Haben Sie sich gefragt, wie viele Anlageimmobilien Sie für die finanzielle Freiheit benötigen würden?

Ich habe festgestellt, dass, während die meisten Immobilieninvestoren hoffen, eines Tages ihr persönliches Nettoeinkommen durch Bargeld aus ihren Anlageimmobilien zu ersetzen, die meisten keine Strategie haben, um ihr Ziel zu erreichen.

Also, wie viele Eigenschaften braucht es, damit Sie Ihren Job kündigen und bequem leben können?

Die Antwort ist einfach …

Es kommt darauf an.

Ok. das ist wahrscheinlich nicht das, was Sie hören wollten, aber in der Tat ist es eine schlechte Frage.

Es spielt keine Rolle, wie viele Immobilien Sie besitzen.

Was wichtiger ist, ist der Wert Ihrer Vermögensbasis und wie hart Ihr Geld für Sie arbeitet.

Warum sage ich das?

Weil ich lieber ein Westfield-Einkaufszentrum als 50 sekundäre Immobilien in der Region Australien besitzen würde.

Wie werden Sie von Ihrem Immobilienportfolio leben?

Während viele Immobilieninvestoren wissen, dass sie möchten, dass ihre Immobilien ihr Einkommen ersetzen, habe ich festgestellt, dass die meisten nicht wirklich darüber nachdenken, wie sie tatsächlich finanzielle Freiheit erreichen werden.

Sie haben keine Strategie.

Sie haben keinen Plan.

Sie hoffen nur, dass es passieren wird.

Andere Investoren denken, dass sie von ihren Mieteinnahmen leben werden, aber ich sehe das selten.

Es ist einfach zu schwierig, ein Portfolio mit Cashflow-positiven Immobilien von ausreichender Größe aufzubauen, um Ihr Einkommen zu ersetzen.

Auf der anderen Seite haben die wohlhabenden Investoren, mit denen ich zu tun habe, einen Geldautomaten gebaut, indem sie eine beträchtliche Vermögensbasis von Immobilien mit hohem Wachstum aufgebaut und dann ihre Kredit-Wert-Verhältnisse (LVR) gesenkt haben, damit sie in die nächste Phase übergehen können, die Cashflow-Phase ihres Investitionslebens.

Sie senken ihren LVR auf verschiedene Arten.

Sie könnten:

• Stoppen (oder verlangsamen) Sie den Kauf von Immobilien, so dass der Wert ihres Portfolios zwar weiter steigt, ihre Kredite jedoch weitgehend gleich bleiben.
• Wertsteigerung ihrer Immobilien durch Kapitalwachstum durch Renovierungen oder Entwicklung;
• Tilgen Sie einige Schulden mit ihrer Superannuation;
• Reduzieren Sie ihre Schulden durch Tilgung von Kapital und Zinsen; oder
• Verkaufen Sie ein oder zwei Immobilien.

Aber die erste Stufe ihrer Strategie zur Schaffung von Wohlstand beinhaltet immer den Aufbau einer beträchtlichen Vermögensbasis.

Kann ich nicht einfach von der Miete leben?

Angenommen, Sie möchten ein jährliches Einkommen nach Steuern von 100.000 USD.

Wie wollen Sie das erreichen?

Wie viele Immobilien benötigen Sie?

Wenn Sie vorhaben, Ihre Schulden zu begleichen und von der Miete zu leben, benötigen Sie wahrscheinlich Immobilien im Wert von mindestens 4 Millionen US-Dollar ohne Hypothek, um diese 100.000 US-Dollar nach Steuereinnahmen zu erzielen.

Glauben Sie mir nicht?

Die durchschnittliche Bruttorendite für gut gelegene Immobilien in Australien liegt bei rund 4%, aber seien wir großzügig und sagen Sie, dass Sie eine Rendite von 4,5% für Ihr Immobilienportfolio erzielen.

Dies bedeutet, wenn Sie schließlich Immobilien im Wert von 1 Million US-Dollar ohne Schulden besitzen, erhalten Sie eine Miete von 45.000 US-Dollar.

Aber Sie müssen immer noch Raten und Steuern und Maklerprovisionen und Reparaturen bezahlen; Sie haben so etwas wie $ 35.000 pro Jahr.

Und dann müssen Sie Steuern auf dieses Einkommen zahlen.

Wenn Sie die Summen tun, werden Sie sehen, dass Sie ein unbelastetes Portfolio im Wert von mindestens $ 4 Millionen benötigen, um diese $ 100.000 pro Jahr nach Steuern zu verdienen.

Denken Sie daran, das ist $4 Millionen im Wert von Immobilien und keine Hypothekenschulden, sonst wird Ihr Cashflow niedriger sein.

Und natürlich müssen Sie auch Ihr eigenes Haus ohne Schulden dagegen besitzen.

Lassen Sie mich Ihnen eine Frage stellen …

Werden Sie jemals in der Lage sein, 4 Millionen US-Dollar zu sparen?

Werden Sie jemals ein Portfolio dieser Größe auf ein paar Dollar pro Woche positiven Cashflow aus Ihren Mieten bauen?

Inzwischen sollte klar sein, dass der einzige Weg, eine substanzielle Vermögensbasis aufzubauen, darin besteht, das Wachstum gut gelegener Immobilien zu nutzen und zu verstärken.

Meiner Meinung nach besteht die einzige Möglichkeit, durch Immobilien finanziell unabhängig zu werden, darin, zunächst eine beträchtliche Vermögensbasis aufzubauen (durch den Kauf wachstumsstarker Immobilien) und dann in die nächste Phase – die Cashflow–Phase – überzugehen, indem Sie Ihre Schulden senken, aber nicht vollständig abbezahlen.

So funktioniert es:

Schneller Vorlauf 10 oder 15 Jahre und stellen Sie sich vor, Sie besitzen Ihr eigenes Haus plus 5 Millionen US-Dollar an gut gelegenen Anlageimmobilien.

Wenn Sie ein typisches Kredit-Wert-Verhältnis von 80% hätten, wären Sie negativ ausgerichtet.

Auf der anderen Seite, wenn Sie keine Schulden gegen Ihr Immobilienportfolio hätten, hätten Sie einen positiven Cashflow, würden aber auf die Vorteile der Hebelwirkung verzichten.

Irgendwo in der Mitte, vielleicht mit einem LVR von 50%, würde sich Ihr Immobilienportfolio selbst finanzieren.

Sie haben vielleicht sogar noch ein wenig Cashflow übrig, aber nicht genug, um davon zu leben.

Wenn Sie darüber nachdenken, wird es viel einfacher sein, ein Immobilienportfolio von 5 Millionen US-Dollar mit 2,5 Millionen US-Dollar Schulden anzuhäufen als ein Portfolio gleicher Größe ohne Schulden.

Sie könnten dann zur Bank gehen und erklären, dass Sie ein selbstfinanzierendes Portfolio haben, das nicht von Ihrem Einkommen abhängt, und tatsächlich gibt es ein wenig Geld übrig für die Gebrauchstauglichkeit.

Sie würden dann um ein zusätzliches Darlehen in Höhe von 100.000 USD bitten, sodass Sie Ihren LVR leicht erhöhen.

Die gute Nachricht ist, dass Sie dieses Geld nicht versteuern müssen, weil es kein Einkommen ist.

Aber Sie müssten Zinsen zahlen, die nicht steuerlich absetzbar sind, wenn Sie das Geld für Ihre Lebenshaltungskosten verwenden.

Dies bedeutet, dass Sie nach den Zinszahlungen noch rund 93.000 US-Dollar zum Leben haben.

Crunch die Zahlen …

Am Ende des Jahres haben Sie Ihre $ 100.000 „aufgegessen“; aber in einem guten Jahr würde Ihr $ 5 Millionen Immobilienportfolio um $ 500.000 an Wert gewinnen.

In einem durchschnittlichen Jahr wird es um $ 400.000 an Wert gewonnen haben und in einem schlechten Jahr kann es nur um $ 150.000 oder $ 200.000 gestiegen sein.

Natürlich sind auch Ihre Mieten gestiegen, weil Ihre Immobilien an Wert gewonnen haben.

Sicher haben Sie die $ 100.000, die Sie geliehen haben, aufgebraucht, aber weil Ihr Portfolio zusammen mit den Mieten an Wert gewonnen hat, ist Ihr LVR am Ende des Jahres geringer als am Anfang, so dass Sie das Jahr reicher beenden, als Sie es begonnen haben.

Sie haben wirklich einen Geldautomaten, und dann können Sie dies immer und immer wieder tun.

Funktioniert das wirklich?

Früher war es einfach, vom Eigenkapital zu leben.

Sie mussten nur zur Bank gehen und einen günstigen Doc-Kredit erhalten, und solange Ihre Immobilien an Wert gewannen, lief es reibungslos.

Sicher ist es heute schwieriger, aber es ist definitiv machbar.

Sie müssen nur Ihren LVR senken, um den Banken die Gebrauchstauglichkeit zu zeigen.

Unnötig zu erwähnen, dass Sie dies nicht über Nacht erreichen können.

Es braucht Zeit, um eine substanzielle Vermögensbasis und ein komfortables Kredit-zu-Wert-Verhältnis aufzubauen.

Aber wenn Sie die Magie von Hebelwirkung, Compoundierung und Zeit nutzen, passiert es.

Haben Sie einen Vermögensschutzplan?

Natürlich hängt diese Strategie vom Wachstum Ihres Immobilienportfolios und Ihrer Fähigkeit ab, den Immobilienzyklus zu bewältigen.

Dies bedeutet, dass Sie beim Aufbau Ihrer Vermögensbasis, beim Kauf wachstumsstarker Immobilien und bei der Wertschöpfung einen Vermögensschutzplan benötigen, der Sie durch die Höhen und Tiefen führt, die Sie erleben werden.

Schließlich werden wir in den nächsten 10 Jahren gute und schlechte Zeiten haben.

Es wird Zeiten hoher Zinsen und Zeiten niedrigerer Zinsen geben.

Und wir werden Perioden starken Wirtschaftswachstums haben, aber es wird auch Abschwünge geben.

Versierte Anleger verlassen sich auf die guten Zeiten, planen aber die Abschwünge mit einem Vermögensschutzplan sowie einer Finanz- und Steuerstrategie, um sicherzustellen, dass sie ihre Strukturen so effizient wie möglich einrichten.

Verstehen Sie mich nicht falsch, während ich gerade die finanzielle Freiheit von Immobilieninvestitionen einfach gemacht habe, ist es nicht einfach.

Und das ist kein Wortspiel.

Tatsache ist, dass rund 20% derjenigen, die sich mit Immobilieninvestitionen beschäftigen, im ersten Jahr verkaufen und fast die Hälfte ihre Immobilie in den ersten 5 Jahren verkaufen.

Und von den Investoren, die in Immobilien bleiben, kommen etwa 90% nie an ihrer zweiten Immobilie vorbei.

Wenn Sie also finanzielle Freiheit von Immobilieninvestitionen wünschen, um Ihre Träume zu finanzieren, müssen Sie etwas anderes tun als die meisten Immobilieninvestoren.

Sie müssen verschiedenen Leuten zuhören, denen die meisten australischen Immobilieninvestoren zuhören.

Sie müssen sich einige Ziele setzen und einer Strategie folgen, die bekannt, bewährt und vertrauenswürdig ist.

Dann bauen Sie Ihre Immobilieninvestitionsgeschäfte eine Immobilie nach der anderen aus.

Der Kauf der richtigen Art von Immobilien ist der Schlüssel

Eine, die ein gewisses Maß an Knappheit aufweist, was bedeutet, dass sie von Eigennutzern (um den Wert weiter zu steigern) und Mietern (um Ihre Hypothek zu subventionieren) kontinuierlich stark nachgefragt werden; am richtigen Ort (einer, der die langfristigen Durchschnittswerte übertroffen hat), zur richtigen Zeit im Immobilienzyklus (das wäre jetzt in vielen Staaten) und zum richtigen Preis.

Um ein erfolgreicher Investor zu werden, müssen Sie sich mit einem Team unabhängiger und unvoreingenommener professioneller Berater (keine Verkäufer) umgeben – einem Team von Menschen, die bekannt, bewährt und vertrauenswürdig sind.