Liikekiinteistöjen arvot perustuvat pitkälti vuokratuottoihin tai pääoman kasvupotentiaaliin. On olemassa useita menetelmiä, joita voidaan käyttää arvioitaessa omaisuutta.

näitä menetelmiä ovat:

• vertailukelpoinen myyntimenetelmä
• summaus
• pääomitus
• korvauskustannukset
• hypoteettinen kehitys

alla tarkastellaan näitä eri arviointimenetelmiä ja selitetään jokaista lähestymistapaa tarkemmin, mutta jos haluat tarkan arvonmäärityksen tietylle kaupalliselle kiinteistöt, ottakaa yhteyttä tiimiimme tänään.

vertailukelpoinen myyntimenetelmä

, jota kutsutaan joskus Vertailevaksi markkina-analyysiksi (Comparative Market Analysis, CMA). Tätä menetelmää kutsutaan myös ”suoraksi vertailuksi”, ja se on suosittu tapa arvioida liikekiinteistöjä. Siinä verrataan kiinteistöä muihin samantyyppisiin ja-standardeihin, joita on hiljattain myyty.

tämä suora vertailu on yleensä myynnin analyysin perusta, ja tämä menetelmä perustuu todelliseen markkinatietoon. Suora vertailu on toiminnaltaan melko yksinkertaista, ja se on myös olennainen osa muita arviointimenetelmiä. Vertailukelpoista markkina-analyysiä (CMA) tai suoraa vertailumenetelmää käytetään parhaiten teollisuusositeyksiköiden arvioinnissa, koska ne ovat usein hyvin vertailukelpoisia. Muut kaupallisen omaisuuden muodot voivat vaihdella suuresti, mikä tekee tällaisesta arvioinnista vähemmän luotettavaa. Tässä menetelmässä yleisesti tarkasteltuja tekijöitä ovat:

• myyntipäivä
• kiinteistön sijainti
• kiinteistön koko
• fyysiset ominaisuudet (kulkuyhteydet jne.)
• mukavuudet ja palvelut (julkisen liikenteen läheisyys, infrastruktuuri jne.)
• kiinteistön kaavoitus

Summausmenetelmä (Kustannuslähestymistapa)

termillä ”yhteenlasku” tarkoitetaan kiinteistön eri osien arvojen laskemista sen täyden arvon laskemiseksi. Yhteenlaskumenetelmä perustuu arvon osoittamiseen kiinteistön jokaiselle osalle eikä arvon osoittamiseen koko omaisuudelle. Summausmenetelmää käytetään useimmiten ”tarkistusarviona”. Summausmenetelmässä lasketaan maan kustannukset, parannustöiden, kuten tehtaan ja toimiston kustannukset sekä pysäköinti -, aitaus-ja maisemointikulut. Kustannukset on sitten laskettu yhteen.

summaus perustuu juokseviin hankintamenoihin vähennettynä poistoilla, ja siitä käytetään myös nimitystä ”hankintamenoon perustuva menetelmä”. Useimmissa tapauksissa, joissa käytetään kustannuslähtöistä lähestymistapaa, yleinen menetelmä on kustannusten ja myynnin vertailumenetelmien yhdistelmä. Esimerkiksi

vaikka rakennuksen rakentamiskustannukset voidaan määrittää laskemalla yhteen työvoima -, materiaali-ja muut kustannukset, maa-arvot ja poistot on johdettava vertailukelpoisten tietojen analyysistä. Summausmenetelmä on erityisen hyödyllinen lähiöiden kehittämisessä. Se, että henkilö on käyttänyt tietyn summan omaisuuteen, ei kuitenkaan tarkoita sitä, että muut olisivat valmiita maksamaan parannuksista (tätä kutsutaan ylikapitalisoinniksi).

ylikorostettua kiinteistöä (joka on kehitetty reilusti alueen keskihintaa korkeammaksi) voi olla hyvin vaikea myydä hintaan, joka perii kaikki nykyisen omistajan siihen käyttämät rahat takaisin. Kustannuslähtökohtaa pidetään luotettavana, kun sitä käytetään uudemmissa rakenteissa, mutta menetelmä ei yleensä ole yhtä luotettava vanhemmissa kohteissa. Kustannuslähestymistapa on usein ainoa luotettava lähestymistapa erityiskäyttöön (esim.teurastamot, kokoontumispaikat, satamat).

poistot on tärkeä huomioida summausmenetelmää käytettäessä. Joskus on tarpeen ymmärtää, miten määrittää, kuinka kauan rakennus pysyy hyödyllisenä arvolähteenä. Tämä edellyttää ymmärrystä siitä, miten poistot lasketaan, ja edellyttää, että määritetään, missä rakennuksen tai parannuksen arvo on ajan mittaan alentunut, mikä on kertynyttä poistoa. Rakennukset ja parannukset vanhenevat ja rappeutuvat ajan myötä, ja vaikka niitä ylläpidettäisiin, ne eivät välttämättä ole verrattavissa uudenaikaisempiin ja nykyaikaisempiin rakennuksiin tai parannuksiin.

poistot ovat kiinteistön arvonmenetyksiä mistä tahansa syystä riippumatta, ja ne ovat uusien jälleenhankintakustannusten ja nykyisen markkina-arvon välinen erotus. Kun otat käyttöön summausarvostusmenetelmän, muista aina, että kustannukset eivät aina ole samanarvoisia! Esimerkiksi omistaja käyttää 250000 dollaria nykyisen tehtaansa laajentamiseen ja kunnostamiseen. Ei ole mitään takeita siitä, että kiinteistön arvo on heti 250 000 dollaria enemmän kuin ennen tätä tehtiin.

voit myös käyttää summausmenetelmää tarkistuksena vertailukelpoisesta myyntimenetelmästä. Sitä käytetään pääasiassa arvostamiseen tai arvioimiseen omaisuutta, kuten:

• Kiinteistöt markkinoilla, joilla vertailukelpoiset myyntitiedot ovat erittäin rajalliset
• erityiskäyttöön tarkoitetut kiinteistöt, myös silloin, kun myyntitiedot ovat rajalliset
• syrjäisillä markkinoilla sijaitsevat kiinteistöt
• julkinen omaisuus tai yleishyödylliset palvelut, joilla ei ole virallisia kauppamarkkinoita

parannusten arvo lisätään maan arvoon, kuten seuraavassa esimerkissä:

maa-alueen arvo määritetään vertaamalla sitä suoraan vastaaviin tyhjien maa-alueiden myynteihin tai analysoimalla parempaa myyntiä tyhjän maan arvon saamiseksi. Välittäjät voivat käyttää maa-alueille luokitusta varten asetettua arvoa yleisenä ohjenuorana, mutta myynnin analysointi auttaa vähentämään epätarkkuuksia.

Kapitaatiomenetelmä

tämä menetelmä perustuu kiinteistön tuloihin, ja sitä käytetään pääasiassa tuloja tuottavan omaisuuden arvottamiseen tai arviointiin. Laskelmat perustuvat kiinteistön nettotuloihin eikä bruttovuokratuloihin, sillä kiinteistön menoerät voivat vaihdella suuresti.

Kapitaatioprosentti (tai yläraja) on suhdeluku, jota käytetään tuloja tuottavien kiinteistöjen arvon estimointiin. Yksinkertaistettuna yläraja on liiketoiminnan nettotulo jaettuna kiinteistön prosentteina ilmaistulla myyntihinnalla tai-arvolla.

sijoittajat, lainanantajat ja arvonmäärittäjät käyttävät ylärajaa arvioidessaan erilaisten tuloja tuottavien kiinteistöjen kauppahintaa. Markkinakattokorko määritetään arvioimalla rahoitustietoja samankaltaisista kiinteistöistä, jotka on äskettäin myyty tietyillä markkinoilla. Korkokattolaskelma sisältää kiinteistön myyntihinnan, bruttovuokrat, muut kuin vuokratulot, avoimien työpaikkojen määrän ja toimintakulut, jolloin saadaan luotettavampi arvio arvosta kuin jos huomioon otettaisiin vain kiinteistön myyntihinta ja bruttovuokrat.

kiinteistön nettotulojen määrittämisessä on kaksi vaihetta:

• määritetään kiinteistön menot
• vähennetään bruttovuokratuloista saadut menot

nettotulot pääomitetaan sen jälkeen vertailukelpoisesta myyntianalyysistä johdetulla asianmukaisella korolla. Tutkimus voi esimerkiksi osoittaa, että alueen vähittäiskaupan nettotuotto on keskimäärin 6 prosenttia. Tätä tuottoastetta kutsutaan kapitalisaatioasteeksi ja se muodostaa perustan markkina-arvon laskemiselle.

nettokapitalisaatioprosentti % = (vuosivuokran bruttotulot-kulut x 100) χ myyntihinta

käyttääksesi tätä kaavaa, kuukausivuokratuotot on kerrottava 12: lla. Kaikki kiinteistökulut, mukaan lukien ylläpito, agentin palkkiot ja kulut, on laskettava ja sitten vähennettävä jättäen sinulle seuraavan laskelman:

Kapitaatioprosentti = (Nettovuokravuositulot x 100) œmyyntihinta

jos nämä laskelmat tehdään pelkästään bruttotulojen perusteella, luvut voivat olla vähemmän vertailukelpoisia, koska niissä ei oteta huomioon eri rakennusten menojen suurta vaihtelua.

esimerkki

kapitaatioprosentti on kiinteistön nettotoimintatuotto jaettuna sen kauppahinnalla. Korko kertoo tietyn investoinnin odotetun vuotuisen tuottoprosentin. Edellä mainitussa esimerkissä, kun nettotulot $42,500 vuodessa pääomitetaan 5% tulos tai pääoman arvo tämän omaisuuden olisi sitten $850,000 tuotto tai tuotto investoinnin 5% vuodessa. Kapitalisaatioasteen käytön etuna on, että ostajat voivat määrittää odotetut tuottonsa ja määritellä, minkä arvoinen mahdollinen sijoitus on. Koron käyttäminen kiinteistön pääoman arvon selvittämiseen on seuraava:

kiinteistön nettotulot ovat 50 000 dollaria pa. Perustuen 6%: n pääomitusasteeseen ja käyttämällä tätä tässä esitettyä pääomitusastekaavaa kiinteistön pääoma-arvo on $833,333.

pääoma-arvo = nettotulo

kiinteistö, joka ostetaan vuokra-tai nettotuloista saadun tuoton perusteella, arvostetaan tai arvioidaan tulomenetelmällä.

kapitalisoinnin perusperiaate on, että omaisuudesta kertyvä tulo on ikuista (ikuista). Tällä perusteella omaisuus arvostetaan olettaen, että sen hetkiset nettotulot ovat aina käytettävissä. Tämän tulovirran suhteellista riskiä mitataan kapitaatioprosentilla. Mitä suurempi riski nettovuokran tai-voiton säilyttämiseen nykyisellä tasolla on, sitä korkeampi on kapitaatioprosentti.

riittävien tietojen avulla tätä kaavaa voidaan käyttää apuna kiinteistön arvon arvioinnissa, ja välittäjät voivat käyttää nykyisiä vuokratietoja omista vuokrarullistaan edellyttäen, että he noudattavat Liken kanssa vertailutietoperiaatteita ja käyttävät ajantasaisia tai tuoreita tietoja tarkkuuden varmistamiseksi.

Jälleenhankintakustannukset

arvioijien on usein arvioitava omaisuus vakuutusta varten nykyisten jälleenhankintakustannusten perusteella. Vaikka kaupalliset kiinteistönvälittäjät eivät yleensä käytä tätä menetelmää hinta-arvion laatimiseksi, on syytä ymmärtää korvaava kustannusmenetelmä, koska saatat törmätä siihen, kun annetaan tietoja asiakkailta. Agentit, jotka hallinnoivat asiakkaiden ominaisuuksia, voivat myös käyttää tätä menetelmää avustaessaan asiakasta vakuutusturvan tarkistamisessa varmistaakseen, että katetut arvot ovat ajan tasalla. Kiinteistön arvonmäärityksen korvauskustannusmenetelmää käytettäessä otetaan huomioon pelkästään rakennuksen rakenne(t). Maa-alueen arvo vähennetään kokonaisarvosta, jotta saadaan rakennelman arvo.

tässä menetelmässä on kyse siitä, että käytettävissä on tietoja rakentamiskustannuksista, jotka voivat vaihdella huomattavasti kaupunki-ja maaseutualueiden välillä. Rakennuskustannukset nousevat yleensä joka vuosi, ja korvaavien kustannusten laskennassa on tärkeää käyttää tarkkaa tietoa, joka vastaa rakennusteollisuuden nykyisiä suuntaviivoja.

huomaa, että välittäjä, joka arvioi olemassa olevaa kiinteistöä käyttäen perusteena jälleenhankintakustannuksia, päätyy todennäköisesti virheelliseen lukuun tai vaihteluväliin, koska jälleenhankintakustannuksilla ei ole juurikaan vaikutusta kiinteistön markkinahintaan, koska kiinteistö itse on arvoltaan alentunut ja yleensä maa on se osatekijä, joka arvostaa. Se on parasta jättää puhtaasti vakuutustarkoituksiin.

hypoteettinen kehitys (toteutettavuus)

tätä menetelmää käytetään maan osa-alueiden ja kehityskohteiden arvottamisessa. Maa-alueen arvo rakennuttajalle määritetään ottamalla huomioon useita kokonaishankkeeseen liittyviä tekijöitä.:

• valmiin hankkeen kokonaismyynti vähennettynä myyntikuluilla (+GST) = nettorealisaatio
• rakennuttajan voitto-ja riskimarginaali vähennettynä pääomakustannuksilla (kehitys -, maa-ja korkokustannukset)
• vähennettynä kehittämiskustannuksilla, maksuilla ja koroilla (korot ja ennakoimattomat maksut) = maan ja korkojen arvo
• vähennettynä maan arvolla = maan kokonaisarvo
• vähennettynä maan arvolla = maan kokonaisarvo

tämä arvo ilmaisee, onko kehitys hypoteettisesti toteutettavissa vai ei. Jos rakennuttajat eivät voi ostaa maata ja kattaa korkojen hallussapitokuluja noin hinnalla, joka heidän laskelmiensa mukaan on heille ”sen arvoinen”, hanke ei yleensä etene. On selvää, että myös muut kustannus-ja myyntiarviot ajoituksineen on ennustettava hyvin tarkasti.

hypoteettinen kehitysprosessi voidaan tiivistää seuraavasti:

• rakennuttaja valitsee alueen sen perusteella, mitä lopputuotetta on odotettavissa
• rakennuttaja ostaa maata ja saa korkoa lainavaroista
• rakennuttaja kehittää aluetta, josta aiheutuu kehittämis -, rakennus-ja lainakorkoja
• rakennuttaja käy läpi myyntiprosessin korvaten tappiot ja realisoiden voittonsa

useimmat rakennuttajat lainaavat varoja ostaakseen maata ja saavat siten korkoa. Ne, jotka eivät edelleenkään salli kustannuksia siitä, että rahat sijoitetaan maahan ilman välitöntä tuottoa, toisin kuin muualta saadut tuotot. Tätä kutsutaan usein ”vaihtoehtokustannukseksi”. Rakennuttajan kokonaispääomamenot koostuvat maa-alueen asutus -, kehitys-ja korkokustannuksista sekä voitto-ja riskimarginaaleista. Kaikkien kustannusten kattamiseksi lopulliset myyntikustannukset ja kehittyneen maan GST-osuus olisi lisättävä kokonaispääomakustannuksiin.

Tarvitsetko apua liikekiinteistön arvottamisessa?

jos sinulla on kysyttävää, ota milloin tahansa yhteyttä Chapman & Frazer Commercial Real Estaten tiimiin.