jedna další ložnice — a soukromí, které poskytuje-může změnit vaše potřeby prostoru. Pomocí doplňku můžete dát každému z vašich dětí vlastní ložnici, nebo ji proměnit v domácí kancelář svých snů.
ale jakýkoli druh domu bude nákladný a časově náročný. Renovace také změní váš útulný domov na stavební zónu, dokud nebude dokončena. Bylo by užitečné vědět, kromě osobního potěšení, kolik hodnoty přidává ložnice?
„počet ložnic má velký dopad na prodejní cenu menších domů, pokud váš přírůstek do ložnice přidá čtvercové záběry,“ radí nejprodávanější realitní agentka Fort Worth Texas Lily Moore. „Řekl bych, že další ložnice může přidat další $ 8,000 na $ 10,000 k Vaší katalogové ceně.“
to je dobrý kus změny! Nicméně, stanovení přidané hodnoty pro váš konkrétní projekt vyžaduje kopání do specifik, počítaje v to:
- jak nová ložnice ovlivňuje rozložení vašeho domova
- zda nová ložnice přidává čtvercové záběry
- kolik ložnic je běžné v domácnostech ve vašem okolí
- co místní kupující hledají
Pojďme prozkoumat, proč na těchto faktorech záleží a jak zohlednit přidanou hodnotu ložnice na vašem trhu, než se pustíte do tohoto projektu.
jaké jsou mé možnosti pro ložnici přidat?
majitelé domů mají tři možnosti, které je třeba zvážit při přidávání další ložnice do svého domu: převést stávající prostor, postavit doplněk v přízemí a přidat druhý příběh nebo rozšířit stávající druhý příběh.
převést existující prostor
pokud již máte prostor pro další ložnici ve Vašem stávajícím čtvercovém záběru, například ve sklepě nebo podkroví, je výhodné převést prostor před uvedením vašeho domu. Převést stávající prostor je relativně levné, přesto budete stále přitahovat další peníze za přidanou hodnotu další ložnice-pokud se převedený prostor legálně kvalifikuje jako ložnice.
“ v Texasu musí mít přidání nebo přeměna ložnice okno a skříň, aby ji odhadce mohl počítat jako další ložnici. Musí mít také dostatek prostoru, “ říká Moore. „Viděl jsem, jak lidé přidávají ložnice na velmi malých místech, která sotva mají prostor pro postel a žádný prostor pro skříň. Tyto prostory mohou být technicky použitelné jako ložnice, ale nemohou být uvedeny jako ložnice a nebudou odhadcem počítány jako ložnice.“
neexistuje jasná odpověď na to, co se kvalifikuje jako ložnice, protože stavební předpisy se v jednotlivých státech liší. Většina států však vyžaduje, aby ložnice měly alespoň 70 čtverečních stop podlahové plochy a okno pro osvětlení, větrání a únikový prostředek v případě nouze, jako požár domu.
stavět na přízemním přírůstku
budova v přízemí je to, co si většina majitelů domů představuje, když uvažují o přidání ložnice do svého domova. Tato možnost je lákavá, protože to není jen rekonfigurace stávající prostor, je to přidání náměstí záběry-a více náměstí záběry obvykle rovná přidaná hodnota.
nicméně, když přidáte ložnici navíc do přízemí, přidané záběry náměstí musí pocházet odněkud.
prostor ložnice je cennější než prostor na dvoře
než začnete uvažovat o vybudování ložnice v přízemí, musíte posoudit, jak bude mít přídavek vliv na velikost dvora.
“ rozloha pozemku je důležitou součástí nemovitosti;volná půda však bývá ve většině případů výrazně méně cenná než vylepšené oblasti. Z tohoto důvodu je obecně užitečné obětovat svou oblast pozemku, pokud to znamená rozšířit rozlohu domu, “ říká odhadce nemovitostí z Missouri Mason Spurgeon.
…ale malé yardy mohou poškodit prodejnost
pokud je však váš majetek celý dům a žádný dvůr, bude to těžší prodat. A domy, které sedí na trhu příliš dlouho, se obvykle prodávají za méně, když konečně najdou kupce.
„pokud máte dostatečně velký dvůr, abyste rozšířili záběry náměstí vašeho domu, určitě vám to pomůže získat pozitivní návratnost investic kolem 50%, protože zvyšujete velikost domu,“ radí Moore.
“ ale pokud již máte malý dvůr, prosím, nezmenšujte jej přidáním další ložnice. Většina kupujících chce mít prostor venku, kde si mohou ráno dát kávu, nebo nechat děti a domácí zvířata pobíhat. V minulosti jsem měl výpisy, které jsem nemohl prodat, protože neměli žádné dvorní prostory.“
bude dům proudit?
konečně, když uvažujete o přidání ložnice v přízemí, musíte určit, zda můžete přidat další ložnici na místě, které má smysl. Pokud je jediné dostupné místo pro přidání vaší ložnice přímo z kuchyně, nebo vyžaduje přístup do jiné ložnice, což sníží jakoukoli přidanou hodnotu, pokud jde o záběry náměstí.
přidat druhý příběh nebo rozšířit svůj stávající druhý příběh
majitelé jednopatrových domů ne vždy přemýšlejí o rozšíření nahoru, když uvažují o přidání do ložnice, a je pro to dobrý důvod. Přidání druhého příběhu nebo sejmutí střechy z jednopodlažní části vašeho domu a rozšíření druhého patra je velkým podnikem.
většina jednotlivých příběhů není postavena tak, aby podporovala váhu druhého patra, takže přidání nebo rozšíření podlahového prostoru nahoře vyžaduje posílení stěn a základů vašeho prvního příběhu. Na rozdíl od jednoduššího přístavby v přízemí, kde můžete jednoduše uzavřít stavební plochu, vyžaduje tato rozsáhlá rekonstrukce úpravy celého domu, což znamená, že se budete muset na chvíli odstěhovat.
zatímco přidání nebo rozšíření druhého příběhu je drahé a nepohodlné, existuje stříbrná podšívka. Tato možnost vám umožní rozšířit rozlohu vašeho domu, aniž byste zmenšili velikost dvora, což se vyplatí, až budete připraveni prodat.
jaké jsou typické náklady na přidání ložnice?
tři hlavní možnosti přidání ložnice do vašeho domova přicházejí s velmi odlišnými cenovkami.
náklady na převod stávajícího prostoru
náklady na přeměnu stávajícího prostoru na ložnici závisí na jeho aktuálním stavu a umístění.
Řekněme, že jednoduše uzavřete bonusovou místnost v domě s otevřeným uspořádáním. Vše, co prostor potřebuje, je nenosná vnitřní stěna, dveře, vestavěná skříň a elektrické práce, jako jsou další zásuvky nebo třeba centrální stropní světlo pro nově vytvořený prostor. To vám poběží v průměru $ 3,300. Pokud prostor potřebuje vnější okno přidané kvalifikovat jako ložnice, přidat další $ 1,000 na $ 5,000 na cenovku.
náklady se zvyšují, pokud přidáváte svou ložnici do prostoru, který je v současné době nedokončený, jako je suterén nebo podkroví. Nikdo nechce hotový přírůstek ložnice, ke kterému lze přistupovat pouze prostřednictvím nedokončené oblasti, takže budete muset vylepšit celý suterén nebo podkroví, abyste propojili oblast ložnice s přirozeným tokem domu.
majitelé domů s plnými sklepů (což znamená, že jsou stejné velikosti jako výše grade / nadzemní záběry náměstí vašeho domu) se při pohledu na průměrné náklady mezi $18,000 na $21,350 opravit plný suterén, který měří mezi 1,200 na 1,500 čtverečních stop.
náklady na přidání ložnice v přízemí
náklady na vybudování další ložnice jako přírůstku v přízemí do vašeho domova jsou přímočařejší. Sčítání odhady jsou založeny na ceně za čtvereční stopu modelu, v rozmezí od $ 80 na $ 200, V závislosti na stavebních nákladech ve vaší oblasti.
v průměru vás přírůstek do ložnice poběží mezi $ 10,300 – $ 24,900. Řada faktorů ovlivňuje, jak drahé bude vaše ložnice v přízemí, jako je obtížnost vytvoření přístupu do prostoru, a třídění země, kam se váš přírůstek chystá.
řekněme například, že vaše ložnice bude postavena na rovném terénu s přístupem do domu vytvořeným rozšířením stávajícího okna, které je již zarámováno, aby vyhovovalo jakýmkoli problémům s nosností. Tento dodatek bude stát méně, než kdyby byl umístěn na svahu, který musel být vybudován, aby podporoval nový základ, a pokud bylo třeba dveře rozřezat a zarámovat do stávající pevné zdi.
náklady na přidání nebo rozšíření druhého příběhu
mnoho majitelů domů zažívá šok nálepek, když se podívají na přidání druhého příběhu nebo rozšíření svého stávajícího druhého příběhu. V některých oblastech si můžete koupit druhý dům za to, co stojí za přidání nahoru do vašeho stávajícího domu.
pokud chcete přidat celý druhý příběh do vašeho domu o rozloze 2,000 XNUMX čtverečních stop, bude vás to stát mezi $ 150,000 a $ 200,000 . Přidání jen částečné druhý příběh, který měří mezi 500 na 700 čtverečních stop vás bude stát kolem $ 90,000 na $ 120,000 .
to může znít draho, ale zvažte vše, co za své peníze získáte. Pokud procházíte potížemi s přidáním nebo rozšířením druhého příběhu, nepřidáváte pouze jednu ložnici,přidáte také další ložnici a další úložiště. Nezapomeňte však na schodiště, které budete muset zohlednit pro přístup do oblasti.
Jak další ložnice ovlivňuje hodnotu mého domu?
existují dva způsoby, jak se podívat na hodnotu, kterou další ložnice přidává do vašeho domova: ceníková hodnota a odhadní hodnota.
většina prodejců si myslí, o kolik více peněz mohou požádat, když uvedou svůj domov na prodej. Nicméně, když přijde čas pro váš prodej zavřít, je to hodnotící hodnota, která opravdu záleží.
obě hodnoty jsou vytaženy ze stejných dat, jako jsou blízké srovnatelné vlastnosti (comps). Prodejci a jejich agenti však přistupují k datům jinak než odhadce, který hodnotí hodnotu nemovitosti pro hypoteční společnost.
Katalogová cena přidaná hodnota
při určování, kolik chcete uvést dům, prodejci a jejich agenti přistupují k přidané hodnotě z pohledu toho, kolik mohou získat kupujícího, aby zaplatil za další ložnici. To do značné míry závisí na tom, co se děje na místním trhu s nemovitostmi a na tom, co kupující požaduje po nemovitostech s různým počtem ložnic.
“ na trhu v Dallasu nejsou domy se dvěma ložnicemi a jednou koupelnou populární, částečně kvůli pandemii. Většina kupujících nyní hledá tři nebo čtyři ložnice, když tolik lidí pracuje a chodí do školy z domova, “ vysvětluje Moore.
v tomto duchu Moore odhaduje, že přidání ložnice na jejím trhu by mohlo pomoci domácímu načtení $8,000 – $ 10,000 více. Ale to je specifické pro její oblast. Než budete moci provést tento výpočet, budete muset zohlednit své vlastní prostředí bydlení.
odhadovaná přidaná hodnota
pro odhadce to není počet ložnic, na kterých záleží, ale množství čtverečních stop, které ovlivňují hodnotu domu. I když se to liší od trhu k trhu, obvykle přidání ložnice přidává hodnotící hodnotu, pouze pokud zvyšuje rozlohu náměstí.
Spurgeon to pro nás rozdělí následovně:
“ kdykoli rozšíříte záběry náměstí domu, zvýší se hodnota. A většina účastníků trhu se více zajímá o celkovou rozlohu domu než o počet ložnic. Zatímco dům se čtyřmi ložnicemi může oslovit více správného kupujícího než dům se třemi ložnicemi, na našem venkovském trhu nebude velký rozdíl z hlediska hodnoty.
“ zatímco přestavba již dokončené oblasti, aby se z ní stala ložnice, pravděpodobně nezvýší hodnotu, protože se jedná o stejné záběry na našem trhu, zvýšení počtu ložnic může být určujícím faktorem ve více městských oblastech.“
Počet ložnic nemusí odhadcům příliš hýbat jehlou, pokud jde o stanovení jejich ocenění, nicméně to může ovlivnit, které comps vytáhnou.“
agenti i odhadci zahájí svůj proces oceňování tažením prodaných cen nedávného prodeje domů v sousedství a vytáhnou tyto comps, podívají se na záběry náměstí i počty ložnic. To může představovat problém, pokud vaše ložnice navíc dělá váš majetek jedinečný na vašem trhu.
řekněme například, že váš domov je v sousedství s většinou třemi ložnicemi. Váš domov již má čtyři ložnice a více čtverečních záběrů než vaši sousedé. V tomto scénáři může přidání ložnice znesnadnit agentům a odhadcům nalezení srovnatelných vlastností.
“ získání přesného ocenění může být obtížné, pokud je váš domov mnohem větší než ostatní ve vaší oblasti. Odhadci nemohou jít přes dvě míle, aby vytáhli comps, takže pokud ve vaší oblasti nebyly nedávno prodány žádné domy tak velké jako ty, budete to těžko prodávat, “ vysvětluje Moore.
pomůže další ložnice přivést více kupujících?
ne všechny přidané hodnoty lze vypočítat v dolarech a centech. V některých případech, další ložnice může být právě to, co potřebujete, abyste svůj dům uvedli do souladu s konkurencí, zejména v pandemickém věku, kdy tolik lidí a jejich dětí pracuje a chodí do školy z domova.
extra ložnice vyniká, pokud jste jediný dům se čtyřmi ložnicemi v komunitě se třemi ložnicemi, a pravděpodobně vás bude o pár tisíc více než vaši sousedé se třemi ložnicemi. Ale to neznamená, že byste měli jít házet zdi, abyste vytvořili co nejvíce dalších ložnic.
jedna ložnice příliš mnoho?
“ někdy není dobré rozhodnutí přidat do svého domova další ložnici. Například, měl jsem klienta, který se snažil prodat obrovský, šestipokojový dům v komunitě, kde většina domů má tři nebo čtyři ložnice, “ vzpomíná Moore.
“ tyto další ložnice a další záběry náměstí těmto klientům nepomohly. Nakonec se prodávali za téměř stejnou cenu jako dům se čtyřmi ložnicemi, protože kupující hledající v této oblasti byli znepokojeni náklady na elektřinu pro tak velký dům.“
Vyhněte se riziku“ nad “ zlepšení
agenti i odhadci jsou na stejné stránce, pokud jde o připínání na ložnice dodatky a další záběry náměstí do domu, který je již velký pro jejich trh.
“ kdykoli jdete nad rámec toho, co je typické pro okolí, existuje riziko nadměrného zlepšení domova. Nadměrná vylepšení jsou obvykle vylepšení, která majitelé domů dokončí, za která většina kupujících není ochotna platit navíc. Zvýšení hodnoty se zřídka rovná nákladům v případě nadměrného zlepšení, “ vysvětluje Spurgeon.
je přidání ložnice dobrou investicí?
přidání další ložnice může být pro vaši rodinu v krátkodobém horizontu velkým přínosem a může se vyplatit velký čas po silnici, když jste připraveni prodat svůj domov. Neexistuje však snadná odpověď na to, zda je přidání další ložnice do vašeho domu dobrou investicí. Někdy je to dobrá investice a někdy není.
jediný způsob, jak opravdu říct, je zavolat realitní agent, aby si jejich názor na to, jak ložnice navíc ovlivní hodnotu vašeho domova. Dobrou zprávou je, že se můžete obrátit na agenta o radu, i když neplánujete prodat.
“ realitní profesionálové jsou vždy k dispozici, aby vám řekli, zda stojí za to přidat ložnici do vašeho domova. Ty hovory dostávám každý týden od majitelů domů, a za to není žádný poplatek. Jen doufáme, že až budete v budoucnu připraveni prodat, oslovíte nás, “ říká Moore.