har du undrat hur många förvaltningsfastigheter du behöver för ekonomisk frihet?

jag har funnit att medan de flesta fastighetsinvesterare hoppas att en dag ersätta sin personliga ansträngningsinkomst med kontanter från sina investeringsfastigheter, har de flesta inte en strategi för att uppnå sitt mål.

så hur många egenskaper tar det för att du ska kunna sluta ditt dagjobb och leva bekvämt?

svaret är enkelt …

det beror på.

OK. det är nog inte vad du ville höra, men det är faktiskt en dålig fråga.

det spelar ingen roll hur många fastigheter Du äger.

vad som är viktigare är värdet på din tillgångsbas och hur hårt dina pengar fungerar för dig.

Varför säger jag detta?

eftersom jag hellre äger ett Westfield köpcentrum än 50 sekundära fastigheter i regionala Australien.

Hur kommer du att leva av din fastighetsportfölj?

medan många fastighetsinvesterare vet att de vill att deras fastigheter ska ersätta sin inkomst, har jag funnit att de flesta faktiskt inte tänker på hur de faktiskt kommer att uppnå ekonomisk frihet.

de har ingen strategi.

de har ingen plan.

de hoppas bara att det kommer att hända.

andra investerare tror att de kommer att leva av sina hyresintäkter, men jag ser sällan detta hända.

det är bara för svårt att växa en portfölj av kassaflödespositiva egenskaper av tillräcklig storlek för att ersätta din inkomst.

å andra sidan har de rika investerarna jag hanterar byggt en bankomat genom att växa en betydande tillgångsbas av högtillväxtegenskaper och sedan sänka sina lån till värdeförhållanden (LVR) så att de kan övergå till nästa fas, kassaflödesfasen i deras investeringsliv.

de sänker sin LVR på olika sätt.

de kunde:

• sluta (eller sakta ner) köpa fastigheter, så att medan värdet på deras portfölj fortsätter att stiga, förblir deras lån ungefär samma.
• Lägg till värde till sina fastigheter genom att tillverka kapitaltillväxt genom renoveringar eller utveckling;
• betala av vissa skulder med hjälp av deras superannuation;
• minska deras skuld genom att betala av kapital och ränta; eller
• sälja en fastighet eller två.

men det första steget i deras strategi för att skapa välstånd innebär alltid att bygga en betydande tillgångsbas.

kan jag inte bara leva av hyran?

låt oss säga att du vill ha en årlig inkomst efter skatt på $100,000.

hur ska du uppnå det?

hur många fastigheter behöver du?

om din plan är att så småningom betala din skuld och leva av hyran, behöver du förmodligen minst $4million värde av fastigheter utan inteckning för att uppnå det $100,000 efter skatteinkomst.

tro mig inte?

den genomsnittliga bruttoavkastningen för väl belägna fastigheter i Australien är cirka 4%, men låt oss vara generösa och säga att du tjänar en 4.5% avkastning över din fastighetsportfölj.

det betyder att om du så småningom äger $1 miljoner värde av fastigheter utan skuld, får du $45,000 hyra.

men du måste fortfarande betala priser och skatter och agenter provisioner och reparationer; lämnar dig med något som $35,000 per år.

och då måste du betala skatt på denna inkomst.

när du gör summan ser du att du behöver en obegränsad portfölj värd minst $4million för att tjäna det $100,000 ett år efter skatt.

kom ihåg att det är $4 miljoner värde av egendom och ingen hypotekslån, annars kommer ditt kassaflöde att vara lägre.

och naturligtvis måste du också äga ditt eget hem utan skuld mot det.

Låt mig ställa en fråga …

kommer du någonsin att kunna spara $4million?

kommer du någonsin att bygga en portfölj som storlek på några dollar i veckan positivt kassaflöde från dina hyror?

vid det här laget borde det vara klart att det enda sättet att bygga en betydande tillgångsbas är att dra nytta av att utnyttja och öka tillväxten av väl belägna fastigheter.

i mitt sinne är det enda sättet att bli ekonomiskt oberoende genom egendom att först växa en betydande tillgångsbas (genom att köpa högtillväxtegenskaper) och sedan övergå till nästa steg – kassaflödesfasen – genom att sänka din skuld, men inte betala av den helt.

så här fungerar det:

Snabbspolning framåt 10 eller 15 år och föreställ dig att du äger ditt eget hem plus $5million av väl belägna investeringsfastigheter.

om du hade ett typiskt 80% lån till värdeförhållande, skulle du vara negativt inriktad.

å andra sidan, om du inte hade någon skuld mot din fastighetsportfölj skulle du ha positivt kassaflöde, men skulle avstå från fördelarna med hävstång.

någonstans i mitten, kanske med en 50% LVR, skulle din fastighetsportfölj vara självfinansiering.

du kan även ha lite kassaflöde kvar, men inte tillräckligt för att leva på.

om du tänker på det, blir det mycket lättare att samla en $5million fastighetsportfölj med $2.5 miljoner skuld än samma storlek portfölj utan skuld.

du kan sedan gå till banken och förklara att du har en självfinansieringsportfölj som inte är beroende av din inkomst och det finns faktiskt lite pengar kvar för service.

du skulle då be om ett extra $100,000-lån, så du ökar din LVR något.

den goda nyheten är att du inte behöver betala skatt på dessa pengar eftersom det inte är inkomst.

men du måste betala ränta, som inte kommer att vara avdragsgill om du använder pengarna för dina levnadskostnader.

det betyder att efter räntebetalningarna är du kvar med cirka 93 000 dollar att leva av.

Crunch siffrorna …

i slutet av året har du ”ätit upp” din $100,000; men i ett bra år skulle din $5 miljoner fastighetsportfölj öka i värde med säga $500,000.

Under ett genomsnittligt år kommer det att ha ökat i värde med $400,000 och i ett dåligt år kan det bara ha gått upp med $150,000 eller $200,000.

naturligtvis kommer dina hyror också att ha ökat eftersom dina fastigheter har ökat i värde.

visst har du använt de $100,000 du lånade, men eftersom din portfölj har stigit i värde, tillsammans med hyror, är din LVR mindre i slutet av året än början, så du avslutar året rikare än du började det.

du har verkligen en bankomat, och då kan du göra det om och om igen.

fungerar detta verkligen?

i gamla dagar var det lätt att leva på eget kapital.

du var bara tvungen att gå till banken och få ett lågt doc-lån och så länge dina fastigheter ökade i värde var det smidigt segling.

Visst är det svårare idag, men det är definitivt möjligt.

du måste bara sänka din LVR för att visa service till bankerna.

Naturligtvis kan du inte uppnå detta över natten.

det tar tid att bygga en betydande tillgångsbas och en bekväm belåningsgrad.

men om du utnyttjar magin med hävstång, sammansättning och tid, händer det.

har du en tillgångsskyddsplan?

naturligtvis denna strategi beror på tillväxten i din fastighetsportfölj och din förmåga rida fastigheten cykeln.

detta innebär att när du bygger din tillgångsbas, köper högväxtegenskaper och lägger till värde, behöver du en tillgångsskyddsplan för att se dig igenom upp-och nedgångarna som du kommer att uppleva.

när allt kommer omkring kommer vi under de kommande 10 åren att ha goda tider och dåliga.

det kommer att finnas perioder med höga räntor och tider med lägre räntor.

och vi kommer att ha perioder med stark ekonomisk tillväxt, men det kommer också att bli nedgångar.

kunniga investerare räknar med de goda tiderna men planerar för nedgångarna genom att ha en tillgångsskyddsplan samt en Finans-och skattestrategi för att se till att de sätter upp sina strukturer på det mest effektiva sättet.

missförstå mig inte, medan jag just har gjort det enkelt att få ekonomisk frihet från att investera i fastigheter, det är inte lätt.

och det är inte ett ordspel.

faktum är att cirka 20% av dem som engagera sig i fastighetsinvesteringar sälja upp under det första året och nära hälften sälja sin egendom under de första 5 åren.

och av de investerare som bor i fastigheter, kommer cirka 90% aldrig förbi sin andra egendom.

så om du vill ha ekonomisk frihet från fastighetsinvesteringar för att finansiera dina drömmar, måste du göra något annorlunda än vad de flesta fastighetsinvesterare gör.

du kommer att behöva lyssna på olika människor som de flesta australiska fastighetsinvesterare lyssnar på.

du kommer att behöva sätta dig några mål och följa en strategi som är känd, beprövad och betrodd.

då växer du dina fastighetsinvesteringsföretag en fastighet i taget.

att köpa rätt typ av fastigheter är nyckeln

en som har en nivå av knapphet, vilket innebär att de kommer att vara i kontinuerlig stark efterfrågan av ägare-ockupanterna (för att hålla driva upp värdet) och hyresgäster (för att hjälpa subventionera din inteckning); på rätt plats (en som har överträffat de långsiktiga medelvärdena), vid rätt tidpunkt i fastighetscykeln (det skulle vara nu i många stater) och till rätt pris.

för att bli en framgångsrik investerare måste du omge dig med ett team av oberoende och opartiska professionella rådgivare (inte säljare) – ett team av människor som är kända, beprövade och betrodda, så det är förmodligen lämpligt att påminna dig om att i förändrade tider som vi upplever kan ingen hjälpa dig riktigt som de oberoende fastighetsinvesteringsstrategierna på Metropole.