Acheter une maison saisie peut être un peu une épée à double tranchant. D’une part, vous obtenez beaucoup, peut-être à un taux avantageux. D’autre part, cela peut représenter un risque énorme car vous n’avez peut-être aucune idée de l’état de la propriété. En tant que tel, il est préférable de tout comprendre sur le processus avant de vous impliquer. Ce n’est certainement pas un segment de marché pour les premiers acheteurs ou les investisseurs débutants.

Dans cet article, nous aborderons toutes les bases d’une forclusion, les différentes façons d’en acheter une et comment naviguer dans le processus.

Qu’est-ce qu’une forclusion?Qu’est-ce qu’une forclusion?

Une forclusion est lorsqu’un prêteur, généralement une banque, déménage à la propriété d’un propriétaire qui a fait défaut sur ses paiements hypothécaires. Leur droit de le faire sera clairement indiqué dans les conditions du contrat hypothécaire, que l’emprunteur signe dans le cadre du processus de demande. Une fois que la maison a été entièrement saisie, le prêteur tentera de récupérer autant de son investissement que possible en vendant la maison, généralement à un prix réduit aux enchères.

Dans l’État de New York, le processus de forclusion fonctionne comme suit. Après le premier paiement manqué, le propriétaire reçoit un avis qu’il enfreint les conditions du prêt et doit payer pour éviter la forclusion. Un total de 90 jours doit s’écouler après le premier paiement manqué avant que le prêteur puisse commencer le processus de forclusion. Pendant ce temps, ils doivent également fournir des informations au propriétaire sur la façon dont ils peuvent recevoir de l’aide pour rembourser leurs frais hypothécaires. Après 90 jours, le prêteur peut déposer Lis Pendens, une citation légale formelle et une plainte auprès du tribunal. Ils le remettront au propriétaire en personne ou par la poste, et ils auront 20 à 30 jours pour répondre. À partir de là, c’est un long processus juridique qui peut se terminer par un procès, la forclusion étant soit rejetée, soit forcée.

Achat d’une forclusion Achat d’une forclusion

Pour un acheteur qui cherche à récupérer une forclusion, il existe plusieurs façons de s’y prendre.

• Vente pré-forclusion – Le propriétaire a plus de 90 jours de retard sur ses paiements et le prêteur a initié la forclusion. À ce stade, ils ont trois options, payer le montant dû, vendre la propriété ou faire face à la forclusion. La plupart choisissent de vendre et d’utiliser le produit pour rembourser l’hypothèque restante.
• Vente à découvert – Le propriétaire souhaite vendre parce qu’il ne peut pas suivre ses paiements hypothécaires. Cela se fait généralement lorsqu’ils doivent plus que la valeur de la propriété. Le prêteur accepte un paiement inférieur à ce qui est dû et pardonne le reste. Malgré la perte, de nombreuses banques trouvent que c’est une option plus facile que de passer par la forclusion.
• Vente aux enchères – La maison a été entièrement saisie et est mise aux enchères publiques pour être vendue au plus offrant. Ce sont toujours des achats en espèces, et vous n’avez peut-être qu’une semaine à un mois pour trouver le solde complet avant de perdre votre dépôt.
• REO Sale – Si une propriété ne parvient pas à se vendre aux enchères parce que personne n’offre le minimum du Demandeur, elle revient au Demandeur, dans ce cas, à la banque. Cela en fait une propriété immobilière, ce qui signifie que la banque en est désormais propriétaire. Ce n’est pas un arrangement préférable car cela rend la banque responsable du paiement des privilèges et de l’expulsion des occupants. La plupart sont vendus le plus rapidement possible par l’intermédiaire d’une agence locale à une démarque significative.

Il y a des avantages et des inconvénients à chaque approche. Les ventes REO sont les moins risquées car vous pouvez inspecter la propriété avant d’acheter. Cependant, ils offrent également les rendements les plus bas et peuvent nécessiter des réparations importantes. Les enchères sont très risquées et très rémunératrices. Vous pourriez obtenir un accord formidable ou vous retrouver avec une fosse d’argent car vous n’avez aucun moyen d’inspecter la propriété avant d’enchérir. Les ventes à découvert peuvent être une bonne affaire mais prennent notoirement du temps. Les pré-saisies peuvent également être une bonne affaire, mais ont tendance à attirer beaucoup d’acheteurs intéressés.

5 Étapes pour Acheter une forclusion 5 Étapes pour Acheter une Forclusion

Embauchez un Agent Immobilier1. Embaucher un agent immobilier

Quelle que soit l’approche que vous choisissez de prendre, le processus d’achat d’une forclusion peut être long et compliqué. Pour surmonter cela, trouvez un agent immobilier compétent et expérimenté dans la gestion des ventes de forclusion. Ils doivent également connaître la zone dans laquelle vous cherchez à acheter. Une fois que vous avez acquis un agent, demandez-lui de rechercher des propriétés de forclusion qui correspondent à vos critères. Ces types d’annonces peuvent générer beaucoup d’attention de la part d’investisseurs avertis, alors attendez-vous à beaucoup de concurrence et soyez prêt à bouger rapidement.

Obtenez une lettre de préapprobation 2. Obtenez une lettre de préapprobation

Bien que vous ayez peut-être entendu dire que les saisies ne peuvent être achetées qu’en espèces, ce n’est pas toujours le cas. Pour les ventes à découvert et les propriétés REO, il est possible de financer l’achat avec une hypothèque. Si cela ressemble à un itinéraire que vous souhaitez suivre, la première étape ici sera d’obtenir une lettre de préapprobation pour montrer que vous êtes sérieux au sujet de l’achat. Les lettres de préapprobation indiquent combien d’argent vous pouvez vous attendre à emprunter en fonction de votre pointage de crédit et de votre revenu. Il serait préférable que vous parliez avec un prêteur hypothécaire qui comprend vos objectifs et peut vous fournir les documents nécessaires à remplir. La plupart des prêts de ce type nécessiteront une baisse de 10 à 20% et un taux d’intérêt élevé. Mais une fois que vous en aurez un, vous serez beaucoup mieux préparé, ce qui facilitera la transaction.

C’est également le bon moment pour décider du type de prêt pour lequel vous souhaitez être approuvé. La plupart des propriétés de forclusion nécessiteront un peu de TLC, donc un prêt FHA 203 (K) peut être la meilleure option. Ces prêts sont parfaits pour les saisies car ils permettent aux acheteurs de financer jusqu’à 35 000 for pour les réparations.

Faites une Analyse Comparative du Marché Avant d’Acheter3. Faire une Analyse Comparative du marché Avant d’acheter

Savoir quoi offrir sur une maison peut être plus un art qu’une science. Pour faciliter les choses, votre agent peut effectuer une analyse comparative du marché (CMA). Cela peut déterminer ce que la propriété devrait valoir en fonction des prix de vente récents de propriétés comparables. Il examine plusieurs facteurs, y compris le volume actuel des ventes de maisons, l’historique des évaluations fiscales, la superficie en pieds carrés, l’emplacement et bien d’autres. Chaque courtier immobilier a sa propre formule unique pour en élaborer une.

Pour les acheteurs en concurrence avec des offres au comptant, une bonne CMA peut égaliser les règles du jeu en vous indiquant le type d’offre à faire. Gardez à l’esprit qu’une RMR n’est pas la même chose qu’une évaluation, qui peut revenir avec un numéro différent de celui que vous avez fait. Tout manque à gagner entre la valeur estimée et votre offre devra être couvert de sa poche.

Offre Plus Élevée Si D’Autres saisies se vendent Rapidement4. Offre plus élevée Si d’autres saisies se vendent rapidement

Il n’y a pas de moyen clair de savoir quel est le résultat net de la banque. Si vous voyez beaucoup de maisons saisies vendre dans votre région, vous devez travailler en étroite collaboration avec votre agent pour élaborer la meilleure offre. Cela devrait être soutenu par votre lettre de préapprobation (si financement) et un minimum d’éventualités. La plupart des saisies sont déjà fortement actualisées, donc les enchères trop basses pourraient être un mauvais départ. Lorsque vous opérez sur un marché concurrentiel, vous devrez peut-être offrir le prix demandé ou un peu plus haut pour battre plusieurs offres.

Sachez que Vous achèterez la maison saisie dans un État « Tel quel » 5. Sachez que Vous achèterez la maison saisie dans un état « Tel quel »

Les acheteurs expérimentés de New York sauront qu’il s’agit d’un territoire « méfiez-vous des acheteurs ». Ce n’est jamais plus vrai qu’avec les saisies, qui sont toujours vendues en l’état. Cela signifie que vous n’aurez aucun moyen de garantir dans quel état se trouve la propriété. Pour tout ce que vous savez, cela pourrait être un problème total et nécessiter autant d’argent que vous l’avez déjà payé pour le récupérer au code. C’est le principal facteur de risque des saisies d’achat et pourquoi les acheteurs expérimentés ne devraient les gérer que.

ThoughtsFinal Thoughts

Pour ceux qui sont prêts à braver les risques, l’investissement de forclusion peut être un excellent moyen de conclure une bonne affaire. Les risques sont importants, mais les rendements aussi si vous jouez correctement vos cartes. Pour en savoir plus sur l’investissement de forclusion et l’investissement en général, Elika Real Estate est là pour vous aider.