har du lurt på hvor mange investeringseiendommer du trenger for økonomisk frihet?

jeg har funnet ut at mens de fleste eiendomsinvestorer håper å en dag erstatte deres personlige anstrengelsesinntekt med kontanter fra deres investeringseiendommer, har de fleste ikke en strategi for å nå sitt mål.

så hvor mange egenskaper tar det for å gjøre deg i stand til å avslutte dagjobben og leve komfortabelt?

svaret er enkelt…

Det avhenger.

O. K. det er sannsynligvis ikke det du ønsket å høre, men faktisk er det et dårlig spørsmål.

det spiller ingen rolle hvor mange eiendommer du eier.

hva er mer viktig er verdien av eiendelen base og hvor hardt pengene fungerer for deg.

Hvorfor sier jeg dette?

Fordi Jeg heller vil eie En Westfield Kjøpesenter enn 50 sekundære eiendommer i regional Australia.

Hvordan vil du leve av din eiendomsportefølje?

mens mange eiendomsinvestorer vet at de vil at eiendommene skal erstatte inntektene sine, har jeg funnet ut at de fleste egentlig ikke tenker på hvordan de faktisk vil oppnå økonomisk frihet.

de har ingen strategi.

De har ingen plan.

de håper bare det vil skje.

Andre investorer tror At de vil leve av leieinntektene sine, men jeg ser sjelden at dette skjer.

det er bare for vanskelig å vokse en portefølje av kontantstrøm positive egenskaper av tilstrekkelig størrelse til å erstatte inntektene dine.

på den annen side har de rike investorene jeg håndterer, bygget en minibank ved å dyrke en betydelig eiendomsbase med høy vekstegenskaper, og deretter senke lånet til verdiforhold (LVR) slik at de kan gå over til neste fase, kontantstrømfasen av investeringslivet.

de senker LVR på en rekke måter.

de kunne:

• Stopp (eller senk) kjøp av eiendommer, slik at mens verdien av porteføljen fortsetter å stige, forblir lånene mye det samme.
• Tilføre verdi til sine eiendommer ved å produsere kapitalvekst gjennom renovering eller utvikling;
• Betale ned noe gjeld ved hjelp av deres superannuation;
• Redusere sin gjeld ved å betale av hovedstol og renter; eller
• Selge en eiendom eller to.

men den første fasen av deres formuesskapingsstrategi innebærer alltid å bygge en betydelig eiendomsbase.

Kan jeg ikke bare leve av leien?

La oss si at du vil ha en årlig inntekt etter skatt på $100.000.

Hvordan skal du oppnå det?

Hvor mange eiendommer trenger du?

Hvis planen din til slutt skal betale ned gjelden din og leve av leien, vil du sannsynligvis trenge minst $4million verdt av eiendommer uten boliglån for å oppnå den $100 000 etter skatteinntekt.

tror du meg ikke?

gjennomsnittlig bruttoavkastning for godt beliggende eiendommer I Australia er rundt 4%, men la oss være sjenerøse og si at du tjener 4,5% avkastning på tvers av eiendomsporteføljen din.

Dette betyr at hvis du til slutt eier $ 1 million verdt av eiendommer uten gjeld, får du $ 45.000 leie.

Men du må fortsatt betale priser og skatter og agenter provisjoner og reparasjoner; slik at du med noe sånt som $35.000 i året.

Og da må du betale skatt på denne inntekten.

Når du gjør summene, ser du at du trenger en uhemmet portefølje verdt minst $4million for å tjene $100 000 i året etter skatt.

Husk at det er $4 millioner verdt av eiendom og ingen boliglån, ellers vil kontantstrømmen bli lavere.

og selvfølgelig må du også eie ditt eget hjem uten gjeld mot det.

La meg stille deg et spørsmål…

Vil du noen gang kunne spare $4million?

Vil du noen gang bygge en portefølje som størrelse på noen få dollar i uken positiv kontantstrøm fra leier?

Nå bør det være klart at den eneste måten å bygge en betydelig eiendel base er å dra nytte av å utnytte og compounding vekst av godt plassert egenskaper.

I mitt sinn er den eneste måten å bli økonomisk uavhengig gjennom eiendom, først å vokse en betydelig eiendomsbase (ved å kjøpe høyvoksende egenskaper) og deretter overføre til neste trinn – kontantstrømstrinnet – ved å senke gjelden din, men ikke betale den helt.

Slik fungerer det:

Spol frem 10 eller 15 år og forestill deg at du eier ditt eget hjem pluss $5million av godt beliggende investeringseiendommer.

hvis du hadde et Typisk 80% Lån Til Verdiforhold, ville du være negativt rettet.

på den annen side, hvis du ikke hadde noen gjeld mot eiendomsporteføljen din, ville du ha positiv kontantstrøm, men ville gi avkall på fordelene med gearing.

Et sted i midten, kanskje med en 50% LVR, ville din eiendomsportefølje være selvfinansiering.

Du kan til og med ha litt kontantstrøm igjen, men ikke nok til å leve videre.

hvis du tenker på det, vil det være mye lettere å samle en $ 5million eiendomsportefølje med $ 2,5 millioner av gjeld enn samme størrelse portefølje uten gjeld.

Du kan da gå til banken og forklare at du har en selvfinansierende portefølje som ikke er avhengig av inntektene dine, og faktisk er det litt penger igjen for brukbarhet.

du vil da be om et ekstra $ 100 000 lån, så du øker LVR litt.

den gode nyheten er at du ikke trenger å betale skatt på disse pengene fordi det ikke er inntekt.

men du må betale renter, som ikke vil være fradragsberettiget hvis du bruker pengene til dine levekostnader.

dette betyr at etter rentebetalinger er du igjen med rundt $93 000 for å leve av.

Knase tallene…

på slutten av året har du «spist opp» din $100.000; men i et godt år vil din $5 millioner eiendomsportefølje øke i verdi med si $500.000.

i et gjennomsnittlig år vil det ha økt i verdi med $400 000, og i et dårlig år kan det bare ha gått opp med $150 000 eller $200 000.

selvfølgelig vil leieprisene dine også ha økt fordi eiendommene dine har økt i verdi.

Sikker på at du har brukt opp $100 000 du lånte, men fordi porteføljen din har steget i verdi, sammen med leieprisene, ER LVR mindre på slutten av året enn begynnelsen, slik at du avslutter året rikere enn du begynte det.

du har virkelig en minibank, og så kan du gjøre dette igjen og igjen.

Virker dette virkelig?

i gamle dager var det enkelt å leve av egenkapital.

du måtte bare gå til banken og få et lavt doc-lån, og så lenge eiendommene dine økte i verdi, var det jevn seiling.

Klart det er vanskeligere i dag, men det er definitivt gjør-stand.

du må bare senke LVR for å vise brukbarhet til bankene.

Unødvendig Å si, du kan ikke oppnå dette over natten.

det tar tid å bygge en betydelig eiendomsbase og et komfortabelt lån-til-verdi-forhold.

men hvis du drar nytte av magien av innflytelse, sammensetning og tid, skjer det.

har du en eiendomsbeskyttelsesplan?

selvfølgelig er denne strategien avhengig av veksten i eiendomsporteføljen og din evne til å ri eiendomssyklusen.

Dette betyr at når du bygger din eiendomsbase, kjøper egenskaper med høy vekst og legger til verdi, trenger du en eiendomsbeskyttelsesplan for å se deg gjennom opp og ned som du vil oppleve.

tross alt, i løpet av de neste 10 årene vil vi ha gode tider og dårlige.

det vil være perioder med høye renter og tider med lavere rente.

og vi vil ha perioder med sterk økonomisk vekst, men det vil også være nedgangstider.

Kunnskapsrike investorer regner med de gode tider, men planlegger nedgangstidene ved å ha en eiendomsbeskyttelsesplan, samt en finans – og skattestrategi for å sikre at de setter opp sine strukturer på den mest effektive måten.

ikke misforstå, mens jeg nettopp har gjort å få økonomisk frihet fra eiendomsinvestering lyd enkelt, er det ikke lett.

Og det er ikke et ordspill.

faktum er, rundt 20% av de som blir involvert i eiendomsinvesteringer selge opp i det første året og nær halvparten selge sin eiendom i de første 5 årene.

og av de investorene som bor i eiendom, kommer 90% aldri forbi sin andre eiendom.

Så hvis du vil ha økonomisk frihet fra eiendomsinvestering for å finansiere drømmene dine, må du gjøre noe annerledes enn hva de fleste eiendomsinvestorer gjør.

Du er nødt til å lytte til forskjellige mennesker som De Fleste Australske eiendomsinvestorer lytte.

Du må sette deg noen mål og følge en strategi som er kjent, bevist og klarert.

deretter vokser du eiendomsinvesteringsvirksomhetene en eiendom om gangen.

Å Kjøpe riktig type eiendommer Er nøkkelen

En som har et nivå av knapphet, noe som betyr at de vil være i kontinuerlig sterk etterspørsel av eier-okkupanter (for å fortsette å presse opp verdien) og leietakere (for å hjelpe subsidiere boliglånet ditt); på riktig sted (en som har overgått de langsiktige gjennomsnittene), til rett tid i eiendomssyklusen (det ville være nå i mange stater) og til riktig pris.

for å bli en vellykket investor må du omgjøre deg med et team av uavhengige og objektive profesjonelle rådgivere (ikke selgere) – et team av mennesker som er kjent, bevist og klarert, så det er sannsynligvis hensiktsmessig å minne deg på at i skiftende tider som vi opplever, kan ingen hjelpe deg helt som de uavhengige eiendomsinvesteringsstrategene På Metropole.