page highlights

perusasiat

mikä on vuokrasopimus?

• vuokrasopimus on oikeudellisesti sitova vuokranantajan (vuokranantajan) ja vuokralaisen (vuokralaisen) välinen sopimus, joka luo omistusosuuden kiinteistöön.
• toisin kuin vapaakiinteistö, vuokrasopimuksesta aiheutuva korko on määritelty vuosiksi, yleensä vastineeksi vuokran tai pääomasumman maksamisesta heti alussa preemiona (hintana).
• vuokrasopimuksessa ilmoitetaan vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet sekä vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet.
• vuokrasopimus antaa sinulle oikeuden asuttaa ja käyttää omaisuuttasi määräajaksi (”term”).
• kun vuokrasopimus päättyy, koko kiinteistön omistus siirtyy takaisin vuokranantajalle. (tunnetaan nimellä reversion’).

mikä on vuokrasopimuksen jatke?

vuokrasopimuksen pidennys on prosessi, jossa vuokrasopimukseen lisätään vuosia taaksepäin ja pidennetään aikaa, joka sinulla on ennen kuin kiinteistö siirtyy takaisin vuokranantajan omistukseen.

voit tehdä tämän neuvottelemalla suoraan vuokranantajan kanssa tai toimittamalla pykälän 42 mukaisen ilmoituksen (jonka suosittelemme kokeneen asianajajan tekevän puolestasi).

voit selvittää, kuinka kauan vuokrasopimuksesi on jäljellä lataamalla vuokraoikeuden maarekisterin verkkosivuilta vain 3 punnan hintaan.

miksi jatkaa vuokrasopimusta?

1. Alle 80-vuotisen vuokrasopimuksen jatkaminen voi nostaa kiinteistön arvoa merkittävästi.
2. jos vuokrasopimus on lyhyt, harva asuntolainoittaja on valmis lainaamaan sitä vastaan, joten kiinteistöä on vaikea myydä-mahdollinen ostajajoukkosi rajoittuu vain käteisostajiin.
3. kiinteistöä, jolla on lyhyt vuokrasopimus, on vaikea palauttaa (tarvittaessa).
4. vuokrasopimuksen pituuden pienentyessä vuokrasopimuksen pidentämiskustannukset nousevat.
5. Alle 80 vuotta, se houkuttelee avioliiton arvoa – mikä tarkoittaa, että jos pidennetään, vapaaherrallinen on oikeutettu 50 prosenttiin arvosta, jonka pidennys lisää omaisuuteen.

kuka voi jatkaa vuokrasopimusta?

kuka tahansa päteväksi vuokranantajaksi katsottava voi hakea vuokrasopimuksen jatkamista.

sinua pidetään pätevänä, jos:

a) olet omistanut kiinteistön vähintään 2 vuotta

ja…

b) alkuperäinen vuokrasopimus oli voimassa yli 21 vuotta

edellyttäen, että edellä mainitut edellytykset täyttyvät, voit pakottaa vuokranantajan jatkamaan vuokrasopimusta houkuttelevin ehdoin.

vuoden 1993 asunto-ja Kaupunkikehityslain (Leasehold Reform Housing and Urban Development Act) nojalla myönnetyt oikeudet

edellä mainitun lain (qualified leaseholders) mukaisesti ovat oikeutettuja 90 vuoden lisäaikaan vuokrasopimuksesta jäljelle jäävän määrän lisäksi ja koko voimassaoloajan ollessa pippurinen (nolla) vuokra.

jos jäljellä on 75 vuotta, nykyisen vuokrasopimuksen tilalle voidaan myöntää Uusi 165 vuoden vuokrasopimus (90 plus 75), eikä vuokria makseta koko vuokrakaudelta.

vastineeksi vuokranantaja on oikeutettu ”preemioon” (kertakorvaukseen käteisenä) vuokrasopimuksen jatkamisesta.

palkkion suuruudesta neuvotellaan, mutta se perustuu vuokra-Asuntouudistuksessa & Kaupunkikehityslaki vuodelta 1993 vahvistettuun kaavaan.

mitä muita oikeuksia sinulla on?

vuokranantajana sinulla on oikeus:

• tietää vapaaherran nimen ja osoitteen.
• ilmoitetaan tiedot vakuutuskustannuksista.
• nähdä, miten palvelumaksut lasketaan ja miten rahat käytetään, kuitteineen pyydettäessä.
• on kuultava kohdassa 20, joka koskee maksuja, jos on maksettava yli 250 puntaa suunnitellusta työstä tai 100 puntaa vuodessa yli 12 kuukautta kestävästä työstä. Voit kiistää kohtuuttomiksi katsomasi syytökset, jos työtä ei ole suoritettu hyväksyttävällä tavalla vetoamalla tuomioistuimeen.
• liittyä muiden vuokralaisten kanssa ja hankkia yhteisesti korttelinsa vapaan tilan riippumatta siitä, haluaako vuokranantaja myydä vai ei.

pitäisikö vuokrasopimustani jatkaa?

Yes!..Jos vuokrasopimus on alle 90 vuotta ja tulossa lähelle 80 vuotta.

kun vuokrasopimus laskee alle 80 vuoden, sen pidentäminen tulee huomattavasti kalliimmaksi ”avioliittoarvon vuoksi’

avioliiton arvo

tämä on käytännössä kiinteistön arvon nousu vuokrasopimuksen pidennyksen ansiosta.

vuokranantajalla on oikeus 50 prosenttiin siitä, kun Alle 80 vuotta jäljellä olevaa vuokrasopimusta jatketaan.

esim.jos kiinteistön arvo on £125,000 60 vuoden vuokrasopimuksella ja sen arvo on £160,000 150 vuoden vuokrasopimuksella, avioliiton arvo on £35,000 (£160k-£125k) ja vuokranantajalla on oikeus 17,5 k (50% £35k: sta) maksuun.

pidennänkö vuokrasopimustani ennen myyntiä?

se, jatketaanko vuokrasopimusta ennen myyntiä, riippuu paljolti siitä, kuinka kauan vuokrasopimusta on jäljellä ja kuinka pian pitää myydä.

vuokrasopimukseen jää aikaa (nyrkkisäännöt:

• +90 vuotta = ei kannata jatkaa
• 90-85 vuotta = kannattaa jatkaa (parantaa myyntikelpoisuutta)
• 85-80 vuotta = kannattaa jatkaa tai ainakin saada prosessi käyntiin*

*tämä on tärkeää, koska uusi omistaja ei voi pyytää jatkoaikaa kaksi vuotta, jolloin vuokrasopimus voi olla lyhyempi kuin 80 vuotta, jolloin se yhtäkkiä tulee paljon kalliimmaksi pidentää ja tämä voi vaikuttaa arvoon myyt kiinteistön.

Asuntolainakelpoisuus

• Alle 80 vuotta, ja niiden lainanantajien määrä, jotka haluavat tarjota asuntolainaa kiinteistöä vastaan, alkaa vähentyä.
• vain kourallinen lainanantajia antaa lainaa, ja ehdot olisivat heikommat (eli lainan arvo olisi pienempi ja korko korkeampi).
• Alle 60-vuotiaana voi hyvinkin olla mahdotonta saada minkäänlaista asuntolainaa.

myyntikelpoisuus toteutuu

• omaisuuttasi on vaikeampi myydä, jos ostajat eivät saa sitä vastaan asuntolainaa.
• ostajajoukkosi rajoittuu käteisnostajiin, joita on vähemmän ja jotka ovat yleensä eniten kiinnostuneita kaupoista.

pidennänkö vuokrasopimustani vai ostanko osuuden vapaista?

vuoden 1993 Leasehold Reform Act – lain mukaan vaatimukset täyttävillä leaseholdseilla on oikeus pidentää vuokrasopimustaan tai yhdistää voimansa muiden leaseholdsomistajien kanssa ostaakseen vapaamuotoisen vuokra-asunnon nimellä ”kollektiivinen äänioikeus”.

jos et ole tyytyväinen vapaaseen haltijaan joko sen tavan vuoksi, jolla he hoitavat kiinteistöä, tai korkeiden maksujen vuoksi (maanvuokrat, vakuutukset, palvelumaksut jne..), omaksi vapaudeksi tuleminen antaa sinulle varmasti vallan näihin asioihin.

tämä vaihtoehto edellyttää sinun ja naapurisi välistä yhteistyötä ja sinun on täytettävä kelpoisuusvaatimukset:

• vähintään puolet kaikista asunnonomistajista on vuokranantajia ja haluavat ostaa vapaamuotoisen asunnon.
• jos kyseessä on vain kahden asunnon kerrostalo, molempien täytyy haluta ostaa vapaa asunto.
• vähintään kahdella kolmasosalla vuokranantajista on oltava pitkät vuokrasopimukset (eli alun perin yli 21 vuoden vuokrasopimukset).

päätöstä ei pidä ottaa kevyesti, sillä jonkun on pyöritettävä freehold-yhtiötä (yleensä rajoitettu yksikkö) ja toimittava johtajina.

jos harkitset tätä reittiä, sinun on neuvoteltava kokeneen vuokranantajan ja RICS: n vuokranantajan kanssa.

lisää: kollektiivinen vuokrasopimustiedote (vuokrasopimus)

milloin vuokrasopimusta ei kannata jatkaa?

jos vuokrasopimusta on jäljellä yli 90 vuotta, sitä ei välttämättä kannata vielä jatkaa, ellei tonttivuokrassa ole suuria säästöjä tai jos aikoo asua siellä useita vuosia.

jos sinulla ei kuitenkaan ole mitään muuttosuunnitelmia ja olet iäkäs, voit jättää vuokrasopimuksen vähenemisen ongelman niille, jotka perivät omaisuutesi. On kuitenkin tärkeää varmistaa, että sinä (ja perheesi) ymmärrät seuraukset.

jos on suunnitelmia kollektiivisesta äänioikeuden myöntämisestä (kun vuokranantajat yhdessä ostavat vapaan tilan), ei välttämättä kannata jatkaa vuokrasopimusta yksin, koska sen jälkeen odottamisen pitäisi tehdä siitä halvempaa ja helpompaa.

lisäksi hakemuksesi voidaan keskeyttää, jos vuokranantajat hakevat vapaamuotoisen asunnon ostamista samalla, kun harkitaan Oman lisäajan myöntämistä.

kuinka kauan vuokrasopimuksen jatkaminen kestää?

• odotettavissa 4 – 12 kuukautta

vuokrasopimuksen jatkamisen hakeminen voi kestää useita kuukausia, koska se edellyttää:

1. saa arvostusneuvontaa.
2. palvelee pykälän 42 mukaista ilmoitusta.
3. vastailmoituksen vastaanottaminen (kohta 45) valtuutetulta.

kohdassa 42 ilmoitusvelvolliselle on annettava vähintään kaksi kuukautta aikaa vastata.

neuvotteluille on varattu aikaa vielä kaksi kuukautta, ja jos sopimukseen ei päästä, asia voidaan viedä vuokrasopimuksen Arvonmääritystuomioistuimen käsiteltäväksi.

tässä tapauksessa prosessi voi kestää yli vuoden.

Pro Tip

• varmista, että varaat runsaasti aikaa, varsinkin jos lähestyt 80 vuoden määräaikaa, jolloin avioliiton arvo tulee maksettavaksi, tai jos aiot myydä kiinteistön.

paljonko vuokrasopimuksen jatkaminen maksaa?

vuokrasopimuksen jatkamisen kokonaiskustannukset muodostuvat kahdesta osasta:

1. palkkio (£5k ja ylöspäin)
2. ammattilaisen palkkiot, kustannukset & verot (£2k-£3k mutta voi olla paljon enemmän)

preemio

preemiolle ei voi asettaa rajallista kiinteää hintaa, sillä lopullinen luku syntyy sinun ja vuokranantajasi välisistä neuvotteluista.

siinä on myös otettava huomioon avioliiton arvo, joka riippuu vastaavista omaisuusarvoista.

näin sanottua, karkean arvion saa Leasen tarjoamasta nettilaskurista:

• Lease extension calculator (vuokrasopimus)

Pro Tip

• vaikka verkkolaskimet ovat nopeita ja helppoja, ne eivät välttämättä ole tarkkoja, joten sinun on ehdottomasti etsittävä vuokra-arvoammattilainen.
• pätevän arvonmäärittäjän olisi annettava ”paras ja huonoin” tapausluku, joka arvioidaan sekä vuokranantajan että vuokranantajan näkökulmasta ja joka paikallisten kokemusten perusteella ennakoi korvausvaatimusten ja vastavaatimusten alat.
• tämä on ainoa tapa saada luotettava arvio ja valmistautua kunnolla neuvotteluihin.
• katsastajasi on paras henkilö neuvottelemaan ”palkkiosta”, joka maksetaan Vapaamatkustajalle heidän asianajajiensa kautta, ja käytä siis aikasi hyvän etsimiseen.

Ohje: etsi kokenut katsastaja arvottamaan ja neuvottele vuokrasopimuksen jatkamisesta

mikä on vuokrasopimuksen jatkamiskaava?

vuokrasopimuksen pidentämiskaava on vahvistettu vuoden 1993 Leasehold Reform Act-laissa, ja se muodostaa perustan sen pääoman määrälle (”preemio”), joka vuokranantajan on maksettava vuokrasopimusta jatkaessaan.

siinä pohditaan, mitä vuokranantaja voi menettää arvon näkökulmasta nyt ja tulevaisuudessa, mukaan lukien korvaus uuden vuokrasopimuksen myöntämisestä aiheutuneista menetyksistä ja vuokranantajan osuus avioarvosta.

mikä on avioliiton arvo?

• vuokrasopimusta jatkettaessa kiinteistön arvo nousee yleensä, jos vuokrasopimus on lyhyempi kuin 80 vuotta.
• esimerkiksi kiinteistö my be worth £120,000 with a short 45 year lease may be worth £175,000 with a lease extended past 90 years.
• tätä arvonnousua (£55k yllä olevassa esimerkissä) kutsutaan ”avioliittoarvoksi”, ja vapaaomistajalla on oikeus 50 prosenttiin siitä.
• tämän vuoksi moni neuvoo pidentämään vuokrasopimusta ennen kuin se lyhenee 80 vuoteen.

Ammattipalkkiot, kustannukset & verot

yksinkertaisimmankin vuokrasopimuksen jatkamisen osalta tämä yhtälön osa maksaa todennäköisesti noin 3 000 puntaa ja muodostuu:

1. asianajajasi välityspalkkiot.
2. katsastajan vuokrasopimuksen pidennyksen arvonmäärityskulut.
3. vuokranantajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
4. vuokranantajan kohtuulliset vuokran pidennys – arvonmäärityskulut.

SDLT considerations

• jos tämä on ainoa omaisuutesi, joudut maksamaan SDLT: lle vakiohinnan, jos palkkio on yli 125 000 puntaa.
• jos jatkat vuokrasopimusta kiinteistöstä, joka ei ole ainoa omaisuutesi tai joka ei ole pääasuntosi, siitä peritään korkeampia leimaveroja (3% lisämaksu), jos sovittu palkkio on 40 000 puntaa tai enemmän.

Pohjalinja

uuden vuokrasopimuksen mahdolliset kustannukset ovat;

palkkio + sekä omat että vuokranantajan ”kohtuulliset” ammattikustannukset + mahdollinen SDLT-vastuu

vaiheittainen opas vuokrasopimuksen jatkamisprosessiin

1. Tarkista, että olet oikeutettu vuokranantaja. Alkuperäinen vuokrasopimus on ollut pidempi kuin 21 vuotta ja olet omistanut kiinteistön vähintään kaksi vuotta.
2. varmista, että sinulla on varoja suorittaa prosessi, joka voi maksaa useita tuhansia puntia.
3. Selvitä, kuka omistaa vapaan tilan, ja jos vapaata haltijaa ei löydy, Hae oikeuden syntymisjärjestystä.
4. nimittää arvioijan, jolla on sekä vuokratalojen että paikallisten kiinteistömarkkinoiden asiantuntemusta. Heidän pitäisi olla RICS: n ja mieluiten ALEP: n jäseniä.
5. nimittää asianajajan, jolla on kokemusta vuokrasopimuksen jatkamisesta ja joka on ALEPIN jäsen.
6. harkitse, lähestytkö yksityisomistajaasi henkilökohtaisesti keskustellaksesi vuokrasopimuksen jatkamisesta vai pyydätkö katsastajaasi tai asianajajaasi tekemään tämän puolestasi.
7. jos valtuuttajasi on halukas neuvottelemaan ja pääset helposti sopimukseen, tee epävirallinen tarjous.
8. jos valtuutettu hyväksyy epävirallisen tarjouksesi, voit nyt tehdä virallisen tarjouksen. (Jos he eivät hyväksyneet epävirallista tarjoustasi, asianajajasi on annettava kohta 42 ilmoitus).
9. vapaaomistaja voi nyt vaatia sinua maksamaan talletuksen 14 päivän kuluessa. Tämä on 10% kustannuksista vuokrasopimuksen tai £250, kumpi on suurempi.
10. oikeudenomistaja antaa vastailmoituksen (kohta 45) joko hyväksymällä tarjouksesi, ehdottamalla vaihtoehtoisia ehtoja tai hylkäämällä pyyntösi.
11. jos sopimusta ei synny, voit hakea apua vuokranantajan neuvontapalvelusta.
12. voit hakea First Tier Tribunal tai Leasehold Valuation Tribunal. Valitettavasti tämä voi osoittautua pitkäksi ja kalliiksi prosessiksi, katso http://decisions.lease-advice.org/ lisätietoja tuomioistuimista
13. jos sinulla on kiinteistössä kiinnitys, lainanantajan on hyväksyttävä vuokrasopimuksen pidennys.
14. asianajajasi viimeistelee vuokrasopimuksen jatkoajan.

More: Lease Extension Guide – Getting Started (LEASE)

asioita, joita kannattaa varoa

asunnon ostaminen lyhyellä vuokrasopimuksella

ostajana ei voi jatkaa vuokrasopimusta, eikä voi tehdä sitä ennen kuin on omistanut kiinteistön kaksi vuotta.

useimmat asuntolainoittajat kieltäytyvät myöntämästä lainaa kiinteistöön, jossa on lyhyt vuokrasopimus, vaikka ”lyhyen” määritelmä vaihtelee lainanantajasta toiseen.

jos voit ostaa kiinteistön lyhyellä vuokrasopimuksella, voit:

1. pyydä myyjää jatkamaan vuokrasopimusta ennen ostoa, mikä viivästyttää kauppaa useilla kuukausilla.
2. pyydä myyjää aloittamaan menettely ja luovuta etuus sinulle sen päätyttyä.
3. osta kiinteistö ja odota vaaditut kaksi vuotta ennen irtisanomista, pitäen mielessä, että 50% avioliiton arvosta on maksettava vuokranantajalle, kun vuokrasopimus laskee alle 80 vuoden.

maisonetten vuokrasopimuksen jatkaminen

• maisonetten vuokrasopimuksen jatkamista koskevat säännöt ovat samat kuin asuntoa tai asuntoa varten.

yhteisomistuskiinteistön vuokrasopimuksen jatkaminen

• jos sinulla on yhteisomistuskiinteistö, on tärkeää tarkistaa vuokranantajalta vuokrasopimuksen jatkamispolitiikka.
• saatat huomata, että on taloudellisesti järkevämpää ostaa lisää omistusosuutta sen sijaan, joten pyydä riippumatonta neuvontaa.
• jos olet alun perin ostanut kiinteistön yhteisomistusperusteisesti ja sen jälkeen kasvattanut osuuttasi siten, että omistat nyt 100% kiinteistöstä, sinulla on oikeus jatkaa vuokrasopimusta vuoden 1993 Vuokratalouudistuslain mukaisten oikeuksien nojalla.

yhteiset vuokrasopimuksen jatkokysymykset

mikä on vähimmäisvuokrasopimus, joka tarvitaan asuntolainan saamiseen?

asuntolainan antajilla on erilaiset lainakriteerit, ja ne määrittelevät ”lyhyen” vuokrasopimuksen eri tavoin.; jotkut vaativat 85+ vuoden vuokrasopimusta, kun taas toiset vaativat, että sen on oltava vähimmäispituus asuntolainakauden lopussa.

• lisää: tarkista, minkä vähimmäisvuokraajan eri lainanantajat hyväksyvät

saako vuokratontille rakentaa laajennuksen?

Tarkista vuokrasopimus nähdäksesi, onko sinulla oikeus laajentaa kiinteistöäsi, ja varmista sitten, että pyydät lupaa vuokranantajalta, joka todennäköisesti haluaa nähdä suunnitelmasi sen varmistamiseksi, että mahdolliset muutokset merkitsevät parannusta.

heidän suostumuksestaan ja mahdollisista myöhemmistä vuokrasopimuksen muutoksista voidaan periä maksu.

jos he haluavat saada oman maanmittarin tarkastamaan suunnitelmasi, joudut todennäköisesti maksamaan tästäkin.

voinko jatkaa yhteisomistuskiinteistön vuokrasopimusta?

jos sinulla on jaettu omistusoikeus, sinulla ei ole samoja oikeuksia jatkaa vuokrasopimustasi vuoden 1993 Vuokratalouudistuslain nojalla, mutta voit tarkistaa vuokranantajalta, koska heillä voi olla omat käytäntönsä.

jos korotat osuuttasi kiinteistöstä, kunnes se on kokonaan sinun, sinulla on oikeus jatkaa vuokrasopimustasi, kunhan täytät laissa määrätyt kriteerit, ts. olet omistanut kiinteistön (koko osuuden) kaksi vuotta.

kuinka paljon asunnon vuokrasopimuksen jatkaminen maksaa

vuokrasopimuksen jatkamisesta aiheutuviin kustannuksiin liittyy neljä osaa:

1. oikeudenkäyntikulut ja palkkiot, jotka voivat vaihdella £2,400 £4,500
2. vapaaomistajan ’kohtuulliset’ oikeudelliset ja arvostuspalkkiot, £1,200 £2,100
3. palkkio, ts. vuokrasopimuksen lisäkustannukset, jotka voivat olla mitä tahansa £3,000
4. jos omistat tai omistat useamman kuin yhden kiinteistön, olet myös vastuussa 3% SDLT-lisämaksusta, jos palkkio on yli £40,000.

kustannukset riippuvat kiinteistön arvosta, vuokrasopimuksen pituudesta ja siitä, tarvitaanko pitkiä neuvotteluja.

jos asia viedään tuomioistuimeen, odottaa maksavansa vielä ainakin 1 600 puntaa lisää.

muista, että jos peruutat hakemuksesi 42 kohdan mukaisen ilmoituksen jälkeen, olet silti vastuussa kustannuksista ja maksuista.

preemio lasketaan sen mukaan, mikä on kiinteistön nykyinen arvo, kuinka paljon se nousisi pidemmän vuokrasopimuksen edulla ja kuinka kauan jäljellä oleva vuokrasopimus kestää.

yleissääntönä on, että mitä lyhyempi jäljellä oleva vuokrasopimus on, sitä suurempi palkkio on.

mikä on pykälän 42 mukainen ilmoitus?

lakimies toimittaa vuokranantajalle pykälän 42 mukaisen ilmoituksen, joka tunnetaan myös vuokralaisen ilmoituksena, virallisena pyyntönä vuokrasopimuksen jatkamisesta.

siinä määrätään palkkio, jonka olet valmis maksamaan, ja annetaan vapaehtoiselle vähintään kaksi kuukautta aikaa vastata.

se on tarjottava tarkasti tai valtuutettu voi hylätä sen ja sinun on odotettava vielä 12 kuukautta ennen kuin voit yrittää uudelleen.

mikä on maanvuokraus?

jos omistat vuokra-asunnon, useimmiten asunnon tai asunnon, vapaaomistaja (tai vuokranantaja) omistaa maa-alueen, jolla omaisuutesi sijaitsee, ja voi periä maavuokraa tämän maan käytöstä.

Tonttivuokra on eri kuin palvelumaksut, jotka kattavat rakennuksen ja yhteistilojen kunnossapidon ja korjaukset.

kuinka paljon on maanvuokraa?

maapohjan vuokra on usein melko alhainen ja se voi olla niinkin vähän kuin 50 puntaa vuodessa, tai se voi olla 200 puntaa tai enemmän. Vuokranantajasi ei voi korottaa sitä, ellet ole siihen suostunut tai sitä on määrätty vuokrasopimuksessa.

jos vuokranantaja ei ole maksanut vuokraansa, vuokranantaja voi vaatia sitä könttäsummana kuuden viime vuoden ajalta.

jos vuokrasopimusta korotetaan vuoden 1993 Vuokratalouudistuslain mukaisten oikeustietojen perusteella, vuokranantajan ei enää tarvitse maksaa vuokravuokraa.

onko vapaakiinteistöstä maksettava maanvuokraa?

jos omistaa vapaakiinteistön, ei yleensä tarvitse maksaa maanvuokraa.

jos asut hyvin vanhassa kiinteistössä, on pieni mahdollisuus, että joudut maksamaan historiallista vuokraa, jota kutsutaan ”vuokramaksuksi” kolmannelle osapuolelle, vaikka nämä ovat nyt häviämässä.

mikä on vuokrausoikeus?

vuoden 1993 Vuokratalouudistus -, asunto-ja Kaupunkikehityslain mukaan vuokranantajilla on oikeus yhdessä ostaa vapaa asunto riippumatta siitä, haluaako vuokranantaja myydä sen.

tätä kutsutaan ”kollektiiviseksi enfranchisementiksi” tai ”leasehold enfranchisementiksi”.

vapaalaskun ostamiseksi on täytettävä tietyt kriteerit:

• vähintään puolen korttelin vuokranantajista on oltava halukas ostamaan vapaa asunto
• jos kyseessä on vain kahden asunnon kortteli, molempien on haluttava ostaa vapaa asunto
• vähintään kahden kolmasosan vuokranantajista on oltava ”vaatimukset täyttäviä vuokralaisia”, joiden vuokrasopimukset ovat alun perin yli 21 vuotta
• sinun ei tarvitse asua rakennuksessa ja voi olla vuokranantaja, mutta et saa omistaa enempää kuin kaksi asuntoa korttelissa
• enintään 25% rakennuksesta voidaan käyttää muuhun kuin asuinkäyttöön (kaupallinen, vähittäiskauppa). Tähän eivät sisälly yleiset alueet, ja autotallit/pysäköintipaikat luokitellaan asuintaloiksi.

jos vapaamuotoisen yrityksen osto onnistuu, on nimitettävä joku johtamaan vapaamuotoista yhtiötä ja toimimaan johtajina.

Mitä eroa on vapaa-ja vuokratontilla?

jos ostat vapaakiinteistön, omistat sekä rakennuksen että maa-alueen, jolla se sijaitsee.

valtaosa taloista on vapaamuotoisia, joskin se kannattaa tarkistaa ennen ostoa, varsinkin jos kyseessä on uudisrakennus.

vuokratontilla, kuten kerrostalolla tai huoneistolla, omistat rakennuksen osat, mutta et maata, jolla se sijaitsee, tai yhteistiloja.

nämä omistaa vapaaomistaja, joka vuokraa ne sinulle pitkäaikaiseksi. Vastineeksi siitä, että vapaalaitos ylläpitää rakennuksen yleisiä tiloja, ulkotiloja, kattoa ja mitä tahansa puutarhaa, maksat heille maanvuokran, palvelumaksun ja ylläpitomaksut.

kuka omistaa taloni vuokrasopimuksen?

sinulla on oikeus tietää talon tai asunnon haltijan nimi ja osoite.

jos olet epävarma, voit tarkistaa nämä tiedot syöttämällä osoitteesi maarekisterin verkkosivuille lataamalla vuokraoikeuden 3 punnan hintaan.

nämä tiedot olisi kuitenkin pitänyt antaa sinulle, kun ostit kiinteistön, joten voit tarkistaa ne myös lailliselta yritykseltäsi.

mitä tapahtuu vuokrasopimuksen päättyessä?

jos vuokrasopimus päättyy, sinulla ei ole enää käytännössä oikeutta asua kiinteistössä, koska vuokrasopimus siirtyy vuokranantajalle.

todellisuudessa, ellei vuokranantaja pyydä sinua lähtemään, voit jatkaa siellä asumista samoin ehdoin. Teitä ei voi pakottaa lähtemään kuin oikeuden päätöksellä hallussapidosta.

vuokranantaja voi halutessaan korvata vuokrasuhteesi varmalla määräaikaisella vuokrasopimuksella. Tällöin sinä ja vuokranantaja voitte neuvotella uudet Ehdot tai, jos sopimukseen ei päästä, vuokran arviointilautakunta voi korjata ne.

mitä pidetään pitkänä vuokrasopimuksena?

useimmat pitävät pitkää vuokrasopimusta yli 90 vuoden pituisena, koska heti kun se lyhenee kohti 80 vuotta, kiinteistön arvo laskee.

vuoden 1993 Vuokrasopimusuudistuslaissa myönnettyjen oikeuksien nojalla vuokrasopimusta pidennettäessä ”pitkä” vuokrasopimus määritellään kuitenkin 21 vuodeksi.

voit jatkaa vuokrasopimusta vain, jos alkuperäinen vuokrasopimus oli yli 21 vuotta (alkuperäinen pituus, ei jäljellä olevaa aikaa) ja olet omistanut kiinteistön vähintään kaksi vuotta.

päätelmät & Yhteenveto

• vuokranantajan on tiedettävä, kuinka monta vuotta vuokrasopimusta on jäljellä, koska kun se laskee alle 80 vuoden, sen pidentäminen tulee huomattavasti kalliimmaksi.
• vuokratonttia ostaessa voi tuntua turvallisemmalta katsoa niitä, joilla on vähintään 83 vuoden vuokrasopimus, koska vuokrasopimusta ei voi jatkaa ennen kuin on omistanut sen kaksi vuotta, ja vuokrasopimuksen pidentämisprosessi voi olla melko pitkä.
• varmista, että olet tietoinen oikeuksistasi vuokranantajana, joihin kuuluu oikeus pidentää vuokrasopimustasi 90 vuodella kohtuullista markkinahintaa vastaan sekä oikeus ostaa osa vapaasta vuokrasta tietyin ehdoin.

Aiheeseen liittyvät oppaat

• Transmission: a quick overview
• Transmission process explained: for Sellers
• Transmission process explained: Ostajille
• kuinka paljon siirtomaksuja tulisi maksaa
• jos siirtomaksut suoritetaan itse
• miten voit valita siirtomaksujuristin
• miten käsitellä siirtomaksuvalituksia
• ongelmat
• sopimusten vaihto ja loppuun saattaminen selitetty
• siirtomaksut selitetty
• leimavero maavero (SDLT) selitetty