kiinteistöjen hintojen nousu liittyy usein asuntojen kysynnän kasvuun tai siitä syytetään usein ulkomaisia sijoittajia tai keinottelijoita.
vaikka kaikilla edellä mainituilla tekijöillä on merkitystä kodin hinta-arvoihin, iso osa hinnoittelusta tulee suoraan rakennuttajalta.
ostajat ihmettelevät usein, miten asuntokehittäjät määrittelevät asunnon neliöhinnan. On monia tekijöitä, jotka menevät hinnoitteluun ennen rakentamista asuntoja, kuten ostokustannukset, rakennuskustannukset, ja valtion maksuja.
ennen kuin rakennuttaja alkaa työstää asuntoprojektia, he luovat pro forman, jonka avulla he ymmärtävät ja hallitsevat kokonaiskehityskustannuksiaan ja-riskejään.
koska maa-alueet, rakennuskustannukset ja valtion maksut ovat nousussa, kiinteistökehittäjien on hallittava kehitysriskejä pro formasin avulla.
tiedämme, että rakennuttajat eivät rahoita hankkeita omasta pussistaan. On lainanantajia ja muita yhteisyrityskumppaneita sekä pääomasijoittajia, jotka lahjoittavat suuria summia rahaa rakennuttajille. Nämä sidosryhmät tarvitsevat varmuuden siitä, että niiden rahoja hallinnoidaan hyvin ja että niiden rahoitusosuudet tuottavat tuottoa niiden investoinneille.
Lue: pitäisikö Toronton asuntosijoittajien ostaa nyt vai odottaa?
sijoittajat ja loppukäyttäjät eivät välttämättä halua kuulla tätä, mutta kehittäjät ovat varmimmin huolissaan tuloksestaan.
tästä syystä pro format ovat hyviä työkaluja kehittäjille neliöhinnan määrittämisessä. Ei ole harvinaista, että kehittäjät käyttävät” mitä jos ”skenaarioita testatakseen projektin onnistumista, ja yksi helpoimmista” mitä jossittelua ”kysyy:” mitä jos nostan neliöhintaa?”
neliöhinta on helpoin nostaa hankkeen tavoitteiden saavuttamiseksi, varsinkin kun markkinaympäristö vaikuttaa suoraan rakennuttajiin taloudellisesti, mukaan lukien maan arvo ja yksittäiset kovat ja pehmeät kustannukset, joita tarvitaan rakentamiseen ja lopulta asuntohankkeen loppuun saattamiseen.
joten, mitä kehittäjät tarkalleen ottaen ottavat huomioon hintojaan määrittäessään? Tässä nopea erittely:
nousevat Maankustannukset
MCAP tarjoaa säännöllisiä raportteja kuntien maa-arvoista, ja näiden raporttien tiedot kertovat, että maankustannukset todella vaihtelevat alueittain. Jos tarkastelemme esimerkiksi Toronton keskustaa, voimme nähdä, että kerrostaloasuntojen keskimääräinen markkina-arvo on 265-275 dollaria neliöltä. Se on melko kallis kustannus imeä tahansa kehittäjä ja varmasti auttaa selittämään, miksi kustannukset per neliö jalka Toronton keskustassa on paljon suurempi kuin muut pienemmät kunnat.
vertaa tätä nyt Vaughaniin, kasvavaan kaupunkiin, jonka keskimääräinen maan arvo on 55-70 dollaria neliöltä. Tietenkin jokainen kehittäjä rakennuksen Vaughan voi nyt tarjota kilpailukykyisempi hinta condo hankkeita toisin kuin Toronton keskustassa, koska ne eivät tarvitse maksaa mojova maa kustannuksia.
tämä ei tarkoita, etteivätkö Vaughanin kiinteistöt olisi suuria investointeja, mutta se on vain ostajien tapa ymmärtää, että on olemassa syy, miksi Toronton keskustan asunnot ovat paljon kalliimpia neliöjalkaa kohden laskettuna.
on myös tärkeää ymmärtää, että kysynnälläkin on merkitystä. Jos maa-arvot ovat Vaughanissa halvempia, se ei tarkoita, että tämä pysyy sellaisena tulevaisuudessa. Markkinaolosuhteissa Vaughanin tontin arvo voi nousta merkittävästi, jos kaupunkiin tulee kysynnän tai investointien tulva, joka vetää puoleensa suuremman määrän sijoittajia ja sidosryhmiä.
kovat ja pehmeät rakennuskustannukset
jopa rokotuksilla vuonna 2020 alkaneen pandemian torjumiseksi rakennusteollisuus saa edelleen tuntea tämän maailmanlaajuisen terveyskriisin pitkän aikavälin vaikutukset. Maailmanlaajuisen toimitusketjun häiriöt, taantuma ja sulkemiset vaikuttavat kaikki GTA: n rakennuskustannuksiin ja sen ulkopuolisiin kustannuksiin.
ostajat haluavat ajantasaisen ja tarkan käsityksen siitä, miten rakennuttajat päättävät lopullisesta neliöhinnasta ennen rakentamista rakennetuille asunnoille, mikä auttaa antamaan paremman kuvan kaikista vaihtelevista kustannuksista, jotka menevät uuden asuinhuoneiston rakentamiseen GTA: ssa.
suuri yleisö on usein tietoinen esimerkiksi asuntojen hintojen noususta, joka usein liittyy asuntojen kysynnän kasvuun. Ihmiset syyttävät usein ulkomaisia sijoittajia neliöhinnan nostamisesta, mutta hinnoittelu on monimutkaisempaa.
on totta, että joskus tapahtuu paljon spekulatiivista sijoittamista, joka voi nostaa uuden asunnon ostokustannuksia. Nämä korotukset ilmoitetaan neliöjalkaa kohden laskettuna kustannuksena, joka on standardi, jota kehittäjät käyttävät hinnoittellessaan missä tahansa markkinatilanteessa. Neliöhinta on melko herkkä näille markkinaolosuhteille, koska kehittäjät hyödyntävät hintojen kasvua nykyisen kysynnän mukaan.
rakennuttajille suurin ja suorin tekijä neliöhintaa määritettäessä liittyy kuitenkin rakennuskustannuksiin.
Lue: Tekeekö lakiesitys 197 Toronton asunnoista kalliimpia sijoittajille?
yleensä, kun rakentajat ovat ennakkomyyntiä asuntoja saada rakennus rahoitus, sopimukset ja sopimukset allekirjoitetaan ostajien kanssa, jotka tekevät talletuksia ennalta määrätyllä hinnalla, joka on maksettava kokonaisuudessaan, kun hanke on valmis asumiseen. Tämän vuoksi rakentajat käyttävät pro formas-menetelmiään määrittäessään suunnittelu-ja kehitysvaiheessa kaikkien rakennuskustannusten, myös kovien ja pehmeiden, määrittämisessä neliöhintaa kullekin yksikölle.
tarkkojen arvioiden laatiminen on tärkeää sen varmistamiseksi, että rakennuttajat eivät aliarvioi kustannuksia, koska se voi vaikuttaa koko hankkeen elinkelpoisuuteen. Jos kehittämiskustannukset nousevat rajusti tai huono suunnittelu menee hinnoitteluun, niin rakentajalla ei todennäköisesti ole muuta vaihtoehtoa kuin perua koko hanke. Kokeneilla kehittäjillä ei ole tapana peruuttaa projekteja, koska he tietävät tämän käytöksen vaikuttavan heidän maineeseensa.
ennen kuin rakennuttaja pystyy määrittämään neliöhinnan, hänen on otettava huomioon kaikki kovat kustannuksensa, jotka on helpointa määritellä, koska ne ovat luonteeltaan fyysisiä.
kokeneet Rakennusliikkeet osaavat arvioida ja määrittää kovat kustannukset ennen kuin edes aloittavat rakennustyöt. Nämä ammattilaiset tietävät tarvittavan materiaalin tarkan tyypin ja määrän jo ennen kuin rakennuttaja aloittaa mahdollisen projektin.
Altus-konserni tuottaa säännöllisesti raportteja ja tutkimuksia, jotka antavat tietoa kovista rakennuskustannuksista ja jotka voivat antaa ostajille arvostusta haastavista tehtävistä, joita rakennuttajat kohtaavat neliöhintaa määritettäessä.
Altus Groupin uusimman vuoden 2021 kanadalaisen Kustannusoppaan mukaan asuin-osakehuoneistosegmentin rakennuskustannukset voivat vaihdella GTA: n 40-60-kerroksisesta kerrostalosta 250-340 dollariin neliöltä. Vertaa tätä arvoa Montrealin kaltaiseen kaupunkiin, jossa rakennuskustannukset ovat vain 190-270 dollaria neliöjalalta.
joten jos ostajat ihmettelevät, miksi Toronton kaltaiset kaupungit maksavat enemmän, on tärkeää ottaa huomioon alueelliset erot, joilla on korkeammat kustannukset. Jos ajattelet puusepän, kaivinkoneen tai jopa sähköasentajan palkkaamiseen liittyviä kustannuksia, huomaat, että näiden ammattilaisten tuntihinta vaihtelee vähintään 65 dollarista 85 dollariin tunnissa.
keskimäärin pehmeät kustannukset voivat vaihdella 15-20 prosentin välillä rakennuskelpoisista kokonaiskustannuksista. Nämä kustannukset ovat erilaisia kuin kovat kustannukset, koska ne eivät lopu, kun asunto on valmis. Pehmeät kustannukset kertyvät edelleen senkin jälkeen, kun kaikki on rakennettu ja sisältävät asioita, kuten kiinteistön ylläpito, vakuutus, turvallisuus, ja muut jatkuvat kustannukset, joita tarvitaan säilyttää omaisuuserä.
Valtion kulut
usein huomiotta jätetty kustannuserä liittyy valtion maksuihin, kuten rakennuttamismaksuihin, Parklandin vihkiytymismaksuihin ja yhteisömaksuihin (sisäinen linkki kiinteistöinfon artikkeliin).
kunnanhallitus perii rakennuttajilta palkkioita, jotka lopulta siirtyvät takaisin asunnonostajille. Mielenkiintoista on, että kehittämismaksut nousevat edelleen, vaikka samoissa kunnissa kehityshyväksynnät vievät kuukausia ja vuosia. Uuden osakehuoneiston keskimääräinen hinta on noin 122 800 dollaria eli noin 23,9% uuden asunnon keskihinnasta.
tämän maksun tarkoituksena on varmistaa, että rakennuttajat varaavat tarpeeksi vihertilaa asuntojensa kehittämissuunnitelmiin. Rakentajien odotetaan yleensä omistavan vähintään 5% maa – alueesta viheralueeseen, mutta tämä voi usein olla haaste Toronton kaltaisessa kaupungissa. Tämän seurauksena rakennuttajat joutuvat maksamaan maksun tämän ”omistautumisen” sijasta parkland green spacelle, mikä nostaa rakentajan hankkeen kokonaiskehityskustannuksia.
tämä maksu vaikuttaa suoraan neliöjalkaa kohti laskettavaan kustannukseen, koska tämä on toinen lisäkustannus, joka rakennuttajien on maksettava varmistaakseen projektin valmistumisen.
Altus-ryhmän vuonna 2018 tekemässä tutkimuksessa todettiin, että GTA: n kunnat keräsivät noin $1.13 miljardia parkland cash reserve fee, joka on suuri summa rahaa, joka sisältyy lopullisiin kustannuksiin neliöjalkaa kohti uusien asuntohankkeiden. Bildin mukaan vuosina 2006-2017 GTA-kuntien varoilla olevat varat ovat kasvaneet hieman yli 300 miljoonasta dollarista nyt nähtävään lukuun, joka on 1,13 miljardia dollaria. Tämä osoittaa myös, että kehittäjät valitsevat enemmän maksaa käteisellä sijasta omistettu parkland, koska ei yksinkertaisesti ole tarpeeksi maata rakentaa.
BILD on havainnut, että nämä kustannukset lisäävät korkeisiin rakennuksiin vähintään 20 000-30 000 dollaria kappaleelta, koska rakennuttajat valitsevat käteismaksut. Joten on tärkeää ymmärtää, että tämä on toinen lisäkustannus, joka nostaa hintaa neliöjalka sijoittajille ja ostajien ennen rakentamisen condo hankkeita.
Lue: BILD esittelee uuden 20-pisteen suunnitelman aloittaa Ontarion talous
jos otamme esimerkiksi keskimääräiset kustannukset neliöjalkaa kohden Toronton Downtown West niin voimme nähdä, että keskimääräinen kustannukset maa voi vaihdella välillä $165 että $175 per neliö jalka, mikä tarkoittaa, että tämä yhteisön etuja maksu voi lisätä 4% päälle, että arvo antaa sille kokonaiskustannukset vaihtelevat $172 että $182 per neliö jalka. Vaikka rakennuttajilta ei veloiteta yli 4% maan arvosta, on tärkeää, että asunnon ostajat tietävät, että tämä on lisäkustannus, joka rakennuttajille aiheutuu ja joka otetaan huomioon lopullisessa laskettaessa hintaa neliöjalkaa kohti uuden asunnon ostamisesta.
Case Example: cost Analysis for a Average GTA Condo Project
to get a more practical understanding to how developers determinate the cost per square foot, let ’ s take a quick look the average GTA condo project.
GTA: n kerrostaloasuntojen keskimääräinen tonttihinta on noin 27 miljoonaa dollaria 2,1 eekkerin kokoisesta maasta, josta tulee noin 112 dollaria rakennettavaa neliöjalkaa kohden.
koska useimmat GTA: n asuntohankkeet ovat yli 5-kerroksisia ja niissä on yli 10 asuntoa, rakennuttaja joutuisi automaattisesti maksamaan yhteisöetuuksien maksun, joka on enintään 4 prosenttia.
nyt katsotaan hallituspalkkioita. Valtion keskimääräiset maksut GTA: ssa ovat noin 16 prosenttia korkeasuhdanteiden kokonaiskustannuksista. Dollareissa tämä tarkoittaa noin $96,233 per yksikkö ostaessaan huoneisto Markham ja $76,762 per yksikkö ostaessaan Torontossa.
ja kolmas suuri kustannus liittyy rakennuttajien maksettaviin rakennuskustannuksiin. Kun puhutaan rakennuskustannuksista, otetaan huomioon sekä pehmeät että kovat kustannukset. Kuten tiedämme, kova rakennuskustannukset Torontossa yksin vaihtelevat $200 ja $260 per neliö jalka 40-60 kerroksinen osakehuoneisto rakennus, joka on noin 20% ja 30% kokonaiskustannuksista per neliöjalka. Sillä huoneisto projekti, joka on hinnoiteltu $900 per neliö jalka, pehmeä hinta edustaa noin $90 per neliö jalka keskimäärin.
kun otetaan huomioon rakennuskustannukset, jotka sisältävät sekä kovat että pehmeät kustannukset, kokonaissumma nousee noin 300-350 dollariin neliöjalalta osuutena rakennuttajien veloittamista kokonaiskustannuksista neliöjalkaa kohti, mikä on hieman yli kolmannes 900 dollarilla neliöjalkaa kohden myytävän asuntoprojektin kustannuksista.
jos nyt teemme karkean laskelman suurista kustannuksista laskemalla yhteen rakennuttajien maksettavaksi tulevat maa-alueet, rakennuskustannukset ja valtion maksut, voimme nähdä alla olevasta taulukosta, että rakennuttajalta mahdollisesti vaadittavat kustannukset korkean kerrostalohankkeen kehittämisestä vaihtelevat vähintään 665 dollarista 775 dollariin neliöjalalta sellaisen asuntohankkeen osalta, joka myydään yleisölle hintaan 900 dollaria neliöjalalta. Tämä jättää Kehittäjä voittomarginaali on noin $125 että $235 per neliö jalka jokaista huoneisto yksikkö.