Vi siete chiesti quanti investimenti immobiliari si avrebbe bisogno per la libertà finanziaria?

Ho scoperto che mentre la maggior parte degli investitori immobiliari spera di sostituire un giorno il proprio reddito da sforzo personale con denaro proveniente dalle loro proprietà di investimento, la maggior parte non ha una strategia per raggiungere il proprio obiettivo.

Quindi quante proprietà ci vuole per permetterti di lasciare il tuo lavoro quotidiano e vivere comodamente?

La risposta è semplice

Dipende.

OK . probabilmente non è quello che volevi sentire, ma in realtà è una brutta domanda.

Non importa quante proprietà possiedi.

Ciò che è più importante è il valore della vostra base patrimoniale e quanto duramente il vostro denaro funziona per voi.

Perché dico questo?

Perché preferirei possedere un centro commerciale Westfield di 50 proprietà secondarie in Australia regionale.

Come vivrai del tuo portafoglio immobiliare?

Mentre molti investitori immobiliari sanno che vogliono che le loro proprietà sostituiscano il loro reddito, ho trovato che la maggior parte in realtà non pensa a come raggiungeranno effettivamente la libertà finanziaria.

Non hanno una strategia.

Non hanno un piano.

Sperano solo che accada.

Altri investitori pensano che vivranno del loro reddito da locazione, ma raramente lo vedo accadere.

È troppo difficile far crescere un portafoglio di proprietà positive del flusso di cassa di dimensioni sufficienti per sostituire il tuo reddito.

D’altra parte, i ricchi investitori con cui ho a che fare hanno costruito un bancomat facendo crescere una base patrimoniale sostanziale di proprietà ad alta crescita, e quindi abbassando il loro rapporto prestito / valore (LVR) in modo che possano passare alla fase successiva, la fase del flusso di cassa della loro vita di investimento.

Abbassano la loro LVR in vari modi.

Potevano:

• Stop (o rallentare) l’acquisto di proprietà, in modo che mentre il valore del loro portafoglio continua ad aumentare, i loro prestiti rimangono più o meno lo stesso.
• Aggiungere valore alle loro proprietà di produzione di crescita del capitale attraverso ristrutturazioni o sviluppo;
• Pagare alcuni debiti con la loro pensione;
• Ridurre il loro debito di pagare capitale e interessi; o
• Vendere una proprietà o due.

Ma la prima fase della loro strategia di creazione di ricchezza comporta sempre la costruzione di una base patrimoniale sostanziale.

Non posso vivere con l’affitto?

Diciamo che si desidera un reddito annuo al netto delle imposte di $100.000.

Come hai intenzione di raggiungerlo?

Di quante proprietà hai bisogno?

Se il vostro piano è quello di pagare il debito e vivere fuori l’affitto, probabilmente avrete bisogno di almeno properties 4million vale la pena di proprietà senza mutuo per raggiungere quel after 100.000 al netto delle imposte sul reddito.

Non mi credi?

Il rendimento medio lordo per le proprietà ben situate in Australia è di circa il 4%, ma cerchiamo di essere generosi e dire che si guadagna un rendimento del 4,5% in tutto il portafoglio di proprietà.

Questo significa che se alla fine possiedi properties 1 milione di proprietà senza debito, otterrai rent 45.000 di affitto.

Ma dovrai comunque pagare tariffe e tasse e commissioni di agenti e riparazioni; lasciandoti qualcosa come $35.000 all’anno.

E poi dovrai pagare le tasse su questo reddito.

Quando fai le somme vedrai che hai bisogno di un portafoglio non gravato del valore di almeno 4 4 milioni per guadagnare quel portfolio 100.000 all’anno dopo le tasse.

Ricordate che è worth 4 milioni di dollari di proprietà e nessun debito ipotecario, altrimenti il flusso di cassa sarà inferiore.

E, naturalmente, avrete anche bisogno di possedere la propria casa senza alcun debito contro di essa.

Lascia che ti faccia una domanda

Sarai mai in grado di risparmiare 4 4 milioni?

Riuscirai mai a costruire un portafoglio di quelle dimensioni su pochi dollari a settimana flusso di cassa positivo dai tuoi affitti?

Ormai dovrebbe essere chiaro che l’unico modo per costruire una base patrimoniale sostanziale è sfruttare la leva e la crescita di proprietà ben localizzate.

Nella mia mente l’unico modo per diventare finanziariamente indipendente attraverso la proprietà è quello di far crescere prima una base patrimoniale sostanziale (acquistando proprietà ad alta crescita) e poi passare alla fase successiva – la fase del flusso di cassa – abbassando il debito, ma non pagandolo completamente.

Ecco come funziona:

Avanti veloce 10 o 15 anni e immaginate di possedere la propria casa più $5 milioni di proprietà di investimento ben posizionato.

Se tu avessi un tipico 80% Prestito al rapporto di valore, si sarebbe orientata negativamente.

D’altra parte, se non avessi alcun debito nei confronti del tuo portafoglio immobiliare, avresti un flusso di cassa positivo, ma rinunceresti ai benefici della leva finanziaria.

Da qualche parte nel mezzo, forse con un LVR del 50%, il tuo portafoglio immobiliare sarebbe autofinanziato.

Si può anche avere un po ‘ di flusso di cassa rimasto, ma non abbastanza per vivere.

Se ci pensate, sarà molto più facile accumulare un portafoglio di proprietà di $5 milioni con debt 2,5 milioni di debito rispetto allo stesso portafoglio di dimensioni senza debito.

Potresti quindi andare in banca e spiegare che hai un portafoglio autofinanziato che non dipende dal tuo reddito e in effetti, c’è un po ‘ di denaro rimasto per la manutenzione.

Chiederai quindi un prestito extra di $100,000, quindi stai aumentando leggermente il tuo LVR.

La buona notizia è che non devi pagare le tasse su questo denaro perché non è reddito.

Ma dovresti pagare gli interessi, che non saranno deducibili dalle tasse se usi i soldi per le tue spese di soggiorno.

Questo significa che dopo i pagamenti di interessi si è lasciato con circa $93.000 a vivere fuori.

Crunch the numbers

Alla fine dell’anno, hai “mangiato” i tuoi 1 100.000; ma in un buon anno, il tuo portafoglio di proprietà di million 5 milioni aumenterebbe di valore per esempio 5 500.000.

In un anno medio sarà aumentato di valore di $400.000 e in un anno negativo potrebbe essere aumentato solo di $150.000 o 2 200.000.

Naturalmente anche i tuoi affitti saranno aumentati perché le tue proprietà sono aumentate di valore.

Certo che hai esaurito i $100.000 che hai preso in prestito, ma poiché il tuo portafoglio è aumentato di valore, insieme agli affitti, il tuo LVR è inferiore alla fine dell’anno rispetto all’inizio, quindi finisci l’anno più ricco di quello che hai iniziato.

Hai veramente un bancomat, e quindi puoi farlo più e più volte.

Funziona davvero?

Ai vecchi tempi vivere di equità era facile.

Dovevi solo andare in banca e ottenere un prestito doc basso e finché le tue proprietà aumentavano di valore era una navigazione tranquilla.

Certo è più difficile oggi, ma è sicuramente fattibile.

Devi solo abbassare il tuo LVR per mostrare la manutenzione alle banche.

Inutile dire che non è possibile raggiungere questo obiettivo durante la notte.

Ci vuole tempo per costruire una base patrimoniale sostanziale e un comodo rapporto prestito-valore.

Ma se approfitti della magia della leva, della compounding e del tempo, succede.

Hai un piano di protezione dei beni?

Naturalmente questa strategia dipende dalla crescita del vostro portafoglio immobiliare e la vostra capacità di cavalcare il ciclo di proprietà.

Ciò significa che mentre costruisci la tua base patrimoniale, acquistando proprietà ad alta crescita e aggiungendo valore, avrai bisogno di un piano di protezione patrimoniale per vederti attraverso gli alti e bassi che sperimenterai.

Dopo tutto, nei prossimi 10 anni avremo momenti buoni e cattivi.

Ci saranno periodi di alti tassi di interesse e periodi di tassi di interesse più bassi.

E avremo periodi di forte crescita economica, ma ci saranno anche flessioni.

Gli investitori esperti contano sui tempi buoni, ma pianificano le flessioni avendo un piano di protezione patrimoniale, oltre a una strategia finanziaria e fiscale per assicurarsi di impostare le loro strutture nel modo più efficiente.

Non fraintendetemi, mentre ho appena fatto guadagnare la libertà finanziaria da investimenti immobiliari suono semplice, non è facile.

E questo non è un gioco di parole.

Il fatto è che circa il 20% di coloro che sono coinvolti in investimenti immobiliari vendono nel primo anno e quasi la metà vendono la loro proprietà nei primi 5 anni.

E di quegli investitori che rimangono in proprietà, circa il 90% non supera mai la loro seconda proprietà.

Quindi se vuoi la libertà finanziaria dagli investimenti immobiliari per finanziare i tuoi sogni, dovrai fare qualcosa di diverso da quello che stanno facendo la maggior parte degli investitori immobiliari.

Si sta andando ad avere per ascoltare persone diverse a cui la maggior parte degli investitori immobiliari australiani ascoltare.

Dovrai prefiggerti alcuni obiettivi e seguire una strategia conosciuta, comprovata e affidabile.

Poi cresci le tue attività di investimento immobiliare una proprietà alla volta.

Comprare il giusto tipo di proprietà è la chiave

Uno che ha un livello di scarsità, il che significa che saranno in continua forte domanda da proprietari-occupanti (per continuare a spingere verso l’alto il valore) e inquilini (per aiutare a sovvenzionare il mutuo); nella posizione giusta (uno che ha sovraperformato le medie a lungo termine), al momento giusto nel ciclo di proprietà (che sarebbe ora in molti stati) e per il giusto prezzo.

Per diventare un investitore di successo dovrai circondarti di un team di consulenti professionali indipendenti e imparziali – non venditori) – un team di persone conosciute, comprovate e fidate, quindi è probabilmente opportuno ricordarti che nei tempi che cambiano come stiamo vivendo, nessuno può aiutarti come gli strateghi di investimento immobiliare indipendenti di Metropole.