Oletko miettinyt, kuinka monta sijoituskiinteistöä tarvitsisit taloudelliseen vapauteen?

olen huomannut, että vaikka useimmat kiinteistösijoittajat toivovat jonain päivänä korvaavansa henkilökohtaiset rasitustulonsa sijoituskiinteistöistään saaduilla rahoilla, useimmilla ei ole strategiaa tavoitteensa saavuttamiseksi.

joten kuinka monta kiinteistöä tarvitaan, jotta voit lopettaa päivätyösi ja elää mukavasti?

vastaus on yksinkertainen …

se riippuu.

Oik. et varmaan halunnut kuulla tuota, mutta itse asiassa se on huono kysymys.

sillä ei ole oikeastaan väliä, kuinka monta kiinteistöä omistaa.

tärkeämpää on se, mikä on varallisuuspohjasi arvo ja miten kovasti rahasi toimivat sinulle.

miksi sanon näin?

koska omistan mieluummin yhden Westfieldin ostoskeskuksen kuin 50 toissijaista kiinteistöä alueellisessa Australiassa.

miten elät kiinteistösalkullasi?

vaikka monet kiinteistösijoittajat tietävät, että he haluavat omaisuutensa korvaavan tulonsa, olen huomannut, että useimmat eivät oikeastaan ajattele, miten he todella saavuttavat taloudellisen vapauden.

heillä ei ole strategiaa.

heillä ei ole suunnitelmaa.

he vain toivovat sen tapahtuvan.

muut sijoittajat luulevat elävänsä vuokratuloillaan, mutta harvoin näin käy.

on vain liian vaikeaa kasvattaa riittävän kokoista kassavirtapositiivisten ominaisuuksien salkkua tulojensa tilalle.

toisaalta varakkaat sijoittajat, joiden kanssa olen tekemisissä, ovat rakentaneet käteisautomaatin kasvattamalla huomattavaa varallisuuspohjaa, jolla on suuria kasvuominaisuuksia, ja sitten alentamalla laina-arvosuhteita (loan to value ratio, LVR), jotta he voivat siirtyä seuraavaan vaiheeseen, sijoitusaikansa kassavirtavaiheeseen.

ne laskevat VIRUSMÄÄRÄÄNSÄ monin eri tavoin.

he saattoivat:

• Lopeta (tai hidasta) kiinteistöjen ostaminen, niin että vaikka niiden salkun arvo nousee jatkuvasti, niiden lainat pysyvät pitkälti samoina.
• lisäävät kiinteistöjensä arvoa tuottamalla pääoman kasvua peruskorjausten tai kehittämisen kautta;
• maksa pois osa veloista superannostuksensa avulla;
• vähennä velkaa maksamalla pääoma ja korot; tai
• myy kiinteistö tai kaksi.

mutta heidän varallisuudenluontistrategiansa ensimmäisessä vaiheessa rakennetaan aina merkittävä varallisuusperusta.

enkö voi vain elää vuokralla?

sanotaan, että haluat vuosittain verojen jälkeen 100 000 dollarin tulot.

miten aiot saavuttaa sen?

kuinka monta kiinteistöä tarvitset?

jos suunnitelmasi on lopulta maksaa velkasi ja elää vuokralla, tarvitset todennäköisesti vähintään 4 miljoonan dollarin arvosta kiinteistöjä ilman asuntolainaa saavuttaaksesi tuon 100 000 dollarin verotulojen jälkeen.

Don ’ t believe me?

hyvällä paikalla sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräinen bruttotuotto Australiassa on noin 4%, Mutta ollaan anteliaita ja sanotaan, että ansaitset 4,5% tuoton koko kiinteistösalkustasi.

tämä tarkoittaa, että jos omistat lopulta miljoonan dollarin arvosta kiinteistöjä ilman velkaa, saat 45 000 dollarin vuokran.

But You ’ ll still have to pay veroprosentit ja verot ja agents provisiot ja korjaukset; leaving you with soming to $35,000 a year.

ja sitten tästä tulosta joutuu maksamaan veroa.

kun teet summat näet, että tarvitset velattoman salkun, jonka arvo on vähintään 4 miljoonaa dollaria ansaitaksesi tuon 100 000 dollaria vuodessa verojen jälkeen.

muista, että siinä on 4 miljoonan dollarin edestä omaisuutta eikä asuntolainaa, muuten kassavirtasi on pienempi.

ja tietysti myös oman kodin pitää olla velaton.

let me ask you a question …

Will you ever be able to save $4million?

rakennatko koskaan tuon kokoista salkkua muutamalla dollarilla viikossa positiivisella kassavirralla vuokristasi?

tähän mennessä pitäisi olla selvää, että ainut tapa rakentaa merkittävää varallisuuspohjaa on hyödyntää hyväosaisten kiinteistöjen vipuvaikutusta ja kasvua.

mielestäni ainoa tapa tulla taloudellisesti riippumattomaksi omaisuuden kautta on ensin kasvattaa merkittävää varallisuuspohjaa (ostamalla korkean kasvun kiinteistöjä) ja sitten siirtyä seuraavaan vaiheeseen – kassavirtavaiheeseen – alentamalla velkaasi, mutta ei maksamalla sitä kokonaan pois.

näin se toimii:

Pikakelaa eteenpäin 10 tai 15 vuotta ja kuvittele, että omistat oman kotisi plus 5 miljoonaa dollaria hyvin sijoitettuja sijoituskiinteistöjä.

jos sinulla olisi tyypillinen 80 prosentin laina – Arvosuhde, olisit negatiivisesti suuntautunut.

toisaalta, jos sinulla ei olisi velkaa kiinteistösalkkuasi vastaan, sinulla olisi positiivinen kassavirta, mutta luopuisit velkaantumisen hyödyistä.

jossain välissä, ehkä 50%: n LVR: llä, kiinteistösalkkusi olisi omarahoitusta.

sinulla voi olla jopa vähän kassavirtaa jäljellä, mutta ei tarpeeksi elämiseen.

jos asiaa ajattelee, on paljon helpompi koota 5 miljoonan dollarin kiinteistösalkku, jossa on 2,5 miljoonan dollarin velka kuin samankokoinen salkku, jossa ei ole velkaa.

voisit sitten mennä pankkiin ja selittää, että sinulla on omarahoitussalkku, joka ei ole riippuvainen tuloistasi ja itse asiassa rahaa on vähän jäljellä huollettavuutta varten.

pyytäisit silloin ylimääräistä 100 000 dollarin lainaa, joten nostat hieman LVR: ää.

hyvä uutinen on, ettei näistä rahoista tarvitse maksaa veroa, koska ne eivät ole tuloja.

mutta joudut maksamaan korkoa, joka ei ole verovähennyskelpoinen, jos käytät rahat elämiskuluihisi.

tämä tarkoittaa, että korkojen maksamisen jälkeen jää noin 93 000 dollaria elämiseen.

Crunch the numbers …

vuoden lopussa olet ”syönyt” 100 000 dollariasi; mutta hyvänä vuonna 5 miljoonan dollarin kiinteistösalkkusi arvo nousisi vaikkapa 500 000 dollarilla.

keskimääräisenä vuonna sen arvo on noussut 400 000 dollaria ja huonona vuonna se on saattanut nousta vain 150 000 tai 200 000 dollaria.

toki myös vuokrasi ovat nousseet, koska kiinteistösi arvo on noussut.

Toki olet käyttänyt lainaamasi 100 000 dollaria, mutta koska salkkusi arvo on noussut vuokrien ohella, LVR: si on vähemmän vuoden lopussa kuin alussa, joten lopetat vuoden rikkaampana kuin aloitit sen.

sinulla on oikeasti pankkiautomaatti, ja sitten voit tehdä tämän uudestaan ja uudestaan.

toimiiko tämä todella?

ennen vanhaan oman pääoman varassa eläminen oli helppoa.

piti vain käydä pankissa hakemassa pieni doc-laina ja niin kauan kuin kiinteistöjen arvo nousi, se oli sujuvaa seilaamista.

Toki tänään on kovempaa, mutta se on ehdottomasti do-able.

sinun on vain laskettava LVR: ää osoittaaksesi pankkien huollettavuutta.

Sanomattakin on selvää, että tätä ei voi saavuttaa yhdessä yössä.

huomattavan omaisuuseräpohjan ja mukavan laina-arvosuhteen rakentaminen vie aikaa.

mutta jos hyödyntää vipuvoiman, kasaamisen ja ajan taikaa, se tapahtuu.

onko sinulla omaisuudensuojasuunnitelma?

tämä strategia riippuu tietenkin kiinteistöportfoliosi kasvusta ja kyvystäsi kulkea kiinteistökiertoa.

tämä tarkoittaa sitä, että kun rakennat varallisuuspohjaasi, ostat kasvukiinteistöjä ja lisäät lisäarvoa, tarvitset omaisuudensuojasuunnitelman, joka auttaa sinua nousujen ja laskujen läpi, joita koet.

onhan seuraavien 10 vuoden aikana luvassa hyviä ja huonoja aikoja.

tulee olemaan korkeiden korkojen kausia ja matalampien korkojen aikoja.

ja tulee vahvan talouskasvun kausia, mutta tulee myös laskusuhdanteita.

fiksut sijoittajat luottavat hyviin aikoihin, mutta varautuvat laskusuhdanteisiin laatimalla omaisuudensuojasuunnitelman sekä rahoitus-ja verostrategian varmistaakseen, että ne perustavat rakenteensa mahdollisimman tehokkaasti.

Don ’t get me wrong, while I’ ve just made getting financial freedom from property investing sound simple, it ’ s not easy.

ja se ei ole sanaleikki.

tosiasia on, että noin 20% kiinteistösijoituksiin osallistuvista myy ensimmäisenä vuonna ja lähes puolet myy omaisuutensa ensimmäisten 5 vuoden aikana.

ja niistä sijoittajista, jotka pysyvät kiinteistössä, noin 90% ei koskaan pääse toisen omaisuutensa ohi.

joten jos haluat taloudellista vapautta kiinteistösijoittamisesta rahoittaaksesi unelmasi, sinun on tehtävä jotain toisin kuin useimmat kiinteistösijoittajat tekevät.

joutuu kuuntelemaan erilaisia ihmisiä, joita suurin osa australialaisista kiinteistösijoittajista kuuntelee.

sinun täytyy asettaa itsellesi tavoitteita ja noudattaa strategiaa, joka on tunnettu, todistettu ja luotettu.

sitten kasvatat kiinteistösijoitusliiketoimintaasi kiinteistö kerrallaan.

oikeantyyppisten kiinteistöjen ostaminen on avain

sellaiseen, jolla on niukkuustaso, mikä tarkoittaa, että omistusasujat (nostavat jatkuvasti arvoa) ja vuokralaiset (auttavat asuntolainan tukemisessa)tarvitsevat niitä jatkuvasti.; oikeassa paikassa (joka on päihittänyt pitkän aikavälin keskiarvot), oikeaan aikaan kiinteistösyklissä (joka olisi nyt monissa valtioissa) ja oikeaan hintaan.

menestyäksesi sijoittajana sinun on ympäröitävä itsesi riippumattomilla ja ennakkoluulottomilla ammattineuvojilla (ei myyjillä), jotka ovat tunnettuja, todistettuja ja luotettuja, joten lienee paikallaan muistuttaa, että muuttuvina aikoina kukaan ei voi auttaa sinua aivan kuten Metropolen riippumattomat kiinteistösijoitusstrategit.