na het voltooien van mijn granny flat, ik ben blij om de kosten te documenteren als mensen vragen: Hoeveel kost het om een Granny Flat te bouwen?

u kunt een “kit granny flat” bestellen, en het kost u minder dan $50.000. Of voor een grote aangepaste oma flat dit kost u $ 100.000 of meer. Mijn 2 slaapkamer oma flat kostte me $ 91.071, 64 als een eigenaar bouwer.

In deze gids, Ik ga breken de exacte kosten die ik betaald om te bouwen deze op maat ontworpen oma flat boven als een “eigenaar-bouwer”.

deze Granny flat was de grootste die ik wettelijk kon bouwen in NSW.

de specificaties van de build zijn:

• 60 binnenoppervlakte van m2 + dek van 10 m2
• hoge plafonds
• Custom Design / Plan
• Custom Kitchen + “wasserij” section
• Custom Window formaten
• 2 slaapkamers
• 1 badkamer

dit omvat niet de gemeentekosten en certificeringskosten, waarop ik later in dit artikel zal ingaan. Ik zal je ook de kosten laten weten.

opmerking:

er zijn goedkopere opties, zoals het krijgen van een” kit granny flat ” die ik deel in dit artikel.

en u kunt geneigd zijn om een echt goedkope oma flat te krijgen, maar het resultaat zal meer als een kleine schuur in plaats van een complete “mini-home”.

het is ook belangrijk op te merken dat mijn op maat gemaakte oma flat was:

• gebouwd op pieren
• op een hellend terrein.
• inclusief hoger dan de gemiddelde 2,4 m hoge plafonds.
• veel aangepaste ramen en een enorme stapel glazen deur
• inclusief een houten dek van Merbau.

al deze bovenstaande punten voegen kosten toe aan een basisflat met 2 slaapkamers.

maar ik ben blij met het eindresultaat.

en het is waarschijnlijk dat als u niet kiest voor de “prijzige” dingen hierboven, het u veel minder zal kosten.

bijvoorbeeld; als je een ontwerp maakt met:

• minder ruimten of
• lagere plafonds
• kiezen van een goedkopere keuken
• bouwen op een betonplaat en
• met behulp van goedkopere afwerkingen.

het zal u ongetwijfeld veel minder kosten dan mijn kosten die hieronder zijn verdeeld.

kostenoverzicht voor een Oma Flatscreen

Er zijn een aantal fasen te bouwen ik wilde breken met het uitleggen van de kosten:

1. Landmeters-rapport
2. Kosten voor de planning (ontwerp)
3. Kosten voor technische diagrammen en Ingenieurs advies (indien nodig)
4. Kosten voor de Certificeerder (of de raad of Privé)
5. Kosten voor Materialen
6. Kosten voor Arbeid (Als u dit uitbesteden)
7. Kosten voor Transacties, (Elektricien, Loodgieter, enz)

Bij het bouwen van mijn oma flat die ik opgenomen alle kosten die erin ging. En hield een duidelijke onkostenrekening als ik vorderde met de bouw.

dus laten we er meteen in springen, zodat ik de uitsplitsing kan delen.

1. Surveyors Report Cost

voordat u iets kunt doen, moet u een enquêterapport opvragen. Hier zal een landmeter naar uw land komen en metingen doen om de landgrenzen te bevestigen.

ze nemen ook hoogtes van veel punten op je land op basis van de AHD (Australian Height date), die is gebaseerd op zeeniveau. Dit is nodig om de hoogte van uw oma vlak vanaf de begane grond te bevestigen. (zeer belangrijk vanuit het perspectief van de Raad)

dit kostte me $1300.

2. Kosten voor plannen / ontwerp

wat de kosten voor planning betreft, betaalde ik $ 1.700 voor bouwklare plannen.

deze plannen waren gedetailleerd genoeg om een bouwcertificaat te krijgen (zodat ik met de fysieke bouw kon beginnen). Dit had me echter minder moeten kosten.

als een complete beginner in dit stadium, ging ik verder met slechts één citaat.

ik leerde al snel dat ik minstens 3 aanhalingstekens voor alles moet krijgen.

u moet in staat zijn om uw ontwerp-persoon (of architect) uw Enquêteverslag van uw land en uw engineering diagram te geven, zodat ze aan de slag kunnen met het maken van bouwklare plannen.

het is vermeldenswaard dat architecten u (over het algemeen) meer zullen vragen voor uw plannen dan ontwerpers. Hoger onderwijs/kwalificaties in het veld staat gelijk aan meer geld aan honoraria.

3. Ingenieurs rapporteren

dit heeft betrekking op een bodemtest (als u op pieren bouwt), zodat zij kunnen aangeven hoe groot uw betonnen voetstukken moeten zijn.

of bevestig de details van de betonplaat, zoals wapening en misschien de vereiste sterkte van beton.

en zij zullen ook aangeven (op basis van uw ontwerpen/plannen) hoeveel dragers en balken u nodig hebt en hoe ver uit elkaar elke pier moet zijn.

hier is mijn rapport en het diagram dat aangeeft waar de pieren moesten worden geplaatst.

de rode pijl in de afbeelding hierboven toont de voorgestelde positie van de secundaire woning. En het aantal pieren vereist. (De blauwe cirkels)

4. Certifier kosten

u hebt een certifier nodig om uw plannen goed te keuren voordat u een bouwcertificaat krijgt.

als u alle vereisten van de Raad wilt zien voordat u begint, zie dan dit artikel.

ik ging met een private certificer VS.een council certificer.

dit kostte me $ 1600, en is zeker duurder dan het gebruik van een lokale raad certifier.

de reden dat ik besloot om meer te betalen was dat een particuliere certificeerder (in het algemeen) sneller zal zijn om vragen te beantwoorden. En sneller om de nodige inspecties te doen tijdens de bouw.

u moet de belangrijkste inspecties onderweg plannen met mijn privé-certificeerder, ik was in staat om inspecties te boeken met slechts 1 dagen van tevoren.

ik heb gehoord dat dit niet mogelijk is bij het gebruik van council certifiers.

ik wilde de vertraging tijdens het bouwen beperken, dus koos ik voor de private route.

5. Kosten van bouwmaterialen

de grootste kosten zijn hier-de materialen.

de belangrijkste materiaalkosten voor mijn granny flat bedroegen: $ 57.913

ik heb een snelle screenshot toegevoegd voor de 10 belangrijkste materiaalkosten hieronder. Van hoog naar laag. (Ik heb niet elk materiaal opgenomen, want dit was nogal een lange lijst.)

zoals vermeld heb ik alle kosten genoteerd, inclusief schroeven, bouwstrengen, pijnrollen, enz. De kosten voor al deze” kleinere ” posten waren niet opgenomen in de belangrijkste materiaalkosten.

er zijn strikte regels voor de bouw van een woning in Australië en sommige van deze regels gaan over het gebruik van oude en nieuwe materialen.

opmerking: nieuwe materialen Versus gebruikte materialen zijn nodig voor gloednieuwe constructies. Dit staat vermeld in de bouwcode van Australië.

dat betekent niet dat je niet kunt versieren voor veel minder dan mensen zouden denken.

bijvoorbeeld, toen we naar een “recycle Houtwerf” gingen, vonden we dit grote stuk verweerd hout voor $80.

6. Arbeidskosten

als eigenaar bouwer kunt u hier veel besparen.

het is echter verstandig om een balans op te maken tussen wat u zelfverzekerd doet (of wilt doen) en wat u denkt dat hogergeschoolden moeten doen.

mijn oom; een gekwalificeerde steenlaag legde deze stenen pieren voor mij. En ik ben eeuwig dankbaar voor zijn hulp hierbij.

als je mijn verhaal niet kent, had ik nog nooit iets gebouwd; maar verrassend genoeg, met begeleiding van de juiste mensen, was ik in staat om:

zelf de dragers, balken en vloer te leggen (met de hulp van vrienden voor het zware hijsgedeelte)

, evenals het leggen van de vloerdelen van de tand en groef.:

echter, Ik huurde bouwers (2 bouwers die samenwerkten en betaalden ze per uur) voor het verhogen van het frame en het installeren van de spanten. (We hadden een skillion dak ontwerp).

de kosten voor al dit werk kwamen neer op $ 1700 voor de bouwers om het frame en de spanten voor mij op te zetten, inclusief ervoor te zorgen dat alles vierkant en loodrecht was.

ik had een dakdekker laten komen om het dak te doen. (Ze vragen veel voor arbeid lijkt het).

omdat ik een colorbond-dak wilde, ging ik naar een lokale metaalfabrikant die met Colorbond-metalen werkt.

en ze gaven me een citaat voor $ 1690 voor alle materialen.

ik was onzeker over het opzetten van het dak (zoals ik dit nog nooit eerder had gedaan) plus slecht weer was op de horizon!

dus ik huurde een dakwerker om dit te doen, Ik weet dat hij de dakbedekking materialen gekocht van dezelfde locatie Ik kreeg het citaat van het materiaal, maar de totale kosten van materialen + arbeid kwam tot: $5662,81.

Ja, dat prijsverschil (ongeveer $ 4.000) was de arbeidskosten voor 2 personen gedurende 2 dagen werk.

zoals u kunt zien waren de arbeidskosten enorm voor de dakdekker! Als je er vertrouwen in hebt om dit te doen, zul je hier veel besparen.

de bouwers installeerden ook de vensters en de gevelbekleding. Ik gebruikte James Hardy gevelplaten en ze waren een stuk zwaarder dan ik dacht.

de arbeidskosten voor de bouwers om de bekleding op te zetten, de ramen in te zetten en de platen van de eave bedroegen voor beide een paar dagen werk en dit kostte 5393 dollar aan arbeid.

7. Kosten van transacties

er zijn twee belangrijke transacties die u nodig hebt en ze zijn:

• elektricien
• loodgieter

werk van elektricien

de elektricien zal in twee fasen werken:

1. ze zullen ter plaatse zijn zodra het frame is opgezet, en de bedrading en de verbinding met uw belangrijkste energiebron installeren. (Van het hoofdgebouw in de meeste gevallen).

1. ze komen terug op de site zodra u dicht bij de afwerking, te installeren van de lichten, schakelaars, etc en finaliseren van de afzonderlijke meter of elektriciteit doos om uw oma flat.

de elektricien kostte me $ 6250 Voor al dit werk samen.

echter, Ik begrijp dat de meeste plaatsen zijn verschillend, in termen van hoe ver de granny flat is van de straat, hoeveel lichten je wilt, fans, schakelaars, power points etc.

deze individuele verzoeken zullen het citaat veel veranderen.

ik was ook bezig met ander werk om de nodige sloten te kunnen graven om de kabels naar de granny flat te leiden.

dus huurde ik een persoon die Airtasker gebruikte om een 30m lange sloot te graven, 60cm diep. Dit werk kostte me $ 250 (zie hieronder).

als bijkomstige opmerking, om werk te zoeken op Airtasker.com kan een geweldig idee voor de lokale bevolking om een beetje extra geld te krijgen en bespaart u een hoop tijd.

Loodgieterswerk

hier heb ik geld verloren en het had goedkoper moeten zijn.

een grote loodgieter die hielp met klusjes rond ons huis (een lokale) was meer dan enthousiast voor het werk. Omdat ik iemand kon vertrouwen met het werk, nam ik geen moeite om aanhalingstekens te krijgen…

dit eindigde als een fout.

ik liet hem aan zijn lot over tegen een uurtarief om te doen wat hij wilde wanneer hij wilde. Wat prima zou zijn geweest, alleen dat de uiteindelijke rekening $10.903. 60 was, wat meer was dan ik had budget voor en verwacht.

en met andere loodgieters gesproken, na alles wat gedaan was, was dit zeker te hoog, aangezien hier ook de warmwatertank en de installatie ervan niet bij inbegrepen waren. Ik kreeg te horen dat het werk niet meer dan $7.000 zou moeten zijn.

totale bouwkosten

om het overzicht te vergemakkelijken, heb ik alle belangrijkste kosten in onderstaande grafiek opgenomen.:

er zijn extra kleinere kosten zoals vermeld bij deze build, maar deze hierboven zijn de meerderheid.

Extra kosten

er zijn andere kosten die niet in de bovenstaande tabel zijn vermeld, en hoewel ze afzonderlijk niet enorm waren, vormen ze toch een aanzienlijk aantal.

bijvoorbeeld het huren van een” Skip Bin ” om zich te ontdoen van de bouwmaterialen puinhoop. Dit was 335 Dollar.

handvatten voor keukenkasten, deurknoppen, lijm, silicium, spijkers, enz.kopen, dat zijn allemaal dezelfde.

wat mijn vrouw en ik vonden werkte het beste, was om elke kamer op te sommen en op te schrijven wat die kamer nodig had.

bijvoorbeeld:

Badkamerbehoeften:

• Toilet
• douchescherm
• ijdelheid
• spiegel
• handdoekenrek
• Toiletrolhouder
• Waterdicht
• tegels
• Ventilator
• Douchekop
• Kranen
• handdoekrek
• afvoerroosters

nadat u deze lijst hebt, stelt u een budget in voor elke kamer en wijst u geld toe aan elk item op uw lijst.

u begint al snel vragen te stellen; ” moet ik echt $ 400 uitgeven aan een douchekop?”

het antwoord is; nee dat doe je niet.

dus misschien wilt u het geld dat op een douchekop wordt bespaard meenemen en bijvoorbeeld een grotere make-upspiegel kopen.

als je zo aangeeft welke materialen nodig zijn, besef je al snel dat slaapkamers ook geen lange lijst van “dingen” nodig hebben.

en keukens zijn makkelijker dan je denkt. Bij het krijgen van een flat packed keuken, van Ikea of Kaboodle (die door de manier zijn goedkoper dan de Polytec Australische gemaakt keuken die ik kocht). Het zal het grootste deel van wat je nodig hebt, afgezien van de apparaten die.

Certificatiekosten en Raadskosten

ik wilde u de kosten laten zien die ik had met betrekking tot certificaten en raadskosten:

zoals u kunt zien voordat u een “certificaat van beroep” kreeg nadat alles was gedaan, had ik meer dan $2.500 uitgegeven.

dit waren kosten waar ik niet aan kon ontsnappen.

hoewel ze niet het meest zinvol, zoals het betalen van geld voor een bouwer lange dienst heffing, ook al was ik de eigenaar-bouwer en zal niet profiteren van dat in ieder geval.

het is ook niet duidelijk hoe ze precies aan deze kosten komen.

of waarom u zou moeten betalen voor een titel zoeken na het betalen voor een landmeter?

nu hoeft u misschien niet zoveel uit te geven als ik. Afhankelijk van uw gemeente zijn er verschillende vergoedingen en “bijdragen” die u moet betalen.

het is ook belangrijk op te merken dat sommige gemeenten extra kosten in rekening zullen brengen. En helaas is dit gewoon pech. Als we bijvoorbeeld in het volgende stadsdeel aan de overkant zouden wonen, zouden we nog eens $9.000 aan raadsbijdragen moeten betalen.

u zult geen persoonlijk voordeel zien van deze bijdrage aan uw granny flat. Het zijn slechts kosten die door die raad zijn vastgesteld. Het is ook belangrijk om te weten dat deze raad en certificering kosten kunnen niet worden opgenomen wanneer u huren van een bouwbedrijf om de hele oma flat voor u te bouwen.

een professionele bouwonderneming kan u vertellen; het is aan (de eigenaar) om deze kosten te dekken en zijn niet inbegrepen in de pakketten die zij aanbieden.

kosten voor landschapsarchitectuur

voor landschapsarchitectuur heb ik slechts $1000 gereserveerd, en dit was laag.

maar ik ben blij te kunnen zeggen dat ik in staat was om dat doel gemakkelijk te bereiken.

omdat ik deze beperking op mezelf had gelegd, moest ik buiten het kader kijken om de dingen te kopen die ik nodig had.

het lijkt er misschien op dat dit werk veel kost, maar dat deed het niet.

ik gaf minder dan $100 uit aan verf voor de achterwand, na het verwijderen van het oude cement.

de Yucca ‘ s tegen de achterwand passen perfect en kosten Me $ 0.

bijna een jaar na het planten ben ik blij te zien dat ze nog steeds bloeien.

door naar “Facebook Market Place” te gaan, vond ik een persoon die een paar buitenwijken verderop woonde en zei dat ik ze gratis mocht hebben zolang ik ze zelf had uitgegraven.

dus de grootste “vangst” weer is het doen van de arbeid zelf of het inhuren van iemand op Airtasker.

maar ik moet zeggen dat er fantastische koopjes zijn op Facebook market place.

in de meeste gevallen willen mensen gewoon dat planten, hout en andere dingen weg zijn. Daarom zijn de meeste dingen zo goedkoop. Als u Google “Facebook market place” klik op het eerste zoekresultaat kunt u veel van wat je nodig hebt in de buurt te vinden.

echter, springen op Airtasker en het plaatsen van een baan voor iemand om dat te doen voor u zou nog steeds bespaart u een hoop geld.

het gras dat u hierboven ziet is allemaal net geplant uit zaad dat ik op eBay kocht voor $ 77.

het nadeel was dat ik het de meeste dagen water moest geven en 6 weken moest wachten!

de andere optie zou zijn geweest om de grasmat te kopen en zelf te leggen, maar voor mijn ruimte zou dit meer dan $550 hebben gekost.

het “grind” was de goedkoopste wegbasis die bij een lokaal bedrijf kon worden gekocht.

en ik kocht H4 hout van Bunnings voor het frame rond de planten en om het pad naar de granny flat entree te framen. Dit kostte me $324.

een andere tip is het oproepen van lokale boom trimmers in uw omgeving en hen vragen om een grote hoop houtspaanders te dumpen op uw weg voor landschapsarchitectuur. Ze moeten betalen om dit te laten verwijderen, dus zal springen op de kans om een heleboel te verlaten op uw plaats zonder hen iets te kosten!

Owner Builder vs. Building Company

we werden Geciteerd door 3 lokale bouwbedrijven $ 140.000+ voor deze build.

en ik ben er zeker van dat het meer dan dit zou hebben gekost.

zoals tijdens de build, hebben we wijzigingen aangebracht in venstergroottes en een paar andere kleinere dingen.

een groter voordeel van volledige controle over de build is dat u deze wijzigingen kunt aanbrengen zonder extra te betalen dat traditionele bedrijven in rekening brengen. U zult merken in een contract dat u ondertekenen met een oma flat building company zal er een clausule die u meer voor eventuele veranderingen langs de weg.

het lastige is dat je deze subtiele veranderingen die je wilt maken niet opmerkt, totdat je voortgang maakt met de build.

wat een voordeel is van projectbeheer als eigenaar-bouwer.

conclusie

ik hoop dat deze post in staat was om de kosten van de bouw van een granny flat te benadrukken.

zoals vermeld, is elke omstandigheid, elk blok grond en de keuze van materiaal voor de bouw verschillend. Maar ik hoop dat het delen van mijn persoonlijke ervaring wat licht zal werpen op dit onderwerp voor u.

door rekening te houden met de belangrijkste kosten die in de bovenstaande grafiek worden vermeld en niet voor elk van hen het budget te overschrijden, zult u aangenaam verrast zijn hoeveel u kunt besparen. Nogmaals, deze kosten zouden minder zijn als ik meer geneigd was om nog meer van de arbeid te doen dan ik deed, en als ik goedkopere materiaal-en ontwerpopties koos.

het nadeel is echter dat het waarschijnlijk langer duurt dan een professioneel bouwbedrijf, dus het is belangrijk om dit in gedachten te houden.