você já se perguntou quantas propriedades de investimento você precisaria para a liberdade financeira?

descobri que, embora a maioria dos investidores imobiliários espere um dia substituir sua renda de esforço pessoal por Dinheiro de suas propriedades de investimento, a maioria não tem uma estratégia para atingir seu objetivo.

então, quantas propriedades são necessárias para permitir que você saia do seu emprego diário e viva confortavelmente?

a resposta é simples…

depende.

Ok. isso provavelmente não é o que você queria ouvir, mas na verdade é uma pergunta ruim.

realmente não importa quantas propriedades Você possui.

o que é mais importante é o valor da sua base de ativos e o quanto seu dinheiro funciona para você.

Por Que eu digo isso?

porque eu prefiro possuir um Centro Comercial Westfield do que 50 propriedades secundárias na Austrália regional.

como você viverá do seu portfólio de propriedades? Embora muitos investidores imobiliários saibam que querem que suas propriedades substituam sua renda, descobri que a maioria não pensa em como eles realmente alcançarão a liberdade financeira.

eles não têm uma estratégia.

eles não têm um plano.

eles apenas esperam que isso aconteça.

outros investidores pensam que viverão de sua renda de aluguel, mas raramente vejo isso acontecer.

é muito difícil aumentar uma carteira de propriedades positivas de fluxo de caixa de tamanho suficiente para substituir sua renda.Por outro lado, os investidores ricos com quem lidei construíram uma máquina de caixa, cultivando uma base substancial de ativos de propriedades de alto crescimento e, em seguida, reduzindo seus índices de empréstimo em valor (LVR) para que possam fazer a transição para a próxima fase, a fase de fluxo de caixa de sua vida de investimento.

eles baixam sua LVR de várias maneiras.

eles poderiam:

• pare (ou desacelere) a compra de propriedades, de modo que, embora o valor de sua carteira continue aumentando, seus empréstimos permanecem praticamente os mesmos.
• Adicionar valor às suas propriedades pela fabricação de crescimento do capital por meio de reformas ou de desenvolvimento;
• Pagar algumas dívidas usando a sua aposentadoria;
• Reduzir sua dívida por pagar o principal e os juros; ou
• Vender uma propriedade ou dois.

mas a primeira etapa de sua estratégia de criação de riqueza sempre envolve a construção de uma base substancial de ativos.

não posso apenas viver do aluguel?

digamos que você queira uma renda anual após impostos de US $100.000.

como você vai conseguir isso?

quantas propriedades Você precisa?

se o seu plano é, eventualmente, pagar a sua dívida e viver fora do aluguel, você provavelmente vai precisar de pelo menos US $4 milhões em Propriedades sem hipoteca para conseguir que $100.000 após a renda fiscal.

não acredita em mim?

o rendimento bruto médio para propriedades bem localizadas na Austrália é de cerca de 4%, mas vamos ser generosos e dizer que você ganha um rendimento de 4,5% em todo o seu portfólio de propriedades.

isso significa que se você eventualmente possuir US $ 1 milhão em Propriedades sem dívidas, receberá US $45.000 aluguel.

mas você ainda terá que pagar taxas e impostos e comissões e reparos de agentes; deixando você com algo como $35.000 por ano.

e então você terá que pagar imposto sobre essa renda.

quando você faz as somas, você verá que precisa de um portfólio não onerado no valor de pelo menos US $4 milhões para ganhar US $100.000 por ano após o imposto.

lembre-se que é $ 4 milhões em propriedade e nenhuma dívida hipotecária, caso contrário, seu fluxo de caixa será menor.

e, claro, Você também precisará possuir sua própria casa sem dívidas contra ela.

deixe – me fazer uma pergunta…

você será capaz de economizar US $4 milhões?

você construirá um portfólio desse tamanho em alguns dólares por semana fluxo de caixa positivo de seus aluguéis?

até agora, deve ficar claro que a única maneira de construir uma base de ativos substancial é aproveitar o crescimento de alavancagem e composição de propriedades bem localizadas.

em minha mente, a única maneira de se tornar financeiramente independente por meio da propriedade é primeiro cultivar uma base de ativos substancial (comprando propriedades de alto crescimento) e depois fazer a transição para a próxima etapa – a fase de fluxo de caixa – diminuindo sua dívida, mas não pagando completamente.

veja como funciona:

avanço rápido de 10 ou 15 anos e imagine que você possui sua própria casa mais US $ 5 milhões de propriedades de investimento bem localizadas.

se você tivesse um empréstimo típico de 80% em relação ao valor, você seria orientado negativamente.

por outro lado, se você não tivesse dívida com sua carteira de propriedades, teria um fluxo de caixa positivo, mas renunciaria aos benefícios da alavancagem.

em algum lugar no meio, talvez com um LVR de 50%, seu portfólio de propriedades seria autofinanciado.

você pode até ter um pouco de fluxo de caixa, mas não o suficiente para viver.

se você pensar sobre isso, será muito mais fácil acumular um portfólio de propriedades de US $5 milhões com US $2,5 milhões em dívida do que o mesmo portfólio de tamanho sem dívida.

você poderia então ir ao banco e explicar que você tem uma carteira de autofinanciamento que não depende de sua renda e, de fato, há um pouco de dinheiro sobrando para manutenção.

você pediria um empréstimo extra de US $100.000, então você está aumentando ligeiramente sua LVR.

a boa notícia é que você não precisa pagar impostos sobre esse dinheiro porque não é renda.

mas você teria que pagar juros, que não serão dedutíveis se você usar o dinheiro para suas despesas de subsistência.

isso significa que, após os pagamentos de juros, você terá cerca de US $93.000 para viver.

triture os números …

no final do ano, você “consumiu” Seus US $100.000; mas em um bom ano, seu portfólio de propriedades de US $5 milhões aumentaria em valor, digamos, US $500.000.

em um ano Médio, ele terá aumentado em valor em US $400.000 e em um ano ruim só pode ter subido em US $150.000 ou US $200.000.

é claro que seus aluguéis também terão aumentado porque suas propriedades aumentaram em valor.

claro que você usou os US $100.000 que você emprestou, mas como seu portfólio aumentou de valor, junto com os aluguéis, seu LVR é menor no final do ano do que no início, então você termina o ano mais rico do que começou.

você realmente tem uma máquina de dinheiro, e então você pode fazer isso uma e outra vez.

isso realmente funciona?

nos velhos tempos, viver fora da equidade era fácil.

você só tinha que ir ao banco e obter um empréstimo doc baixo e, desde que suas propriedades aumentassem em valor, era uma navegação tranquila.

claro que é mais difícil hoje, mas é definitivamente capaz de fazer.

você apenas tem que abaixar seu LVR para mostrar a capacidade de manutenção aos bancos.

Escusado será dizer que você não pode conseguir isso da noite para o dia.

leva tempo para construir uma base de ativos substancial e uma relação empréstimo-valor confortável.

mas se você tirar proveito da magia de alavancagem, composição e tempo, isso acontece.

você tem um plano de proteção de ativos?

claro que esta estratégia depende do crescimento do seu portfólio de propriedades e da sua capacidade de montar o ciclo de propriedades.

isso significa que, ao construir sua base de ativos, comprando propriedades de alto crescimento e agregando valor, você precisará de um plano de proteção de ativos para vê-lo através do no-break e no-break que experimentará.

afinal, nos próximos 10 anos teremos bons e maus momentos.

haverá períodos de altas taxas de juros e tempos de taxas de juros mais baixas.

e teremos períodos de forte crescimento econômico, mas também haverá crises.

os investidores experientes contam com os bons momentos, mas planejam as desacelerações com um plano de proteção de ativos, bem como uma estratégia financeira e tributária para garantir que eles montem suas estruturas da maneira mais eficiente.

não me interpretem mal, enquanto eu acabei de fazer ganhar liberdade financeira de propriedade investir som simples, não é fácil.

e isso não é um jogo de palavras.O fato é que cerca de 20% daqueles que se envolvem em investimentos imobiliários vendem no primeiro ano e perto da metade vendem suas propriedades nos primeiros 5 anos.

e dos investidores que permanecem na propriedade, cerca de 90% nunca passam de sua segunda propriedade.Portanto, se você quer liberdade financeira do investimento imobiliário para financiar seus sonhos, você terá que fazer algo diferente do que a maioria dos investidores imobiliários está fazendo.

você vai ter que ouvir pessoas diferentes para quem a maioria dos investidores imobiliários australianos ouvir.

você precisará definir algumas metas e seguir uma estratégia conhecida, comprovada e confiável.

então você cresce seus negócios de investimento imobiliário uma propriedade de cada vez.

comprar o tipo certo de propriedades é a chave

que tem um nível de escassez, o que significa que eles estarão em forte demanda contínua por proprietários-ocupantes (para continuar aumentando o valor) e inquilinos (para ajudar a subsidiar sua hipoteca); no local certo (aquele que superou as médias de longo prazo), no momento certo no ciclo de propriedade (que seria agora em muitos estados) e pelo preço certo.

Para se tornar um investidor de sucesso, você precisa se cercar de uma equipe independente e imparcial consultores profissionais (não vendedores) – uma equipe de pessoas que são conhecidas, comprovada e confiável, por isso é provavelmente apropriado para lembrá-lo que em tempos de mudança como o que estamos enfrentando, ninguém pode ajudá-lo bastante, como independente, de propriedade de investimento estrategistas no Metropole.