Qu’est-ce qu’une expulsion?

Une expulsion est une poursuite intentée par un propriétaire, déposée devant un tribunal, pour retirer un locataire d’un bien locatif.

Pourquoi un propriétaire peut-il m’expulser?

• Vous n’ avez pas payé de loyer

• Vous êtes demeuré dans les locaux de l’unité locative après la fin de la période de location (que le bail soit écrit ou non)

• Vous êtes un invité (ou locataire à volonté) et le propriétaire veut que vous partiez

• Vous avez rompu toute condition du bail

• Vous avez commis certains crimes contre des personnes ou des biens pendant que vous étiez sur les lieux

• Vous avez commis certains crimes impliquant la possession, l’utilisation ou la vente de drogues sur la propriété

Je n’ai pas payé mon loyer, le propriétaire peut-il m’expulser?

Peut-être. Si vous ne payez pas le loyer et que vous recevez un « préavis de dix jours » ou une « demande de conformité ou de possession » et que vous ne payez pas de loyer dans les dix jours, un propriétaire peut déposer une affaire d’expulsion devant le tribunal pour vous faire retirer du bien locatif.

Tant que vous payez le loyer en totalité (le montant demandé dans l’avis d’expulsion, qui comprend parfois les frais de retard) dans les dix jours suivant la réception de l’avis, vous pouvez arrêter l’expulsion. Cependant, une fois les dix jours écoulés, votre propriétaire peut rejeter votre paiement et procéder à l’expulsion.

Assurez-vous d’obtenir un reçu écrit si vous payez votre loyer et les frais de retard éventuels.

Il existe certains types de maisons où un propriétaire peut vous donner moins de dix jours pour payer le loyer. Si un propriétaire possède cinq maisons unifamiliales ou moins et que votre bail indique que la période de dix jours ne s’applique pas, le propriétaire n’a qu’à vous donner cinq jours pour payer le loyer. Si votre employeur ou un partenaire de votre employeur fournit votre logement, votre propriétaire n’a qu’à vous donner trois jours pour payer le loyer. Quel que soit le délai qui s’applique à vous, un propriétaire doit vous demander le loyer avant de commencer une procédure d’expulsion.

Afin d’éviter l’expulsion, vous devez réellement payer ou tenter de remettre l’argent au propriétaire. Promettre de payer à une date ultérieure n’est pas suffisant à moins que le propriétaire accepte d’attendre l’argent. Si le propriétaire accepte d’attendre, assurez-vous d’obtenir un accord écrit de votre propriétaire.

J’ai rompu une condition du bail, le propriétaire peut-il m’expulser?

Peut-être. Si vous avez rompu une condition du bail, vous recevrez très probablement une demande d’avis de conformité de dix jours qui vous permettra de corriger (guérir) le problème dans les dix jours. Si vous corrigez le problème dans les dix jours, vous ne serez pas expulsé.

Il existe certains types de maisons où vous avez moins de dix jours pour corriger le problème. Si un propriétaire possède cinq maisons unifamiliales ou moins et que votre bail indique que la période de dix jours ne s’applique pas, il ne doit vous donner que cinq jours pour corriger le problème. Si votre employeur ou un partenaire de votre employeur fournit votre logement, le propriétaire ne doit vous donner que trois jours pour corriger le problème.

Cependant, si vous avez rompu plus d’une fois la même condition du bail, vous n’aurez peut-être pas une autre chance de corriger (guérir) le problème et vous devrez partir dans dix jours ou votre propriétaire pourra entamer une procédure d’expulsion.

Quelle est la procédure d’expulsion pour les locataires avec un bail écrit?

Le locateur doit donner un avis écrit de mise en demeure de dix jours. Cet avis doit être remis personnellement au locataire, affiché sur la porte, envoyé par la poste ou remis à une personne du ménage âgée de plus de 15 ans.

L’avis de dix jours sera soit un:

•  » Avis de guérison  » également connu sous le nom de « Demande de conformité ou de possession ». Cet avis devrait vous indiquer la plainte de votre propriétaire et vous donner la possibilité de corriger le problème dans les dix jours ou de quitter le logement locatif. Vous recevrez généralement cet avis si vous n’avez pas payé le loyer ou si vous n’avez violé une condition du bail qu’une seule fois. Si vous payez le loyer ou corrigez le problème dans les dix jours, vous ne serez pas expulsé (bien que vous puissiez toujours être soumis à des frais de retard ou à d’autres frais).
• • Il existe certains types de maisons où vous avez moins de dix jours pour payer le loyer ou corriger le problème. Si un propriétaire possède cinq maisons unifamiliales ou moins et que votre bail indique que la période de dix jours ne s’applique pas, vous n’avez que cinq jours pour payer le loyer ou corriger le problème. Si votre employeur ou un partenaire de votre employeur fournit votre logement, vous n’avez que trois jours pour payer le loyer ou corriger le problème.
•  » Avis de quitter ou de quitter » signifie que vous n’avez pas la possibilité de corriger le problème et que vous devez quitter le logement locatif dans les 10 jours. Vous pouvez recevoir cet avis si vous avez rompu la même condition du bail au moins une fois auparavant. Vous pouvez également recevoir ce type d’avis si vous avez commis une « violation substantielle », généralement un acte de violence ou un crime lié à la drogue. Vous pouvez également recevoir un tel avis à la fin de la période de location, bien qu’il ne soit pas requis, à moins que le bail ne le prévoie. Généralement, le bail nécessitera plus de préavis.
  • Il existe certains types de maisons où vous avez moins de temps pour quitter (quitter). Si un propriétaire possède cinq maisons unifamiliales ou moins et que votre bail indique que la période de dix jours ne s’applique pas, vous n’avez que cinq jours pour partir. Si votre employeur ou un partenaire de votre employeur fournit votre logement, vous n’avez que trois jours pour partir.

*** Note importante: un préavis de dix jours signifie que vous avez dix jours pour payer le loyer / corriger le problème ou le tribunal s’impliquera. Cela ne signifie PAS que vous devez sortir de chez vous dans dix jours. Cela ne signifie pas non plus que vous n’avez pas à payer de frais de retard.

*** Note importante pour les locataires de logements subventionnés: les locataires de logements subventionnés peuvent recevoir des avis supplémentaires avec des droits supplémentaires, y compris des délais plus longs et le droit de rencontrer le propriétaire avant que celui-ci puisse déposer un avis d’expulsion.

Il existe des exigences spécifiques pour un avis d’expulsion valide. Si vous ne recevez pas d’avis contenant ces informations, vous pouvez avoir une défense devant le tribunal.

• L’Avis de guérison/Demande de conformité ou de possession doit contenir les informations suivantes:
  • L’adresse des locaux
  • Que vous avez dix (10) jours pour réparer / corriger la violation du bail ou déménager
  • La violation alléguée du bail en détail
  • L’avis peut indiquer que vous avez 5 jours pour corriger la violation si vous habitez dans un logement résidentiel exonéré, ou 3 jours pour corriger la violation si vous habitez dans un logement fourni par l’employeur
    • La date à laquelle vous devez respecter le bail ou quitter, et
    • La signature du propriétaire, de son mandataire ou de son avocat
• Le Préavis de dix (10) jours Quitter ou quitter (avis d’infraction répétés ou substantiels) doit contenir les informations suivantes:
  • L’adresse des lieux
  • La violation alléguée du bail en détail
  • Que la violation alléguée est soit une violation répétée du bail, soit une violation substantielle du bail
  • La date à laquelle vous devez déménager et
  • La signature du propriétaire, de son mandataire ou de son avocat

Le 11e jour (ou le 6e si vous habitez dans un logement résidentiel exonéré, ou le 4e jour si vous habitez dans un logement fourni par l’employeur) à compter du jour où vous ou un membre de votre ménage recevez l’avis, si vous n’avez pas guéri (corrigé le problème), le propriétaire peut saisir le tribunal et déposer une assignation et une plainte. Si vous recevez une convocation et une plainte, vous recevrez une date d’audience. La date du tribunal doit être d’au moins sept jours et pas plus de quatorze jours civils après la signification (réception) des documents. Pendant ce temps, vous pouvez rester dans votre logement locatif.

*** Remarque importante: bien que vous soyez légalement autorisé à rester dans votre logement locatif pendant cette période, si vous allez au tribunal et que vous perdez, vous pouvez être renvoyé par le shérif dès 10 jours après la délivrance de l’ordonnance du tribunal.

Si vous souhaitez contester l’expulsion, vous devez déposer une Réponse (ou une Réponse) à la Convocation et à la plainte en remplissant le formulaire CRCCP 3 (cliquez ici pour une copie) à partir de la page formulaires d’expulsion sur le site Web du tribunal d’État. Pour déposer une réponse, vous devez vous rendre au palais de justice de votre district ou comté et payer les frais de dépôt. Si vous n’avez pas les moyens de payer les frais de dépôt au tribunal, vous pouvez demander la levée des frais (vous n’aurez peut-être pas à les payer). Vous pouvez trouver les formulaires appropriés (JDF 205 & 206) en cliquant ici, ou vous pouvez vous rendre au greffier du tribunal et demander un « Formulaire de dispense de frais ». Vous devrez déposer tous les documents (la Réponse et la demande de dispense de frais) en personne au palais de justice au plus tard à la date de votre audience.

Lorsque vous déposez votre réponse, vous pouvez inclure les moyens de défense que vous avez à l’égard des allégations que le propriétaire a formulées contre vous ainsi que toute réclamation que vous pourriez avoir contre le propriétaire. Une fois que vous avez déposé une réponse contestant l’expulsion, l’affaire sera jugée. La date du procès peut être fixée dans un délai d’environ cinq jours ouvrables. Si vous avez besoin de plus de temps pour préparer votre défense, vous devez demander le délai supplémentaire lorsque vous comparaissez pour la première fois au tribunal. Le tribunal peut exiger que vous déposiez de l’argent auprès du tribunal comme condition pour accorder un délai au-delà de 5 jours ouvrables.

Vous devez comparaître devant le tribunal. Si vous ne vous présentez pas au tribunal, le propriétaire gagnera automatiquement et le tribunal autorisera l’expulsion. Cela signifie que le shérif peut venir vous expulser 10 jours après tout rendez-vous manqué. Si le propriétaire gagne, vous pouvez être expulsé et devrez peut-être payer des dommages et intérêts (comme tout loyer non payé ou toute valeur de préjudice causé à l’appartement).

Lors d’un procès pour expulsion, le propriétaire doit prouver ce qui suit:

• Vous et le locateur aviez un accord oral ou un bail écrit en vertu duquel vous viviez dans le logement locatif, ou que vous continuiez à occuper le bien avec le consentement du locateur après l’expiration du bail initial
• Vous avez violé le contrat ou le bail, ou vous avez omis de déménager après l’expiration de votre droit d’occuper le bien
• Vous avez reçu une signification appropriée de dix jours (ou cinq jours si vous vivez dans un logement résidentiel exonéré, ou trois jours si vous habitez dans un logement fourni par l’employeur) Demande de conformité ou de possession, un Avis de démission pour Violation ultérieure ou un Avis de démission à l’expiration de votre bail ou de votre droit d’occupation
• Si vous avez reçu signification d’une Demande de Conformité ou de Possession, si vous ne vous êtes pas conformé OU, si vous avez reçu signification d’un Avis de démission pour Violation ultérieure et que le locateur avait des motifs de vous signifier l’Avis

, le locateur présente d’abord son cas, en témoignant, en faisant témoigner d’autres personnes et en introduisant des documents de preuve (tels que le bail et la Demande de paiement ou de possession).

Après chaque témoignage, vous êtes autorisé à poser des questions au témoin. Une fois que le propriétaire a terminé son dossier, vous avez la possibilité de présenter votre dossier. Vous et / ou d’autres témoins pouvez parler, et vous pouvez montrer au juge tous les documents qui aident à prouver votre cas. Essayez de garder votre cas simple et ne présentez que des témoignages et des documents liés aux allégations du propriétaire et aux défenses juridiques que vous avez écrites dans votre réponse. Si vous n’avez pas une bonne défense juridique, le Juge ne peut pas vous laisser rester si le propriétaire n’est pas d’accord

Si vous perdez votre cause, le Juge peut rendre un jugement contre vous pour de l’argent et pour la possession du bien locatif. Si le propriétaire gagne, vous pouvez être révoqué par le shérif 10 jours après l’ordonnance du tribunal. Si le propriétaire prétend que vous devez également de l’argent, cette question peut également être résolue lors du procès ou peut être reportée pour d’autres procédures judiciaires en fonction du comté dans lequel vous vivez.

Une fois que le propriétaire gagne et obtient un jugement de possession, il a le droit d’obtenir un bref de restitution du Tribunal. (cliquez ici pour la définition du bref de restitution.) Le locateur peut alors utiliser le bref de restitution pour planifier la venue du shérif dans les lieux. Mais, votre déménagement ne sera prévu que 10 jours après que le juge a pris la décision sur votre cas que votre propriétaire prend possession de la propriété.

*** Note importante: Si vous n’avez été signifié que par détachement et que vous ne vous présentez pas au tribunal ou que vous perdez au procès, le juge ne prononcera un jugement par défaut contre vous que pour possession (ce qui signifie que vous pouvez être expulsé), mais le juge ne prononcera pas de jugement contre vous pour de l’argent.

Si vous gagnez, vous pourrez rester dans l’unité de location.

Vous pouvez appeler la division civile du bureau du shérif du comté où vous habitez pour savoir quand un adjoint du shérif sera là pour vous expulser. Trouvez le bureau de votre sherrif local en cliquant ici. Cela peut prendre plus de 10 jours selon l’occupation du bureau du shérif. Vous devez noter que de nombreux bureaux de shérifs ne fourniront pas d’informations sur le moment où le shérif peut venir vous expulser.

C’est une bonne idée de sortir de l’unité locative avant que le shérif n’y arrive. Le propriétaire ou une personne qui l’aide vous enlèvera, vous et vos biens, des lieux. Le shérif sera là pour garder la paix. Vos affaires seront mises à la rue. Ni le shérif ni le propriétaire n’ont l’obligation de s’assurer que vos biens sont en sécurité après leur mise à la rue.

Si vous souhaitez continuer à vivre dans le logement locatif, vous pouvez tenter de trouver un accord avec le propriétaire ou son avocat. Vous pourrez peut-être rencontrer le propriétaire ou l’avocat du propriétaire avant le début du tribunal, surtout si vous vivez dans un logement subventionné. Votre accord devrait au moins vous donner le droit de rester si vous payez une certaine somme d’argent, ou si vous acceptez que le propriétaire puisse avoir un « jugement pour possession » mais que le shérif ne vous retire pas avant une date convenue. Si un accord est conclu, vous devez l’obtenir par écrit et vous assurer que le propriétaire le signe. De plus, vous devriez rester au tribunal jusqu’à ce que le juge appelle votre cause. Restez devant le tribunal même si le propriétaire ou l’avocat du propriétaire suggère que vous pouvez partir. Informez le juge de votre accord. Si le juge n’est pas disponible, assurez-vous d’obtenir l’accord par écrit, signé et déposé auprès du tribunal.

Quelles défenses juridiques puis-je avoir lorsque je vais au Tribunal?

Quelques exemples de défenses juridiques sont:

• L’avis de dix jours ne contient pas tous les renseignements requis ou il n’a pas été dûment signifié parce que vous étiez disponible pour recevoir l’avis et que le locateur n’a pas essayé de vous le remettre avant de l’afficher
  • Ou un avis de cinq jours, dans les cas de contrats de résidence exemptés; ou un préavis de trois jours, en cas de logement fourni par l’employeur

• Vous avez tenté de payer la totalité du loyer dû dans les dix jours et le propriétaire a refusé de l’accepter
  • • Ou dans les cinq jours, en cas d’accords résidentiels exemptés; ou dans les trois jours, en cas de logement fourni par l’employeur

• Vous n’avez pas violé le bail comme le prétend le propriétaire
• La partie du bail violée n’était pas une disposition importante (très importante) du bail
• Le propriétaire a violé la « garantie d’habitabilité » après avoir fait des demandes écrites de conformité

Si vous convainquez le juge que vous avez une défense légale, le juge vous laissera rester dans le logement locatif.

Si l’une de vos défenses est que l’état des lieux est terrible et que vous prouvez que vous avez demandé au propriétaire de le réparer, le juge peut tout de même saisir une Ordonnance vous obligeant à déménager sauf si le motif de l’affaire est le non-paiement. Si le motif de l’expulsion est le non-paiement du loyer et que vous pouvez démontrer l’état terrible de l’unité locative, le juge peut accepter votre demande et réduire le montant que vous devez au propriétaire.

Si vous perdez l’affaire, le propriétaire peut vous faire expulser par le shérif dès 10 jours après que le juge ait statué sur votre affaire. Habituellement, le shérif ne supervisera pas une expulsion le samedi ou le dimanche. Appelez le bureau de votre shérif pour le confirmer. Le shérif ne peut vous retirer des lieux qu’entre les heures du lever et du coucher du soleil.

Quels sont mes droits si je vis dans un logement appartenant à mon employeur dans le cadre de mon emploi?

Si vous travaillez pour une entreprise telle qu’une société de gestion immobilière, un restaurant ou une autre entreprise et que vous habitez dans une unité appartenant à votre employeur dans le cadre de votre salaire ou de votre indemnité, vous pouvez être expulsé de l’unité si vous avez une entente écrite signée stipulant que votre droit d’occuper l’unité peut être résilié en cas de cessation de votre emploi.

Que se passe-t-il si votre emploi est résilié?

Votre emploi est résilié (pour quelque raison que ce soit) et vous recevez un avis écrit de résiliation de votre location de 3 jours.

Si vous ne déménagez pas dans les trois (3) jours suivant la signification de l’avis écrit, le shérif du comté peut vous retirer, vous et vos biens, de l’unité. En règle générale, le shérif vous contactera avant de vous retirer physiquement, vous et vos biens, de l’unité. Cela peut parfois vous faire gagner un peu de temps pour bouger.

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Cette communication est mise à disposition par Colorado Legal Services, Inc., (CLS), en tant que service public et est délivré pour informer et non pour conseiller. Nul ne doit tenter d’interpréter ou d’appliquer une loi sans l’aide d’un avocat. Les opinions exprimées dans cette communication sont celles des auteurs et non celles de CLS ou de ses sources de financement. Si vous avez besoin de conseils sur ce problème ou sur tout autre problème juridique, consultez un avocat de votre choix. Si vous ne pouvez pas vous permettre un avocat, parlez aux Services juridiques du Colorado, 303.837.1312.

Mise à jour août 2021