v-ați întrebat de câte proprietăți de investiții ați avea nevoie pentru libertatea financiară?

am constatat că, în timp ce majoritatea investitorilor imobiliari speră să-și înlocuiască într-o zi veniturile din efort personal cu numerar din proprietățile lor de investiții, majoritatea nu au o strategie pentru a-și atinge obiectivul.

deci, cât de multe proprietăți este nevoie pentru a vă permite să renunțe la locul de muncă zi și de a trăi confortabil?

răspunsul este simplu …

depinde.

O. K. probabil că nu asta ai vrut să auzi, dar de fapt este o întrebare proastă.

nu contează cu adevărat câte proprietăți dețineți.

ceea ce este mai important este valoarea bazei dvs. de active și cât de greu funcționează banii pentru dvs.

de ce spun asta?

pentru că aș prefera să dețin un centru comercial Westfield decât 50 de proprietăți secundare în Australia regională.

cum veți trăi din portofoliul dvs. de proprietăți?

în timp ce mulți investitori imobiliari știu că vor ca proprietățile lor să le înlocuiască veniturile, am descoperit că majoritatea nu se gândesc de fapt la modul în care vor atinge de fapt libertatea financiară.

nu au o strategie.

nu au un plan.

ei speră doar că se va întâmpla.

alți investitori cred că vor trăi din veniturile lor din chirii, totuși rareori văd că se întâmplă acest lucru.

este prea greu să crești un portofoliu de proprietăți pozitive ale fluxului de numerar de o dimensiune suficientă pentru a-ți înlocui veniturile.

pe de altă parte, investitorii bogați cu care mă ocup au construit o mașină de numerar prin creșterea unei baze substanțiale de active cu proprietăți de creștere ridicată și apoi scăderea ratelor de împrumut la valoare (LVR), astfel încât să poată trece în faza următoare, faza fluxului de numerar din viața lor de investiții.

își reduc LVR-ul într-o varietate de moduri.

ar putea:

• opriți (sau încetiniți) cumpărarea de proprietăți, astfel încât, în timp ce valoarea portofoliului lor continuă să crească, împrumuturile lor rămân la fel.
• adaugă valoare proprietăților lor prin creșterea capitalului prin renovări sau dezvoltare;
• achită unele datorii folosind pensia lor superioară;
• Reduce datoria lor prin achitarea principalului și a dobânzii; sau
• vinde o proprietate sau două.

dar prima etapă a strategiei lor de creare a bogăției implică întotdeauna construirea unei baze de active substanțiale.

nu pot trăi doar din chirie?

să presupunem că doriți un venit anual după impozit de 100.000 USD.

cum vei realiza asta?

de câte proprietăți aveți nevoie?

dacă planul dvs. este să vă plătiți în cele din urmă datoria și să trăiți din chirie, probabil că veți avea nevoie de proprietăți în valoare de cel puțin 4 milioane de dolari fără ipotecă pentru a obține acel 100.000 de dolari după impozitul pe venit.

nu mă crezi?

randamentul mediu brut pentru proprietăți bine amplasate în Australia este de aproximativ 4%, dar să fim generoși și să spunem că câștigați un randament de 4,5% în portofoliul dvs. de proprietăți.

asta înseamnă că dacă în cele din urmă dețineți proprietăți în valoare de 1 milion de dolari fără datorii, veți primi chirie de 45.000 de dolari.

dar veți avea în continuare să plătească ratele și impozitele și agenții comisioane și reparații; lăsându-vă cu ceva de genul $35,000 un an.

și apoi va trebui să plătiți impozit pe acest venit.

când faceți sumele, veți vedea că aveți nevoie de un portofoliu neîncărcat în valoare de cel puțin 4 milioane de dolari pentru a câștiga acei 100.000 de dolari pe an după impozitare.

amintiți-vă că este în valoare de $4 milioane de proprietate și nici o datorie ipotecară, altfel fluxul de numerar va fi mai mic.

și, desigur, va trebui, de asemenea, să dețină propria casă cu nici o datorie împotriva ei.

permiteți-mi să vă pun o întrebare…

veți putea vreodată să economisiți 4 milioane de dolari?

veți construi vreodată un portofoliu de această dimensiune pe câțiva dolari pe săptămână flux de numerar pozitiv din chiriile?

până acum ar trebui să fie clar că singura modalitate de a construi o bază substanțială de active este de a profita de efectul de levier și de creștere a proprietăților bine amplasate.

în mintea mea, singura modalitate de a deveni independent din punct de vedere financiar prin proprietate este să crești mai întâi o bază substanțială de active (cumpărând proprietăți cu creștere ridicată) și apoi să treci la următoarea etapă – etapa fluxului de numerar – prin scăderea datoriei, dar fără a o plăti complet.

Iată cum funcționează:

Fast forward 10 sau 15 ani și imaginați-vă că dețineți propria casă, plus $5million de proprietăți de investiții bine situate.

dacă ați avut un tipic 80% împrumut la raportul valoare, ar fi orientate negativ.

pe de altă parte, dacă nu ați avea datorii față de portofoliul dvs. de proprietăți, ați avea un flux de numerar pozitiv, dar ați renunța la beneficiile efectului de levier.

undeva la mijloc, poate cu un LVR de 50%, portofoliul dvs. de proprietăți ar fi auto-finanțare.

este posibil să aveți chiar și un mic flux de numerar rămas, dar nu suficient pentru a trăi.

dacă vă gândiți la asta, va fi mult mai ușor să acumulați un portofoliu de proprietăți de 5 milioane de dolari cu datorii de 2,5 milioane de dolari decât același portofoliu de dimensiuni fără datorii.

ai putea apoi să mergi la bancă și să explici că ai un portofoliu de autofinanțare care nu se bazează pe venitul tău și, de fapt, mai sunt puțini bani rămași pentru a putea fi folosiți.

ați cere apoi un împrumut suplimentar de 100.000 USD, deci creșteți ușor LVR-ul.

vestea bună este că nu trebuie să plătiți impozit pe acești bani pentru că nu sunt venituri.

dar ar trebui să plătiți dobânzi, care nu vor fi deductibile fiscal dacă utilizați banii pentru cheltuielile de trai.

acest lucru înseamnă că după plățile de dobânzi sunteți plecat cu aproximativ 93.000 dolari pentru a trăi off.

Crunch numerele …

la sfârșitul anului, v-ați „mâncat” 100.000 de dolari; dar într-un an bun, portofoliul dvs. de proprietăți de 5 milioane de dolari ar crește în valoare cu 500.000 de dolari.

într-un an mediu va fi crescut în valoare de $400,000 și într-un an rău poate au crescut doar $150,000 sau $200,000.

desigur, chiriile dvs. vor fi, de asemenea, crescute, deoarece proprietățile dvs. au crescut în valoare.

sigur că ați folosit cei 100.000 de dolari pe care i-ați împrumutat, dar pentru că portofoliul dvs. a crescut în valoare, împreună cu chiriile, LVR-ul dvs. este mai mic la sfârșitul anului decât la început, deci terminați Anul mai bogat decât l-ați început.

aveți cu adevărat un bancomat și apoi puteți face acest lucru din nou și din nou.

chiar funcționează?

pe vremuri trăirea din echitate era ușoară.

trebuia doar să mergi la bancă și să obții un împrumut Doc scăzut și atâta timp cât proprietățile tale au crescut în valoare, a fost o navigație lină.

sigur că este mai greu astăzi, dar este cu siguranță capabil.

trebuie doar să coborâți LVR-ul pentru a arăta funcționalitatea băncilor.

inutil să spun, nu se poate realiza acest lucru peste noapte.

este nevoie de timp pentru a construi o bază substanțială de active și un raport confortabil împrumut-valoare.

dar dacă profitați de magia efectului de levier, a compunerii și a timpului, se întâmplă.

aveți un plan de protecție a activelor?

desigur, această strategie depinde de creșterea portofoliului dvs. de proprietăți și de capacitatea dvs. de a parcurge ciclul proprietății.

aceasta înseamnă că, pe măsură ce vă construiți baza de active, cumpărați proprietăți cu creștere ridicată și adăugați valoare, veți avea nevoie de un plan de protecție a activelor pentru a vă vedea prin ups și down pe care le veți experimenta.

la urma urmei, în următorii 10 ani vom avea momente bune și rele.

vor exista perioade cu rate ale dobânzii ridicate și perioade cu rate ale dobânzii mai mici.

și vom avea perioade de creștere economică puternică, dar vor fi și recesiuni.

investitorii pricepuți se bazează pe vremurile bune, dar planifică recesiunile având un plan de protecție a activelor, precum și o strategie financiară și fiscală pentru a se asigura că își înființează structurile în cel mai eficient mod.

nu mă înțelegeți greșit, în timp ce tocmai am făcut să câștig libertatea financiară de a investi în proprietăți sunet simplu, nu este ușor.

și asta nu e un joc de cuvinte.

faptul este, în jur de 20% dintre cei care se implică în investiții imobiliare vinde în primul an și aproape de jumătate vinde proprietatea lor în primii 5 ani.

și dintre acei investitori care rămân în proprietate, aproximativ 90% nu trec niciodată de a doua proprietate.

deci, dacă doriți ca libertatea financiară de investiții imobiliare să vă finanțeze visele, va trebui să faceți ceva diferit de ceea ce fac majoritatea investitorilor imobiliari.

va trebui să ascultați oameni diferiți la care ascultă majoritatea investitorilor imobiliari Australieni.

va trebui să vă stabiliți câteva obiective și să urmați o strategie cunoscută, dovedită și de încredere.

apoi vă dezvoltați afacerile de investiții imobiliare o proprietate la un moment dat.

cumpărarea tipului corect de proprietăți este cheia

una care are un nivel de deficit, ceea ce înseamnă că vor fi în continuă cerere puternică de către proprietar-ocupanți (pentru a continua să împingă valoarea) și chiriași (pentru a ajuta la subvenționarea ipotecii); în locația potrivită (una care a depășit mediile pe termen lung), la momentul potrivit în ciclul de proprietate (care ar fi acum în multe state) și pentru prețul corect.

pentru a deveni un investitor de succes, va trebui să vă înconjurați de o echipă de consilieri profesioniști independenți și imparțiali (nu agenți de vânzări) – o echipă de oameni cunoscuți, dovediți și de încredere, deci este probabil potrivit să vă reamintim că în vremurile în schimbare ca și noi, nimeni nu vă poate ajuta destul de mult ca strategii independenți de investiții imobiliare de la Metropole.