Una habitación adicional, y la privacidad que proporciona, puede marcar la diferencia en tus necesidades de espacio. Puede usar el complemento para darle a cada uno de sus hijos su propia habitación o convertirla en la oficina en casa de sus sueños.

Pero cualquier tipo de adición de casa será costosa y llevará mucho tiempo. La renovación también convertirá su acogedora casa en una zona de construcción hasta que esté terminada. Sería útil saber, más allá del disfrute personal, ¿cuánto valor agrega un dormitorio?

» La cantidad de habitaciones tiene un gran impacto en el precio de venta de las casas más pequeñas, si la adición de su habitación agrega pies cuadrados», aconseja Lily Moore, la agente de bienes raíces de Fort Worth Texas más vendida. «Yo diría que otra habitación puede agregar otros 8 8,000 a 1 10,000 a su precio de lista.»

¡Eso es un buen pedazo de cambio! Sin embargo, determinar el valor añadido para su proyecto específico requiere profundizar en los detalles, incluidos:

• cómo afecta el nuevo dormitorio al diseño de su casa
• si el nuevo dormitorio agrega pies cuadrados
• cuántas habitaciones son comunes en las casas de su vecindario
• qué buscan los compradores locales

Exploremos por qué estos factores importan y cómo contabilizar el valor agregado de un dormitorio en su mercado antes de embarcarse en este proyecto.

¿Cuáles son mis opciones para un complemento de dormitorio?

Los propietarios de viviendas tienen tres opciones a considerar al agregar un dormitorio adicional a su casa: convertir el espacio existente, construir una adición en su planta baja y agregar un segundo piso, o ampliar su segundo piso existente.

Convertir un espacio existente

Si ya tiene espacio para otro dormitorio en sus pies cuadrados existentes, como en su sótano o ático, es beneficioso convertir el espacio antes de publicar su casa. Es relativamente barato convertir el espacio existente, sin embargo, aún obtendrá dinero extra por el valor agregado de tener otro dormitorio, si el espacio convertido califica legalmente como un dormitorio.

«En Texas, una adición o conversión de dormitorio debe tener una ventana y un armario para que un tasador lo cuente como otro dormitorio. También necesita tener suficiente espacio», dice Moore. «He visto a personas agregar habitaciones en lugares muy pequeños que apenas tienen espacio para una cama y no hay espacio para un armario. Esos espacios pueden ser técnicamente utilizables como un dormitorio, pero no se pueden enumerar como un dormitorio y el tasador no los contará como un dormitorio.»

No hay una respuesta clara en cuanto a lo que califica como un dormitorio porque los códigos de construcción varían de un estado a otro. Sin embargo, la mayoría de los estados requieren que las habitaciones tengan al menos 70 pies cuadrados de espacio en el piso y una ventana para proporcionar iluminación, ventilación y medios de escape en caso de emergencia, como un incendio en la casa.

Construir en una adición de planta baja

Construir en la planta baja es lo que la mayoría de los propietarios imaginan cuando consideran agregar un dormitorio a su hogar. Esta opción es atractiva porque no solo reconfigura el espacio existente, sino que agrega pies cuadrados, y más pies cuadrados generalmente equivalen a valor agregado.

Sin embargo, cuando agrega una adición de dormitorio a su planta baja, los pies cuadrados agregados tienen que venir de algún lugar.

El espacio de dormitorio es más valioso que el espacio de patio

Antes de considerar construir una adición de dormitorio en su planta baja, debe evaluar cómo la adición afectará el tamaño de su patio.

«Los pies cuadrados de un lote son una parte importante de una propiedad; sin embargo, los terrenos baldíos tienden a ser significativamente menos valiosos que las áreas mejoradas en la mayoría de los casos. Por esta razón, generalmente vale la pena sacrificar el área de su lote si significa ampliar los pies cuadrados de una casa», dice el tasador de bienes raíces con sede en Missouri, Mason Spurgeon.

But Pero los patios pequeños pueden dañar la comerciabilidad

Sin embargo, si su propiedad es toda una casa y no un patio, eso hará que sea más difícil vender. Y las casas que permanecen en el mercado por mucho tiempo normalmente se venden por menos cuando finalmente encuentran un comprador.

«Si tiene un patio lo suficientemente grande como para ampliar los pies cuadrados de su casa, definitivamente le ayudará a obtener un ROI positivo de alrededor del 50% porque está aumentando el tamaño de su casa», aconseja Moore.

» Pero si ya tiene un patio pequeño, no lo haga más pequeño agregando otro dormitorio. La mayoría de los compradores quieren tener espacio afuera donde puedan tomar café por las mañanas, o dejar que los niños y las mascotas corran por ahí. En el pasado, tenía anuncios que no podía vender porque no tenían espacio en el patio.»

¿Fluirá la casa?

Finalmente, cuando considera la adición de un dormitorio en la planta baja, debe determinar si puede agregar otro dormitorio en una ubicación que tenga sentido. Si el único lugar disponible para la adición de su dormitorio está justo al lado de la cocina, o requiere caminar a través de otro dormitorio para acceder a él, eso disminuirá cualquier valor agregado en términos de pies cuadrados.

Agregue un segundo piso o amplíe su segundo piso existente

Los propietarios de pisos individuales no siempre piensan en expandirse hacia arriba cuando consideran agregar un dormitorio, y hay una buena razón para esto. Agregar un segundo piso o quitar el techo de la sección de un solo piso de su casa y ampliar el segundo piso es una tarea importante.

La mayoría de los pisos individuales no están construidos para soportar el peso de un segundo piso, por lo que agregar o ampliar el espacio del piso de arriba requiere reforzar las paredes y los cimientos de su primer piso. A diferencia de una adición más simple en la planta baja, donde simplemente puede acordonar el área de construcción, esta renovación importante requiere ajustes en toda la casa, lo que significa que tendrá que mudarse por un tiempo.

Si bien agregar o expandir tu segunda historia es costoso e inconveniente, hay un lado positivo. Esta opción le permite ampliar los pies cuadrados de su casa sin reducir el tamaño de su patio, lo que dará sus frutos cuando esté listo para vender.

¿Cuál es el costo típico de agregar un dormitorio?

Las tres opciones principales para agregar un dormitorio a su hogar vienen con etiquetas de precio muy diferentes.

Costo de convertir un espacio existente

El costo de convertir un espacio existente en un dormitorio depende de su estado y ubicación actuales.

Digamos que simplemente estás cerrando una habitación extra en una casa con un diseño abierto. Todo el espacio necesario es una pared interior sin carga, una puerta, un armario empotrado y trabajos eléctricos, como enchufes adicionales o tal vez una luz de techo central para el espacio recién formado. Eso te costará un promedio de 3 3,300. Si el espacio necesita una ventana exterior agregada para calificar como un dormitorio, agregue additional 1,000 a 5 5,000 adicionales a la etiqueta de precio.

El costo aumenta si agregas tu dormitorio a un espacio que actualmente no está terminado, como el sótano o el ático. Nadie quiere una adición de dormitorio terminada a la que solo se pueda acceder a través de un área sin terminar, por lo que deberá renovar todo el sótano o el ático para conectar el área del dormitorio con el flujo natural de la casa.

Los propietarios de viviendas con sótanos llenos (lo que significa que son del mismo tamaño que el grado anterior/pies cuadrados por encima del suelo de su casa) tienen un costo promedio de entre 1 18,000 y 2 21,350 para renovar un sótano completo que mide entre 1,200 y 1,500 pies cuadrados.

Costo de agregar un dormitorio en la planta baja

El costo de construir otro dormitorio como adición en la planta baja de su hogar es más sencillo. Las estimaciones de adición se basan en un modelo de precio por pie cuadrado, que oscila entre $80 y 2 200, dependiendo de los costos de construcción en su área.

En promedio, una adición de dormitorio le costará entre 1 10,300 y 2 24,900. Una serie de factores influyen en lo caro que será la adición de un dormitorio en la planta baja, como la dificultad de crear acceso al espacio y la nivelación del terreno hacia donde se dirige la adición.

Por ejemplo, digamos que la adición de su dormitorio se construirá en un terreno plano con acceso a la casa creado expandiendo una ventana existente ya enmarcada para acomodar cualquier problema de soporte de carga. Esa adición costará menos que si estuviera ubicada en una pendiente que necesitara construirse para soportar la nueva base, y si la puerta necesitara cortarse y enmarcarse en una pared sólida existente.

Costo de agregar o expandir un segundo piso

Muchos propietarios de viviendas experimentan un choque de pegatina cuando buscan agregar un segundo piso o expandir su segundo piso existente. En algunas áreas, puede comprar una segunda casa por lo que cuesta agregar una planta superior a su casa existente.

Si desea agregar un segundo piso completo a su casa de 2,000 pies cuadrados, eso le costará entre $150,000 y 2 200,000. Agregar solo un segundo piso parcial que mide entre 500 y 700 pies cuadrados le costará alrededor de 9 90,000 a 1 120,000.

Eso puede sonar caro, pero considera todo lo que obtienes por tu dinero. Si se está tomando la molestia de agregar o expandir su segundo piso, no solo agregará una habitación individual, también agregará una habitación adicional y espacio de almacenamiento adicional. Sin embargo, no olvide la escalera que tendrá que tener en cuenta para acceder al área.

¿Cómo afecta un dormitorio adicional al valor de mi casa?

Hay dos maneras de ver el valor que un dormitorio adicional agrega a su hogar: el valor de precio de lista y el valor tasado.

La mayoría de los vendedores piensan en términos de cuánto más dinero pueden pedir al poner su casa a la venta. Sin embargo, cuando llega el momento de cerrar su venta, lo que realmente importa es el valor de tasación.

Ambos valores se extraen de los mismos datos, como propiedades comparables cercanas (comp). Sin embargo, los vendedores y sus agentes abordan los datos de manera diferente a un tasador que evalúa el valor de la propiedad para la compañía hipotecaria.

Precio de lista valor agregado

Al determinar por cuánto poner una casa en la lista, los vendedores y sus agentes abordan el valor agregado desde la perspectiva de cuánto pueden hacer que un comprador pague por una habitación adicional. Eso depende en gran medida de lo que esté sucediendo en el mercado local de bienes raíces y de lo que el comprador exija para propiedades con diferentes números de dormitorios.

«En el mercado de Dallas, las casas de dos dormitorios y un baño no son populares, en parte debido a la pandemia. La mayoría de los compradores están buscando tres o cuatro habitaciones ahora que tantas personas están trabajando y asistiendo a la escuela desde casa», explica Moore.

En ese sentido, Moore estima que agregar un dormitorio en su mercado podría ayudar a una casa a obtener 8 8,000-1 10,000 más. Pero eso es específico para su área. Tendrá que tener en cuenta su propio entorno de vivienda antes de poder hacer ese cálculo.

Valor agregado de tasación

Para los tasadores, lo que importa no es el número de habitaciones, sino la cantidad de pies cuadrados que afecta el valor de una casa. Si bien esto varía de un mercado a otro, por lo general, una adición de dormitorio agrega valor de tasación solo si aumenta la superficie cuadrada.

Spurgeon lo desglosa de la siguiente manera:

«Cada vez que amplíes los pies cuadrados de una casa, aumentará el valor. Y la mayoría de los participantes en el mercado están más preocupados por los pies cuadrados generales de una casa que por el recuento de dormitorios. Si bien una casa de cuatro habitaciones puede atraer más al comprador adecuado que una casa de tres habitaciones, no habrá mucha diferencia en términos de valor en nuestro mercado rural.

» Si bien remodelar un área ya terminada para convertirla en un dormitorio probablemente no aumentará mucho el valor porque es el mismo tamaño cuadrado en nuestro mercado, aumentar el número de dormitorios puede ser un factor definitorio en áreas más urbanas.»

El recuento de dormitorios puede no mover mucho la aguja para los tasadores cuando se trata de determinar su valoración, sin embargo, puede afectar a qué comps tiran.»

Tanto los agentes como los tasadores comenzarán su proceso de valuación tirando de los precios de venta de las casas recientes en el vecindario, y para tirar de esos comps, mirarán tanto el número de pies cuadrados como el de dormitorios. Eso puede plantear un problema si la adición de su dormitorio hace que su propiedad sea única en su mercado.

Por ejemplo, digamos que su casa está en un vecindario con propiedades de tres habitaciones en su mayoría. Su casa ya tiene cuatro dormitorios y más metros cuadrados que sus vecinos. En ese escenario, una adición de dormitorio puede dificultar que los agentes y tasadores encuentren propiedades comparables.

» Obtener una valoración precisa puede ser difícil si su casa es mucho más grande que otras en su área. Los tasadores no pueden pasar más de dos millas para obtener COMP, por lo que si no se han vendido recientemente casas tan grandes como la suya en su área, tendrá dificultades para venderlas», explica Moore.

¿Un dormitorio adicional ayudará a atraer a más compradores?

No todo el valor añadido se puede calcular en dólares y centavos. En algunos casos, otro dormitorio puede ser justo lo que necesita para alinear su casa con la competencia, especialmente en la era de la pandemia, cuando tantas personas y sus hijos trabajan y asisten a la escuela desde casa.

Un dormitorio adicional se destaca si es la única casa de cuatro dormitorios en una comunidad de tres dormitorios, y es probable que obtenga algunos miles más que sus vecinos de tres dormitorios. Pero eso no significa que deba tirar paredes para crear tantas habitaciones adicionales como pueda.

Un dormitorio demasiados?

» A veces, no es una buena decisión agregar otro dormitorio a su hogar. Por ejemplo, tuve un cliente tratando de vender una casa enorme de seis habitaciones en una comunidad donde la mayoría de las casas tienen tres o cuatro habitaciones», recuerda Moore.

» Esas habitaciones adicionales y metros cuadrados adicionales no ayudaron a esos clientes. Terminaron vendiendo por casi el mismo precio que una casa de cuatro habitaciones porque los compradores que buscaban en esa área estaban preocupados por el costo de la electricidad para una casa tan grande.»

Evite el riesgo de «sobre» mejoras

Tanto los agentes como los tasadores están en la misma página cuando se trata de agregar dormitorios y pies cuadrados adicionales a una casa que ya es grande para su mercado.

» Cada vez que va más allá de lo que es típico de un vecindario, existe el riesgo de mejorar en exceso la casa. Las mejoras excesivas suelen ser mejoras que los propietarios de viviendas completan y por las que la mayoría de los compradores no están dispuestos a pagar más. El aumento de valor rara vez es igual al costo en el caso de mejoras excesivas», explica Spurgeon.

¿Agregar un dormitorio es una buena inversión?

Agregar otra habitación puede ser un gran beneficio para su familia a corto plazo, y podría dar sus frutos en el futuro cuando esté listo para vender su casa. Sin embargo, no hay una respuesta fácil para saber si agregar o no otro dormitorio a su casa es una buena inversión. A veces es una buena inversión, y a veces no.

La única manera de saberlo es llamar a un agente de bienes raíces para obtener su opinión sobre cómo la adición de un dormitorio afectará el valor de su casa. La buena noticia es que puede ponerse en contacto con un agente para obtener asesoramiento, incluso si no planea vender.

» Los profesionales de bienes raíces siempre están disponibles para decirle si vale la pena agregar un dormitorio a su hogar. Recibo esas llamadas semanalmente de los propietarios de viviendas, y no hay cargo por eso. Solo esperamos que cuando esté listo para vender en el futuro, nos contacte», dice Moore.