gondolkodott már azon, hogy hány befektetési célú ingatlanra lenne szüksége a pénzügyi szabadsághoz?

azt tapasztaltam, hogy míg a legtöbb ingatlanbefektető reméli, hogy egy nap a személyes erőfeszítésből származó jövedelmét a befektetési ingatlanokból származó készpénzzel helyettesíti, a legtöbbnek nincs stratégiája a cél elérése érdekében.

tehát hány ingatlan szükséges ahhoz, hogy kilépjen a napi munkából és kényelmesen éljen?

a válasz egyszerű…

attól függ.

Ok. valószínűleg nem ezt akarta hallani, de valójában ez egy rossz kérdés.

nem igazán számít, hogy hány ingatlanod van.

sokkal fontosabb az eszközalap értéke és az, hogy a pénz mennyire működik az Ön számára.

miért mondom ezt?

mert inkább egy Westfield bevásárlóközpont tulajdonosa lennék, mint 50 másodlagos ingatlan Ausztráliában.

hogyan fog élni az ingatlan portfóliójából?

bár sok ingatlanbefektető tudja, hogy ingatlanjaik helyettesítik jövedelmüket, azt tapasztaltam, hogy a legtöbb nem gondolkodik azon, hogyan fogják elérni a pénzügyi szabadságot.

nincs stratégiájuk.

nincs tervük.

csak remélik, hogy megtörténik.

más befektetők úgy gondolják, hogy bérleti jövedelmükből fognak élni, mégis ritkán látom, hogy ez megtörténik.

ez csak túl nehéz, hogy növekszik a portfolió cash flow pozitív tulajdonságait elegendő méretű, hogy cserélje ki a jövedelem.

másrészt a gazdag befektetők, akikkel foglalkozom, pénzautomatát építettek azáltal, hogy jelentős vagyonbázist növesztettek a magas növekedési tulajdonságokkal, majd csökkentették hitelüket értékarányokra (LVR), hogy áttérhessenek a következő szakaszra, befektetési életük cash flow szakaszára.

különböző módon csökkentik az LVR-t.

tudtak:

• állítsa le (vagy lassítsa le) az ingatlanok vásárlását, így miközben portfóliójuk értéke folyamatosan növekszik, hiteleik nagyjából ugyanazok maradnak.
• hozzáadott értéket tulajdonaikat gyártási tőke növekedés révén felújítások vagy fejlesztés;
• fizeti ki néhány adósság segítségével a járadék;
• csökkenti a tartozás fizeti ki a tőke és a kamat; vagy
• eladni egy vagy két ingatlan.

de vagyonteremtési stratégiájuk első szakasza mindig jelentős eszközalap kiépítését foglalja magában.

nem tudok csak a bérleti díjból élni?

tegyük fel, hogy 100 000 dolláros éves adózás utáni jövedelmet szeretne.

hogyan fogja elérni ezt?

hány ingatlanra van szüksége?

ha a terv az, hogy végül fizeti le az adósságot, és élni a bérleti díj, akkor valószínűleg szükség van legalább $4million értékű ingatlan nincs jelzálog elérni, hogy $100,000 adózás utáni jövedelem.

nem hiszel nekem?

Ausztráliában a jól elhelyezkedő ingatlanok átlagos bruttó hozama körülbelül 4%, de legyünk nagylelkűek, és tegyük fel, hogy 4,5% – os hozamot keres az ingatlanportfóliójában.

ez azt jelenti, hogy ha végül 1 millió dollár értékű ingatlannal rendelkezik adósság nélkül, akkor 45 000 dollár bérleti díjat kap.

de akkor is meg kell fizetni árak és adók és ügynökök jutalékok és javítások; így van valami, mint $35,000 évente.

és akkor meg kell adót fizetni ezt a jövedelmet.

ha ezt az összeget látni fogja, hogy szükség van egy tehermentes portfolió érdemes legalább $4million keresni, hogy $100,000 évente adózás után.

ne feledje, hogy ez 4 millió dollár értékű ingatlan, és nincs jelzálog-adósság, különben a cash flow alacsonyabb lesz.

és természetesen akkor is meg kell saját saját otthonában nincs adósság ellene.

hadd kérdezzek valamit…

képes lesz valaha 4 millió dollárt megtakarítani?

fogsz valaha építeni egy portfolió, hogy a méret a néhány dollárt egy héten pozitív cash flow a bérleti díjak?

mostanra egyértelműnek kell lennie, hogy az egyetlen módja annak, hogy építsenek egy jelentős eszközalap, hogy kihasználják a tőkeáttétel és összetett növekedés jól található ingatlanok.

az elmémben az egyetlen módja annak, hogy pénzügyileg függetlenné váljon az ingatlanon keresztül, ha először jelentős eszközalapot növeszt (magas növekedési ingatlanok megvásárlásával), majd átáll a következő szakaszra – a cash flow szakaszra – azáltal, hogy csökkenti az adósságát, de nem fizeti ki teljesen.

így működik:

gyors előre 10 vagy 15 évet, és képzelje el, hogy saját otthona van, plusz 5 millió dollár jól elhelyezkedő befektetési ingatlan.

ha volt egy tipikus 80% – os hitel érték arány, akkor negatívan irányul.

másrészt, ha nem volt adóssága az ingatlanportfóliójával szemben, akkor pozitív cash flow – ja lenne, de lemondana a tőkeáttétel előnyeiről.

valahol a közepén, talán egy 50% LVR, az ingatlan portfolió lenne önfinanszírozó.

lehet, hogy még egy kis cash flow maradt, de nem elég élni.

ha belegondolsz, sokkal könnyebb lesz felhalmoz egy $ 5million ingatlan portfolió $2.5 millió adósság, mint az azonos méretű portfolió adósság nélkül.

ezután elmehet a bankba, és elmagyarázhatja, hogy van egy önfinanszírozási portfóliója, amely nem függ a jövedelmétől, és valójában van egy kis készpénz a használhatóság érdekében.

ezután további 100 000 dolláros kölcsönt kér, így kissé növeli az LVR-t.

a jó hír az, hogy nem kell adót fizetni ezt a pénzt, mert ez nem jövedelem.

de kamatot kell fizetnie, amely nem vonható le az adóból, ha a pénzt megélhetési költségeire használja.

ez azt jelenti, hogy a kamatfizetések után körülbelül 93 000 dollár marad, hogy megéljen.

Crunch a számok…

az év végén, már “megette” a $100,000; de egy jó év, a $5 millió ingatlan portfolió növelné értéke mondjuk $500,000.

egy átlagos évben értéke 400 000 dollárral növekszik, egy rossz évben pedig csak 150 000 vagy 200 000 dollárral emelkedhet.

természetesen a bérleti díjak is nőttek, mert az ingatlanok értéke nőtt.

biztos, hogy felhasználta a kölcsönvett 100 000 dollárt, de mivel portfóliója értéke nőtt, a bérleti díjakkal együtt, az LVR az év végén kevesebb, mint az elején, így az évet gazdagabban fejezi be, mint kezdte.

valóban van pénzautomatád, és ezt újra és újra megteheted.

ez tényleg működik?

a régi időkben könnyű volt a saját tőkéből élni.

csak el kellett mennie a bankba, és alacsony doc hitelt kellett kapnia, és mindaddig, amíg az ingatlanok értéke nőtt, sima vitorlázás volt.

biztos, hogy ma nehezebb, de határozottan képes.

csak le kell csökkentenie az LVR-t, hogy megmutassa a bankok használhatóságát.

mondanom sem kell, hogy ezt nem lehet egyik napról a másikra elérni.

időbe telik egy jelentős eszközbázis és egy kényelmes hitel / érték arány kiépítése.

de ha kihasználod a tőkeáttétel, az összetétel és az idő varázsát, akkor megtörténik.

van eszközvédelmi terve?

ez a stratégia természetesen az ingatlanportfólió növekedésétől és az ingatlanciklus teljesítőképességétől függ.

ez azt jelenti, hogy az eszközbázis felépítésekor, a gyorsan növekvő ingatlanok vásárlásakor és az értéknövelés során szüksége lesz egy eszközvédelmi tervre, amely végigvezeti Önt a tapasztalt felfelé és lefelé.

végül is a következő 10 évben lesznek jó és rossz idők.

lesznek magas kamatlábak és alacsonyabb kamatlábak időszakai.

és erős gazdasági növekedés időszakai lesznek, de lesznek visszaesések is.

a hozzáértő befektetők számítanak a jó időkre, de vagyonvédelmi tervvel, valamint pénzügyi és adózási stratégiával tervezik meg a visszaeséseket, hogy biztosítsák struktúráik leghatékonyabb felépítését.

ne érts félre, míg én csak tett egyre pénzügyi szabadság ingatlan befektetés hang egyszerű, ez nem könnyű.

és ez nem játék a szavakkal.

a tény az, mintegy 20% – A, akik részt vesznek az ingatlan befektetési eladni fel az első évben, és közel fele eladni az ingatlant az első 5 évben.

és azoknak a befektetőknek, akik ingatlanban maradnak, körülbelül 90% – uk soha nem jut túl a második ingatlanán.

tehát ha azt szeretné, hogy az ingatlanbefektetések pénzügyi szabadsága az álmait finanszírozza, akkor valami mást kell tennie, mint amit a legtöbb ingatlanbefektető csinál.

fogsz kell hallgatni a különböző emberek, akik a legtöbb Ausztrál ingatlan befektetők hallgatni.

néhány célt kell kitűznie magának, és olyan stratégiát kell követnie, amely ismert, bevált és megbízható.

akkor növekszik az ingatlan befektetési vállalkozások egy ingatlan egy időben.

vásárlás a megfelelő típusú ingatlanok a kulcs

az egyik, hogy van egy szint szűkössége, ami azt jelenti, hogy lesz folyamatos erős kereslet a tulajdonos-bérlők (folyamatosan nyomja fel az érték) és a bérlők (hogy segítsen támogatja a jelzálog); a megfelelő helyen (amely felülmúlta a hosszú távú átlagokat), a megfelelő időben az ingatlanciklusban (ez sok államban most lenne) és a megfelelő áron.

ahhoz, hogy sikeres befektetővé válj, független és elfogulatlan szakmai tanácsadókkal (nem értékesítőkkel) kell körülvenned magad – olyan emberek csapatával, akik ismertek, bizonyítottak és megbízhatóak, ezért valószínűleg helyénvaló emlékeztetni arra, hogy a változó időkben, mint amit tapasztalunk, senki sem tud segíteni, mint a Metropole független ingatlanbefektetési stratégái.