Vous êtes-vous demandé combien d’immeubles de placement vous auriez besoin pour la liberté financière?

J’ai constaté que même si la plupart des investisseurs immobiliers espèrent un jour remplacer leurs revenus d’activité personnelle par des liquidités provenant de leurs immeubles de placement, la plupart n’ont pas de stratégie pour atteindre leur objectif.

Alors, combien de propriétés faut-il pour vous permettre de quitter votre emploi de jour et de vivre confortablement?

La réponse est simple

Cela dépend.

O.K. ce n’est probablement pas ce que vous vouliez entendre, mais en fait, c’est une mauvaise question.

Peu importe le nombre de propriétés que vous possédez.

Ce qui est plus important, c’est la valeur de votre base d’actifs et la difficulté avec laquelle votre argent fonctionne pour vous.

Pourquoi est-ce que je dis ça ?

Parce que je préfère posséder un centre commercial Westfield que 50 propriétés secondaires en Australie régionale.

Comment allez-vous vivre de votre portefeuille immobilier?

Alors que de nombreux investisseurs immobiliers savent qu’ils veulent que leurs propriétés remplacent leurs revenus, j’ai constaté que la plupart ne pensent pas vraiment à la façon dont ils atteindront réellement la liberté financière.

Ils n’ont pas de stratégie.

Ils n’ont pas de plan.

Ils espèrent juste que cela arrivera.

D’autres investisseurs pensent qu’ils vivront de leurs revenus locatifs, mais je vois rarement cela se produire.

Il est tout simplement trop difficile de développer un portefeuille de propriétés positives à flux de trésorerie d’une taille suffisante pour remplacer vos revenus.

D’un autre côté, les investisseurs fortunés avec qui je traite ont construit une machine à cash en développant une base d’actifs substantielle de propriétés à forte croissance, puis en abaissant leurs ratios de prêt par rapport à la valeur (LVR) afin qu’ils puissent passer à la phase suivante, la phase de flux de trésorerie de leur vie d’investissement.

Ils abaissent leur LVR de diverses manières.

Ils pouvaient:

• Arrêtez (ou ralentissez) l’achat de propriétés, de sorte que pendant que la valeur de leur portefeuille ne cesse d’augmenter, leurs prêts restent sensiblement les mêmes.
• Ajouter de la valeur à leurs propriétés en augmentant la croissance du capital par des rénovations ou des aménagements;
• Rembourser une partie de la dette en utilisant leur pension de retraite;
• Réduire leur dette en remboursant le principal et les intérêts; ou
• Vendre une propriété ou deux.

Mais la première étape de leur stratégie de création de richesse consiste toujours à constituer une base d’actifs substantielle.

Ne puis-je pas simplement vivre du loyer?

Disons que vous voulez un revenu annuel après impôt de 100 000 $.

Comment allez-vous y parvenir?

De combien de propriétés avez-vous besoin ?

Si votre plan consiste à rembourser votre dette et à vivre du loyer, vous aurez probablement besoin d’au moins 4 millions de dollars de propriétés sans hypothèque pour atteindre ce revenu après impôt de 100 000 dollars.

Ne me croyez pas?

Le rendement brut moyen des propriétés bien situées en Australie est d’environ 4%, mais soyons généreux et disons que vous gagnez un rendement de 4,5% sur l’ensemble de votre portefeuille immobilier.

Cela signifie que si vous possédez éventuellement des propriétés d’une valeur de 1 million de dollars sans dette, vous obtiendrez un loyer de 45 000 dollars.

Mais vous devrez toujours payer des taux et des taxes et des commissions d’agents et des réparations; vous laissant avec quelque chose comme 35 000 $ par an.

Et ensuite vous devrez payer de l’impôt sur ce revenu.

Lorsque vous effectuez les sommes, vous constaterez que vous avez besoin d’un portefeuille non grevé d’une valeur d’au moins 4 millions de dollars pour gagner ces 100 000 dollars par an après impôt.

Rappelez-vous que cela représente une propriété d’une valeur de 4 millions de dollars et aucune dette hypothécaire, sinon votre flux de trésorerie sera plus faible.

Et bien sûr, vous devrez également posséder votre propre maison sans dette.

Laissez-moi vous poser une question

Saurez-vous un jour économiser 4 millions de dollars?

Construirez-vous un jour un portefeuille de cette taille avec quelques dollars par semaine de flux de trésorerie positifs provenant de vos loyers?

À l’heure actuelle, il devrait être clair que la seule façon de constituer une base d’actifs substantielle est de tirer parti de l’effet de levier et de la croissance combinée de propriétés bien situées.

À mon avis, la seule façon de devenir financièrement indépendant grâce à la propriété est d’abord de développer une base d’actifs substantielle (en achetant des propriétés à forte croissance), puis de passer à l’étape suivante – l’étape des flux de trésorerie – en réduisant votre dette, mais sans la rembourser complètement.

Voici comment cela fonctionne:

Avance rapide 10 ou 15 ans et imaginez que vous possédez votre propre maison plus 5 millions de dollars d’immeubles de placement bien situés.

Si vous aviez un ratio Prêt/valeur typique de 80%, vous seriez orienté négativement.

Par contre, si vous n’aviez aucune dette sur votre portefeuille immobilier, vous auriez des flux de trésorerie positifs, mais renonceriez aux avantages de l’effet de levier.

Quelque part au milieu, peut-être avec un LVR de 50%, votre portefeuille immobilier serait autofinancé.

Il vous reste peut-être un peu de trésorerie, mais pas assez pour vivre.

Si vous y réfléchissez, il sera beaucoup plus facile d’amasser un portefeuille immobilier de 5 millions de dollars avec une dette de 2,5 millions de dollars que le portefeuille de même taille sans dette.

Vous pouvez alors aller à la banque et expliquer que vous avez un portefeuille autofinancé qui ne dépend pas de vos revenus et qu’il reste en fait un peu d’argent pour assurer le bon fonctionnement.

Vous demandez alors un prêt supplémentaire de 100 000 $, vous augmentez donc légèrement votre LVR.

La bonne nouvelle est que vous n’avez pas à payer d’impôt sur cet argent parce que ce n’est pas un revenu.

Mais vous devrez payer des intérêts, qui ne seront pas déductibles d’impôt si vous utilisez l’argent pour vos frais de subsistance.

Cela signifie qu’après les paiements d’intérêts, il vous reste environ 93 000 $ à vivre.

Croquez les chiffres

À la fin de l’année, vous avez « mangé » vos 100 000 $; mais dans une bonne année, votre portefeuille immobilier de 5 millions de dollars augmenterait de valeur, par exemple, de 500 000 $.

Dans une année moyenne, sa valeur aura augmenté de 400 000 $ et dans une mauvaise année, elle n’aura peut-être augmenté que de 150 000 ou 200 000 $.

Bien sûr, vos loyers auront également augmenté car vos propriétés ont augmenté de valeur.

Bien sûr, vous avez épuisé les 100 000 borrowed que vous avez empruntés, mais comme votre portefeuille a pris de la valeur, ainsi que les loyers, votre LVR est moins élevé à la fin de l’année qu’au début, vous terminez donc l’année plus riche que vous ne l’avez commencée.

Vous avez vraiment un distributeur de billets, et vous pouvez le faire encore et encore.

Cela fonctionne-t-il vraiment?

Autrefois, vivre de l’équité était facile.

Il vous suffisait d’aller à la banque et d’obtenir un prêt doc à faible coût et tant que vos propriétés augmentaient en valeur, cela se déroulait en douceur.

Bien sûr, c’est plus difficile aujourd’hui, mais c’est vraiment faisable.

Il vous suffit d’abaisser votre LVR pour montrer l’état de fonctionnement des banques.

Inutile de dire que vous ne pouvez pas y parvenir du jour au lendemain.

Il faut du temps pour constituer une base d’actifs substantielle et un ratio prêt-valeur confortable.

Mais si vous profitez de la magie de l’effet de levier, de la composition et du temps, cela arrive.

Avez-vous un plan de protection des actifs?

Bien sûr, cette stratégie dépend de la croissance de votre portefeuille immobilier et de votre capacité à suivre le cycle immobilier.

Cela signifie que lorsque vous construisez votre base d’actifs, achetez des propriétés à forte croissance et ajoutez de la valeur, vous aurez besoin d’un plan de protection des actifs pour vous aider à traverser les hauts et les bas que vous connaîtrez.

Après tout, au cours des 10 prochaines années, nous passerons de bons et de mauvais moments.

Il y aura des périodes de taux d’intérêt élevés et des périodes de taux d’intérêt plus bas.

Et nous aurons des périodes de forte croissance économique, mais il y aura aussi des ralentissements.

Les investisseurs avertis comptent sur les bons moments mais planifient les ralentissements en disposant d’un plan de protection des actifs, ainsi que d’une stratégie financière et fiscale pour s’assurer de mettre en place leurs structures de la manière la plus efficace possible.

Ne vous méprenez pas, alors que je viens de rendre simple l’obtention d’une liberté financière grâce à l’investissement immobilier, ce n’est pas facile.

Et ce n’est pas un jeu de mots.

Le fait est qu’environ 20% de ceux qui participent à un investissement immobilier vendent la première année et près de la moitié vendent leur propriété au cours des 5 premières années.

Et parmi les investisseurs qui restent dans la propriété, environ 90% ne dépassent jamais leur deuxième propriété.

Donc, si vous voulez une liberté financière de l’investissement immobilier pour financer vos rêves, vous devrez faire quelque chose de différent de ce que font la plupart des investisseurs immobiliers.

Vous allez devoir écouter différentes personnes à qui la plupart des investisseurs immobiliers australiens écoutent.

Vous allez devoir vous fixer des objectifs et suivre une stratégie connue, éprouvée et fiable.

Ensuite, vous développez vos activités d’investissement immobilier une propriété à la fois.

Acheter le bon type de propriétés est la clé

Qui a un niveau de rareté, ce qui signifie qu’elles seront constamment très demandées par les propriétaires occupants (pour continuer à augmenter la valeur) et les locataires (pour aider à subventionner votre hypothèque); au bon endroit (celui qui a surperformé les moyennes à long terme), au bon moment du cycle immobilier (ce serait maintenant dans de nombreux États) et au bon prix.

Pour devenir un investisseur prospère, vous devrez vous entourer d’une équipe de conseillers professionnels indépendants et impartiaux (pas de vendeurs) – une équipe de personnes connues, éprouvées et de confiance, il est donc probablement approprié de vous rappeler que dans des temps changeants comme nous vivons, personne ne peut vous aider tout à fait comme les stratèges indépendants en investissement immobilier de Métropole.