vanhanaikainen termi prosessille ostaa kiinteistö ulosmittauksessa, talon ostaminen oikeustalon portailta on tapa saada kunnon sopimus talosta-tai joutua todellisiin vaikeuksiin.

Ulosmittausprosessi

ulosmittaus on itse asiassa monivaiheinen prosessi, joka alkaa ”ennen ulosmittausta.”

se on aika sen jälkeen, kun kiinnitys/luottamuskirja menee ensimmäisen kerran maksuhäiriöön.

tuolloin lainanantaja aloittaa oikeusprosessin, joka käynnistää kiinteistön ulosmittauksen.

Tähän sisältyy tarvittavien lakipapereiden tekeminen ja aieilmoituksen tekeminen tuomioistuimelle.

lainanantajan on myös laitettava ilmoitus lähestyvästä ulosmittauksesta paikallislehteen (lain mukaan), yleensä tietyksi ajaksi.

jos olet kiinnostunut kiinteistöstä, tämä antaa sinulle aikaa tutkia sitä. Kun odotusaika on ohi, prosessi voi edetä hyvin nopeasti!

lain edellyttämien vaiheiden päätyttyä lainanantaja voi asettaa kiinteistön myyntiin julkisessa huutokaupassa. Kuinka kauan tämä prosessi kestää riippuu kunkin valtion laeista.

oikeustalon Portaat

huutokaupat järjestetään sen läänin oikeustalolla, jossa ulosmitattu kiinteistö sijaitsee. Se tapahtuu tiettyinä päivinä kunkin kuukauden. Huutokaupat eivät ole aina hyvin läsnä, ja voit löytää itsesi ainoa siellä. Jos näin on, se voi tarkoittaa, että omaisuutta ei yleisesti pidetä bargain (hinta tai kunto) ja sinun täytyy varoa.

lainanantaja voi määrittää ”rajahinnan”, joka on vähimmäismäärä, jonka se hyväksyy kiinteistön siirtämiseksi. Tämä kattaa lainanantajan vastuun kiinteistössä tai ainakin minimoi sen, jos kiinteistö todennäköisesti myy alle jäljellä olevan lainasumman.

osavaltion lain mukaan tarjouskilpailu voidaan aloittaa jo ennen huutokauppaa, jotta ensiasunnon ostajilla olisi mahdollisuus tehdä tarjous tontista. Jos lainanantaja hyväksyy tarjouksen, huutokauppa perutaan.

tarjoukset voidaan joko kirjoittaa tai huutaa.

sinun tulee tulla varmennettujen varojen tai muun tuomioistuimen määrittämän maksuvälineen kanssa huutokauppapäivänä ja olla valmis suorittamaan ostos välittömästi. Toisin kuin tavallisissa Kiinteistökaupoissa, ostotarjouksen allekirjoittamisen ja myynnin päättämisen välillä ei ole sulkuaikaa.

jos kiinteistö ei saa tarjouksia, lainanantaja ottaa kiinteistön takaisin. Sen jälkeen se luokitellaan ”REO: ksi” eli lainanantajan omistamaksi kiinteistöksi, jonka lainanantaja myy myöhemmin.

erityinen prosessi vaihtelee osavaltioittain, joten on parasta tarkistaa erityiset menettelyt ja vaatimukset luotettavista paikallisista lähteistä.

ulosmittaukseen liittyvät Omaisuusriskit

ostajan näkökulmasta ulosmittaus on melko yksinkertainen ja siinä on potentiaalia suuriin palkkioihin. Mutta on olemassa riskejä, jotka sinun täytyy pitää mielessä.

Tarjoussodat

huutokaupat voivat synnyttää tarjoussotia! Jos näin käy, on mahdollista, että hinta voidaan ajaa todelliseen markkinahintaan tai jopa sen yli. Yksi tai useampi tarjoaja, joka haluaa ostaa kiinteistön henkilökohtaisena asuntona, voi olla lukittu kiinteistöön eikä liian huolissaan jälleenmyyntiarvosta.

tiedä kiinteistön markkina-arvo, säädä kunto ja ennakoitu tuotto, äläkä koskaan tarjoa ennalta määritettyä enimmäishintaa korkeampaa hintaa.

kiinteistön kunto

ulosmittausten luontainen ongelma on se, että kotitarkastusta ei yleensä voi tehdä. Asukkaat yleensä pysyä ulosmitattu ominaisuuksia Kunnes (ja sen jälkeen) viime hetken, ja ei anna sinua tarkastamaan. Myös, kiinteistö voi olla suuria rakenteellisia kysymyksiä, jotka ovat sinun ongelmasi, kun ostat talon. Ostatte näkymiä näkymättömissä!

tee drive-by-tarkastus ja etsi johtolankoja ulkoa ja itse kiinteistöstä. Jos se on romu ulkoa, se on luultavasti sisältä. Ulosmitatut omistajat tuhoavat joskus talon tahallaan.

Omistusoikeusantit

älä koskaan oleta, että asuntolaina on kiinteistön ainoa panttioikeus. Jos talo on ulosotossa, siellä on todennäköisesti myös muita panttioikeuksia.

tilaa tittelihaku mistä tahansa kiinteistöstä, josta olet vakavasti kiinnostunut, niin tiedät, mihin olet joutumassa.

entiset omistajat, jotka eivät lähde

talon aiemmat omistajat eivät saa lähteä ostettuaan talonsa. Saatat joutua käyttämään oikeustoimia niiden poistamiseksi, omalla kustannuksellasi.

vaihtoehtona on joko tehdä tarjous vain kiinteistöistä, joiden tiedetään olevan tyhjillään, tai olla valmis tarjoamaan rahakannustinta edellisille omistajille lähteä.

Rahoitusemissiot

asuntolainojen lainoittajilla on standardeja, jotka eivät yleensä sovi hyvin ulosmittauskohteisiin. Kun ostat ulosmittauksen, otat sen sellaisena kuin se on; lainanantaja yleensä haluaa tiettyjä kohteita korjata, ja se ei tule tapahtumaan. Lainanantajat ovat myös huolissaan, jos olet ostaa talon investointeja, tai pahempaa, kääntää voittoa nopeasti.

ulosottojen ostaminen ei todennäköisesti onnistu, jos tarvitsee asuntolainaa. Maksa käteisellä,tai kumppani, joka voi.

ulosmittauksen jälkeiset ongelmat

jotkin osavaltiot sallivat odotusajan huutokaupan jälkeen, jolloin edellinen omistaja voi ostaa kiinteistön takaisin, jos se vastaa korkeinta tarjousta. Jos asut jossain näistä osavaltioista, voit voittaa tarjouksen etkä silti saa taloa.

ulosottojen ostaminen voi olla valtavan kannattavaa. Mutta kuten näette, mahdollisuus maksaa liikaa kiinteistöstä, joutua suuriin korjauskustannuksiin tai joutua oikeudellisiin ongelmiin on todellinen. Edetkää varovasti!