Recently I attended the annual BBQ for the Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

siellä ollessani näin erään entisen oppilaani (kutsun häntä joeksi), joka omistaa joitakin sijoituskiinteistöjä ja johtaa myös kiinteistönhoitoyhtiötä, joka hallinnoi noin 30: tä yksikköä muille sijoittajille.

Joe kertoi, että hänellä oli hiljattain tilaisuus tehdä tarjous suuren kiinteistösalkun hallinnoinnista.

itse asiassa tämä työ lisäisi hänen isännöintiyhtiöönsä yli 100 yksikköä. Uskon, että hän jotenkin tunsi henkilön, joka oli vastuussa sopimuksen myöntämisestä, ja hän kilpaili isoja nimisiä isännöintiyhtiöitä vastaan Ottawassa.

Joe oli kuitenkin hieman huolissaan siitä, että hän ja hänen kumppaninsa eivät kestäisi työtaakkaa. Hän kysyi minulta neuvoa ja halusi tietää, mitä hänen pitäisi tehdä.

normaalisti en ole sellainen, joka estäisi ihmisiä tavoittelemasta suuria tavoitteita. Mutta muutaman kysymyksen jälkeen päätin nopeasti, että hänen pieni isännöintiyrityksensä todennäköisesti epäonnistuisi uuden työmäärän alla.

en kertonut hänelle tarkkaan, mitä tehdä (se oli hänen päätöksensä), mutta kehotin häntä varomaan laajentumista liian nopeasti. Kaksi kertaa olen nähnyt pienten isännöintiyritysten räjähtävän ja menevän konkurssiin (monista syistä, mutta lähinnä siksi, että ne kasvoivat liian nopeasti).

tuon keskustelun jälkeen tajusin, että monet sijoittajat eivät välttämättä tiedä, mitä etsiä (tai mitä välttää) valitessaan isännöintiyhtiötä, joten olen koonnut listan 6 parasta syytä, miksi rahastoyhtiöt epäonnistuvat.

ja jos olet sijoittaja, joka hoitaa kiinteistönhoitoa myös muiden sijoittajien puolesta (tai harkitset tekeväsi sitä), kiinnitä näihin syihin hyvin tarkasti huomiota. Yrityksesi tulevaisuus on vaakalaudalla!

1) ei veloita tarpeeksi rahaa

sijoittajana tavoitteena on saada tulot mahdollisimman korkeiksi ja samalla pitää kulut mahdollisimman pieninä. Kun se tulee kiinteistönhoito, luonnollisesti sijoittajat etsivät paras diili, mikä tarkoittaa alhaisimmat mahdolliset hallinnointipalkkiot.

mutta ongelmana ovat alhaiset hallinnointipalkkiot. Se on piilevä ongelma, joka saattaa näkyä vasta kuukausien tai vuosien kuluttua.

näin käy, kun maksut ovat liian alhaiset…

• alhaiset hallinnointipalkkiot = alhainen tuotto isännöintiyhtiölle
• alhainen voitto = ei tarpeeksi rahaa palkata henkilökuntaa
• ei tarpeeksi rahaa/henkilökunta = vähän henkilökuntaa, joka hallinnoi liian monia kiinteistöjä

sanotaan, että isännöitsijällä on hallinnassaan 20 yksikköä, keskimäärin 1000 dollaria kuukaudessa vuokra yksikköä kohti.

20 yksikköä x 1000 $/mo = 20 000 $/MO kerätty vuokra

useimmat kiinteistönhoitoyhtiöt veloittavat perityistä vuokrista prosenttiosuuden, joka vaihtelee 4%: sta 10%: iin tai enemmän. Jos tämä isännöitsijä veloittaa 6%, se vastaa…

$20,000/mo x 6% = $1,200 / mo hallinnointipalkkiot

ja tämä edellyttää, että he perivät 100% kunkin kuukauden vuokrasta.

vaikka 6% saattaa tuntua joistain sijoittajista paljolta, vain 20 yksikön kohdalla ei riitä kannattavan kiinteistönhoitoliiketoiminnan pyörittäminen henkilökunnan voimin. Se voi toimia vain, jos kaikki työt tekee omistaja tai heidän perheenjäsenensä, ja he vain täydentävät omia kiinteistösijoitustuottojaan.

jokaisella yrityksellä (isännöitsijät mukaan lukien) on yleiskustannuksia — ne kulut, joita pelkkä liiketoiminnan harjoittaminen vaatii. Kanssa $1,200 / mo tulot, ei ole mitään keinoa isännöintifirma voisi palkata kokopäiväistä henkilöstöä.

vaikka yksiköiden määrä kaksinkertaistuisi 40 yksikköön, mikä tuplaa mahdolliset hallinnointipalkkiotuotot 2 400 dollariin, ei sekään riitä, että palkataan edes yksi täysipäiväinen henkilö maksettuaan yleiskustannukset.

jos kiinteistönhoitoyhtiö yrittää ansaita yrityksesi alhaisimmilla hinnoilla ja se hallinnoi vain kourallista yksiköitä, ole hyvin varovainen ja harkitse toisen yrityksen etsimistä, joka veloittaa enemmän. Tiedän, että se tuntuu intuitiiviselta sijoittajille, mutta sinulla on parempaa palvelua ja mahdollisuudet ovat liiketoiminnan on noin pidempään.

2) Ei tarpeeksi henkilökuntaa

Kuvittele tätä… pieni kiinteistönhoitoyhtiö (mies-ja vaimotiimi) on tehnyt kovasti töitä monta vuotta rakentaen salkkunsa 50 yksikköön. Ne pitävät kustannukset alhaisina, tarjoavat henkilökohtaista palvelua sekä vuokranantajille että vuokralaisille ja antavat hyvän taloudellisen raportoinnin.

sana heidän hyvästä palvelustaan alkaa levitä sijoittajien keskuudessa. Eräänä päivänä he saavat puhelun sijoittajalta, jolla on suuri salkku — yli 50 yksikköä.

lisäämällä yhden uuden asiakkaan tämä pieni isännöintiyhtiö voi kaksinkertaistaa hallinnoitujen yksiköiden määrän! Omistajat ovat iloisia ja hyppäävät mahdollisuudesta tuoda uutta liiketoimintaa.

näyttäisi siltä, että tämä isännöitsijä tuplasi tulonsa yhdellä asiakkaalla. Aluksi juuri niin käy.

mutta lyhyen ajan kuluttua käy ilmi, että myös heidän työmääränsä on kaksinkertaistunut. Itse asiassa se on yli kaksinkertaistunut, koska se vaatii enemmän työtä aluksi tuoda uusi asiakas uusia kiinteistöjä ja vuokralaisia.

tämän seurauksena johdon laatu on huonompi kaikissa muissa yksiköissä. Vuokralaisten pyyntöjä ei käsitellä ajoissa, vuokranantajia ei kutsuta heti takaisin jne. Valitukset alkavat lisääntyä, mikä nostaa yrityksen omistajien stressitasoa.

jokainen kokenut isännöitsijä tietää, että tietyn määrän kiinteistöjä tehokkaaseen hallintaan tarvitaan tietty määrä ihmisiä. Jos väkeä ei ole tarpeeksi, johtamisen laatu kärsii.

joten tässä esimerkissä sanotaan, että he keräävät keskimäärin $1000 / mo vuokraa 100 yksiköstä, ja he perivät 8% hallinnointipalkkion.

$1000/mo x 100 yksikköä = $100,000/mo rents kerätty x 8% = $8000/Mgmt maksu

se riittää yhden kokopäiväisen henkilön palkkaamiseen ja silti jonkin verran tuloja omistajille. Hienoa! Ongelma ratkaistu. tavallaan. Vaikka Uusi toimihenkilö on palkattu, se ei välttämättä vielä riitä työmäärän hoitamiseen.

muista… työmäärä ainakin kaksinkertaistui, mutta henkilökunta kasvoi vain 50%. Se tarkoittaa, että omistajilla on yhä suurempi työmäärä kuin ennen, mikä voi aiheuttaa johtamisen laadun heikkenemistä.

3)liikaa hajautettuja yksiköitä

jos hoitaisit kiinteistöjä, kumman ottaisit mieluummin?

• 100 omakotitalot tai
• yksi moniosainen talo, jossa on 100 asuntoa

useimmille sijoittajille vastaus on yksinkertainen-sen mukaan kumpi tuottaa eniten voittoa ja täyttää heidän sijoitustavoitteensa.

isännöitsijän työmäärä 100 omakotitalon hoitamisessa on kuitenkin paljon suurempi kuin yhden 100 yksikön rakennuksen hoitaminen.

miksi? Kuvittele ajavasi 100 kotiin, jotka sijaitsevat eri paikoissa eri puolilla kaupunkia asioita, kuten:

• vuokrakantelu
• vuokrakantelu
• säännöllinen kunnossapito
• tarkastukset (esim.paloilmaisimet)
• hätäkorjaukset (esim. vesivuodot)
• ja muut

ajamalla yhteen moniosaiseen rakennukseen ja yksinkertaisesti portaita tai hissiä pitkin tekemään kaikki samat tehtävät.

on helppo nähdä, että jos pieni isännöintifirma keskittyy yksinasuntoihin tai pienempiin moniyksikkökiinteistöihin, niiden työmäärä on paljon suurempi. Tämän seurauksena he eivät pysty tarjoamaan samaa palvelun laatua kuin joku, joka voi yksinkertaisesti mennä yhteen suureen moniyksikkörakennukseen hoitamaan kaiken.

4) ei toistettavia järjestelmiä käytössä

kun joku perustaa uuden isännöintiyhtiön, useimmiten hän aloittaa tyhjästä. Tämä tarkoittaa, että vaikka heillä saattaa olla jonkin verran kokemusta kiinteistöjen hallinnasta omassa portfoliossaan, heillä voi olla vain vähän tai ei lainkaan kokemusta isännöintiliiketoiminnasta.

Mitä eroa? Kaikkien yritysten on pärjättävä useilla osaamisalueilla, eivätkä isännöintiyritykset eroa toisistaan. Heillä on oltava prosessit käytössä…

• markkinointi – vuokrattavien asuntojen mainonta, uusien sijoittajaasiakkaiden mainonta
• myynti – asuntojen esittely ja leasing – vuokraus uudelle vuokralaiselle, sijoittajaasiakkaiden tapaaminen ja niiden kirjaaminen palveluskäyttöön
• toiminta – vuokralaisten pyyntöjen käsittely, häätö, huolto ja korjaukset
• Kirjanpito – saamiset (velat vuokralaisilta ja sijoittaja-asiakkailta), velat (Velat yrityksen pyörittämiseen)
• tietojärjestelmät-kaikki tarvittava teknologia aja liiketoiminta, mukaan lukien puhelimet, vastaaja, matkapuhelinpalvelu, verkkosivusto jne.
• ja lisää

kaikki tämä vaatii aikaa minkä tahansa aloittelevan yrityksen oppimiseen ja rakentamiseen. Kuitenkin, jos monet isännöintiyritykset epäonnistuvat on, kun se tulee tehdä nämä järjestelmät toistettavissa.

esimerkiksi sanotaan, että omistaja palkkaa henkilökunnan jäsenen auttamaan kiinteistöjen hallinnassa. Tämä uusi henkilökunta pysyy heidän kanssaan monta vuotta ja oppii kaiken, mitä on tiedettävä kiinteistönhoidosta. He osaavat mainostaa asuntoja, asioida vuokralaisten kanssa, palkata urakoitsijoita korjauksiin ja paljon muuta.

sitten eräänä päivänä, että toimihenkilö saa toisen työtarjouksen ja päättää lähteä. Ja he ottavat kaiken tietonsa mukaansa jättämättä jälkeensä mitään dokumentoitua ja toistettavaa.

yhtäkkiä omistaja jää tekemään kaikkea, mitä henkilökunnan jäsen ennen teki. Mutta ongelma on, että he eivät tiedä, miten kirjautua verkkosivuilla sijoittaa mainoksen, he eivät tiedä, mitkä ovat parhaat urakoitsijat palkata, ja niin edelleen.

heidän liiketoimintansa on kaaoksessa, koska kukaan yrityksessä ei dokumentoinut mitään toistettavia prosesseja heidän liiketoiminnassaan.

5) yksikään dedicated leasing agent

Leasing (uuden vuokralaisen sijoittamisprosessi yksikköön) on itse asiassa erittäin hyvä tuloskeskus isännöitsijöille. He veloittavat usein $300 – $500 kiinteä maksu, 50%-100% 1. kuukauden vuokra, tai enemmän.

esimerkiksi, jos maksu on 100% 1. kuukauden vuokrasta, se vastaa 8,3%: a kaikista 1 vuoden perityistä vuokrista… ja jotka maksetaan etukäteen.

aluksi oman leasing-välittäjän puuttuminen ei välttämättä tunnu isolta ongelmalta. Usein isännöintiyhtiön omistaja tekee kaiken vuokrauksen itse.

mutta ongelmana on, että jos he ovat liian kiireisiä, liian sairaita tai yksinkertaisesti poissa, ei ole ketään muuta, joka voisi näyttää ja vuokrata asuntoja. Tämä johtaa alhaisempiin tuloihin sekä kiinteistön omistajalle että isännöitsijälle.

joskus isännöitsijä kasvaa siihen pisteeseen, että voi palkata kokoaikaisen vuokranantajan. Ongelmat ovat kuitenkin edelleen jossain määrin olemassa.

muista, että suurin osa asuntonäyttelyistä ja vuokrauksesta tehdään iltaisin ja viikonloppuisin. Vuokranantajalla täytyy siis olla hyvin joustavat työajat ja olla valmis tekemään töitä, kun useimmat muut eivät ole.

kun leasingia hoitaa vain yksi henkilö, on yksi vikapaikka. Jos he ovat sairaita tai poissa käytöstä, ei taaskaan ole ketään hoitamassa työtä tai omistaja on jumissa tekemässä sitä.

kaiken tämän tulos on joko:

• tulonmenetys (koska kukaan ei ollut käytettävissä näyttelyyn)
• yli palkatun henkilöstön tai omistajan (mikä johtaa virheisiin, laiminlyötyihin tehtäviin jne.)

6) ei omistautunutta kirjanpitäjää

tämä on valtava!

niin monet isännöitsijät (ja yrittäjät yleensäkin) yrittävät hoitaa oman kirjanpidon. Mutta heillä ei ole kirjanpitokoulutusta.

sijoittajille lopputulos on…

• puuttuvat tulot
• Virheelliset kulut
• viime kuun vuokrien virheellinen seuranta
• ja paljon muuta

isännöitsijälle, jos heillä ei ole tarkkoja tilinpäätöksiä liiketoiminnastaan, he eivät pysty hoitamaan omaa asiaansa oikein. Mikä tärkeintä, he eivät voi ennakoida kassavirtaongelmia ennen kuin ne tapahtuvat.

kassavirtaongelmat ovat pienyritysten epäonnistumisen #1 syy, joten oma kirjanpitäjä (joko henkilökuntaan tai ulkoistettu) on ratkaisevan tärkeää pitkän aikavälin menestykselle.

ilman sellaista voin melkein taata, että sijoittajat menettävät rahaa ja isännöintiyhtiöt menevät lopulta konkurssiin.

sisäpiirin jäsenyys

Opi suoraan kiinteistöalan asiantuntijoilta
, kuten asuntolainanvälittäjältä, kirjanpitäjältä,
isännöitsijältä ym.

>> klikkaa tästä saadaksesi lisätietoja <<

isännöintiyrityksen pyörittäminen voi olla monimutkaista, aivan kuten minkä tahansa liiketoiminnan pyörittäminen. Ja kuten näette, on olemassa erilaisia syitä, miksi pienet isännöintiyritykset voivat epäonnistua.

jos olet sijoittaja ja etsit isännöitsijää hoitamaan sijoituksiasi, pidä nämä asiat mielessä yritystä valitessasi. Jos minun pitäisi valita, mihin keskittyisin, suosittelisin varmistamaan, että he veloittavat tarpeeksi rahaa eivätkä yritä kasvaa liian nopeasti. Molemmat voivat tappaa minkä tahansa yrityksen nopeasti.

ja jos olet isännöitsijä tai sijoittaja, joka haluaa perustaa oman yrityksen, lue ja lue tämä artikkeli uudelleen monta kertaa. Sitten ottaa hyvä, vaikea tarkastella yrityksesi nähdä, jos olet vaarassa jollakin näistä alueista. Mahdollisuudet ovat, viimeinen asia haluat on yrityksesi epäonnistua ja aiheuttaa asiakkaasi menettää rahaa. Ota ennakoiva lähestymistapa ja parannat mahdollisuuksiasi onnistua pitkällä aikavälillä.