zastanawiałeś się, ile nieruchomości inwestycyjnych potrzebujesz, aby uzyskać wolność finansową?

odkryłem, że podczas gdy większość inwestorów nieruchomości ma nadzieję pewnego dnia zastąpić swój osobisty dochód z wysiłku gotówką z ich nieruchomości inwestycyjnych, większość nie ma strategii, aby osiągnąć swój cel.

więc ile nieruchomości potrzeba, aby umożliwić Ci porzucenie codziennej pracy i wygodne życie?

odpowiedź jest prosta …

to zależy.

O. K. pewnie nie to chciałeś usłyszeć, ale tak naprawdę to złe pytanie.

nie ma znaczenia, ile posiadasz nieruchomości.

ważniejsza jest wartość twojej bazy aktywów i to, jak ciężko pracują Twoje pieniądze.

dlaczego tak mówię?

bo wolę mieć jedno Centrum handlowe niż 50 drugorzędnych nieruchomości w Australii regionalnej.

jak żyć z portfela nieruchomości?

podczas gdy wielu inwestorów nieruchomości wie, że chcą, aby ich właściwości zastąpiły ich dochody, odkryłem, że większość nie myśli o tym, jak faktycznie osiągną wolność finansową.

nie mają strategii.

nie mają planu.

mają tylko nadzieję, że tak się stanie.

inni inwestorzy myślą, że będą żyć z dochodów z najmu, ale rzadko tak się dzieje.

po prostu zbyt trudno jest powiększyć portfel pozytywnych właściwości przepływów pieniężnych o wystarczającej wielkości, aby zastąpić swoje dochody.

z drugiej strony, bogaci inwestorzy, z którymi mam do czynienia, zbudowali bankomat, powiększając znaczną bazę aktywów o nieruchomości o wysokim wzroście, a następnie obniżając wskaźnik kredytów do wartości (LVR), aby mogli przejść do następnej fazy, fazy przepływu środków pieniężnych w ich życiu inwestycyjnym.

obniżają swoje LVR na różne sposoby.

mogli:

• zatrzymać (lub spowolnić) zakup nieruchomości, tak aby podczas gdy wartość ich portfela stale rośnie, ich kredyty pozostają w dużej mierze takie same.
• Dodaj wartość do swoich nieruchomości poprzez wzrost kapitału produkcyjnego poprzez remonty lub rozwój;
• spłacić niektóre długi za pomocą ich superannuation;
• zmniejszyć swoje zadłużenie przez spłatę kapitału i odsetek; lub
• sprzedać nieruchomość lub dwie.

ale pierwszy etap ich strategii tworzenia bogactwa zawsze obejmuje budowanie znacznej bazy aktywów.

nie mogę po prostu żyć z czynszu?

powiedzmy, że chcesz uzyskać roczny dochód po opodatkowaniu w wysokości 100 000 USD.

Jak to osiągnąć?

ile nieruchomości potrzebujesz?

jeśli planujesz w końcu spłacić dług i żyć z czynszu, prawdopodobnie będziesz potrzebował co najmniej 4 milionów dolarów nieruchomości bez hipoteki, aby osiągnąć te 100 000 po dochodach podatkowych.

Nie wierzysz mi?

średni dochód brutto dla dobrze położonych nieruchomości w Australii wynosi około 4%, ale bądźmy hojni i powiedzmy, że zarabiasz 4,5% zysku w całym portfelu nieruchomości.

oznacza to, że jeśli w końcu posiadasz nieruchomość wartą milion dolarów bez długu, dostaniesz czynsz za 45 000 dolarów.

ale i tak bedziesz musial placic stawki i podatki, prowizje i naprawy, zostawiajac ci cos z 35 tysiecy rocznie.

i wtedy będziesz musiał zapłacić podatek od tego dochodu.

kiedy zrobisz sumy, zobaczysz, że potrzebujesz nieobciążonego portfela o wartości co najmniej 4 milionów dolarów, aby zarobić 100 000 dolarów rocznie po opodatkowaniu.

pamiętaj, że wartość nieruchomości wynosi 4 miliony i nie ma długu hipotecznego, w przeciwnym razie twoje przepływy pieniężne będą niższe.

i oczywiście będziesz musiał posiadać własny dom bez długów.

pozwól, że zadam ci pytanie…

czy kiedykolwiek będziesz w stanie zaoszczędzić 4 miliony dolarów?

czy kiedykolwiek zbudujesz portfel o takiej wielkości za kilka dolarów tygodniowo?

do tej pory powinno być jasne, że jedynym sposobem na zbudowanie znacznej bazy aktywów jest wykorzystanie dźwigni i wzrost dobrze zlokalizowanych nieruchomości.

moim zdaniem jedynym sposobem, aby stać się niezależnym finansowo poprzez nieruchomości jest najpierw wzrost znacznej bazy aktywów (kupując nieruchomości o wysokim wzroście), a następnie przejście do następnego etapu – etapu przepływu środków pieniężnych – poprzez obniżenie długu, ale nie spłatę go całkowicie.

oto jak to działa:

przewiń do przodu 10 lub 15 lat i wyobraź sobie, że jesteś właścicielem własnego domu plus 5 milionów dolarów dobrze zlokalizowanych nieruchomości inwestycyjnych.

gdybyś miał typowy 80% stosunek pożyczki do wartości, byłbyś nastawiony negatywnie.

z drugiej strony, jeśli nie masz długu w portfelu nieruchomości, będziesz miał dodatnie przepływy pieniężne, ale zrezygnujesz z korzyści płynących z dźwigni finansowej.

gdzieś w środku, może z 50% LVR, twój portfel nieruchomości byłby samowystarczalny.

możesz nawet mieć mały przepływ gotówki, ale nie na tyle, aby żyć dalej.

jeśli się nad tym zastanowić, znacznie łatwiej będzie zgromadzić portfel nieruchomości o wartości 5 milionów USD z długiem 2,5 miliona USD niż portfel o tej samej wielkości bez długu.

możesz wtedy iść do banku i wyjaśnić, że masz portfel samofinansujący się, który nie zależy od twoich dochodów, a w rzeczywistości zostało trochę gotówki na obsługę.

wtedy poprosisz o dodatkowe 100 000 $ kredytu, więc nieznacznie zwiększasz swoje LVR.

dobra wiadomość jest taka, że nie musisz płacić podatku od tych pieniędzy, ponieważ nie są to dochody.

ale musiałbyś płacić odsetki, które nie będą odliczane od podatku, jeśli wykorzystasz pieniądze na koszty utrzymania.

oznacza to, że po wypłacie odsetek pozostało Ci około $ 93,000 do przeżycia.

pod koniec roku „zjadłeś” swoje 100 000 dolarów, ale w dobrym roku twój portfel nieruchomości o wartości 5 milionów dolarów wzrośnie o powiedzmy 500 000 dolarów.

w średnim roku wartość wzrośnie o 400 000 USD, a w złym roku może wzrosnąć tylko o 150 000 USD lub 200 000 USD.

oczywiście czynsze również wzrosną, ponieważ wartość nieruchomości wzrosła.

pewnie wykorzystałeś pożyczone 100 000$, ale ponieważ twój portfel wzrósł o wartość, wraz z czynszami, Twój LVR jest mniejszy pod koniec roku niż na początku, więc kończysz rok bogatszy niż go zacząłeś.

naprawdę masz bankomat, a potem możesz to robić w kółko.

czy to naprawdę działa?

w dawnych czasach życie z kapitału własnego było łatwe.

trzeba było tylko iść do banku i dostać niski kredyt doc i tak długo, jak twoje nieruchomości wzrosły w wartości, było gładko.

pewnie, że dziś jest trudniej, ale na pewno się uda.

musisz tylko obniżyć LVR, aby pokazać bankom łatwość obsługi.

nie trzeba dodawać, że nie można tego osiągnąć z dnia na dzień.

potrzeba czasu, aby zbudować znaczną bazę aktywów i wygodny stosunek pożyczki do wartości.

ale jeśli skorzystasz z magii dźwigni, mieszania i czasu, to się dzieje.

czy masz plan ochrony aktywów?

oczywiście ta strategia zależy od wzrostu portfela nieruchomości i twoich zdolności do prowadzenia cyklu nieruchomości.

oznacza to, że gdy budujesz bazę aktywów, kupujesz nieruchomości o wysokim wzroście i dodajesz wartość dodaną, będziesz potrzebować planu ochrony aktywów, który przeprowadzi Cię przez wzloty i upadki, których doświadczysz.

w końcu przez następne 10 lat będziemy mieli dobre i złe chwile.

będą okresy wysokich stóp procentowych i okresy niższych stóp procentowych.

i będziemy mieli okresy silnego wzrostu gospodarczego, ale będą też spadki.

doświadczeni inwestorzy liczą na dobre czasy, ale planują spadki, mając plan ochrony aktywów, a także strategię finansową i podatkową, aby upewnić się, że tworzą swoje struktury w najbardziej efektywny sposób.

nie zrozum mnie źle, chociaż właśnie sprawiłem, że uzyskanie wolności finansowej od inwestowania w nieruchomości brzmi prosto, nie jest to łatwe.

i to nie jest gra słów.

faktem jest, że około 20% osób, które angażują się w inwestycje w nieruchomości, sprzedaje się w pierwszym roku, a blisko połowa sprzedaje swoją nieruchomość w ciągu pierwszych 5 lat.

i tych inwestorów, którzy pozostają w nieruchomości, około 90% nigdy nie ominie ich drugiej nieruchomości.

więc jeśli chcesz finansowej wolności od inwestycji w nieruchomości, aby zaspokoić swoje marzenia, będziesz musiał zrobić coś innego niż to, co robi większość inwestorów nieruchomości.

będziesz musiał słuchać różnych ludzi, których słucha większość australijskich inwestorów nieruchomości.

musisz wyznaczyć sobie jakieś cele i podążać za strategią znaną, sprawdzoną i zaufaną.

wtedy rozwijasz swoje firmy inwestycyjne w nieruchomości po jednej nieruchomości na raz.

zakup odpowiedniego rodzaju nieruchomości jest kluczem

takim, który ma poziom niedoboru, co oznacza, że będą one stale silnie poszukiwane przez właścicieli-najemców (aby stale zwiększać wartość) i najemców (aby pomóc w dotowaniu kredytu hipotecznego); w odpowiedniej lokalizacji (takiej, która przewyższa średnie długoterminowe), we właściwym czasie w cyklu nieruchomości (to byłoby teraz w wielu stanach) i za odpowiednią cenę.

aby zostać odnoszącym sukcesy inwestorem musisz otoczyć się zespołem niezależnych i bezstronnych profesjonalnych doradców (Nie sprzedawców) – zespołem ludzi, którzy są znani, sprawdzeni i zaufani, więc prawdopodobnie warto przypomnieć, że w zmieniających się czasach, takich jak my, nikt nie może Ci pomóc tak jak niezależni strategowie inwestycji w nieruchomości w Metropole.