Alaskasta Alabamaan on noin 50 000 itsepalvelupaikkaa hajallaan ympäri maata. Se on suunnilleen sama määrä McDonald ’ sin, Starbucksin ja Subwayn toimipaikkoja eri puolilla Yhdysvaltoja yhteensä. Nämä laitokset ovat perusta Yhdysvaltain itsepuolustusteollisuudelle, jonka ennustettiin tuottavan 37 miljardin dollarin tulot vuonna 2019.

jokaisessa näissä itsepalvelukassoissa ihmiset maksavat vuokran-yleensä kuukausittain-varastoidakseen tavaransa erikokoisissa yksiköissä. Ne voivat olla huonekaluja, taidetta, kodinkoneita, televisioita, asiakirjoja, lomakoristeita, viiniä, ajoneuvoja, veneitä tai asuntoautoja. Monet pienyritykset turvautuvat itsevarastointilaitteisiin, joiden avulla ne voivat säilyttää yrityksen laitteita, varastoja ja tarvikkeita. Jotkut asiakkaat ovat jopa muuttaneet itsesäilytysyksiköt kalliiksi ” man caves ”ja” she sheds.”

jokainen noista itsesäilytyskohteista ei ole vain tuotteidemme varasto-jokainen laitos on myös pienyritys. Se voi olla tuottoisaa liiketoimintaa. Erään arvion mukaan tyypillinen voittomarginaali itsepuolustusliiketoiminnassa Yhdysvalloissa on 11%. Se ylittää selvästi monien muiden pienyritysten voittomarginaalit; esimerkiksi ravintolan tyypillinen voittomarginaali vaihtelee 3-5 prosentin välillä.

noiden lukujen valossa itsesäilytysbisneksen aloittaminen kuulostaa aika houkuttelevalta, vai mitä? Niin on. Kuitenkin jokainen, joka harkitsee itsepalveluyrityksen perustamista, on katsottava voittoa pidemmälle ja punnittava käytännön näkökohtia:

• kuinka paljon itsesäilytysyrityksen perustaminen maksaa?
• millaista tutkimusta ja suunnittelua sinun täytyy tehdä ennen kuin aloitat itsepalveluyrityksen?
• kannattaako jo olemassa oleva omavarasto ostaa?
• pitäisikö itsevarasto rakentaa maasta ylös?
• miten hallinnoit ja markkinoit itsevarastoasi?

ne ovat tietysti isoja kysymyksiä, mutta sitten itsesäilytysbisneksen aloittaminen on iso urakka. Seuraa mukana, kun opastamme sinua läpi, mitä itsesäilytysyrityksen aloittaminen vaatii.

kuinka paljon Itsesäilytysyrityksen perustaminen maksaa?

ennen kuin tiedustelet itsevaraston sijaintipaikkoja — olipa kyse sitten olemassa olevan laitoksen ostamisesta tai uuden rakentamisesta — sinun on murrettava joitakin numeroita.

alussa pitää olla hyvä käsitys siitä, kuinka paljon itsesäilytysbisnekseen ryhtyminen maksaa. Luvut vaihtelevat suuresti eri tekijöiden, kuten sijainnin, hankintakustannusten, tonttikustannusten ja rakennuskustannusten perusteella. (Pääsemme yksityiskohtiin myöhemmin.)

ei pidä vain miettiä, mitä kustannuksia hallin ostamisesta tai kehittämisestä aiheutuu, vaan pitää myös tutkia, mistä rahat tulevat:

• Onko sinulla tarpeeksi likvidejä varoja ostaaksesi tai kehittääksesi omavaraston? Onko sinulla varaa varata nämä varat omavaraisuusvarastoon?
• tarvitseeko ottaa ja hankinta-tai rakennuslainaa?
• täytyykö sinun palkata itsesäilytyssijoittajia auttamaan yrityskaupan tai kehityssopimuksen rahoittamisessa?

kun olet keksinyt vastaukset näihin kysymyksiin, sinun on selvitettävä, kuinka paljon laitoksen käyttö maksaa, kun se on sinun. Aiotko sinä ja perheesi pyörittää sitä yksin? Joudutko palkkaamaan henkilökuntaa operoimaan sitä? Olisiko parasta jättää toimintapuoli ulkopuoliselle rahastoyhtiölle? Onko sinun asennettava tilanhallintaohjelmisto, kuten SiteLink? Kuinka paljon haluat käyttää aikaa Varastotilan ylläpitoon?

muista, että itsevarasto on enemmän kuin rakenne. Se on bisnestä.

päästäkseen varastointibisnekseen on lähes varmasti kaivettava miljoonia dollareita laitoksen ostamiseen tai rakentamiseen ja erilaisten toimintakulujen, erityisesti palkanlaskennan ja verojen, kattamiseen. Liikekiinteistöyhtiö CBRE: n vuoden 2018 alussa julkaisema raportti osoittaa, että kiinteistöverojen osuus oli 28 prosenttia kaikista itsepalvelukustannuksista, ja paikan päällä ja sen ulkopuolella olevat hallintakustannukset söivät vielä 38 prosenttia toimintakuluista.

millaista tutkimusta ja suunnittelua sinun on tehtävä ennen kuin aloitat Itsepalveluyrityksen?

kun olet tehnyt joitakin korkean tason ajattelua alkaa itse varastointi liiketoimintaa, on aika tehdä tutkimusta. Kaikki tämä tutkimus menee toteutettavuustutkimukseen, joka nimensä mukaisesti kertoo, onko liikeidea toteuttamiskelpoinen. Voisit ehkä tehdä tämän tutkimuksen itse, mutta sinun olisi parempi palkata itsesäilytyskonsultti suorittamaan se.

mihin tahansa reitille mennään, on vastattava kriittiseen kysymykseen:

jos sen rakennan tai ostan, tulevatko ne?

toisin sanoen: jos sijoitat rahaa omaan varastoon, saatko tarpeeksi tuloja kattamaan velanhoito-ja käyttökulut ja silti tehdä voittoa?

markkinatutkimuksen tekeminen on ratkaisevaa. Tämä harjoitus auttaa sinua paikantamaan asiakaskunnan väestötiedot yhden-viiden kilometrin säteellä laitoksesta. Kolmen-viiden kilometrin alue on tyypillinen torin koko omavarastolle.

kannattaa laskea markkina-alueen mediaanitulot (itsesäilytysvuokraajat sijoittuvat yleensä keskituloisiin ja ylempiin keskituloisiin) sekä mediaani-ikä (itsesäilytysvuokraajat ovat yleensä 20-50-vuotiaita).

lisäksi kannattaa tarkastella seuraavia ehdotetun markkina-alueen näkökohtia:

• nykyinen väestö(noin 20000 ihmistä maaseudulla 100000 tai enemmän kaupunkiympäristössä, yleisohjeena).
• ennustettu väestönkasvu (enemmän ihmisiä tarkoittaa enemmän tulevia vuokralaisia).
• päivittäinen ajoneuvoliikenne (suurin osa itsesäilytyspaikoista on pitkälti riippuvaisia ohiajoliikenteestä asiakkaiden houkuttelemiseksi).
• Kilpailumaisema. Mitkä itsepalvelumyymälät alueella jo toimivat? Mikä on niiden käyttöaste? Onko kaupan alueella rakenteilla tai suunnitteilla tiloja?

toteutettavuustutkimuksen muihin osiin sisältyy yleensä yleiskatsaus varastointialasta; vuokrien, tulojen, kulujen ja kiinteistön arvon pitkän aikavälin ennusteet; ja tiedot varastohankkeen kaavoituksesta.

liiketoimintasuunnitelman kirjoittaminen

jokaisella yrityksellä tulisi olla liiketoimintasuunnitelma. Yksinkertaisesti sanottuna liiketoimintasuunnitelma voi auttaa vauhdittamaan liiketoimintaa kohti menestystä, joten voit ymmärtää tavoitteesi ja hallita kysymyksiä, jotka saattavat syntyä. Useimmat lainanantajat haluavat nähdä liiketoimintasuunnitelman ennen lainan pidentämistä.

paljon verkkomalleja on saatavilla liiketoimintasuunnitelman kirjoittamiseen, joten voit varmasti yrittää tarttua siihen itse. Voit myös hakea apua voittoa kuten pisteet, joka tarjoaa ilmaisen business mentorointi, tai voit palkata kirjailija, joka on erikoistunut liiketoimintasuunnitelmia.

on muistettava, että olemassa olevan omavaraston liiketoimintasuunnitelma näyttää aivan erilaiselta kuin ehdotetun laitoksen liiketoimintasuunnitelma.

jokainen liiketoimintasuunnitelma on räätälöitävä omiin tarpeisiisi, mutta omavaraston liiketoimintasuunnitelmassa on yleensä tietoja, kuten:

• tehtävänanto.
• Näkölauseke.
• omistusrakenne.
• liiketoiminnan rakenne (kuten LLC tai osakeyhtiö).
• henkilöstön tehtävät ja vastuut.
• SWOT-analyysi (vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat).
• markkina-analyysi.
• kilpailuanalyysi.
• markkinointi-ja myyntistrategiat.
• hinnoittelustrategia. Suurin piirtein, kuukausivuokrat itse varasto korkean väestön alueella voi olla missä tahansa 50 senttiä $4 per neliö jalka.
• valikot tuote-ja palvelutarjonnasta, mukaan lukien yksikkökoot, kuten 5×5, 10×10 ja 10×20.
• pääomalähteet.
• tulovirrat.
• Tulo-ja menoennusteet, jotka kattavat useita vuosia. Rahoitusmallinnus mahdollistaa arviot tuloista ja menoista neliökohtaisesti.

yksi tuloennusteiden toteutumisen varmistava tekijä on markkinointi. Vaikka drive-by-liikenne tarjoaa paljon asiakkaita, markkinointi-erityisesti verkossa itsepalvelumarkkinointi-ei voida sivuuttaa. Itsesäilytyskuluttajat turvautuvat yhä useammin internetiin ensimmäisenä pysähdyspaikkanaan ostaessaan varastoyksikköä.

minkä tahansa älykkään Internetin strategian pitäisi varmistaa, että laitoksesi löytyy hakukoneista, kuten Googlesta, sekä online-itsepalvelumarkkinapaikoista, kuten Sparefootista. Lisäksi laitoksesi verkkosivujen tulisi olla ajan tasalla. Storedgen kaltaiset yritykset ovat erikoistuneet kehittämään, uudistamaan ja ylläpitämään mobiilivalmiita verkkosivustoja itsepalvelumyymälöiden operaattoreille.

kannattaako jo olemassa oleva Omavarasto ostaa?

olemassa olevan laitoksen ostamisen osalta hinnat ovat kaikkialla kartalla, aivan kuten itse varastotilatkin. Kuten arvata saattaa, nykyinen itsevarasto New York City, NY, todennäköisesti mennä kymmeniä miljoonia dollareita, kun taas nykyinen laitos maaseudulla Iowa todennäköisesti voidaan ostaa alle $ 1 miljoona.

maaliskuussa 2019 myynnissä olleiden varastotilojen spot-analyysissä havaittiin, että pyyntihinnat vaihtelivat yleensä 1-10 miljoonan dollarin välillä laitosta kohden. Joitakin markkinoilla olevia tiloja myös niputettiin myytäväksi yhtenä salkkuna.

ellet ole lisensoitu kiinteistöalan ammattilainen, on viisasta palkata kokenut itsesäilytysvälittäjä auttamaan sinua löytämään ja lopulta ostamaan laitoksen. Kokenut välittäjä tuntee markkinat ja osaa neuvotella hinnasta.

jos aiot pyörittää laitosta, haluat tietysti ostaa laitoksen asuinalueeltasi. Mutta jos luovutat toiminnot kolmannen osapuolen hallinnointiyhtiölle, niin sillä ei ole välttämättä väliä, missä laitos on. Varmista, että sinä ja välittäjä on hyvä käsitys paikallisista markkinoista.

pitäisikö Itsevarasto rakentaa maasta ylös?

tämän ei pitäisi tulla yllätyksenä, mutta sijainnilla on myös suuri merkitys uuden laitoksen rakennuskustannuksissa. Voisit ehkä pystyttää yhden kerroksen, 40,000 neliön-jalka itsevaraston kehittäminen pikkukaupungissa $1 miljoona tai vähemmän, kun taas kaksikerroksinen, 80,000 neliön jalka laitos kaupunkimaisemmassa ympäristössä voisi maksaa sinulle takaisin $6 miljoonaa. Muista, että nämä ovat karkeat arviot.

nyrkkisääntönä voi olettaa, että uudisrakentamiseen voi käyttää 25-75 dollaria neliöltä. Se on kuitenkin vain likimääräinen kantama. Jälleen laitoksen sijainti-myös tontin hinta-sanelee rakentamisen hintalapun.

Tässä muutamia tilastoja, jotka kannattaa pitää mielessä, jos on kehittämässä omavarastoa:

• tilat vaihtelevat 10000 neliöjalkaa 100000 neliöjalkaa tai enemmän.
• keskimääräinen itsevarasto käsittää 46 000 nettovuokrattavaa neliöjalkaa (se määrä rahaa tuottavaa tilaa, jonka vuokralaiset voivat vuokrata).
• laitoksen pinta-ala on tyypillisesti 2,5-5 eekkeriä.

Seuraavassa on kuusi asiaa, jotka on otettava huomioon varastoja rakennettaessa:

1. mikä on yksikköjen yhdistelmä? Jos laitos on kauppa-alueella, joka asuu pääasiassa asunnon vuokraajat, niin saatat haluta sisällyttää enemmän pieniä yksiköitä, kuten 5×5 tai 5×10. Mutta jos asukkaat kauppa-alueella ovat enimmäkseen asunnonomistajia, enemmän 10×10 ja 10×20 yksikköä voisi olla paikallaan.
2. tulisiko tilan olla yhdenmukainen vain drive-up-yksiköiden vai vain sisäkäyttöisten yksiköiden kanssa? Vai pitäisikö olla sekoitus drive-up-ja indoor-liityntäyksiköitä. Vastaukset riippuvat kauppa-alueen väestökehityksestä.
3. tulisiko olemassa olla vain ilmastollisia vai ei-ilmastollisia yksiköitä? Vai pitäisikö olla näiden kahden yhdistelmä? Paikallinen ilmasto tulee mukaan tähän päätökseen, kuten myös rakennusbudjettinne.
4. pitäisikö laitos rajata yhteen rakennukseen? Vai onko teillä tarpeeksi tilaa — ja onko siinä järkeä — levittää yksiköt useisiin rakennuksiin? Se, kuinka paljon maata on käytettävissä ja kuinka paljon kysyntää ennustetaan, vaikuttaa laitoksen rakenteeseen.
5. pitäisikö varata tilaa veneiden, asuntoautojen ja muiden ajoneuvojen varastointiin? Vastaus perustuu osittain markkinatutkimukseen, joka osoittaa, kuinka monta veneiden, Matkailuautojen ja ajoneuvojen omistajaa kaupan alueella asuu.
6. pitäisikö sinun harkita olemassa olevan rakenteen, kuten suljetun vähittäismyymälän, muuttamista itsevarastoksi? Useat omavarastoinnin kehittäjät ovat onnistuneesti muuttaneet käyttämättömät ja usein huomaamatta jääneet tilat verotuloja tuottaviksi, työpaikkoja luoviksi varastotiloiksi.

sen lisäksi, miltä laitos tulee näyttämään, toinen keskeinen tekijä on kaavoitus ja oikeus.

iso kysymys on, miten kiinteistö kaavoitetaan. Jos kiinteistö on jo kaavoitettu itsesäilytykseen, niin se poistaa valtavan esteen. Mutta jos kiinteistö on kaavoitettava uudelleen, voit käyttää kuukausia tai jopa vuosia hyväksynnän hakemiseen kaavoitusmuutokselle.

joissakin paikoissa viranomaiset ja paikalliset asukkaat vastustavat tarmokkaasti itse varastointitiloja, koska he eivät ole tietoisia siitä, että nämä tilat ovat rikollisuuden ja liikenteen magneetteja ja että ne ovat silmänkääntäjiä. Päinvastoin. Itsesäilytystilat eivät aiheuta nousevaa rikollisuutta tai ruuhkaa, ja monia moderneja tiloja suunnitellaan niin, että ne mahtuvat kaupunginosiin ja jopa korostuvat.

lisäksi on kysymys oikeudesta. Tämä edellyttää hallituksen yksiköiden hyväksyntää kehittämissuunnitelmillesi. Kuten uudelleen kaavoituksen tapauksessa, oikeusjuttu voi pitkittyä kuukausikaupalla.

kaiken tämän sanottua, pidä kaksi asiaa mielessä:

1. itsevaraston kehittäminen vaatii aikaa ja kärsivällisyyttä (ja tietenkin rahaa). Kaavoituksen ja oikeuden lisäksi rakentamista voivat viivästyttää huono sää, työvoimapula ja rakennusmateriaalien vähäiset toimitukset.
2. omavaraston kehittäminen vaatii asiantuntemusta. Kehitystiimiin tulisi kuulua kokeneita lakiasiain -, kiinteistö -, rahoitus -, rakennus-ja suunnittelualan ammattilaisia. Harva itsesäilytysalalle uusi ihminen pärjää yksin uutta laitosta kehitettäessä.

Omavaraston rahoittaminen

aivan kuten missä tahansa liiketoiminnassa, itsevarastoinnissa on karuja totuuksia, oli kyse sitten vasta rakennetusta tai hankitusta laitoksesta.

Ensinnäkin tarvitset rahaa liiketoiminnan käynnistämiseen ja sen pyörittämiseen.

kuten aiemmin mainittiin, laitokseen sijoitettu rahamäärä vaihtelee suuresti sijainnin ja lukemattomien muiden tekijöiden perusteella. Mutta ennen kuin käytät penniäkään, sinun täytyy päättää, miten aiot rahoittaa hankinnan tai uuden kehityksen.

pitääkö esimerkiksi ottaa lainaa? Vaihtoehtoja on useita, kuten hankintalainat, rakennuslainat ja SBA-lainat. Monet näistä lainoista ovat 10-25 vuoden mittaisia. Työskentele lainanannon ammattilainen, joka on perehtynyt self-varastointi teollisuudelle osoittaa sinulle oikeaan suuntaan.

itsesäilytyslainan saamiseksi tässä neljä asiaa, joita todennäköisesti tarvitset:

• luottopisteet vähintään 680.
• luottotiedot, joista on poistettu viimeaikaiset konkurssit, ulosmittaukset ja verojen panttaukset.
• vähintään 10 prosentin käsiraha käteisenä.
• vähintään kolmen vuoden liiketoimintaennätys.

ehkä sinun ei tarvitse ottaa lainaa ja sen sijaan sinulla on tarpeeksi likvidejä varoja ostaaksesi tai rakentaaksesi laitoksen. Mutta onko teillä tarpeeksi rahaa laitoksen ylläpitoon? Et halua tyhjentää eläkerahastoasi ostaaksesi tai kehittääksesi itsevarastoa.

tai voit harkita liittoutumista muiden sijoittajien kanssa ostaaksesi tai rakentaaksesi laitoksen. Tämä voidaan tehdä kautta:

• velkakumppanuus, joka on lainaussuhde, joka ei anna omistusosuutta henkilölle tai yhteisölle, jolta lainaat rahaa.
• osakeyhtiö, jossa jokainen osakas siruttaa tietyn määrän rahaa ja omistaa osuuden liiketoiminnasta.
• yhteisyritys vaikkapa itsesäilytyskehittäjän kanssa. Jokainen osakas omistaa tietyn prosenttiosuuden liiketoiminnasta.
• akkreditoitujen sijoittajien syndikaatti, joka on koottu yksinomaan laitoksen ostamista tai kehittämistä varten.
• vuokralaisjärjestely, joka mahdollistaa vähintään kahden henkilön omistusoikeuden ja mahdollistaa suhteellisen saumattoman omistusosuuden siirron toiselle osapuolelle.

miten hallinnoit ja markkinoit Itsevarastoasi?

vaikka varastotilat perinteisesti tuottavat tervettä, vakaata kassavirtaa, jokaisen itsesäilytysbisnekseen ryhtyvän on ymmärrettävä, että tämä ei tule rikastumaan nopeasti.

yleisesti ottaen omavarastotilojen käyttöaste vaihtelee 70 prosentista 95 prosenttiin. Kun laitos, joka on äskettäin rakennettu tai joka on uudelleensijoitettu, uusi omistaja usein kohtaavat vuokrasopimuksen ajan 18-36 kuukautta ennen laitoksen saavuttaa käyttöaste vakauttaminen. Positiivinen kassavirta voi olla myös vuosien päässä.

hyvä uutinen on kuitenkin se, että omavaraston kannattavuusaste on selvästi muita omaisuusluokkia alhaisempi. Yhden toimenpiteen mukaan kannattavuusraja on 40-45 prosenttia itsesäilytyskäytöstä, kun se on vähintään 60 prosenttia moniperhesektorilla. Lisäksi itse varastointi tilat ylpeillä joitakin parhaista lyhyen aikavälin ja pidemmän aikavälin tuotto Liikekiinteistöjen.

itsevaraston ostamisessa yksi oleellinen sijoitusnumero on pääomitusaste (lyhenne cap rate). ”Pääomitusasteet ovat aina yliampuva vastike sekä ostajille että myyjille itsevarastointialalla”, sanoo itsepalvelunvälitysyritys SkyView Advisors.

kuten SkyView Advisors on selittänyt, yläraja on kiinteistön NOI: n (nettotoimintatuoton) suhde kiinteistön arvoon. Esimerkiksi, jos kiinteistö myy $ 1.5 miljoonaa ja sen NOI on $120,000, niin katto korko on 8% ($120,000 on 8% $1.5 miljoonaa).

”yksinkertaisimmillaan yläraja paljastaa kiinteistösijoittajalle, minkä prosenttiosuuden hän voi odottaa ansaitsevan, jos hän ostaa kiinteistön kaikella rahalla”, SkyView Advisors sanoi.

esimerkiksi jos sijoittaja pitää kiinteistöä 8 prosentin korkokaton arvoisena, hän odottaa 8 prosentin rahatuottoa.

vuoden 2018 kolmannella neljänneksellä omavarastointitilojen ylärajat vaihtelivat CBRE: n mukaan 4,5 prosentista A-luokan laitoksiin 8,5 prosenttiin C-luokan laitoksiin.

Bottom Line

loppujen lopuksi omavaraston ostaminen tai rakentaminen kuluttaa mitä varmimmin aikaa, energiaa ja rahaa. Palkka voi kuitenkin olla huomattava jatkuvasti kasvavalla alalla. Todisteita tästä kasvusta on runsaasti:

• vuonna 2018 itsepalvelukassojen käyttöaste ja vuokrausasteet nousivat ennätyksellisen korkeiksi useilla Yhdysvaltain markkinoilla.
• itsesäilytyksen kysyntä kasvaa useiden trendien ansiosta, mukaan lukien suurten ikäluokkien kotitalouksien yleinen pieneneminen, milleniaalien yleinen mieltymys asuntojen vuokraamiseen verrattuna asuntojen omistamiseen ja amerikkalaisten työntekijöiden jatkuva liikkuvuus.
• ajan myötä itsesäilytys on osoittanut, että se on taantuman kestävä ala.

lyhyesti sanottuna itsesäilytys antaa runsaasti syitä siihen, miksi olemassa olevan laitoksen hankkiminen tai uuden laitoksen rakentaminen voi avata oven houkutteleville investointivoitoille.

”varastotilat tarvitsevat vain vähän pääomaa tai ylläpitoa, niiden kiinteistöverot ovat vaatimattomia, ja nettohankinnat tällä sektorilla ovat lisääntyneet” Forbes.com toimittaja Brad Thomas havainnoi marraskuussa 2017. ”Ja niin, hyvinä aikoina ja huonoina aikoina, vähän kuin avioliitossa, vanhat hyvät varastoyksiköt ovat kuin luotettava … puoliso.”