jos harkitset puutarhamaan ostamista tai myymistä, saatat kysyä itseltäsi, miten saat oikean osto-tai myyntiarvon. Alla tarkastelemme asiaan liittyviä tekijöitä ja selitämme kaksi tapaa laskea sen hinta sekä mahdolliset vaikutukset asunnonomistajille ja asuntolainat, jos tontti vieressä omaisuutta.
maa-arvot alueittain
Gov.uk listaa keskimääräiset maa-arvot kunnittain alueittain, mutta sivulla olevan vastuuvapauslausekkeen mukaan tiedot on tarkoitettu vain kartoitustarkoituksiin. Tämä tarkoittaa, että annettujen lukujen ei pitäisi olla perustana kaupallisten liiketoimien arvonmäärityksille. Analyysi korostaa myös, että maa-arvo on erityisen herkkä tonttikohtaiselle vaihtelulle, joten raportit eivät edusta arvioita markkina-arvosta. Kuten sivulla selitetään, luvut on tarkoitettu julkisen politiikan arviointiin Englannin paikallisviranomaisten sisällä ja helpottamaan maatalouskäytön ja teollisen käytön arvojen vertailua. Kirjoitushetkellä (talvi 2019) tuoreimmat saatavilla olevat tiedot olivat vuodelta 2017 ja ne julkaistiin toukokuussa 2018.
myytäessä tai ostettaessa tontin todellinen arvo riippuu useista ratkaisevista tekijöistä:
- sen sijainti
- sen kunto
- olemassa olevan puutarhan koko
- viereisen talon arvo
- onko kyseisellä maalla mahdollista pysäköidä autoa
- myytävän maan suhteellinen niukkuus alueella
muut paikalliset kilpailutekijät
omistusasujien, joilla on asuntolainarahoitusta ja jotka haluavat myydä osan kyseistä kiinteistöä ympäröivästä puutarhamaasta, on ensin saatava lainanantajan suostumus. Tontin vapauttamiseksi ja purkamiseksi pankki, rakennusseura tai muu asuntolainoittaja haluaa yleensä alkuperäisen lainasumman (eli pääomasumman) osittaisen takaisinmaksun.
tapoja arvottaa puutarhamaata
on kaksi tapaa arvottaa puutarhamaata. Ensinnäkin vertailukelpoisessa menetelmässä tarkastellaan samankaltaisten tonttien myyntiä ja sitten mukautetaan lukua niukkuuden, tonttien koon ja sijainnin huomioon ottamiseksi.
toiseksi avioliittoarvomenetelmä laskee summan, jolla tällainen muutos kohottaisi minkä tahansa talon arvoa, jonka kanssa se sulautuu, ennen kuin se asettuu murto – osaan summasta-yleensä puoleen. Osa asiantuntijoista kehottaa tarvittaessa tarkastamaan myös myyjän omaisuuden arvon vastaavan alenemisen.
vaikka avioliittoarvon saavuttamisen käsite on suhteellisen yksinkertainen, käytännössä se ei välttämättä ole aivan yhtä suoraviivainen – lähinnä siksi, että riittävä luotettava näyttö myynnistä voi olla haastavaa löytää. Vaikka talonkuljetustiedot raportoidaan hyvin vakiintuneiden kanavien kautta, tonttikauppasopimukset ovat yksityisempiä, usein kahden yksityishenkilön välisiä ja vahvistamattomia. Näin ollen toisinaan sovitut summat heijastavat sitä, mitä yksityishenkilöillä on varaa maksaa, eivätkä laajemmat markkinavaikutukset aina vaikuta niihin.
lisätekijät
sekä aikaisemmat seikat huomioon ottaen puutarhamaata arvioitaessa kannattaa myös harkita, voisiko tontti kiinnostaa muita. Muiden naapurikiinteistöjen ympäröimät alueet eivät välttämättä ole yhtä arvokkaita kuin muut samankokoiset alueet, mutta niiden etuna on esimerkiksi erillinen, esteetön kulkureitti.
myös kaupan olosuhteet ja neuvotteluaika voivat vaikuttaa sovittuun summaan. Omaisuudesta luopumista yrittävillä toimeenpanijoilla saattaa olla erilaiset prioriteetit kuin esimerkiksi naapurimaan omistajilla, jotka eivät ehkä ole halunneet myydä – ja luultavasti eivät halua sitä, mitä he näkevät siihen liittyvänä vaivautumisena. Toisin sanoen, riippuen tilanteen dynamiikasta, minkä tahansa myyjän tai ostajan harkitsema kiireellisyys ja aikataulu voivat hyvinkin vaihdella. Tämän seurauksena hän voisi olla avoin tarjouksille enemmän tai vähemmän.
pelto-tai maatalousmaan suunnittelukysymykset ja käyttötarkoituksen muutokset voivat vaikuttaa myös myyntihintaan. Vaikka osa viljelymaasta saattaa olla arvonlisäverovelvollisia, puutarhamaa on yleensä arvokkaampaa.
kuten kuka tahansa maanmittaaja tai arkkitehti vahvistaa, kaavoitusluvan jo saaneiden maa-alueiden myynnillä on taipumus saada korkeampia hintoja kuin maasto ilman tällaista ennakkohyväksyntää.
rajoittavia sopimuksia maalla
omistusoikeuden siirtämiseksi on tarpeen määrätä asianajaja tai siirtäjä. Valmisteltaessa asianmukaista sopimusta puutarhamaan ostosta tai myynnistä on tärkeää ottaa huomioon mahdolliset rajoittavat liitot, joita sovelletaan. Tyypillisesti termeillä saatetaan pyrkiä estämään tontin meluhaittaa, kuten mahdollisten tulevien rakennustöiden aiheuttamaa haittaa.
joissakin tapauksissa voidaan soveltaa muita lausekkeita. Liikamaksusäännökset tarkoittavat esimerkiksi sitä, että tontin myyvä maanomistaja on oikeutettu maksuun, jos ostaja saa tontille kaavoitusluvan luovutuksen jälkeen ja ennalta määrätyksi ajaksi.
lopuksi, alueesta riippuen, myyjä voi haluta varata mineraalioikeuksia ja maanalaisia oikeuksia tai sisällyttää niihin lausekkeita urheiluoikeuksista ja jopa ilmatilasta.
lyhyesti sanottuna puutarhamaiden hintoihin vaikuttavat tekijät ovat moninaisia. Ollakseen varma saapumisesta kohtuulliseen hintaan, se yleensä kannattaa ottaa neuvoja kokenut lääkäri.