Los propietarios e inquilinos deben ser conscientes de sus responsabilidades cuando hay una terminación temprana de un contrato de arrendamiento.

La Ley de Protección del Consumidor (CPA) ha cambiado la forma en que los sudafricanos hacen negocios y, como su nombre indica, se ha establecido para proteger a los consumidores de prácticas comerciales sin escrúpulos.

Desafortunadamente, parece haber una gran confusión con respecto al CPA y la propiedad, particularmente cuando los inquilinos se mezclan.

Según el CPA, un inquilino tiene derecho a cancelar cualquier contrato de arrendamiento con un aviso previo de 20 días hábiles. Pero, y este es un gran pero, esto no significa que un inquilino pueda simplemente irse sin penalización y que bien podría haber algunas repercusiones financieras en forma de una tarifa de cancelación, el costo de la publicidad y otros «costos razonables» si el propietario no puede asegurar un nuevo inquilino a corto plazo.

Esto no significa que un propietario pueda retener un depósito, obligar al inquilino a pagar el alquiler por el resto del contrato de arrendamiento o obligarlo a pagar una tarifa de cancelación exorbitante.

Guillaume Earle, abogado y director de Nakani Watts Incorporated, señala que la sección 14 del CPA permite la terminación anticipada de un contrato de arrendamiento. «Sin embargo, es importante tener en cuenta que bajo estas circunstancias, un propietario podría, dependiendo de una serie de circunstancias (incluida la necesidad de hacer publicidad para un nuevo inquilino), tener derecho a una pequeña tarifa de cancelación que generalmente equivale a un mes de alquiler.»

Lo que es muy importante recordar es que el propietario no puede retener un depósito en lugar de la tarifa de cancelación. El depósito es visto por muchos propietarios como una especie de tarjeta de’ salir de la cárcel gratis ‘ y, como tal, creen que pueden retener el dinero por casi cualquier razón.

«El depósito se mantiene en fideicomiso en una cuenta que devenga intereses y solo se puede usar para reparar daños a la propiedad», dice Earle. «Los propietarios no pueden calcular cuánto costará cualquier reparación y deben proporcionar recibos al inquilino para probar cuánto del dinero del depósito se ha utilizado para las reparaciones necesarias. El saldo debe ser reembolsado al inquilino.»

También hay propietarios que ignoran por completo el CPA al insistir en que el inquilino es responsable financieramente de todo el arrendamiento si cancela antes del final del acuerdo. En un caso, se informó a un inquilino, que había proporcionado el aviso requerido de 20 días hábiles, que tendría que pagar al propietario el valor de 15 meses de alquiler pendiente (según el contrato de arrendamiento de dos años) si quería desalojar el local antes de tiempo. Además, se esperaba que el inquilino pagara una tarifa de cancelación, así como los costos asociados con la publicidad de un nuevo inquilino. Esto es obviamente ridículo y el inquilino afectado buscó asesoramiento legal para resolver el problema.

¿Qué debe hacer un inquilino si cree que su propietario está tratando de sacar provecho de una cancelación anticipada del contrato de arrendamiento?

«Hay varias cosas que un inquilino puede hacer en estas circunstancias», dice Earle. «Puede dirigirse al Tribunal Nacional del Consumidor para obtener ayuda o ponerse en contacto con el Tribunal de Viviendas de Alquiler. Los agentes de alquiler que intenten burlar las reglas del CPA pueden ser reportados a la Junta de Asuntos de Agencias Inmobiliarias. Una carta fuerte de un abogado también suele funcionar.»

Es imperativo leer detenidamente el contrato de arrendamiento antes de firmarlo, teniendo en cuenta cualquier disposición sobre cancelación anticipada según el CPA. Los inquilinos deben recordar que, aunque deberían serlo, no todos los propietarios conocen las disposiciones establecidas para la terminación anticipada y esto podría causar problemas importantes en una etapa posterior. Considere alquilar otra propiedad si el propietario se niega a reconocer que, como inquilino, puede dar el aviso requerido de 20 días hábiles en cualquier etapa del contrato de arrendamiento y mudarse sin imponer sanciones severas.

En resumen –

Lo que un propietario puede hacer cuando un contrato de arrendamiento se termina antes de tiempo:

• Cobrar al inquilino una pequeña tarifa de cancelación para cubrir el costo de la publicidad, etc

Lo que un propietario no puede hacer cuando un contrato de arrendamiento se termina antes de tiempo:

• Retener el depósito

• Obligar al inquilino a pagar el alquiler por el resto del contrato

• Cobrar una tarifa de cancelación no razonable