Etter å ha fullført min granny flat, er jeg glad for å dokumentere kostnadene når folk spør: Hvor mye koster det å bygge En Granny Flat?

du kan få en» kit granny flat » bestilt, og det vil koste deg mindre enn $50.000. Eller for en stor tilpasset granny flat vil dette koste deg $100.000 eller mer. Min 2 soverom Granny flat koste meg $91,071. 64 som eier builder.

I denne veiledningen skal jeg bryte ned de nøyaktige utgiftene jeg betalte for å bygge denne spesialdesignede granny flat over som en «eier-builder».

Denne Granny flat var den største jeg lovlig kunne bygge i NSW.

spesifikasjonene til bygningen er:

• 60 kvm Intern Floorspace + 10 kvm Dekk
• Stor Takhøyde
• Tilpasset Design/Plan
• Tilpasset Kjøkken + «Vaskeri» seksjon
• Egendefinerte Vindu Størrelser
• 2 Soverom
• 1 Bad

dette inkluderer ikke råd avgifter Og Sertifiseringskostnader, som jeg kommer Til Senere I Denne Artikkelen. Jeg vil fortelle deg kostnadene for disse også.

MERK:

det er billigere alternativer, for eksempel å få en «kit granny flat» som jeg deler i denne artikkelen.

og du kan bli fristet til å få en veldig billig granny flat, men resultatet blir mer som et lite skur i stedet for et komplett «mini-hjem».

Det er også viktig å merke seg at min spesialbygde granny flat var:

• Bygget på brygger
• på et skrånende område.
• Inkludert høyere enn gjennomsnittet 2,4 m høye tak.
• mange vinduer i tilpasset størrelse og en stor stabling av glassdør
• Inkludert et merbau tømmerdekk.

Alle disse punktene ovenfor legger til kostnad for en grunnleggende 2-roms granny flat.

men jeg er begeistret med sluttresultatet.

Og det er sannsynlig at hvis du ikke velger de «dyre» tingene ovenfor, vil det koste deg mye mindre.

For eksempel; hvis du bygger et design med:

• Mindre rom eller
• Lavere tak
• Velge et billigere kjøkken
• Bygge på en betongplate og
• Bruke billigere utførelser.

det vil utvilsomt koste deg mye mindre enn mine utgifter fordelt nedenfor.

Kostnadsfordeling For En Granny Flat

det er noen stadier til bygningen jeg ønsket å bryte ned for å forklare kostnadene:

1. Surveyors report
2. Kostnad for planlegging (design)
3. Kostnad For ingeniørdiagrammer og Råd Fra Ingeniører (om nødvendig)
4. Kostnad For Sertifisør (enten råd eller Privat)
5. Materialkostnader
6. Kostnader For Arbeidskraft (hvis du outsourcer dette)
7. Kostnader For Handler, (Elektriker, Rørlegger, Etc)

når jeg bygde min bestemor flat, registrerte jeg hver pris som gikk inn i den. Og holdt en klar utgiftskonto da jeg utviklet seg med bygningen.

så la oss hoppe rett inn i det, så jeg kan dele sammenbrudd.

1. Surveyors Report Cost

Før du kan gjøre noe, må du få en undersøkelsesrapport. Det er her en landmåler kommer til landet ditt og gjør målinger for å bekrefte landgrensene.

De tar også høyder fra mange punkter på ditt land basert PÅ AHD (Australian Height Datum), som er basert på havnivå. Dette er nødvendig for å bekrefte høyden på din bestemor flat fra bakkenivå. (veldig viktig fra rådets perspektiv)

dette kostet meg $1300.

2. Kostnader For Planer / Design

Angående kostnader for planlegging betalte jeg $1700 for byggeklare planer.

disse planene var detaljerte nok til å bli utstedt med et byggesertifikat (slik at jeg kunne starte den fysiske bygningen). Men dette burde ha kostet meg mindre.

Å være en komplett nybegynner på dette stadiet, gikk jeg videre med bare ett sitat.

jeg lærte raskt at jeg trenger å få minst 3 sitater for noe.

Du bør være i stand til å gi utkast-person (eller arkitekt) Din Undersøkelse rapport av ditt land og din engineering diagram slik at de kan få til å fungere lage bygging klar planer.

det er verdt å merke seg at arkitekter vil (i stor grad) belaste deg mer for dine planer enn utkast folk. Høyere utdanning / kvalifikasjoner i feltet tilsvarer mer penger i avgifter.

3. Ingeniører Rapport

dette dekker en jord test (hvis du bygger på brygger) slik at de kan indikere hvor stor din konkrete footings må være.

eller bekrefte betongplate detaljer, slik som armering og kanskje styrken av betong som kreves.

og de vil også indikere (basert på dine design/planer) hvor mange bærere og bjelker du trenger og hvor langt fra hverandre hver brygge må være.

Her er min rapport og diagrammet som angir hvor bryggene måtte plasseres.

den røde pilen i bildet over viser den foreslåtte posisjonen til sekundærboligen. Og antall brygger som kreves. (De blå sirklene)

4. Sertifiseringskostnader

du trenger en sertifiserer for å godkjenne planene dine før du blir utstedt et byggesertifikat.

hvis du vil se alle rådskravene som trengs før du begynner, vennligst se denne artikkelen.

jeg gikk med en privat sertifiserer vs en råds sertifiserer.

dette kostet meg $1600, og er absolutt dyrere enn å bruke en kommunal sertifiserer.

grunnen til at jeg bestemte meg for å betale mer var at en privat sertifiserer (generelt) vil være raskere å svare på spørsmål du har. Og raskere å gjøre de nødvendige inspeksjonene under byggingen.

du må planlegge de viktigste inspeksjonene underveis med min private sertifisør, jeg kunne bestille i inspeksjoner med bare 1 dagers varsel.

jeg har hørt at dette ikke er mulig når jeg bruker rådsbevisere.

jeg ønsket å begrense å bli holdt opp under bygningen, så jeg velger den private ruten.

5. Kostnad For Byggematerialer

den største utgiften vil være her-Materialene.

de viktigste materialkostnadene for min bestemor flat kom til: $57,913

jeg har lagt til et raskt skjermbilde for de 10 viktigste materialkostnadene nedenfor. Fra høyeste til laveste. (Jeg tok ikke med hvert eneste materiale da dette var ganske lang liste.)

som nevnt jeg registrert alle kostnader, Inkludert Skruer, byggherrer streng, smerte valser, etc. Kostnadene for alle disse «mindre» elementene ble ikke inkludert i hovedmaterialkostnadene.

det er strenge regler om å bygge en bolig I Australia, og noen av disse reglene handler om å bruke gamle og nye materialer.

MERK: Nye materialer vs brukte materialer er nødvendig for helt nye konstruksjoner. Dette er angitt i Building Code Of Australia.

Det betyr ikke at du ikke kan dekorere for mye mindre enn folk kanskje tror.

for eksempel, å gå til en «resirkulere tømmergård» betydde at vi fant dette flotte stykket forvitret tømmer for $80.

6. Arbeidskostnad

som eierbygger er det her du kan spare mye.

det er imidlertid lurt å balansere hva du føler deg trygg på å gjøre, (eller vil gjøre) og hva du føler høyere dyktige mennesker bør gjøre.

min onkel; en kvalifisert murstein lag, la disse murstein brygger for meg. Og jeg er evig takknemlig for hans hjelp med dette.

hvis du ikke kjenner historien min, hadde jeg aldri bygget noe før; men overraskende med veiledning fra de riktige personene kunne jeg:

Legg bærerne, bjelkene og gulvet selv (Med hjelp av venner for den tunge løftedelen)

samt legge not og fjær gulv stykker ned også:

men jeg hyret utbyggere (2 utbyggere arbeider sammen og betalt dem per time) for å heve rammen og installere sperrene. (Vi hadde en skillion takdesign).

kostnaden for alt dette arbeidet ovenfor kom ned til $1700 for byggerne å sette opp rammen og sperrene for meg, inkludert å sikre at alt var firkantet og plumb.

jeg hadde en taktekker kommet inn for å gjøre taket. (De belaster mye for arbeidskraft det virker).

da jeg ønsket et colorbond-tak, gikk jeg til en lokal metallfabrikant som jobber med Colorbond metals.

og de ga meg et tilbud for $1690 for alle materialene.

jeg var usikker på å sette taket på (som jeg aldri hadde gjort dette før) pluss dårlig vær var i horisonten!

Så jeg hyret en taktekker for å gjøre dette, jeg vet at han kjøpte takmaterialene fra samme sted jeg mottok materialets sitat, men den totale kostnaden for materialer + arbeidskraft kom til: $5662.81.

ja, den forskjellen i pris (rundt $4000) var arbeidskostnaden for 2 personer over 2 dagers arbeid.

som du kan se kostnaden for arbeidskraft var enorm for taktekker! Hvis du føler deg trygg på å gjøre dette, vil du spare mye her.

jeg hadde også byggerne installert vinduene og kledningen. Jeg brukte James Hardy kledning ark og de var mye tyngre enn jeg trodde.

kostnaden for arbeidskraft for utbyggere å sette på kledning, satt i vinduene og takskjegget ark kom til et par dager med arbeid for dem begge, og dette koster $ 5393 i arbeid.

7. Kostnad For Handler

det er to hovedhandler du trenger, og de er:

• Elektriker
• Rørlegger

Elektrikerens Arbeid

elektrikeren vil arbeide i 2 hovedtrinn:

1. De vil være på stedet når rammen er opp, og installere ledninger og tilkobling til din viktigste strømkilde. (Fra hovedhuset i de fleste tilfeller).

1. De vil komme tilbake på stedet når du er nær etterbehandling, å installere lysene, brytere, etc og fullføre egen meter eller strømboks til din bestemor flat.

elektrikeren kostet meg $6250 for alt dette arbeidet kombinert.

jeg forstår Imidlertid at de fleste steder er forskjellige, når det gjelder hvor langt granny flat er fra gaten, hvor mange lys du vil ha, vifter, brytere, strømpunkter etc.

disse individuelle forespørslene vil endre sitatet mye.

jeg var også opptatt med annet arbeid for å kunne grave de nødvendige grøfter for kablene for å føre til granny flat.

så jeg hyret En Person som brukte Airtasker til å grave en 30m lang grøft 60cm dyp. Denne arbeidskraften kostet meg $ 250 (vist nedenfor).

som en side notat, nå ut for arbeid på Airtasker.com kan være en god ide for lokalbefolkningen å få litt ekstra penger og spare deg for mye tid.

Rørleggerarbeid

det er her jeg riktignok tapte penger, og det burde vært billigere.

en stor rørlegger som hjalp til med strøjobber rundt huset vårt (en lokal) var mer enn opptatt av arbeidet. Å være noen jeg kunne stole på med arbeidet, brydde jeg meg ikke om å få sitater …

dette endte med å være en feil.

jeg forlot ham til egne enheter til en timepris for å gjøre det han ville når han ville. Som ville vært fint, bare at den endelige regningen var $10,903. 60 som var mer enn jeg hadde budsjett for og forventet.

og å snakke med andre rørleggere tross alt var gjort, dette var sikkert for høyt, da dette ikke inkluderte varmtvannstanken og installasjonen av den heller. Jeg ble fortalt for arbeidet fullført, det burde ikke vært over $ 7000.

Total Byggekostnad

For å gjøre det enklere å se, har jeg tatt med alle hovedkostnadene i diagrammet nedenfor:

det er ekstra mindre kostnader som nevnt med denne bygningen, men disse vist ovenfor er flertallet.

Ekstra Kostnader

det er andre kostnader som ikke er nevnt i tabellen ovenfor, og selv om de individuelt ikke var store, legger de opp til et betydelig antall.

for eksempel, ansette en «Skip Bin» for å kvitte seg med byggematerialet rotet. Dette var $ 335.

Kjøpe håndtak for kjøkkenskap, dørhåndtak, kjøpe lim, silisium, negler, etc, disse alle legge opp også.

hva min kone og jeg fant fungerte best, var å liste hvert rom og skrive ned hva det rommet trengte.

For eksempel:

Baderomsbehov:

• Toalett
• Dusj skjermen
• Forfengelighet
• Speil
• Håndklestativ
• Toalettpapirholder
• Vanntetting
• Fliser
• vifte
• dusjhode
• Kraner
• håndklestativ
• Avløpsrist

etter at du har denne listen, angir du Et Budsjett For Hvert Rom Og Tildeler Midler Til Hvert Element På Listen.

Du vil snart begynne å stille spørsmål; «trenger jeg virkelig å bruke $400 på et dusjhode?»

svaret er; Nei, det gjør du ikke.

så kanskje du ønsker å ta pengene spart på et dusjhode og få en større forfengelighet speil for eksempel.

Liste ut hvilke materialer som trengs som dette, du snart innse at soverom ikke har en lang liste over «ting» kreves enten.

og kjøkken er enklere enn du tror. Når du får et flatt pakket kjøkken, Fra Ikea eller Kaboodle (som forresten er billigere Enn Polytec Australian made kitchen jeg kjøpte). Det vil inkludere det meste av det du trenger, bortsett fra apparatene som er.

Sertifisering og Rådskostnader

jeg ønsket å vise deg kostnadene jeg hadde angående sertifikater og råd:

som du kan se før du ble gitt et «sertifikat for yrke» når alt var gjort, hadde jeg brukt over $2500.

dette var kostnader jeg ikke kunne unnslippe fra.

Selv om de ikke gjorde det mest fornuftige, for eksempel å betale penger for en byggers lange serviceavgift, selv om jeg var eierbyggeren og ikke vil dra nytte av det på noen måte.

Det er heller ikke klart hvordan de kommer til disse kostnadene.

Eller hvorfor må du betale for et tittelsøk etter å ha betalt for en landmåler?

Nå trenger du kanskje ikke å bruke så mye som meg. Avhengig av ditt lokale råd er det forskjellige avgifter og» bidrag » du må betale.

det er også viktig å merke seg at noen råd vil belaste deg ekstra bidragskostnader. Og dessverre er dette bare uflaks. For eksempel, hvis vi bodde i neste rådsdistrikt over, måtte vi betale ytterligere $ 9000 i rådsbidrag.

du vil ikke se noen personlig fordel av dette bidraget til din bestemor flat. Det er bare en kostnad som er satt av det aktuelle rådet. Det er også viktig å vite at disse råds-og sertifiseringskostnadene ikke kan inkluderes når du ansetter et byggefirma for å bygge hele granny flat for deg.

et profesjonelt byggefirma kan fortelle deg; det er opp til (eieren) å dekke disse kostnadene og er ikke inkludert i pakker de tilbyr.

Landskapskostnader

jeg satte bare $1000 til landskapsarbeid, og dette var lavt.

men Jeg er glad For å si at jeg var i stand til å møte det målet lett.

Å ha denne begrensningen plassert på meg selv, måtte jeg se utenfor boksen for å kjøpe de tingene jeg trengte.

det kan se ut som dette arbeidet kostet mye, men det gjorde det ikke.

jeg brukte mindre enn $100 på maling for bakveggen, etter skraping av den gamle sement gjengi.

Yucca-ene mot bakveggen passer perfekt og koster meg $0.

Kommer opp til et år siden jeg ble plantet, er jeg glad for å se at de fortsatt trives.

ved å gå til «Facebook Market Place» fant jeg en person som bodde et par forsteder unna og sa at jeg kunne få dem gratis så lenge jeg gravd dem ut selv.

Så den største «fangsten» igjen gjør arbeidet selv eller ansetter noen På Airtasker.

Men jeg må si at det er fantastiske gode kjøp På Facebook market place.

i de fleste tilfeller folk bare vil planter, tømmer og andre ting borte. Det er derfor det meste er så billig. Hvis Du Google «Facebook market place» klikk på det første søkeresultatet kan du finne mye av det du trenger i nærheten.

men å hoppe På Airtasker og legge ut en jobb for noen å gjøre det for deg, vil fortsatt spare deg for mye penger.

gresset du ser ovenfor var alt bare plantet fra frø jeg kjøpte på eBay for $77.

ulempen var at jeg måtte vanne det de fleste dager og vente 6 uker!

det andre alternativet ville vært å kjøpe turen og legge den selv, men for min plass ville dette ha kostet mer enn $550.

«grus» var den billigste veibanen som kunne kjøpes fra en lokal bedrift.

og jeg kjøpte h4 tømmer Fra Bunnings for rammen rundt plantene og å ramme ut stien som fører til granny flat inngangen. Dette Kostet meg $324.

Et annet tips, er bare å ringe opp lokale tre trimmere i ditt område og be dem om å dumpe en stor masse flis på stasjonen din for landskapsarbeid. De må betale for å få dette fjernet, så vil hoppe på sjansen til å forlate en hel masse av det på plass uten å koste dem noe!

Eier Builder vs Building Company

Vi ble sitert av 3 lokale byggefirmaer $140,000+ for denne bygningen.

Og jeg er sikker på at det ville ha kostet mer enn dette.

som under byggingen gjorde vi endringer i vindusstørrelser og noen andre mindre ting.

en større fordel med å være i full kontroll over bygningen er at du kan gjøre disse endringene uten å betale ekstra som tradisjonelle selskaper belaster. Du vil merke i en kontrakt du signerer med en granny flat building selskap vil det være en klausul som belaster deg mer for eventuelle endringer underveis.

den vanskelige tingen er at du ikke legger merke til disse subtile endringene du vil gjøre, før du går videre med bygningen.

Som er en fordel med prosjektstyring av alt som eierbygger.

Konklusjon

jeg håper dette innlegget var i stand til å markere kostnadene forbundet med å bygge en granny flat.

som nevnt er alle forhold, hver blokk av land og valg av materiale for bygging forskjellig. Men jeg håper å dele min personlige erfaring vil kaste lys over dette emnet for deg.

ved å være oppmerksom på hovedkostnadene som er oppført i diagrammet ovenfor og ikke gå over budsjettet for hver av dem, vil du bli hyggelig overrasket over hvor mye du kan spare. Igjen, disse kostnadene ville være mindre hvis jeg var mer tilbøyelig til å gjøre enda mer av arbeidet enn jeg gjorde, og hvis jeg valgte billigere materialer og designalternativer.

ulempen er imidlertid at det mest sannsynlig vil ta deg lengre tid enn et profesjonelt byggefirma, så det er viktig å huske på dette.