¿Se ha preguntado cuántas propiedades de inversión necesitaría para obtener libertad financiera?

He descubierto que, si bien la mayoría de los inversores inmobiliarios esperan algún día reemplazar sus ingresos por esfuerzo personal con dinero en efectivo de sus propiedades de inversión, la mayoría no tiene una estrategia para lograr su objetivo.

Entonces, ¿cuántas propiedades se necesitan para permitirle dejar su trabajo diario y vivir cómodamente?

La respuesta es simple…

depende.

O. K. probablemente eso no es lo que querías oír, pero de hecho es una mala pregunta.

Realmente no importa cuántas propiedades poseas.

Lo que es más importante es el valor de su base de activos y la dificultad de su dinero para usted.

¿por Qué digo esto?

Porque prefiero tener un Centro Comercial Westfield que 50 propiedades secundarias en la región de Australia.

¿Cómo vivirá de su cartera de propiedades?

Aunque muchos inversores inmobiliarios saben que quieren que sus propiedades reemplacen sus ingresos, he descubierto que la mayoría no piensa en cómo lograrán la libertad financiera.

no tienen una estrategia.

No tienen un plan.

Solo esperan que suceda.

Otros inversores piensan que vivirán de sus ingresos de alquiler, pero rara vez veo que esto suceda.

Es demasiado difícil hacer crecer una cartera de propiedades con flujo de caja positivo de un tamaño suficiente para reemplazar sus ingresos.

Por otro lado, los inversores ricos con los que trato han construido un cajero automático al aumentar una base de activos sustancial de propiedades de alto crecimiento, y luego reducir sus ratios de préstamo a valor (LVR) para que puedan pasar a la siguiente fase, la fase de flujo de efectivo de su vida de inversión.

Bajan su LVR de varias maneras.

Podrían:

• Detenga (o reduzca la velocidad) la compra de propiedades, de modo que mientras el valor de su cartera siga aumentando, sus préstamos sigan siendo prácticamente los mismos.
• Agregar valor a sus propiedades mediante el crecimiento del capital de fabricación a través de renovaciones o desarrollo;
• Pagar alguna deuda utilizando su jubilación;
• Reducir su deuda mediante el pago del capital y los intereses; o
• Vender una propiedad o dos.

Pero la primera etapa de su estrategia de creación de riqueza siempre implica la construcción de una base de activos sustancial.

¿No puedo vivir del alquiler?

Digamos que quieres un ingreso anual después de impuestos de 1 100,000.

¿Cómo vas a lograrlo?

¿Cuántas propiedades necesita?

Si su plan es eventualmente pagar su deuda y vivir del alquiler, probablemente necesitará al menos properties 4 millones en propiedades sin hipoteca para lograr esos income 100,000 después de los ingresos de impuestos.

¿No me crees?

El rendimiento bruto promedio para propiedades bien ubicadas en Australia es de alrededor del 4%, pero seamos generosos y digamos que gana un rendimiento del 4.5% en toda su cartera de propiedades.

Esto significa que si finalmente posee propiedades por un valor de 1 1 millón sin deudas, obtendrá un alquiler de 4 45,000.

Pero aún tendrá que pagar tasas e impuestos y comisiones y reparaciones de agentes; lo que le dejará con algo así como 3 35,000 al año.

Y luego tendrá que pagar impuestos sobre estos ingresos.

Cuando realice las sumas, verá que necesita una cartera no comprometida de al menos 4 4 millones para ganar esos $100,000 al año después de impuestos.

Recuerde que la propiedad tiene un valor de 4 4 millones y no tiene deuda hipotecaria, de lo contrario, su flujo de efectivo será menor.

Y, por supuesto, también tendrá que ser propietario de su propia casa sin deudas.

Déjame hacerte una pregunta

¿Alguna vez podrás ahorrar 4 4 millones?

¿Alguna vez construirá una cartera de ese tamaño con unos pocos dólares a la semana de flujo de caja positivo de sus alquileres?

Por ahora debería estar claro que la única manera de construir una base de activos sustancial es aprovechar el apalancamiento y el crecimiento compuesto de propiedades bien ubicadas.

En mi mente, la única manera de ser financieramente independiente a través de la propiedad es primero hacer crecer una base de activos sustancial (comprando propiedades de alto crecimiento) y luego pasar a la siguiente etapa, la etapa de flujo de efectivo, reduciendo su deuda, pero no pagándola por completo.

Así es como funciona:

Avance rápido 10 o 15 años e imagine que es dueño de su propia casa más 5 5 millones de propiedades de inversión bien ubicadas.

Si tuviera una relación de Préstamo a Valor típica del 80%, estaría orientado negativamente.

Por otro lado, si no tuviera deuda con su cartera de propiedades, tendría un flujo de caja positivo, pero renunciaría a los beneficios del apalancamiento.

En algún lugar intermedio, tal vez con un LVR del 50%, su cartera de propiedades se autofinanciaría.

Incluso puede que le quede un poco de flujo de efectivo, pero no lo suficiente para vivir.

Si lo piensa, será mucho más fácil acumular una cartera de propiedades de 5 5 millones con debt 2.5 millones de deuda que la cartera del mismo tamaño sin deuda.

A continuación, puede ir al banco y explicarle que tiene una cartera de autofinanciación que no depende de sus ingresos y, de hecho, queda un poco de efectivo para el servicio.

Luego pediría un préstamo adicional de 1 100,000, por lo que aumentaría ligeramente su LVR.

La buena noticia es que no tiene que pagar impuestos por este dinero porque no es un ingreso.

Pero tendría que pagar intereses, que no serán deducibles de impuestos si usa el dinero para sus gastos de subsistencia.

Esto significa que después de los pagos de intereses, le quedan alrededor de 9 93,000 para vivir.

Crunch the numbers

Al final del año, se ha «comido» sus 1 100,000; pero en un buen año, su cartera de propiedades de 5 5 millones aumentaría en valor, digamos, 5 500,000.

En un año promedio, su valor habrá aumentado en 4 400,000 y en un año malo solo puede haber aumentado en 1 150,000 o 2 200,000.

Por supuesto, sus alquileres también habrán aumentado porque sus propiedades han aumentado en valor.

Seguro que ha agotado los borrowed 100,000 que pidió prestados, pero debido a que su cartera ha aumentado en valor, junto con los alquileres, su LVR es menor al final del año que al principio, por lo que termina el año más rico de lo que comenzó.

Realmente tienes un cajero automático, y luego puedes hacer esto una y otra vez.

¿ esto realmente funciona?

En los viejos tiempos, vivir de la equidad era fácil.

Solo tenía que ir al banco y obtener un préstamo doc bajo y mientras sus propiedades aumentaran de valor, todo iba bien.

Seguro que hoy es más difícil, pero definitivamente es factible.

Solo tiene que bajar su LVR para mostrar la capacidad de servicio de los bancos.

No hace falta decir que esto no se puede lograr de la noche a la mañana.

Se necesita tiempo para construir una base de activos sustancial y una relación préstamo-valor cómoda.

Pero si aprovechas la magia del apalancamiento, la capitalización y el tiempo, sucede.

¿Tiene un plan de protección de activos?

Por supuesto, esta estrategia depende del crecimiento de su cartera de propiedades y de su capacidad para manejar el ciclo de la propiedad.

Esto significa que a medida que construya su base de activos, compre propiedades de alto crecimiento y agregue valor, necesitará un plan de protección de activos para ayudarlo a superar los altibajos que experimentará.

Después de todo, en los próximos 10 años pasaremos buenos y malos momentos.

Habrá períodos de tasas de interés altas y períodos de tasas de interés más bajas.

Y tendremos períodos de fuerte crecimiento económico, pero también habrá recesiones.

Los inversores inteligentes cuentan con los buenos tiempos, pero planifican las crisis al tener un plan de protección de activos, así como una estrategia financiera y fiscal para asegurarse de que establecen sus estructuras de la manera más eficiente.

No me malinterprete, aunque acabo de hacer que ganar la libertad financiera de invertir en propiedades parezca simple, no es fácil.

Y eso no es un juego de palabras.

El hecho es que alrededor del 20% de los que se involucran en inversiones inmobiliarias venden su propiedad en el primer año y cerca de la mitad venden su propiedad en los primeros 5 años.

Y de los inversores que se quedan en la propiedad, aproximadamente el 90% nunca pasan de su segunda propiedad.

Por lo tanto, si desea libertad financiera de la inversión inmobiliaria para financiar sus sueños, tendrá que hacer algo diferente a lo que la mayoría de los inversores inmobiliarios están haciendo.

Tendrá que escuchar a diferentes personas a las que la mayoría de los inversores inmobiliarios australianos escuchan.

Tendrás que fijarte algunos objetivos y seguir una estrategia conocida, probada y de confianza.

Luego hace crecer sus negocios de inversión inmobiliaria una propiedad a la vez.

Comprar el tipo correcto de propiedades es la clave

Una que tiene un nivel de escasez, lo que significa que tendrán una fuerte demanda continua por parte de los propietarios-ocupantes (para seguir aumentando el valor) y los inquilinos (para ayudar a subsidiar su hipoteca); en la ubicación correcta (una que ha superado los promedios a largo plazo), en el momento adecuado en el ciclo de propiedad (que sería ahora en muchos estados) y por el precio correcto.

Para convertirse en un inversor exitoso, tendrá que rodearse de un equipo de asesores profesionales independientes e imparciales (no vendedores), un equipo de personas conocidas, probadas y de confianza, por lo que probablemente sea apropiado recordarle que en tiempos cambiantes como los que estamos experimentando, nadie puede ayudarlo como los estrategas independientes de inversión inmobiliaria de Metropole.