Les propriétaires et les locataires doivent être conscients de leurs responsabilités lorsqu’il y a résiliation anticipée d’un contrat de location.

La Loi sur la protection du consommateur (CPA) a changé la façon dont les Sud-Africains font des affaires et, comme son nom l’indique, a été mise en place pour protéger les consommateurs des pratiques commerciales sans scrupules.

Malheureusement, il semble y avoir beaucoup de confusion au sujet de l’APC et de la propriété, en particulier lorsque les locataires sont mis dans le pétrin.

En vertu de la CPA, un locataire a le droit d’annuler tout bail en donnant un préavis de 20 jours ouvrables. Mais – et c’est un très gros mais – cela ne signifie pas qu’un locataire peut simplement s’en aller sans pénalité et il pourrait bien y avoir des répercussions financières sous la forme de frais d’annulation, de frais de publicité ainsi que d’autres « coûts raisonnables » si le propriétaire n’est pas en mesure d’obtenir un nouveau locataire à court terme.

Cela ne signifie pas qu’un propriétaire peut retenir un acompte, forcer le locataire à payer un loyer pour le reste du bail ou lui faire payer des frais d’annulation exorbitants.

Guillaume Earle, avocat et administrateur de Nakani Watts Incorporated, note que l’article 14 de la LPC permet la résiliation anticipée d’un bail. « Il est cependant important de noter que dans ces circonstances, un propriétaire pourrait, en fonction d’un certain nombre de circonstances (y compris devoir faire de la publicité pour un nouveau locataire), avoir droit à des frais d’annulation minimes qui correspondent généralement à un mois de loyer. »

Ce qui est très important à retenir, c’est qu’un propriétaire ne peut pas retenir un acompte au lieu des frais d’annulation. Le dépôt est considéré par de nombreux propriétaires comme une sorte de carte « sortir de prison sans prison » et en tant que tel, ils croient pouvoir retenir l’argent pour presque toutes les raisons.

« Le dépôt est détenu en fiducie dans un compte portant intérêt et ne peut être utilisé que pour réparer les dommages causés à la propriété », explique Earle. « Les propriétaires ne peuvent pas deviner combien coûteront les réparations et doivent fournir des reçus au locataire afin de prouver combien de l’argent du dépôt a été utilisé pour les réparations nécessaires. Le solde devra être remboursé au locataire. »

Il y a aussi des propriétaires qui ignorent complètement le CPA en insistant sur le fait que le locataire est financièrement responsable de la totalité du bail s’il annule avant la fin du contrat. Dans un cas, un locataire, qui avait fourni le préavis de 20 jours ouvrables requis, a été informé qu’il devrait payer au propriétaire les 15 mois de loyer impayé (conformément au contrat de bail de deux ans) s’il voulait quitter les lieux plus tôt. De plus, le locataire devait payer des frais d’annulation ainsi que les coûts associés à la publicité pour un nouveau locataire. C’est évidemment ridicule et le locataire concerné a demandé un avis juridique afin de résoudre le problème.

Que doit faire un locataire s’il croit que son propriétaire tente d’encaisser une résiliation anticipée du bail?

« Il y a différentes choses qu’un locataire peut faire dans ces circonstances », explique Earle. « Il peut s’adresser au Tribunal national des consommateurs pour obtenir de l’aide ou contacter le Tribunal du logement locatif. Les agents de location qui tentent de bafouer les règles de la CPA peuvent être signalés au Conseil des Affaires de l’Agence immobilière. Une lettre fortement rédigée d’un avocat fait également généralement l’affaire. »

Il est impératif de lire attentivement le contrat de location avant de le signer, en tenant compte de toute disposition d’annulation anticipée conformément à la CPA. Les locataires doivent se rappeler que même s’ils le devraient, tous les propriétaires ne sont pas au courant des dispositions prévues pour une résiliation anticipée, ce qui pourrait causer des problèmes majeurs à un stade ultérieur. Envisagez de louer une autre propriété si le propriétaire refuse de reconnaître qu’en tant que locataire, vous pouvez donner le préavis requis de 20 jours ouvrables à n’importe quelle étape du bail et déménager sans pénalités sévères.

En résumé –

Ce qu’un propriétaire peut faire lorsqu’un bail est résilié prématurément:

• Facturer au locataire des frais d’annulation minimes pour couvrir le coût de la publicité, etc.

Ce qu’un propriétaire ne peut pas faire lorsqu’un bail est résilié prématurément:

• Retenir le dépôt

• Forcer le locataire à payer un loyer pour le reste du bail

• Facturer des frais d’annulation déraisonnables