Přemýšleli jste, kolik investičních nemovitostí budete potřebovat pro finanční svobodu?

zjistil jsem, že zatímco většina investorů do nemovitostí doufá, že jednoho dne nahradí své osobní příjmy z námahy hotovostí z jejich investičních nemovitostí, většina z nich nemá strategii k dosažení svého cíle.

takže kolik vlastností je potřeba k tomu, abyste mohli opustit svou denní práci a pohodlně žít?

odpověď je jednoduchá …

záleží.

O. K. to pravděpodobně není to, co jste chtěli slyšet, ale ve skutečnosti je to špatná otázka.

nezáleží na tom, kolik vlastností vlastníte.

důležitější je hodnota vaší základny aktiv a to, jak tvrdě pro vás vaše peníze pracují.

proč to říkám?

protože bych raději vlastnil jedno Nákupní centrum Westfield než 50 sekundárních nemovitostí v regionální Austrálii.

jak budete žít ze svého portfolia nemovitostí?

zatímco mnoho investorů do nemovitostí ví, že chtějí, aby jejich vlastnosti nahradily jejich příjem, zjistil jsem, že většina ve skutečnosti nepřemýšlí o tom, jak skutečně dosáhnou finanční svobody.

nemají strategii.

nemají plán.

jen doufají, že se to stane.

ostatní investoři si myslí,že budou žít ze svých příjmů z pronájmu, přesto to zřídka vidím.

je prostě příliš těžké pěstovat portfolio pozitivních vlastností peněžních toků dostatečné velikosti, aby nahradil váš příjem.

na druhé straně bohatí investoři, se kterými jednám, vybudovali bankomat tím, že vyrostli podstatnou základnu aktiv s vysokými růstovými vlastnostmi a poté snížili svůj úvěr na poměry hodnoty (LVR), aby mohli přejít do další fáze, fáze peněžního toku svého investičního života.

snižují LVR různými způsoby.

mohli:

• zastavte (nebo zpomalte) nákup nemovitostí, takže zatímco hodnota jejich portfolia stále roste, jejich půjčky zůstávají téměř stejné.
• přidat hodnotu k jejich vlastnostem výrobním růstem kapitálu prostřednictvím renovací nebo rozvoje;
• splatit nějaký dluh pomocí jejich penzijního připojištění;
• snížit svůj dluh splacením jistiny a úroků; nebo
• prodat nemovitost nebo dvě.

ale první fáze jejich strategie vytváření bohatství vždy zahrnuje budování značné základny aktiv.

nemůžu prostě žít z nájemného?

řekněme, že chcete roční příjem po zdanění ve výši $ 100,000 .

jak toho chcete dosáhnout?

kolik vlastností potřebujete?

je-li váš plán je nakonec splatit svůj dluh a žít z nájemného, budete pravděpodobně potřebovat alespoň $ 4million v hodnotě nemovitostí bez hypotéky k dosažení tohoto $ 100,000 po daňových příjmů.

nevěříte mi?

průměrný hrubý výnos u dobře umístěných nemovitostí v Austrálii je kolem 4%, ale buďme velkorysí a řekněme, že v portfoliu nemovitostí získáte výnos 4.5%.

to znamená, že pokud nakonec vlastníte nemovitosti v hodnotě 1 milionu dolarů bez dluhu, získáte pronájem 45 000 dolarů.

ale budete stále muset platit sazby a daně a agenti provize a opravy; takže vám něco jako $35,000 ročně.

a pak budete muset zaplatit daň z tohoto příjmu.

když uděláte částky, uvidíte, že potřebujete nezatížené portfolio v hodnotě nejméně 4 miliony dolarů, abyste vydělali 100 000 dolarů ročně po zdanění.

nezapomeňte, že je to majetek v hodnotě 4 milionů dolarů a žádný hypoteční dluh, jinak bude váš peněžní tok nižší.

a samozřejmě budete také muset vlastnit svůj vlastní domov bez dluhu proti němu.

dovolte mi položit otázku …

budete někdy schopni ušetřit $ 4million ?

budete někdy stavět portfolio, které velikost na pár dolarů týdně pozitivní cash flow z nájmů?

nyní by mělo být jasné, že jediným způsobem, jak vybudovat podstatnou základnu aktiv, je využít pákového efektu a slučování růstu dobře umístěných nemovitostí.

podle mého názoru je jediným způsobem, jak se stát finančně nezávislým prostřednictvím majetku, nejprve růst podstatného základu aktiv (nákupem nemovitostí s vysokým růstem) a poté přechodem do další fáze-fáze cash flow-snížením dluhu, ale jeho úplným splacením.

zde je návod, jak to funguje:

rychlý posun vpřed 10 nebo 15 let a představte si, že vlastníte svůj vlastní domov plus $ 5million dobře umístěných investičních nemovitostí.

pokud byste měli typický poměr půjčky k hodnotě 80%, byli byste negativně zaměřeni.

na druhou stranu, pokud byste neměli žádný dluh vůči svému portfoliu nemovitostí, měli byste pozitivní peněžní tok, ale vzdali byste se výhod pákového efektu.

někde uprostřed, možná s 50% LVR, vaše portfolio nemovitostí by bylo vlastní financování.

můžete dokonce mít malý peněžní tok, ale ne dost na to, abyste mohli žít.

pokud o tom přemýšlíte, bude mnohem snazší nashromáždit portfolio nemovitostí ve výši 5 milionů dolarů s dluhem ve výši 2,5 milionu dolarů než portfolio stejné velikosti bez dluhu.

pak můžete jít do banky a vysvětlit, že máte portfolio samofinancování, které není závislé na vašem příjmu, a ve skutečnosti zbývá trochu peněz na provozuschopnost.

pak byste požádat o extra $ 100,000 úvěr, takže jste zvýšení LVR mírně.

dobrou zprávou je, že z těchto peněz nemusíte platit daň, protože to není příjem.

ale budete muset zaplatit úroky, které nebudou daňově uznatelné, pokud použijete peníze na své životní náklady.

to znamená, že po výplatě úroků vám zbývá přibližně 93 000 dolarů, abyste mohli žít.

Crunch čísla …

na konci roku, jste „snědl“ vaše $ 100,000; ale v dobrém roce, Vaše $ 5 milionů portfolia nemovitostí by se zvýšila v hodnotě řekněme $ 500,000.

v průměrném roce se zvýší hodnota o $ 400,000 a ve špatném roce se může zvýšit pouze o $ 150,000 nebo $ 200,000 .

vaše nájemné se samozřejmě také zvýšilo, protože vaše vlastnosti se zvýšily v hodnotě.

určitě jste vyčerpali 100 000 dolarů, které jste si půjčili, ale protože vaše portfolio vzrostlo v hodnotě, spolu s nájmy, vaše LVR je na konci roku méně než na začátku, takže dokončíte rok bohatší, než jste ho začali.

opravdu máte bankomat a pak to můžete dělat znovu a znovu.

opravdu to funguje?

za starých časů bylo žít z vlastního kapitálu snadné.

prostě jste museli jít do banky a získat nízkou půjčku doc a pokud se vaše nemovitosti zvýšily v hodnotě, byla to hladká plavba.

jistě je to dnes těžší, ale určitě je to možné.

stačí snížit LVR, abyste bankám ukázali provozuschopnost.

Netřeba dodávat, že toho nemůžete dosáhnout přes noc.

vytvoření podstatné základny aktiv a pohodlného poměru půjčky k hodnotě vyžaduje určitý čas.

ale pokud využijete kouzlo pákového efektu, složení a času, stane se to.

máte plán ochrany majetku?

tato strategie samozřejmě závisí na růstu vašeho portfolia nemovitostí a vašich schopnostech řídit cyklus nemovitostí.

to znamená, že při vytváření základny aktiv, nákupu vlastností s vysokým růstem a přidávání hodnoty budete potřebovat plán ochrany aktiv, abyste se mohli podívat na vzestupy a dolů, které zažijete.

koneckonců, v příštích 10 letech budeme mít dobré a špatné časy.

budou období vysokých úrokových sazeb a časy nižších úrokových sazeb.

a budeme mít období silného hospodářského růstu, ale dojde i k poklesu.

důvtipní investoři počítají s dobrými časy, ale plánují poklesy tím, že mají plán ochrany aktiv, stejně jako finanční a daňovou strategii, aby se ujistili, že své struktury nastavují co nejefektivněji.

Nechápejte mě špatně, zatímco jsem právě získal finanční svobodu od investování do nemovitostí, není to snadné.

a to není hra na slova.

faktem je, že přibližně 20% těch, kteří se zapojí do investic do nemovitostí, se prodá v prvním roce a téměř polovina prodá svůj majetek v prvních 5 letech.

a z těch investorů, kteří zůstávají v majetku, asi 90% nikdy nedosáhne své druhé nemovitosti.

takže pokud chcete, aby finanční svoboda od investic do nemovitostí financovala vaše sny, budete muset udělat něco jiného, než co dělá většina investorů do nemovitostí.

budete muset poslouchat různé lidi, kteří většina australských investorů do nemovitostí poslouchat.

budete si muset stanovit nějaké cíle a dodržovat strategii, která je známá, osvědčená a důvěryhodná.

pak rostou vaše investice do nemovitostí podniky jednu vlastnost najednou.

nákup správného typu nemovitostí je klíčem

ten, který má úroveň nedostatku, což znamená, že budou neustále silně žádáni majiteli-nájemci (aby neustále tlačili na hodnotu) a nájemci (aby pomohli dotovat hypotéku); na správném místě (ten, který překonal dlouhodobé průměry), ve správný čas v cyklu nemovitostí (to by bylo nyní v mnoha státech) a za správnou cenu.

Chcete – li se stát úspěšným investorem, musíte se obklopit týmem nezávislých a nezaujatých profesionálních poradců (nikoli prodejců) – týmem lidí, kteří jsou známí, osvědčeni a důvěryhodní, takže je pravděpodobně vhodné připomenout, že v měnících se časech, jaké zažíváme, vám nikdo nemůže pomoci jako nezávislí investiční stratégové v Metropole.