har du spekuleret på, hvor mange investeringsejendomme du har brug for for økonomisk frihed?

jeg har fundet ud af, at mens de fleste ejendomsinvestorer håber at en dag erstatte deres personlige anstrengelsesindkomst med kontanter fra deres investeringsejendomme, har de fleste ikke en strategi for at nå deres mål.

så hvor mange ejendomme tager det for at gøre det muligt for dig at afslutte dit daglige job og leve komfortabelt?

svaret er simpelt…

det afhænger.

O. K. det er nok ikke det, du ønskede at høre, men det er faktisk et dårligt spørgsmål.

det betyder ikke rigtig noget, hvor mange ejendomme Du ejer.

hvad der er vigtigere er værdien af din aktivbase og hvor hårdt dine penge virker for dig.

hvorfor siger jeg dette?

fordi jeg hellere vil eje et indkøbscenter end 50 sekundære ejendomme i det regionale Australien.

Hvordan vil du leve af din ejendomsportefølje?

mens mange ejendomsinvestorer ved, at de vil have deres ejendomme til at erstatte deres indkomst, har jeg fundet ud af, at de fleste faktisk ikke tænker på, hvordan de rent faktisk opnår økonomisk frihed.

de har ikke en strategi.

de har ikke en plan.

de håber bare det vil ske.

andre investorer tror, at de vil leve af deres lejeindtægter, men jeg ser sjældent dette ske.

det er bare for svært at vokse en portefølje af pengestrøms positive egenskaber af en tilstrækkelig størrelse til at erstatte din indkomst.

på den anden side har de velhavende investorer, jeg beskæftiger mig med, bygget en pengeautomat ved at dyrke en betydelig aktivbase med egenskaber med høj vækst og derefter sænke deres lån til værdiforhold (LVR), så de kan overgå til næste fase, pengestrømsfasen i deres investeringsliv.

de sænker deres LVR på forskellige måder.

de kunne:

• Stop (eller sænk) køb af ejendomme, så mens værdien af deres portefølje fortsætter med at stige, forbliver deres lån stort set det samme.
• Tilføj værdi til deres ejendomme ved at fremstille kapitalvækst gennem renoveringer eller udvikling;
• Betal noget gæld ved hjælp af deres superannuation;
• reducer deres gæld ved at betale hovedstol og renter; eller
• Sælg en ejendom eller to.

men den første fase af deres velstandsskabelsesstrategi involverer altid at opbygge en betydelig aktivbase.

kan jeg ikke bare leve af huslejen?

lad os sige, at du vil have en årlig efter skat indkomst på $100.000.

Hvordan vil du opnå det?

hvor mange ejendomme har du brug for?

hvis din plan er at i sidste ende betale ned din gæld og leve af huslejen, har du sandsynligvis brug for mindst $4million værd af ejendomme uden pant for at opnå den $100.000 efter skatteindkomst.

tro mig ikke?

det gennemsnitlige bruttoudbytte for godt beliggende ejendomme i Australien er omkring 4%, men lad os være generøse og sige, at du tjener et 4,5% udbytte på tværs af din ejendomsportefølje.

det betyder, at hvis du i sidste ende ejer $1 million værd af ejendomme uden gæld, får du $45.000 leje.

men du skal stadig betale satser og skatter og agenter provisioner og reparationer; efterlader dig med noget som $35.000 om året.

og så skal du betale skat af denne indkomst.

når du gør de beløb, du vil se, at du har brug for en ubesværet portefølje værd mindst $4million at tjene at $100.000 et år efter skat.

Husk, at det er $4 millioner værd af ejendom og ingen realkreditgæld, ellers vil din pengestrøm være lavere.

og selvfølgelig skal du også eje dit eget hjem uden gæld mod det.

Lad mig stille dig et spørgsmål…

vil du nogensinde kunne spare $4million?

vil du nogensinde opbygge en portefølje, der størrelse på et par dollars om ugen positiv pengestrøm fra din husleje?

nu skal det være klart, at den eneste måde at opbygge en betydelig aktivbase på er at drage fordel af at udnytte og sammensætte væksten af velplacerede ejendomme.

i mit sind er den eneste måde at blive økonomisk uafhængig gennem ejendom først at vokse en betydelig aktivbase (ved at købe ejendomme med høj vækst) og derefter skifte til næste fase – pengestrømsfasen – ved at sænke din gæld, men ikke betale den helt.

Sådan fungerer det:

hurtigt frem 10 eller 15 år og forestil dig, at du ejer dit eget hjem plus $5million af velplacerede investeringsejendomme.

hvis du havde et typisk 80% lån til værdiforhold, ville du være negativt gearet.

på den anden side, hvis du ikke havde nogen gæld mod din ejendomsportefølje, ville du have en positiv pengestrøm, men ville give afkald på fordelene ved gearing.

et sted i midten, måske med en 50% LVR, ville din ejendomsportefølje være selvfinansiering.

du har måske endda lidt pengestrøm tilbage, men ikke nok til at leve videre.

hvis du tænker over det, vil det være meget lettere at samle en $5million ejendomsportefølje med $2,5 millioner gæld end den samme størrelse portefølje uden gæld.

du kan derefter gå til banken og forklare, at du har en selvfinansieringsportefølje, der ikke er afhængig af din indkomst, og faktisk er der lidt penge tilbage til brugbarhed.

du vil så bede om et ekstra $100.000 lån, så du øger din LVR lidt.

den gode nyhed er, at du ikke behøver at betale skat af disse penge, fordi det ikke er indkomst.

men du skal betale renter, som ikke vil være fradragsberettiget, hvis du bruger pengene til dine leveomkostninger.

dette betyder efter rentebetalingerne, at du er tilbage med omkring $93.000 for at leve af.

Crunch tallene…

i slutningen af året har du “spist op” din $100.000; men i et godt år vil din $5 millioner ejendomsportefølje stige i værdi ved at sige $500.000.

i et gennemsnitligt år vil det være steget i værdi med $400.000, og i et dårligt år kan det kun være steget med $150.000 eller $200.000.

selvfølgelig vil dine huslejer også være steget, fordi dine ejendomme er steget i værdi.

sikker på at du har brugt de $100.000 du lånte, men fordi din portefølje er steget i værdi sammen med husleje, er din LVR mindre i slutningen af året end begyndelsen, så du afslutter året rigere end du begyndte det.

du har virkelig en pengeautomat, og så kan du gøre det igen og igen.

virker det virkelig?

i gamle dage var det let at leve af egenkapital.

du var bare nødt til at gå i banken og få et lavt doc-lån, og så længe dine ejendomme steg i værdi, var det glat sejlads.

sikker på, at det er sværere i dag, men det er helt sikkert muligt.

du skal bare sænke din LVR for at vise brugbarhed til bankerne.

det er overflødigt at sige, at du ikke kan opnå dette natten over.

det tager tid at opbygge en betydelig aktivbase og et behageligt forhold mellem lån og værdi.

men hvis du udnytter magien i gearing, sammensætning og tid, sker det.

har du en aktivbeskyttelsesplan?

selvfølgelig afhænger denne strategi af væksten i din ejendomsportefølje og din evne til at køre ejendomscyklussen.

dette betyder, at når du bygger din aktivbase, køber egenskaber med høj vækst og tilføjer værdi, har du brug for en aktivbeskyttelsesplan for at se dig gennem de op og ned, du vil opleve.

når alt kommer til alt, vil vi i løbet af de næste 10 år have gode tider og dårlige.

der vil være perioder med høje renter og tider med lavere renter.

og vi vil have perioder med stærk økonomisk vækst, men der vil også være nedture.

kyndige investorer regner med de gode tider, men planlægger nedgangen ved at have en aktivbeskyttelsesplan samt en finans-og skattestrategi for at sikre, at de opretter deres strukturer på den mest effektive måde.

misforstå mig ikke, mens jeg lige har fået økonomisk frihed fra Ejendomsinvestering til at lyde simpelt, er det ikke let.

og det er ikke et ordspil.

faktum er, at omkring 20% af dem, der bliver involveret i ejendomsinvesteringer, sælger i det første år og tæt på halvdelen sælger deres ejendom i de første 5 år.

og af de investorer, der bliver i ejendom, kommer omkring 90% aldrig forbi deres anden ejendom.

så hvis du vil have økonomisk frihed fra ejendomsinvesteringer til at finansiere dine drømme, bliver du nødt til at gøre noget andet end hvad de fleste ejendomsinvestorer gør.

du bliver nødt til at lytte til forskellige mennesker, som de fleste Australske ejendomsinvestorer lytter til.

du bliver nødt til at sætte dig selv nogle mål og følge en strategi, der er kendt, bevist og betroet.

så vokser du dine ejendomsinvesteringsvirksomheder en ejendom ad gangen.

at købe den rigtige type ejendomme er nøglen

en, der har et niveau af knaphed, hvilket betyder, at de vil være i kontinuerlig stærk efterspørgsel fra ejer-besættere (for fortsat at skubbe værdien op)og lejere (for at hjælpe med at subsidiere dit pant); på det rigtige sted (en, der har overgået de langsigtede gennemsnit), på det rigtige tidspunkt i ejendomscyklussen (det ville nu være i mange stater) og til den rigtige pris.

for at blive en succesrig investor skal du omgive dig med et team af uafhængige og uvildige professionelle rådgivere (ikke sælgere) – et team af mennesker, der er kendt, bevist og betroet, så det er sandsynligvis passende at minde dig om, at i skiftende tider som vi oplever, ingen kan hjælpe dig helt som de uafhængige ejendomsinvesteringsstrateger hos Metropole.