heeft u zich afgevraagd hoeveel vastgoedbeleggingen u nodig heeft voor financiële vrijheid?

ik heb ontdekt dat hoewel de meeste vastgoedbeleggers hopen op een dag hun persoonlijke inspanningsinkomsten te vervangen door cash uit hun beleggingsobjecten, de meeste geen strategie hebben om hun doel te bereiken.

hoeveel woningen zijn er nodig om u in staat te stellen uw dagelijkse baan op te geven en comfortabel te leven?

het antwoord is eenvoudig …

het hangt ervan af.

O. K. dat is waarschijnlijk niet wat je wilde horen, maar in feite is het een slechte vraag.

het maakt niet echt uit hoeveel eigenschappen je bezit.

belangrijker is de waarde van uw activabasis en hoe hard uw geld voor u werkt.

Waarom zeg ik dit?

omdat ik liever één Westfield Shopping Centre bezit dan 50 secundaire eigendommen in regionaal Australië.

hoe gaat u van uw vastgoedportefeuille leven?

hoewel veel vastgoedbeleggers weten dat ze willen dat hun eigendommen hun inkomen vervangen, heb ik ontdekt dat de meeste niet echt nadenken over hoe ze daadwerkelijk financiële vrijheid zullen bereiken.

ze hebben geen strategie.

ze hebben geen plan.

ze hopen dat het zal gebeuren.

andere investeerders denken dat ze van hun huurinkomsten zullen leven, maar ik zie dit zelden gebeuren.

het is gewoon te moeilijk om een portefeuille met cashflowpositieve eigenschappen van voldoende omvang te laten groeien om uw inkomen te vervangen.

aan de andere kant hebben de rijke beleggers waarmee ik te maken heb een geldautomaat gebouwd door een aanzienlijke activabasis met hoge groeieigenschappen te laten groeien en vervolgens hun loan to value ratio ‘ s (LVR) te verlagen, zodat ze kunnen overgaan naar de volgende fase, de cashflowfase van hun beleggingsleven.

zij verlagen hun LVR op verschillende manieren.

:

• stoppen (of vertragen) kopen van onroerend goed, zodat terwijl de waarde van hun portefeuille blijft stijgen, hun leningen blijven vrijwel hetzelfde.
• waarde toevoegen aan hun eigendommen door kapitaalgroei door middel van renovaties of ontwikkeling;
• sommige schulden af te lossen met behulp van hun overboeking;
• verminder hun schuld door aflossing van hoofdsom en rente; of
• verkoop een of twee onroerend goed.

maar de eerste fase van hun vermogensscheppingsstrategie bestaat altijd uit het opbouwen van een aanzienlijke vermogensbasis.

kan ik niet gewoon van de huur leven?

stel dat je een jaarlijks inkomen na belastingen van $100.000 wilt.

hoe gaat u dat bereiken?

hoeveel eigenschappen heeft u nodig?

als uw plan is om uiteindelijk uw schuld af te betalen en te leven van de huur, zult u waarschijnlijk ten minste $4miljoen aan eigenschappen zonder hypotheek nodig hebben om die $100.000 na belastinginkomsten te bereiken.

geloof me niet?

Het gemiddelde bruto rendement voor goed gelegen woningen in Australië is ongeveer 4%, maar laten we genereus zijn en zeggen dat u een 4,5% rendement over uw vastgoedportefeuille verdient.

dit betekent dat als je uiteindelijk bezit $ 1 miljoen waarde van woningen zonder schuld, je krijgt $ 45.000 huur.

maar u zult nog steeds tarieven en belastingen moeten betalen, evenals commissies en reparaties van agenten, zodat u ongeveer $35.000 per jaar overhoudt.

en dan moet je belasting betalen over dit inkomen.

wanneer u de bedragen doet zult u zien dat u een onbezwaarde portefeuille ter waarde van ten minste $4miljoen nodig hebt om die $100.000 per jaar na belasting te verdienen.

onthoud dat dit $4 miljoen aan onroerend goed is en geen hypotheekschuld, anders zal uw cashflow lager zijn.

en natuurlijk moet u ook uw eigen huis bezitten zonder er schulden tegenover te hebben.

laat me u een vraag stellen…

zult u ooit $4miljoen kunnen besparen?

zult u ooit een portefeuille van die omvang bouwen op een paar dollar per week positieve cashflow van uw huurprijzen?

het zou inmiddels duidelijk moeten zijn dat de enige manier om een substantiële activabasis op te bouwen, is om gebruik te maken van hefboomwerking en compounding groei van goed gelegen woningen.

in mijn ogen is de enige manier om financieel onafhankelijk te worden door onroerend goed eerst een aanzienlijke activabasis te laten groeien (door snelgroeiende eigendommen te kopen) en dan over te stappen naar de volgende fase – de cashflowfase – door uw schuld te verlagen, maar deze niet volledig af te betalen.

zo werkt het:

spoel 10 of 15 jaar vooruit en stel je voor dat je je eigen huis bezit plus $5miljoen aan goed gelegen beleggingsobjecten.

als u een typische lening / waardeverhouding van 80% had, zou u negatief zijn afgestemd.

aan de andere kant, als u geen schuld had ten opzichte van uw vastgoedportefeuille, zou u een positieve cashflow hebben, maar zou u afzien van de voordelen van leverage.

ergens in het midden, misschien met een LVR van 50%, zou uw vastgoedportefeuille zelffinanciering zijn.

u hebt misschien zelfs een beetje cash flow over, maar niet genoeg om van te leven.

als je erover nadenkt, zal het veel gemakkelijker zijn om een vastgoedportefeuille van $5miljoen met een schuld van $2,5 miljoen te vergaren dan een portefeuille van dezelfde grootte zonder schuld.

u kunt dan naar de bank gaan en uitleggen dat u een portefeuille met zelffinanciering hebt die niet afhankelijk is van uw inkomen en dat er in feite nog wat geld over is voor de bruikbaarheid.

je zou dan een extra lening van $100.000 vragen, dus je verhoogt je LVR lichtjes.

het goede nieuws is dat je geen belasting hoeft te betalen over dit geld omdat het geen inkomen is.

maar u zou rente moeten betalen, die niet aftrekbaar is als u het geld gebruikt voor uw levensonderhoud.

dit betekent dat je na de rentebetalingen nog ongeveer $93.000 over hebt om van te leven.

Crunch the numbers …

aan het einde van het jaar, heb je “opgegeten” uw $100.000; maar in een goed jaar, uw $5 miljoen vastgoedportefeuille zou toenemen in waarde met zeggen $500.000.

in een gemiddeld jaar zal het in waarde zijn gestegen met $400.000 en in een slecht jaar kan het slechts zijn gestegen met $150.000 of $ 200.000.

natuurlijk zijn uw huurprijzen ook gestegen omdat uw eigendommen in waarde zijn toegenomen.

zeker dat u de 100.000 dollar die u hebt geleend hebt opgebruikt, maar omdat uw portefeuille in waarde is gestegen, samen met de huur, is uw LVR aan het einde van het jaar minder dan het begin, dus u eindigt het jaar rijker dan u begon.

u hebt echt een geldautomaat, en dan kunt u dit keer op keer doen.

werkt dit echt?

vroeger was het leven van het eigen vermogen gemakkelijk.

u hoefde alleen maar naar de bank te gaan en een lage doc-lening te krijgen en zolang uw eigendommen in waarde stegen, verliep het vlot.

zeker is het moeilijker vandaag, maar het is zeker do-able.

u hoeft alleen uw LVR te verlagen om de bruikbaarheid voor de banken aan te tonen.

onnodig te zeggen dat je dit niet van de ene op de andere dag kunt bereiken.

het kost tijd om een aanzienlijke activabasis en een comfortabele loan-to-value ratio op te bouwen.

maar als je gebruik maakt van de magie van hefboomwerking, compounding en tijd, gebeurt dit.

heeft u een activabeschermingsplan?

natuurlijk hangt deze strategie af van de groei van uw vastgoedportefeuille en uw vermogen om de vastgoedcyclus te volgen.

dit betekent dat wanneer u uw asset base opbouwt, snelgroeiende eigenschappen koopt en waarde toevoegt, u een asset protection plan nodig hebt om u door de ups en downs heen te helpen die u zult ervaren.

de komende 10 jaar zullen we immers goede en slechte tijden hebben.

er zullen perioden van hoge rente en tijden van lagere rente zijn.

en we zullen perioden van sterke economische groei hebben, maar er zullen ook neergang zijn.Slimme beleggers rekenen op de goede tijden, maar plannen voor de teruggang door een plan voor de bescherming van activa en een financiële en fiscale strategie om ervoor te zorgen dat ze hun structuren op de meest efficiënte manier opzetten.

begrijp me niet verkeerd, hoewel ik zojuist het verkrijgen van financiële vrijheid van vastgoedbeleggingen eenvoudig heb gemaakt, is het niet eenvoudig.

en dat is geen woordspeling.

het feit is dat ongeveer 20% van degenen die betrokken zijn bij vastgoedbeleggingen verkopen in het eerste jaar en bijna de helft verkopen hun onroerend goed in de eerste 5 jaar.

en van de beleggers die in onroerend goed verblijven, komt ongeveer 90% nooit voorbij hun tweede eigendom.

dus als u financiële vrijheid van vastgoedbeleggingen wilt om uw dromen te financieren, moet u iets anders doen dan wat de meeste vastgoedbeleggers doen.

je zult moeten luisteren naar verschillende mensen naar wie de meeste Australische vastgoedbeleggers luisteren.

je zult jezelf een aantal doelen moeten stellen en een strategie moeten volgen die bekend, bewezen en vertrouwd is.

dan laat u uw vastgoedbeleggingsbedrijven één onroerend goed per keer groeien.

het kopen van het juiste type onroerend goed is de sleutel

een die een niveau van schaarste heeft, wat betekent dat er voortdurend veel vraag naar zal zijn door de eigenaar-bewoners (om de waarde te blijven verhogen) en huurders (om uw hypotheek te helpen subsidiëren); op de juiste locatie (een die de lange termijn gemiddelden heeft overtroffen), op het juiste moment in de vastgoedcyclus (dat zou nu in veel staten zijn) en voor de juiste prijs.

om een succesvolle belegger te worden moet u zich omringen met een team van onafhankelijke en onbevooroordeelde professionele adviseurs (geen verkopers) – een team van mensen die bekend, bewezen en vertrouwd zijn, dus het is waarschijnlijk gepast om u eraan te herinneren dat in veranderende tijden zoals wij ervaren, niemand u kan helpen zoals de onafhankelijke vastgoedbeleggingsstrategen van Metropole.