kun valitaan paikka

Tokiossa, suosittuja asuinalueita, joissa on paljon asuntoja, ovat Setagaya, Ota (erityisesti Denenchofun alue) ja Toyoko-junaradan varrella Meguro-ku: ssa. Keskeisillä alueilla, kuten Minato ja Shibuya on myös joitakin erittäin korkeatasoisia lähiöissä, kuten Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo / Azabu, Ebisu ja Shirokane, mutta koska korkeat maan hinnat löydät talot ovat paljon kalliimpia, tai paljon pienempiä. Tokion keskustan lähiöissä on hyvin rajallinen määrä omakotitaloja, ja myynnissä saattaa olla vain hyvin pieni määrä asuntoja kerrallaan.

kaupunginosaa päätettäessä kannattaa ottaa huomioon lähikoulut, kulkuvaihtoehdot, ostokset ja puistot.

DENENCHOFU (OTA WARD)

asuntojen hinnat: 60 miljoonaa ~ 1,25 miljardia jeniä+
tonttien hinnat: noin 900 000 jeniä/neliömetri

11 minuuttia junalla Shibuyasta tai 30~40 minuuttia autolla. Denenchofun alueen suunnitteli varakreivi Shibusawa, joka sai inspiraationsa Sir Ebenezer Howardilta ja mallinsi alueen Letchworthin puutarhakaupungin mukaan Englannissa. Korttelit ovat tyypillisesti suurempia ja kadut leveämpiä. Tunnettuja Denenchofun asukkaita ovat korkean profiilin julkkikset, poliitikot, entiset Baseball-kannattajat, entinen Tokion kuvernööri Shintaro Ishihara, entinen pääministeri Hatoyama, Doutor Coffeen presidentti ja perustaja sekä Imperial-hotellin johtaja. Erään tunnetun musiikkituottajan kerrotaan käyttäneen 4 miljardia jeniä (40 miljoonaa dollaria) rakentaakseen unelmakotiaan tässä naapurustossa, vaikka se ilmestyi uudelleen myyntiin vuonna 2014 vain 1,25 miljardin jenin pyyntihinnalla. Viime vuosina on tapahtunut muutos, kun vanhemmat asukkaat, jotka ovat kyllästyneet työmatkaan Tokion keskustaan ja suuren kodin ylläpitoon, muuttavat Denenchofusta Tokion keskustassa sijaitseviin asuntoihin. Paikalliset säännöt, jotka vaativat tonttikokoja yli vähimmäiskoon, ovat tehneet Denenchofusta liian edullisen nuoremmille perheille, mikä rajoittaa tulokkaiden tuloa naapurustoon.

SHOTO / KAMIYAMACHO (SHIBUYA WARD)

asuntojen hinnat: 180 miljoonaa ~ 3 miljardia jeniä +
tonttien hinnat: 2,000,000 ~ 3,000,000 jeniä / neliömetri +

tämä on pieni ja arvostettu asuinalue aivan Shibuyan tärkeimmän ostosalueen takana. Se on yksi kalleimmista asuinalueista Tokiossa (ja jopa Japanissa) ja on joitakin hyvin suuria ja yksityisiä asuntoja. Useat erittäin korkean profiilin ja varakkaat henkilöt kutsuvat Shoto / Kamiyamachoa kodikseen, mukaan lukien Rakutenin presidentti, nykyinen pääministeri ja entinen pääministeri Taro Aso, jonka talon arvoksi on arvioitu yli 6,2 miljardia jeniä. Tokion kuvernöörin entinen virka-asunto on myös osoitteessa Shoto 1 Chome. Se oli listattu myytäväksi 3,2 miljardilla jenillä ja sen osti kiinteistökehittäjä.

alueella on useita suurlähetystöjä sekä shoton taidemuseo. On pieni puisto Shoto nimeltään Nabeshima Park, joka on pieni määrä taloja näkymät lampi ja puutarhat. Nabeshiman puistoa ympäröivä maa on erittäin harvinaista, ja sen hinta voi olla yli 3000000 jeniä neliömetriä kohti.

HIROO / AZABU (SHIBUYA ja MINATO-osastot)

asuntojen hinnat: 70 miljoonaa ~ 1 miljardia jeniä +
tonttien hinnat: 1,500,000 ~ 3,000,000 jeniä / neliömetri +

tämä on erittäin suosittu asuinalue ulkosuomalaisille ja perheille. Siellä on kansainvälisiä kouluja, ulkomaisia supermarketteja, kahviloita, ravintoloita, puistoja ja suurlähetystöjä. Se sisältää Hiroon aseman ympäristön sekä minamiazabun, Motoazabun ja Nishiazabun osoitteet.

SHIROKANE / TAKANAWA (MINATO WARD)

asuntojen hinnat: 60 ~ 400 miljoonaa jeniä +
tonttien hinnat: 1 000 000 ~ 2 000 000 jeniä / neliömetri +

tämä alue on edelleen Minato-kussa ja aivan Hiroon ja Azabun eteläpuolella, mutta paikallisten suuresti arvostama. Tällä alueella on sekä edullisia että hyväpalkkaisia koteja. Naapurustossa on Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park ja ”Platinum Dori” – puiden reunustama katu ravintoloineen ja putiikkeineen. Vuonna 2014 Seiko watch-yhtiön perustajan Historiallinen asunto ja kiinteistö myytiin noin 30,5 miljardilla jenillä (280 miljoonalla dollarilla).

hinnoittelu

kun tarkastellaan Tokion keskustassa sijaitsevan talon ja tontin hintaa, talon osuus on yleensä noin 30% hinnasta, kun taas tontin osuus on Loput 70%. Ulommissa esikaupungeissa ja seutukunnissa tämä luku saattaa kääntyä päinvastaiseksi maan halpenemisen vuoksi. Tämä ei ole kova ja nopea sääntö, vaan yleinen ohje.

jos talo on vanha ja ränsistynyt, kiinteistö voidaan hinnoitella vain tontin arvolla tai jopa hieman tontin arvoa halvemmalla, koska olemassa olevan rakennelman purkaminen maksaa. Odotuksena on, että ostaja purkaa talon ja rakentaa tilalle uuden.

yksinkertaisen puurunkoisen talon rakentaminen maksaa keskimäärin 200 000 jeniä/m2, kun taas perusrakenteiset teräsbetonitalot voivat maksaa mistä tahansa 450 000 jeniä/m2 ja ylöspäin. Hinnat nousevat riippuen suunnittelu ja viimeistely, joitakin ylellisyyttä mittatilaustyönä rakentaa maksaa jopa 1000000 jeniä/m2+.

talon hintaa lisäävät pisteet ovat:

• etelään päin katu edessä: eteläpuolella kiinteistön saa eniten auringonvaloa koko päivän. Koska talossa on yleensä naapurit hyvin lähellä 3 puolin, kadunvarsi on ainoa puoli, joka voi saada eniten valoa. Ottaa tämä puoli talon etelään päin tarjoaa valoisampia oleskelutilat.
• sijaitsee leveällä kadulla. Paras leveys on 5~6 metriä, joskin tämä on harvinaista suurimmassa osassa Tokion alueen ja sitä ympäröivien kaupunginosien asuinalueita. Yhtään leveämpi ja kadulla voi olla liikaa liikennettä. Kapeammilla ja suurilla ajoneuvoilla voi olla vaikeuksia päästä kadulle (se voi olla myös yksisuuntainen tie). Useimmat kadut ovat yleensä noin 4m leveitä tai vähemmän.
• leveämpi katurintama lisää maan arvoa. Kerrostalo, jossa on kapea katurintama, tai ”lipputanko” tai ”taistelukirves” muotoinen kortteli, voi joskus olla vähemmän haluttu ja vähemmän arvokas.
• talo kulmapalstalla.
• kaavoitus / tiheys.

uuden ostaminen

voit ostaa upouuden talon suoraan rakennuttajalta, jolla pitäisi olla 10 vuoden takuu vikojen varalta. Jos Kehittäjä menee konkurssiin, voit vielä tehdä vaatimuksen takuu ennen 10 vuotta on kulunut. Rakennuttajan on säilytettävä talletus valtuutetussa talletusten vastaanottoelimessä. Jos rakennuttaja on konkurssissa, rahoja pidetään edelleen 10 vuotta, kunnes kaikki takuut umpeutuvat.

vanhemman talon ostaminen

voit säästää osan tuliterän kodin kanssa mahdollisesti syntyvistä arvonalennuksista ostamalla vanhemman talon. Yli 30 vuotta vanhaa taloa pidetään veronpoistotarkoituksessa lähes käyttöikänsä päässä, ja sen kunnosta riippuen se voidaan myydä lähellä tontin arvoa. Osa vanhemmista taloista on ollut omistajiensa ylläpitämiä, osa taas ei, joten vaihtelua on valtavasti. Kaikki vanhat talot eivät tietenkään ole asumiskelpoisia. Rakennustarkastusten suosio kasvaa, ja on kotitarkastusyrityksiä, jotka voivat tehdä tutkinnan ostajan kustannuksella, vaikka tarkastukset eivät ole läheskään niin perusteellisia kuin muissa maissa.

Taloremontti – (reformi) yritykset ovat erikoistuneet päivittämään vanhoja taloja ja saamaan ne tuntumaan uudelta. Mitsui Home Remodeling mainosta 100sqm-talon pohjalta täydellistä kotiremonttia 8.61 miljoonaa jeniä, mutta muut yhtiöt mainostavat peruspaketteja alkaen 5,75 miljoonasta jenistä. Remonttikustannukset voivat vaihdella paljonkin sen mukaan, mitä tekee, ja kustannuksista kannattaa keskustella remonttifirman kanssa, sillä se voi helposti maksaa näitä arvioita enemmän.

jotkut hyvin vanhat talot, jotka vasta myydään alla olevalle tontille, saatetaan myydä ilman takuuta vikojen varalta. Tätä kutsutaan kashitanpo-menseki, joka tarkoittaa, että ostaja ei ole turvautumista myyjää vastaan, jos talossa on termiittejä, vesivuotoja ja niin edelleen.

asuntolainan saaminen vanhempaan taloon voi kuitenkin joskus olla haastavaa ja pankkien arvostukset voivat tulla odotettua huonompina. Osa pankeista ei välttämättä lainaa lainkaan, ellei aio rakentaa uutta kotia.

talon ostaminen vuokratulta maalta (oikeus vuokraan)

vain pieni osa Tokion taloista on vuokratulla maalla. Tokiossa, osto oikeus vuokrata kiinteistön vaihtelee välillä 60~90% siitä, mitä se maksaisi ostaa Maa, jos se olisi vapaasti. Minato-ku: ssa ja Shibuya-ku: ssa vuokrausoikeus on noin 70~90% markkinahinnasta ja Meguro-ku: ssa ja Ota-ku: ssa tyypillisesti 60-80%.

on olemassa useita tyyppejä, mutta omakotitalojen vuokramaat ovat yleisimmin ”chinshaku-ken” – lain alla. Tämä laki jaetaan sitten vanhaan lakiin ja uuteen lakiin. Vanhan järjestelmän mukaisesti perustettuja vuokrasopimuksia sitovat edelleen vanhan lain ehdot.

Vuokrakausi:

uusi laki säädettiin vuonna 1992, ja sen mukaan vuokra-aika on 30 vuotta kiinteistöstä riippumatta, mutta osapuolet voivat sopia pidemmästä vuokrakaudesta alkuperäisen sopimuksen tekohetkellä.

vanhan lain mukaan vuokra-aika määräytyi tontilla olevan rakennuksen rakennustavan mukaan. Vahvoille rakennuksille (esim. teräsbetonirakenteet) termi oli 30 vuotta. Puurakenteiden osalta se oli 20 vuotta. Myös lyhyempiä termejä oli olemassa. Niille vuokrasopimusehdoille, joita ei ole erikseen mainittu, laissa on suunniteltu termi. Betonirakennusten osalta se oli 60 vuotta ja puurakenteiden osalta 30 vuotta. Vaikka termi olisi määrittelemätön, sitä ei voitu pitää toistaiseksi voimassa olevana vuokrasopimuksena.

maanvuokran uusiminen:

• uusi laki: ensimmäinen uusiminen on 20-vuotinen, toinen ja sitä seuraava uusiminen on 10-vuotinen, joskin molemmat osapuolet voivat sopia pidemmistä ehdoista.
• vanha laki: betonirakennus = 30 vuotta; puurakennus = 20 vuotta.

mitä jos maanomistaja kieltäytyy uusimasta vuokrasopimusta?

• uusi laki: Jos maanomistajalla on perusteltu syy ja hän maksaa vuokranantajalle häätömaksun, hän voi kieltäytyä uusimasta vuokrasopimusta.
• vanha laki: maanomistaja voi hylätä uudistamisen sillä perusteella, että hänen on itse käytettävä maata.

kulut:

tontin vuokraamisesta aiheutuu ylimääräisiä maksuja ja kuluja. Niitä ovat:

• kuukausivuokra
• Jälleenrakennusmaksu: monissa tapauksissa sinun on maksettava maanomistajalle maksu saadakseen maanomistajan hyväksynnän rakennelman jälleenrakentamiselle. Maksu voi olla 5 prosenttia vuokrasopimuksen siirtohinnasta.

tyypillinen japanilainen talo

uuden talon keskikoko Tokion 23 osastossa on noin 100sqm (1076 neliömetriä.ft). Tokiossa tyypillinen koti on kapea, 3-kerroksinen rakennelma, jossa on Autotila, makuuhuone ja kylpyhuone pohjakerroksessa, olo/ruokailu/keittiö 2.kerroksessa, 2 makuuhuonetta lisää 3. kerroksessa ja joskus pieni kattokansi pyykin kuivaamiseen. Korkeiden maa-arvojen ja pienten lohkokokojen vuoksi niissä on hyvin harvoin tilaa puutarhalle.

2-kerroksisessa talossa oleskelutila on yleensä 2. kerroksessa ja makuuhuoneet ja kylpyhuone pohjakerroksessa. Tämä johtuu siitä, että pohjakerros on yleensä talon pimein osa, koska naapuritalot ovat melko lähellä, joten makuupaikan saaminen pohjakerroksessa on käytännöllisempää. Koska olohuone ja keittiö on, jossa useimmat ihmiset viettävät päivänvalon, on järkevää saada nämä 2.kerroksessa.

Kylpyhuone-asennus on halvinta pohjakerroksessa. Kylpyhuoneen asentaminen ylempään kerrokseen maksaa enemmän, joten näitä näkee yleensä pohjakerroksessa.

kellarit

kellarit ovat kalliimpia rakentaa, koska ne vaativat kaivauksia, teräsbetonia ja lisäsuunnittelua. Ne maksavat tyypillisesti 1,5 kertaa sen, mitä maanpäällinen kerros maksaisi. Kaavoitusta varten Rakennuksen kokopinta-alaan voidaan kuitenkin sisällyttää vain osa kellarin koosta, joten kellari on näppärä tapa saada lisää lattiatilaa.

jotkut talot kutsuvat pohjakerrosta kellarikerrokseksi, vaikka se ei välttämättä näyttäisikään olevan kokonaan maan alla. Syynä voi olla viisto maa-aines.

kellareiden haittapuolena on se, että ne vaativat paljon ilmanvaihtoa ja riittävää salaojitusta. Japanissa on joitakin hyvin kosteita kesiä ja kellareihin voi kehittyä vakavaa hometta ilman riittävää ilmanvaihtoa. Ne vaativat ilmankuivaimia toimiakseen ympäri vuorokauden.

tärkeitä asioita, joita kannattaa varoa ennen talon ostamista

myyntiehdot

onko talolla takuu vikojen varalta vai myydäänkö sitä ilman takuuta (kashitanpo-menseki)?

rakennettava koko

jokaisella Japanin tonttilohkolla on kaksi suhdelukua, ”Yosekiritsu” ja ”Kenpeiritsu”, jotka asettavat rajan talon kokonaiskoolle ja talon jalanjäljelle maalla.

Yosekiritsu on talon kokonaistilavuus eli koko suhteessa tonttiin. Se ilmaistaan prosentteina. Esimerkiksi 100sqm lohko maa yosekiritsu tai rakennuksen tilavuus 150% tarkoittaa, että voit rakentaa talon jopa 150sqm (100sqm x 150%) kooltaan (ei sisällä kellarissa ja muut korvaukset autotalli). Tätä rajoittaa fronting street leveys-kapeampi katu voi johtaa yosekiritsu, joka on pienempi kuin suhde, että kaupunginosassa. Esim. asuinalueeksi kaavoitetun maa-alueen suhde voi olla 300%, mutta jos se etenee 4 metriä leveälle kadulle, suhde pienenee 160%: iin.

Kenpeiritsu on rakennuksen ja maan peittävyyden suhde. Se ilmaistaan myös prosentteina. Esimerkiksi 100sqm lohko maa kenpeiritsu tai rakennuksen kattavuus suhde on 70% tarkoittaa jalanjälki rakenne voi kattaa jopa 70sqm (100sqm x 70%) lohkon maa.

Tokion keskiosan maalla on yleensä suurempi suhdeluku kuin ulkoalueiden kuten Setagayan tai Denenchofun maalla. Luokan 1 ja 2 matalien Kerrostaloyksinomaisten asuinalueiden tonteilla on tyypillisesti alhainen suhdeluku, joten tällaiset alueet ovat suotavia perheille, koska ne eivät ole yhtä tiheään ahdettuja. Kuitenkin maksat enemmän tiheästi kaavoitetusta maasta, koska se mahdollistaa suuremman rakennuksen.

saattaa olla myös lakeja, jotka määrittelevät, kuinka lähelle rajaa talosi saa rakentaa. Laajempi etäisyys on hyvä, jos et halua kuulla naapureiden kuorsaavan tai käyvän suihkussa, mutta se rajoittaa myös kodin kokoa.

on tärkeää tarkistaa, onko nykyinen talo rakennettu kaavoitusmääräysten puitteissa. Jotkut talot saattavat ylittää nämä, koska edellinen omistaja tekee rekisteröimättömiä lisäyksiä. Tämä voi rajoittaa rahoitusvaihtoehtoja, ja vaatii yleensä täyden käteisostoksen.

rakennuksen korkeus

joillakin alueilla voidaan rajoittaa rakennuksen korkeutta. Luokka I ja II yksinomaan matalien asuinalueiden korkeusrajoitukset ovat 10 ~ 12 metriä. Korkeusrajoitukset voivat olla yleisiä myös luonnonkauniiksi tai maisemavyöhykkeeksi nimetyissä kaupunginosissa.

Palolaitoslaki saa rajoittaa lipputangossa tai taistelukirveskortteleissa olevat talot vain 2-kerroksisiksi.

Katuyhteys

kadun vähimmäisleveys on 4,0 metriä. Tokiossa on helppo löytää kapeampia katuja, mutta lakien mukaan näiden katujen varrella olevien maanomistajien on lyhennettävä maataan, kun he rakentavat taloaan uudelleen. Jos ostat vanhan talon kapealta kadulta, tarkista, onko mitään ”takaisku” tarpeen – tämä tarkoittaa, että sinun täytyy lyhentää korttelia, kun rakennat kadun leveämmäksi.

alle 4 metriä leveät kadut ovat vaikeakulkuisia paloautoille, hälytysajoneuvoille ja liikkuville kuorma-autoille.

kadut voivat olla Japanissa yksityisiä tai yleisiä teitä. Osa pienemmistä takakaduista on yksityisteitä, ja niillä voi olla yksi omistaja tai ne voivat olla kaikkien kyseisen kadun varrella olevien maanomistajien yhteisomistuksessa. Jos talon ja tontin tulee yhteisomistuksessa yksityistie edessä, voit joutua jakamaan osan kustannuksista mahdolliset kadun korjaukset.

talon pienin laillinen katurintama on 2m-tarpeeksi leveä, jotta kortteliin voi pysäköidä auton. Jos katurintama on tätä pienempi, voidaan rakennelman rakentaminen maalle kieltää (sai-kenchiku-fuka). Myös, jos talo ei edessä tielle, vaan edessä pieni polku tai päällystetty yli vesiväylä, niin et ehkä voi rakentaa ilman paikallishallinnon lupaa. Talon ostaminen, johon pääsee vain reittiä tai katettua vesiväylää pitkin, on riskialtista, koska naapureilla ei ole velvollisuutta leventää tietä eikä paloautoille tai roska-autoille pääsyä. Saatat myös huomata, että pankit ovat vähemmän halukkaita tarjoamaan rahoitusta.

Checklist of things to ask your real estate agent

• onko talolla takuuta vikojen varalta?
• onko katu yksityinen vai julkinen?
• missä tien alla sijaitsevat viemäri -, kaasu-ja vesijohdot ja missä ne yhtyvät runkoverkkoon?
• kuinka leveä katu on ja kuinka leveä on korttelin katurintama?
• voidaanko talo rakentaa uudelleen vai onko se kielletty (sai-kenchiku-fuka)?
• onko talo rakennettu nykyisten kokomääräysten (yosekiritsu ja kenpeiritsu) mukaisesti ?
• onko mitään maanosaa varattu tulevaan tiesuunnitteluun?
• Tietääkö myyjä talossa ilmenneistä vioista? (Tämä on myös kirjoitettava ostajalle myyntihetkellä toimitettuihin sopimusasiakirjoihin)
• Rakennettiinko kiinteistö ennallistetulle maalle, entisille Lammille, joenuomille tai soisille alueille? (Saatavilla on maariskikarttoja. Klikkaa tästä saadaksesi lisätietoja maanjäristysten vaara-ja nesteytysriskialueista)