L’acquisto di una casa preclusa può essere un po ‘ di un’arma a doppio taglio. Da un lato, vi levate in piedi per ottenere un grande affare, possibilmente ad un tasso affare. D’altra parte, può essere un rischio enorme come si può avere idea di quale condizione la proprietà è in. Come tale, meglio capire tutto ciò che riguarda il processo prima di essere coinvolti. Non è sicuramente un segmento di mercato per acquirenti principianti o investitori principianti.

In questo articolo, tratteremo tutte le basi di una preclusione, i diversi modi per acquistare uno, e come navigare il processo.

Che cosa è una preclusione?Che cosa è una preclusione?

Una preclusione è quando un creditore, di solito una banca, si muove alla proprietà da un proprietario che ha inadempiente sui loro pagamenti ipotecari. Il loro diritto di farlo sarà chiaramente indicato nei termini del contratto di mutuo, che il mutuatario firma come parte del processo di applicazione. Una volta che la casa è stata completamente preclusa, il creditore cercherà di recuperare quanto più del loro investimento possibile vendendo la casa, di solito ad un prezzo segnato-down all’asta.

Nello stato di New York, il processo di preclusione funziona come segue. Dopo il primo mancato pagamento, il proprietario riceve avviso che sono in violazione dei termini del prestito e deve pagare per evitare la preclusione. Un pieno 90 giorni devono passare dopo il primo pagamento è mancato prima che il creditore può iniziare il processo di preclusione. In quel momento, essi devono anche fornire informazioni al proprietario di abitazione su come possono ricevere aiuto nel pagare le loro tasse ipotecarie. Dopo 90 giorni, il creditore può presentare Litispendenza, una citazione legale formale e reclamo al tribunale. Serviranno questo al proprietario della casa di persona o per posta, e avranno 20-30 giorni per rispondere. Da qui, è un lungo processo legale che può finire in un processo, con la preclusione sia respinto o applicato.

Acquisto di un Preclosurebuying una preclusione

Per un acquirente cercando di prendere una preclusione, ci sono alcuni modi di andare su di esso.

• Pre-Preclusione Vendita-Il proprietario è più di 90 giorni di ritardo sui loro pagamenti, e il creditore ha avviato preclusione. A questo punto, hanno tre opzioni, pagare l’importo dovuto, vendere la proprietà, o faccia preclusione. La maggior parte sceglie di vendere e utilizzare il ricavato per pagare il mutuo rimanente.
• Vendita a breve-Il proprietario desidera vendere perché non possono tenere il passo con i loro pagamenti ipotecari. Questo di solito è fatto quando devono più della proprietà vale la pena. Il creditore accetta un payoff che è inferiore a ciò che è dovuto e perdona il resto. Nonostante la perdita, molte banche trovano questa un’opzione più facile che passare attraverso la preclusione.
• Asta-La casa è stata completamente pignorata e viene messa all’asta pubblica per essere venduta al miglior offerente. Questi sono sempre tutti gli acquisti in contanti, e si può avere solo una settimana a un mese a venire con il saldo completo prima di perdere il deposito.
• REO Sale-Se una proprietà non riesce a vendere all’asta perché nessuno offre il minimo del Querelante, ritorna al Querelante, in questo caso, la banca. Questo lo rende una proprietà immobiliare di proprietà, il che significa che la banca ora lo possiede. Non è un accordo preferibile in quanto rende la banca responsabile del pagamento di eventuali gravami e dello sfratto di eventuali occupanti. La maggior parte sono venduti il più rapidamente possibile attraverso un’agenzia locale ad un markdown significativo.

Ci sono pro e contro per ogni approccio. Le vendite REO sono le meno rischiose in quanto è possibile ispezionare la proprietà prima di acquistare. Tuttavia, vengono anche con i rendimenti più bassi e possono richiedere riparazioni estese. Le aste sono molto ad alto rischio, alta ricompensa. Si potrebbe ottenere un affare formidabile o finire con un pozzo di soldi come non avete modo di ispezionare la proprietà prima di fare offerte. Le vendite allo scoperto possono essere un buon affare, ma sono notoriamente in termini di tempo. Pre-pignoramenti possono anche essere un buon affare, ma tendono ad attirare un sacco di acquirenti interessati.

5 passi per l’acquisto di un pignoramento5 Passi per l’acquisto di una preclusione

Assumere un agente immobiliere1. Assumere un agente immobiliare

Qualunque approccio si sceglie di prendere, il processo di acquisto di una preclusione può essere lungo e complicato. Per superare questo, trovare un agente immobiliare che è esperto e con esperienza nella gestione delle vendite di preclusione. Dovrebbero anche avere familiarità con l’area che stai cercando di acquistare. Una volta che hai acquisito un agente, li hanno cercare proprietà di preclusione che corrispondono ai criteri. Questi tipi di annunci possono generare molta attenzione da parte degli investitori esperti, quindi aspettatevi un sacco di concorrenza ed essere pronti a muoversi rapidamente.

Ottieni una lettera preapprovale2. Ottenere una lettera Preapproval

Mentre si potrebbe avere sentito che pignoramenti possono essere acquistati solo all-cash, che non è sempre il caso. Per le vendite allo scoperto e le proprietà REO, è possibile finanziare l’acquisto con un mutuo. Se questo suona come un percorso che si desidera andare, il primo passo qui sarà quello di ottenere una lettera preapproval per dimostrare che siete sul serio l’acquisto. Lettere Preapproval mostrano quanto denaro si può aspettare di prendere in prestito in base al tuo punteggio di credito e reddito. Sarebbe meglio se hai parlato con un creditore ipotecario che capisce i vostri obiettivi e in grado di fornire i documenti necessari per voi da compilare. La maggior parte dei prestiti di questo tipo richiederà 10-20% verso il basso e sono dotati di un alto tasso di interesse. Ma una volta che ne hai uno, sarai molto meglio preparato, il che renderà più facile la transazione.

Questo è anche un buon momento per decidere che tipo di prestito si desidera ottenere approvato per. La maggior parte delle proprietà di preclusione richiederà un po ‘ di TLC, quindi un prestito FHA 203(K) può essere l’opzione migliore. Questi prestiti sono perfetti per pignoramenti in quanto consentono agli acquirenti di finanziare fino a $35.000 per le riparazioni.

Fai un’analisi comparativa del mercato prima di acquistare3. Fai un’analisi comparativa del mercato prima di acquistare

Sapere cosa offrire in una casa può essere più un’arte che una scienza. Per semplificare le cose, il tuo agente può eseguire un’analisi di mercato comparativa (CMA). Questo può determinare ciò che la proprietà dovrebbe valere in base ai recenti prezzi di vendita di proprietà comparabili. Esamina diversi fattori, tra cui il volume attuale delle vendite di case, la storia della valutazione fiscale, la metratura, la posizione e molti altri. Ogni intermediazione immobiliare ha la sua formula unica per lavorare uno fuori.

Per gli acquirenti in competizione con le offerte in contanti, un buon CMA può livellare il campo di gioco dicendoti che tipo di offerta fare. Tenete a mente che un CMA non è la stessa di una valutazione, che può tornare con un numero diverso da quello che hai fatto. Qualsiasi deficit tra il valore stimato e la vostra offerta dovrà essere coperto di tasca.

Offerta più alta se altri pignoramenti stanno vendendo Quickly4. Offerta più alta se altri pignoramenti stanno vendendo rapidamente

Non c’è un modo chiaro per sapere quale sia la linea di fondo della banca. Se stai vedendo un sacco di case precluse che vendono nella vostra zona, allora si deve lavorare a stretto contatto con il vostro agente per mestiere la migliore offerta. Questo dovrebbe essere sostenuta dalla vostra lettera preapproval (se il finanziamento) e un minimo di contingenze. La maggior parte dei pignoramenti sono già fortemente scontati, quindi l’offerta troppo bassa potrebbe essere un cattivo inizio. Quando si opera in un mercato competitivo, potrebbe essere necessario offrire il prezzo richiesto o un po ‘ sopra per battere più offerte.

Essere consapevoli del fatto che sarete comprando la casa preclusa in ‘così com’è’ Condition5. Essere consapevoli del fatto che sarete comprando la casa preclusa in ‘Così com’è’ Condizione

Esperti acquirenti di New York sapranno che questo è ‘acquirente attenzione’ territorio. Questo non è mai più vero che con pignoramenti, che sono sempre venduti in ‘as-is’ condizione. Ciò significa che non avrai modo di garantire in quale stato si trova la proprietà. Per quanto ne sai, potrebbe essere un wreak totale e richiedere tanto denaro quanto hai già pagato per farlo tornare al codice. È il principale fattore di rischio con l’acquisto di pignoramenti e perché gli acquirenti esperti dovrebbero gestirli solo.

Pensieri finalipensieri finali

Per coloro che sono disposti ad affrontare i rischi, preclusione investire può essere un ottimo modo per raccogliere un affare. I rischi sono grandi, ma lo sono anche i rendimenti se giochi bene le tue carte. Per saperne di più su preclusione investire e investire in generale, Elika Real Estate è qui è quello di aiutare.