olitpa sitten ostamassa asuntoa, joka tarvitsee täydellisen remontin ennen muuttoa, tai haluaisit remontoida nykyisen asuntosi a) ajoissa vauvalle, B) ennen kylpyhuoneen katon sortumista tai C) Kun olet tarpeeksi Pirteä nauttiaksesi urakoitsijan työn hedelmistä, sinun on aloitettava realistisella ajoituksella.

”useimmat ihmiset ajattelevat, kuinka kauan remontti itsessään kestää—siitä hetkestä, kun urakoitsija astuu sisään ja aloittaa purkamisen—mutta se on vain osa tarinaa”, sanoo Fraser Patterson, toimitusjohtaja Bolster-newyorkilainen yritys, joka on suunnitellut läpinäkyvän ja nautittavan prosessin NYC-asunnonomistajille, jotka tekevät suuria remontteja. ”Ammattitaitoisen remonttitiimin asianmukaisesti suunnittelema varsinainen suolistoremontti—joka tarkoittaa kaiken viemistä asunnosta nastoja myöten-voi kestää 3-12 kuukautta. Yhtä kauan voi kuitenkin kestää, että hanke saadaan käyntiin.”

näin kauan kannattaa odottaa, että suoliremontin suunnittelu ja toteuttaminen kestää New Yorkissa.

ensimmäinen vaihe: päätä, miten haluat projektisi toteutuvan, ja palkkaa arkkitehti (1-2 viikkoa, Jos olet tehokas ja löydät hyvän ehdokkaan heti; 2 viikkoa – 2 kuukautta, jos prosessi pitkittyy)

on kolme tapaa lähestyä mitä tahansa remonttia, Patterson selittää.

” ensimmäinen ja yksinkertaisin on ’rakenna vain’, jossa palkkaat pääurakoitsijan hoitamaan projektisi ilman piirustuksia tai arkkitehdin olemassa olevien piirustusten perusteella”, hän sanoo. ”Se sopii hyvin yksinkertaiseen, suoraviivaiseen remonttiin, joka vaatii hyvin vähän suunnittelutyötä.”

tyypillisesti pelkkä rakennusprojekti maksaa alle 200 000 dollaria, ja omistaja saa itse valita viimeistelynsä. Kuitenkin, NYC-jossa harvat asiat ovat koskaan yksinkertaisia-se ei ole epätavallista tarvitse hyväksyntää remontin Department of Buildings, ja rakennuksen johto voi silti vaatia sinua palkata arkkitehti.

toinen vaihtoehto on suunnittelu ja rakentaminen, johon palkataan pääurakoitsija ja arkkitehti, jotka yhdessä toimittavat projektisi. Patterson suosittelee tätä lähestymistapaa budjettiherkille kodinomistajille, jotka tekevät pienempiä suolistoremontteja—New Yorkissa se tarkoittaa hankkeita, jotka maksavat alle 500 000 dollaria.

kolmas vaihtoehto on Design-Bid-Build, ihanteellinen monimutkaisiin, design-vetoisiin ja kalliimpiin projekteihin.

”palkkaat ensin arkkitehdin, joka suunnittelee projektisi ja tarjoaa sen sitten useille urakoitsijoille”, Patterson sanoo. ”Se tarjoaa puolueettomamman suunnittelutiimin ja mahdollisesti laadukkaamman rakentamisen tuloksen urakoitsijoiden kiristyneen kilpailun ansiosta.”

kahden Bolster-asiakkaan, parin nuoren ammattilaisen ja ensikertalaisen asunnonomistajan, jotka halusivat perata kolmen makuuhuoneen Cobble Hill co-op: n, suunnittelu ja rakentaminen sopi hyvin. (Klikkaa tästä nähdäksesi PDF-aikajanan projektistaan, ja tästä nähdäksesi varsinaisen projektitarjouksen.)

Bolster kokosi remonttiryhmän, johon kuuluivat palkittu arkkitehti David Yum ja urakoitsija Aaron Borenstein. Arkkitehtina Yumin tehtävänä oli pohtia pariskunnan näkemystä asunnostaan ja määritellä projektin parametrit elämäntyylin ja toiminnallisuuden kannalta. Urakoitsijana Borenstein määritteli remontin kustannukset ja aikataulun ja valvoi rakentamista.

Cobblen mäkikoti

Vaihe kaksi: Laadi suunnitelmasi (4-16 viikkoa)

nyt kun olet palkannut arkkitehdin, mitä seuraavaksi? Ensinnäkin, ellei rakennus on upouusi, arkkitehdin täytyy suorittaa fyysinen tutkimus asunnon ymmärtääkseen sen tilaa ja rakennetta. Kun arkkitehti tutustuu kotiisi ja aloittaa kaavamaisen suunnittelun—ensimmäiset kaksiulotteiset suunnitelmat ja kaaviot hankkeesta, joka kattaa sen laajat käsitteet-voit keskustella tarpeistasi ja huolenaiheistasi. Tämä prosessi kestää vähintään kaksi viikkoa, mutta voi kestää kauemmin, koska kuten monet remonttimiehet saatat löytää itsesi harkitsemaan vaihtoehtoisia ideoita tai uusia suuntaviivoja, jotka poikkeavat alkuperäisestä suunnitelmasta.

seuraavassa vaiheessa-suunnittelun kehittämisessä-remontin tarkemmat yksityiskohdat vaativat tarkennusta, mukaan lukien asennettavat erityistuotteet; tämä prosessi kestää noin neljästä kahdeksaan viikkoa, Patterson sanoo.

lopuksi tehdään rakennuspiirustukset, joissa määritellään remontin tarkka muoto, kokoonpano ja materiaalit. Tämä voi kestää kahdeksasta kuusitoista viikkoa.

Cobble Hillin huoneiston uusittu kylpyhuone

vaihe kolme: tarjouskilpailu hankkeesta (2-4 viikkoa)

jos olet valinnut Suunnittelutarjouksen rakentamisesta, tässä vaiheessa tarjoat projektia useammalle urakoitsijalle parhaan tarjouksen saamiseksi.

” tärkeintä on luoda tarjousprosessi, jossa vertaillaan omenoita omenoihin”, Patterson sanoo, tarkoittaen, että arkkitehdin piirustukset ja tekniset tiedot ovat riittävän selkeitä ja kattavia, jotta tarjouksia saadaan näyttämään toistensa kaltaisilta.

remontin tässä vaiheessa mahdolliset urakoitsijat voivat esittää sinulle kysymyksiä ja ehdotuksia vaihtoehtoisista lähestymistavoista—kuten eri tehtaanmyymälästä tai rakennustavasta, joka vaatii vähemmän työvoimaa, aikaa tai kustannuksia—ja todennäköisesti he käyttävät myös erilaisia hinnoittelumuotoja. Arkkitehdin tulisi opastaa jäsentämään kunkin urakoitsijan lähestymistavan, kokemuksen ja hinnoittelun välisiä eroja. Projektisi monimutkaisuudesta riippuen lopullisen tarjouksen tekeminen voi kestää kahdesta neljään viikkoa; alihankkijan ja toimittajan saatavuus sekä hinnoittelu ovat muuttujia, jotka voivat venyttää prosessia.

jos mennään Suunnittelureittiä, prosessi on nopeampi. Edellä mainitun Cobble Hillin pariskunnan tapauksessa heidän urakoitsijansa pystyi välttämään jyrkän oppimiskäyrän, jonka Suunnittelutarjouksen rakentamisprosessi usein edellyttää.; hän esitti tarkan ja yksityiskohtaisen tarjouksen sekä riskiraportin, jossa esitettiin asunnon omistajien taloudellinen riski kustannusten ylittymisestä. Sitten, Yum ja Borenstein työskennellyt asunnonomistajien valinnassa kalusteet ja päättyy, jotta ne voitaisiin tilata ja toimittaa ajoissa rakentamiseen.

Cobble Hillin asunnon eteinen, remontin jälkeinen

Vaihe neljä: Hyväksynnät (8-16 viikkoa)

olipa asuntosi osuuskunta-tai osakehuoneisto, sinun on haettava rakennukseltasi lupaa remonttiin, josta tehdään muutossopimus. Nämä sopimukset kattavat vakuutuksen ehdot, työsäännöt, turvatalletukset, menettelyt ja aikataulut; sinun on myös toimitettava joukko suunnitelmia, joissa esitetään selkeästi projektisi laajuus.

kun rakennuksenne hyväksyy peruskorjauksen, se allekirjoittaa lupahakemukset RAKENNUSVIRASTOLLE (DOB). Remontti, joka ylittää Koristeelliset pinnat ja sisäänrakennetut myllytyöt, vaatii viralliset kaupungin luvat; huomaa, että jos asut maamerkillä alueella, hakemuksesi on myös mentävä maamerkkien Suojelukomissioon, vaikka rakennuksen julkiselle ulkokuorelle ei tehtäisi töitä. Ulkopuolista työtä vaativia hankkeita koskevissa hakemuksissa on eriteltävä sekä nykyiset että ehdotetut ehdot. tätä varten on odotettavissa pidempi hyväksymisprosessi. Ja vaikka sinun ei tarvitse käydä läpi LPC, valmistaudu DOB kysyä kysymyksiä hakemuksesi, edestakaisin, että arkkitehti auttaa sinua navigoimaan.

tässä vaiheessa voi syntyä komplikaatioita. Esimerkiksi Cobble Hillin asunnonomistajat saivat ikävän yllätyksen, kun he toimittivat suunnitelmansa: heidän tietämättään heidän asuntonsa aiemmat omistajat olivat tehneet laittomia remontteja, jotka johtivat ryöstöihin, pidentäen projektinsa pituutta neljä kuukautta kauemmin kuin he olivat odottaneet.

on myös syytä huomata, että ilman tämänkaltaisia kolhuja DOB usein aiheuttaa hakemusten ruuhkia, erityisesti remonttikaudella, joka kestää lopputalvesta alkukevääseen. Ja koska jokainen koti on erilainen, voi olla haastavaa arvioida tarkasti, kuinka kauan hyväksyntä kestää. Siksi on tärkeää, että projektitiimissäsi on nopeuttaja—jonka arkkitehtisi palkkaa ja ohjaa-joka auttaa sinua navigoimaan kaupungin byrokratiassa.

viides vaihe: rakentaminen (3-6 kk)

vihdoin ollaan valmiita varsinaiseen remonttiin. Luonnollisesti tämä vie eniten aikaa-missä tahansa neljästä kaksikymmentäneljä viikkoa, riippuen projektista. Yksi merkki hyvästä urakoitsijasta on se, että hän antaa tiekartan, jossa hahmotellaan eri vaiheet niin, ettei suuria yllätyksiä tule.

suoliremontti alkaa purkamisella, josta työ etenee makrosta mikroasteikkoon. Karkea kehystys ja puusepän asennetaan, ja sitten karkea LVI ja sähkö; tässä vaiheessa, millworkers voi ottaa mittauksia custom cabinetry. Kipsilevy asennetaan ja lattiapinnoitteet sovelletaan, jonka jälkeen kaapit, valaisimet, ja varusteet. Lopuksi seinät maalataan, ja remontti on valmis.

Cobble Hillin asunnon rakennustyöt kestivät neljä ja puoli kuukautta, mukaan lukien kuusi viikkoa viivästyksiä DOB: n lupaongelmien ja lomakauden vuoksi. (Katso valokuvapäiväkirja koko prosessista täältä.) Yum pysyi käsillä koko auttaa asunnon ratkaista kysymyksiä, jotka syntyivät odottamattomissa olosuhteissa.

”jokainen projekti on monella tapaa ainutlaatuinen hanke, ja prosessi on monimutkainen”, Patterson selittää. ”Näin, onnistunut projekti ei määräydy tuntemattomat tapahtumat, koska ne ovat lähes väistämättömiä, mutta miten joukkue vastaa ja ratkaisee nämä ennakoimattomat tilanteet.”

Step 6: Inspections and project close (1-6 viikkoa)

rakentamisen aikana kaupunki tekee LVI-ja sähkötarkastuksia; kun kaikki työt on saatu päätökseen, tehdään lopputarkastus ennen kuin DOB allekirjoittaa remontin.

ennen tätä tarkastusta käydään remontti läpi arkkitehdin kanssa, jotta kaikki on kunnossa. For the Cobble Hill project, kun Borenstein ’ s construction was completed, Yum inspected the home, filled out DOB paper, and had the expeditor submit it in person. Borenstein antoi asunnonomistajille myös boolilistan, jossa he dokumentoivat mahdolliset viat tai keskeneräiset tehtävät, jotka piti kääriä ennen kuin he lähettivät viimeisen maksunsa. Tämä kesti vain kaksi viikkoa, mutta joissakin tapauksissa se voi mennä jopa kuusi, jos suunnitelma arvioijat ovat kiireisiä; se sanoi, omistajat voivat silti käyttää asuntoa ennen lopullista DOB hyväksyntää.

kaiken kaikkiaan se auttaa muistamaan, kuinka monimutkainen remontti voi olla. ”Remontti ei ole kuin rakentaisi valmiiksi suunnitellun auton liukuhihnan täydellisiin olosuhteisiin, vaan enemmänkin entisöintiä, joka on täynnä charmia, mutta täynnä pinnan alla olevia mysteerejä”, Patterson sanoo. ”Siksi sinulla on hyvä tiimi ammattilaisia, kuten ottaa hyvä lääkäri leikkauspöydällä käsitellä odottamattomia.”

joka vuosi newyorkilaiset tuhlaavat yli 700 miljoonaa dollaria tavallisen remontin jälkeen. Bolster on erilainen, käyttäen tieteellistä lähestymistapaa vastaamaan sinua korkealaatuisia ammattilaisia ja taloudellisesti taata projektisi toimitetaan kauniisti käypään hintaan-kaikki ilman lisäkustannuksia.

aloittaaksesi suuren kotiremonttiprojektisi, käy bolster.us tai soita (929) BOLSTER.

lisää Bolsterista:

näin paljon maksaa kattoterassin kunnostaminen New Yorkissa

pitäisikö ensin palkata arkkitehti tai urakoitsija?

näin paljon maksaa remontoida 2 makuuhuoneen 1.5 bathroom postwar co-op on the Upper East Side

How to find a great contractor in NYC

Here ’ s how much it costs to remont a prewar 3 bedroom co-op in Cobble Hill, Brooklyn

How much it costs to combine apartments in New York City?