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Explication du deuxième prêt hypothécaire
Si vous avez un prêt hypothécaire existant, vous pouvez toujours emprunter plus d’argent contre votre maison avec un deuxième prêt hypothécaire. Une deuxième hypothèque peut prendre la forme d’une marge de crédit sur la valeur nette de la maison (HELOC) ou d’une hypothèque supplémentaire (prêt sur la valeur nette de la maison).
- Valeur maximale combinée du prêt à 80%
- Taux d’intérêt hypothécaire plus élevé par rapport à une hypothèque primaire
- Peut être utilisé pour n’importe quoi: améliorations domiciliaires, consolidation de dettes, mise de fonds sur une autre maison ou pour investir
Types de deuxième hypothèque
Une deuxième hypothèque peut prendre la forme d’une marge de crédit sur la valeur nette de la maison (HELOC) ou d’une hypothèque supplémentaire (prêt sur la valeur nette de la maison). Vous pouvez également obtenir une deuxième hypothèque auprès d’un prêteur privé.
| HELOC | Prêt immobilier | Prêt Hypothécaire privé | |
|---|---|---|---|
| Taux d’intérêt | 4.45% (Prime + 2%) | 3% – 6% | 6% – 9% |
| Type de prêt | Renouvelable | Fixe | Fixe |
| Pointage de Crédit Minimum | 650+ | Varie | Pas de minimum |
| Valeur maximale du prêt (LTV) | 80% | 80% | 95% |
| Prêteurs | Grandes Banques Coopératives de crédit B-Prêteurs Prêteurs Privés |
Grandes Banques Coopératives de crédit B-Prêteurs Prêteurs Privés |
Prêteurs Privés |
Les Différences Entre Les Premières & Deuxièmes Hypothèques
| Deuxième Hypothèque | |
|---|---|
| Taux d’intérêt | Plus élevé que les premières hypothèques |
| Montant d’emprunt | Souvent inférieur aux premières hypothèques |
Prêteurs hypothécaires secondaires
Les grandes banques ne sont pas les seules sociétés de prêts hypothécaires secondaires au Canada. Alors que les cinq grandes banques offrent toutes des prêts sur capitaux propres, RBC et BMO sont les seules grandes banques à offrir des prêts sur capitaux propres. Voici quelques prêteurs hypothécaires secondaires au Canada:
Utiliser un HELOC comme deuxième hypothèque
Une marge de crédit sur la valeur nette d’une maison est un prêt renouvelable qui vous permet d’emprunter de l’argent à tout moment jusqu’à une certaine limite de crédit. Lorsque vous obtenez une hypothèque HELOC en plus d’une hypothèque distincte, votre hypothèque HELOC est considérée comme une deuxième hypothèque. Vous effectuerez deux paiements mensuels ou bihebdomadaires: un pour votre hypothèque, et un pour votre HELOC.
Vous n’avez pas besoin d’obtenir un HELOC auprès de votre prêteur hypothécaire actuel. Vous pouvez obtenir un HELOC avec une autre banque ou un prêteur, bien que cela signifie que vous devrez effectuer des paiements à deux prêteurs distincts.
Certaines banques et prêteurs offrent des prêts hypothécaires réadvancables, qui combinent un HELOC à votre prêt hypothécaire existant. La portion d’une portion réadvancable de la portion HELOC a une limite de crédit qui augmente automatiquement à mesure que vous effectuez vos paiements hypothécaires réadvancables. Cela vous permet d’emprunter vos paiements hypothécaires, ce qui est un élément crucial de la stratégie fiscale de Smith Maneuver.
Pour en savoir plus sur les CEL, y compris le montant que vous pouvez emprunter, le montant de vos paiements de CEL et les différentes façons d’utiliser un CEL, visitez notre calculateur de marge de crédit sur la valeur nette de la maison. Les derniers taux de divers prêteurs HELOC peuvent également être consultés sur notre page taux HELOC.
Prêt immobilier / Hypothèques privées
Un prêt immobilier est un montant fixe que vous empruntez en fonction de votre valeur nette. Alors que les OPEL ont des taux d’intérêt variables qui changent avec le taux préférentiel, les prêts immobiliers peuvent avoir un taux variable ou un taux fixe.
Vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison avec votre prêt hypothécaire existant et un prêt immobilier. Pour en savoir plus sur la valeur du prêt et pour voir si le montant que vous souhaitez emprunter est inférieur à la limite de 80 %, visitez notre calculateur de VTC.
Les prêts hypothécaires privés sont également des prêts immobiliers, mais ils diffèrent en ce qu’ils sont offerts par des prêteurs privés et ont des exigences de prêt moins strictes. Les prêteurs privés peuvent même vous permettre d’emprunter jusqu’à 95 % de la valeur de votre maison. Pour en savoir plus sur les prêteurs privés, visitez notre page prêteurs hypothécaires privés ou notre page Taux hypothécaires privés.
Comment fonctionne une deuxième hypothèque?
Une deuxième hypothèque est un prêt garanti qui vous permet d’emprunter de l’argent en échange de la mise en garantie de votre maison lorsque vous avez déjà une hypothèque existante sur la maison. C’est ce qu’on appelle une « deuxième » hypothèque parce qu’elle est la deuxième en ligne avec votre titre de propriété si vous faites défaut sur votre hypothèque.
Vous pouvez emprunter plus d’argent en fonction de la valeur nette de votre maison. Lorsque vous remboursez votre premier prêt hypothécaire, vous accumulez vos capitaux propres. Il augmente également si la valeur marchande de votre maison augmente. Une deuxième hypothèque vous permet d’emprunter de l’argent en débloquant la valeur nette de votre maison, ce qui signifie que vous n’aurez pas à vendre votre maison pour accéder à votre valeur nette.
Votre hypothèque existante n’est pas affectée par l’obtention d’une deuxième hypothèque, puisque votre hypothèque principale est toujours en première ligne. Dans une forclusion, le prêteur deviendra propriétaire de la maison en prenant le titre, ce qui signifie que votre prêteur hypothécaire principal sera le premier à être remboursé.
Il y a aussi une limite maximale au montant que vous pouvez emprunter qui prend en compte toutes les hypothèques et les hypothèques garanties contre la propriété. Par exemple, vous ne pourrez pas emprunter à nouveau 100 % de la valeur de votre maison avec une deuxième hypothèque en plus d’une hypothèque déjà existante. Cette limite, appelée ratio prêt-valeur combiné (LTV), est généralement de 80 %.
Conditions de deuxième hypothèque
Taille maximale du prêt
Vous pouvez emprunter jusqu’à 65% de la valeur de votre maison avec un HELOC, ou jusqu’à un total combiné de 80% avec votre hypothèque existante. Les prêteurs privés vous permettent généralement d’emprunter jusqu’à 85% avec une hypothèque privée, bien que certains prêteurs puissent vous permettre d’emprunter jusqu’à 95%. Le montant que vous pouvez emprunter sur une deuxième hypothèque dépendra du montant de la valeur nette de la maison que vous possédez. La valeur combinée de votre prêt hypothécaire par rapport à la valeur de votre maison s’appelle votre ratio prêt-valeur (LTV). Pour plus d’informations, visitez notre page de calcul de la valeur du prêt.
Combien puis-je emprunter?
Un HELOC vous permet d’emprunter jusqu’à 80% de la valeur de votre maison, tandis qu’un prêt hypothécaire privé vous permet d’emprunter jusqu’à 95 %. Ceci est après la comptabilisation de votre premier prêt hypothécaire existant. Cependant, tous les prêteurs privés n’autorisent pas une LTV maximale de 95%. Dans tous les cas, plus votre première hypothèque existante est petite, plus votre deuxième hypothèque peut être grande.
Par exemple, disons que:
- La valeur de votre maison est de 500 000 $
- Vous avez déjà un prêt hypothécaire de 200 000
Combien pouvez-vous emprunter avec un HELOC?
- $500,000 x Limite de 80 % de l’hypothèque existante = maximum de 400 000 maximum
- Maximum de 400 000 maximum – hypothèque existante de 200 000 mortgage = limite de l’hypothèque de 200 000 HEL
- Avec une hypothèque de 80 %, le montant maximal que vous pouvez emprunter est $200,000
Combien pouvez-vous emprunter avec un prêt immobilier auprès d’un prêteur privé?
- $500,000 x limite d’équité immobilière de 95 % = $475,000
- $475,000 maximum – hypothèque existante de 200 000 mortgage = Limite de prêt immobilier de 275 000 limit
- Avec un prêt immobilier d’un prêteur privé qui permet une LTV maximale de 95%, le montant maximum que vous pouvez emprunter est $275,000
Pour savoir combien vous pouvez emprunter avec une deuxième hypothèque, vous pouvez utiliser un calculateur de deuxième hypothèque.
Type de prêt
Les CDEL sont des prêts renouvelables, tandis que les prêts sur capitaux propres et les hypothèques privées sont fixes. Cela signifie que vous pouvez emprunter à tout moment jusqu’à votre limite de crédit avec un HELOC, ce qui en fait une option plus flexible par rapport à un prêt fixe.
Pointage de crédit
Les CDEL exigent que vous ayez un bon pointage de crédit, qui serait de 650 ou plus, tandis que les prêteurs hypothécaires privés acceptent ceux qui ont de mauvais scores de crédit ou qui travaillent à leur compte.
Durée de la durée
Les prêts hypothécaires à risque ont des durées extensibles qui peuvent durer de nombreuses années, tandis que les prêts hypothécaires privés sont courts, allant souvent de quelques mois à quelques années.
Taux de deuxième hypothèque
Les taux HELOC sont beaucoup plus bas que les taux hypothécaires privés. Les HELOC ont des taux variables, tandis que les deuxièmes hypothèques peuvent avoir des taux fixes ou variables. Pour vérifier les taux de deuxième hypothèque actuels, visitez nos pages Taux HELOC et taux hypothécaires privés.
Comment demander une deuxième hypothèque
Comment obtenir une deuxième hypothèque
Demander une deuxième hypothèque est similaire à demander votre première hypothèque
- Choisissez un prêteur: Bien qu’il soit courant d’obtenir une deuxième hypothèque auprès de votre prêteur hypothécaire actuel, vous devriez comparer les taux de deuxième hypothèque offerts par d’autres prêteurs.
- Fournir des documents: Vous aurez besoin de documents pour prouver votre emploi et votre revenu, vos finances et des détails sur votre propriété
- Évaluation de la maison: Étant donné que les deuxièmes hypothèques sont basées sur la valeur nette de votre maison, votre prêteur hypothécaire vous demandera d’obtenir une évaluation de la maison afin que la valeur de votre maison soit à jour
- Passez le test de résistance hypothécaire: Vous devrez subir un test de résistance hypothécaire lorsque vous présentez une demande de deuxième prêt hypothécaire auprès d’un prêteur sous réglementation fédérale. Les prêts HELOC et les prêts immobiliers vous obligent à passer le test de résistance. Les prêts hypothécaires privés ne nécessitent pas de test de résistance. Pour en savoir plus sur le test de résistance, consultez notre guide de test de résistance hypothécaire.
- Clôture: Si vous êtes approuvé pour une deuxième hypothèque, vous devrez maintenant payer les frais de clôture. Si vous avez demandé un HELOC, vous pouvez désormais accéder librement à vos fonds. Si vous avez demandé un prêt immobilier ou une deuxième hypothèque privée, vous recevrez la totalité du montant que vous avez emprunté sous forme de paiement en espèces unique.
Qu’est-ce qu’un prêt renouvelable?
Un prêt renouvelable, ou un crédit renouvelable, permet à l’emprunteur d’emprunter et de rembourser à tout moment. Les prêts renouvelables ont déjà une limite de crédit maximale qui a été déterminée lors de la demande initiale du prêt. Cela signifie qu’un emprunteur peut emprunter de l’argent chaque fois qu’il en a besoin, car il peut facilement y accéder sans avoir besoin de faire des demandes supplémentaires chaque fois qu’il souhaite emprunter de l’argent. Par exemple, les cartes de crédit et les marges de crédit. Pour une marge de crédit sur la valeur nette de votre maison, la limite de crédit est fondée en partie sur la valeur nette de votre maison.
Le contraire d’un prêt renouvelable est un prêt à tempérament, tel qu’un prêt immobilier ou une hypothèque privée. Avec ces types de prêts, vous ne pouvez pas emprunter plus d’argent et les remboursements de vos prêts sont contrôlés par des paiements réguliers. Vous pouvez même être facturé des pénalités de paiement anticipé si vous effectuez plus de paiements que votre prêteur ne le permet dans une certaine période de temps.
1ère hypothèque vs 2e Hypothèque
Qu’une hypothèque soit une première hypothèque ou une deuxième hypothèque ne dépend pas du moment où l’hypothèque a été faite, mais plutôt de la façon dont l’hypothèque est enregistrée. Lorsque vous utilisez un actif comme garantie pour emprunter de l’argent, qui dans ce cas est votre maison, le prêteur a le droit de prendre possession de votre actif si vous ne remboursez pas le prêt. Que se passe-t-il si vous empruntez de l’argent auprès de plusieurs prêteurs et utilisez le même actif comme garantie? Si vous faites défaut sur votre prêt, l’ordre dans lequel les prêteurs sont remboursés dépend de leur position en ligne avec la garantie.
Lorsque vous obtenez pour la première fois une hypothèque pour acheter une maison, cette hypothèque est appelée première hypothèque. Il n’y a pas encore d’autres hypothèques ou privilèges garantis par la maison, et elle est donc en première position. Si vous choisissez d’obtenir un autre prêt, comme un prêt HELOC ou un prêt immobilier, il sera probablement en deuxième position si votre premier prêt hypothécaire n’a pas encore été entièrement remboursé. C’est parce que votre prêteur principal d’origine ne voudra pas abandonner sa première position ou son privilège principal. Un prêt HELOC ou prêt immobilier en deuxième position s’appelle une deuxième hypothèque.
Comparaison des Première et Deuxième Hypothèques
| Première Hypothèque | Deuxième Hypothèque | |
|---|---|---|
| Taux d’intérêt | Inférieur à celui des deuxièmes hypothèques | Supérieur à celui des premières hypothèques |
| Montant d’emprunt | Souvent plus que les deuxièmes hypothèques | Souvent moins que les premières hypothèques |
Pourquoi obtenir une Deuxième hypothèque Au lieu de se Refinancer?
Un refinancement de retrait a les mêmes caractéristiques qu’une deuxième hypothèque, alors quelle est la différence entre une deuxième hypothèque et un refinancement? Si vous choisissez de refinancer votre premier prêt hypothécaire, vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison. La différence entre le montant que vous empruntez et le montant de votre premier prêt hypothécaire est le montant que vous empruntez en espèces. Ce montant peut être « encaissé » et utilisé pour des choses comme la consolidation de dettes ou des rénovations. Avec un refinancement hypothécaire, vous réinitialiserez les conditions de votre prêt hypothécaire. Cela signifie que votre taux hypothécaire pourrait changer en même temps que vos paiements hypothécaires.
L’avantage d’une deuxième hypothèque est que vous pouvez emprunter de l’argent sans avoir à toucher à votre première hypothèque. Par exemple, si vous avez un taux hypothécaire élevé pour votre premier prêt hypothécaire, vous ne voudrez peut-être pas affecter votre taux simplement pour emprunter plus d’argent. Au lieu de cela, vous pouvez emprunter plus d’argent avec une deuxième hypothèque tout en gardant votre première hypothèque intacte. Un refinancement hypothécaire peut également inclure des coûts de clôture importants, tandis que certains prêts hypothécaires secondaires, tels que les HELOC, peuvent avoir des coûts de clôture inférieurs.
Deuxième hypothèque silencieuse
Une deuxième hypothèque silencieuse est lorsque vous empruntez une deuxième hypothèque mais que vous la cachez à votre prêteur hypothécaire principal. Par exemple, un acheteur de maison pourrait obtenir une deuxième hypothèque silencieuse pour emprunter de l’argent pour la mise de fonds de la maison sans que votre prêteur hypothécaire principal le sache. Les hypothèques secondaires silencieuses sont illégales au Canada.
FAQ sur les deuxièmes hypothèques
À quoi servent les deuxièmes hypothèques?
Une deuxième hypothèque est un moyen pour les propriétaires d’emprunter de l’argent en utilisant leurs capitaux propres dans leur maison. L’argent que les propriétaires empruntent à une deuxième hypothèque peut être utilisé pour rembourser une dette à taux d’intérêt élevé, comme les cartes de crédit. Il peut également être utilisé pour la consolidation de dettes, les rénovations domiciliaires, les améliorations domiciliaires, les frais de scolarité, les frais médicaux ou les investissements.
Quels sont les frais de deuxième hypothèque?
Lorsque vous demandez une deuxième hypothèque, vous devrez payer des frais tels que des frais d’évaluation, des frais de service de titre et des frais juridiques. Certains prêteurs hypothécaires privés peuvent également facturer des frais de prêt supplémentaires.
Certains frais de deuxième hypothèque courants comprennent:
- Frais Administratifs: $150 – $200
- Frais Juridiques: $500 – $1,500
- Frais d’Évaluation de la Maison: $300 – $600
- Recherche de Titre: $250 – $500
- Frais Du Prêteur Hypothécaire Privé: 1% – 3%
Ces frais sont payés lors de l’ouverture de votre hypothèque HELOC ou privée, ce qui signifie qu’il augmentera votre coût d’emprunt par rapport aux intérêts de la deuxième hypothèque seulement. Le TAEG d’une deuxième hypothèque aura des frais pris en compte.
Que se passe-t-il si je fais défaut sur ma deuxième hypothèque?
Les prêts garantis contre votre maison auront une priorité dans laquelle ils seront remboursés si vous faites défaut sur vos prêts. Si vous faites défaut et forclusion se produit, le prêt qui est en première ligne sera remboursé en totalité avant tout autre prêt garanti contre votre maison. Les montants restants après le remboursement du premier prêt iront à la deuxième hypothèque, etc.
Par exemple, si la valeur de votre maison est de 500 000 $ et que vous avez un premier solde hypothécaire de 300 0003 et un deuxième prêt hypothécaire de 100 000 $, vos deux prêteurs hypothécaires pourront être remboursés en totalité. Si la valeur de votre maison n’est que de 350 000 $, votre premier prêt hypothécaire sera remboursé en totalité tandis que votre deuxième prêteur hypothécaire ne pourra récupérer que 50 000 $.
Statistiques et faits sur la Deuxième hypothèque 2021
- Le ratio prêt/valeur du propriétaire moyen au Canada est de 27 %. Cela signifie que la valeur nette moyenne des maisons est de 73%.
- 91% des propriétaires ont un LTV inférieur à 75%. Cela signifie que plus de 91 % des propriétaires sont admissibles à une deuxième hypothèque.
- 17 % de tous les propriétaires ont un deuxième prêt hypothécaire composé d’un prêt hypothécaire et d’un prêt hypothécaire, en hausse par rapport à 14 % en 2019
- La limite de crédit moyenne pour un prêt hypothécaire au Canada est de 152 000 $, tandis que le montant moyen utilisé est de 59 000 $.
- Objet de l’emprunt d’une deuxième hypothèque (et par rapport aux niveaux de 2019)
- Consolidation de dettes – 25 % (au lieu de 23%)
- Investissements – 24 % (au lieu de 18 %)
- Rénovations ou réparations domiciliaires – 23 % (au lieu de 39 %)
- Dépenses générales – 19 % (au lieu de 12 %)
- Pour aider un parent à acheter une maison – 4 % (au lieu de 2 %)
- Autres fins 6% – (pas de changement)