kun me kaikki yritämme selvitä tästä pandemiasta, kaikenkokoiset yritykset kamppailevat kaikin mahdollisin tavoin. Sen lisäksi, että heidän on luovuttava arvokkaista työntekijöistä, he ymmärtävät, että mahdollisuudet toiminnan jatkamiseen vähenevät joka päivä, kun pandemiaan liittyvä toiminnan lopettaminen jatkuu. Ne yritykset, jotka eivät ole jo epäonnistuneet, elävät reunalla etsien tapoja selviytyä lähikuukausina. Jotkut ovat aloittelevia yrityksiä, jotkut ovat olleet olemassa vuosikymmeniä ja toiset ovat vain lyömällä merkki tulossa kannattava vuosien omistautumista. Yhteistä niille kaikille on nyt markkinoiden sulkeutuminen ja tulojen menetys. Valitettavasti ilman tuloja yritysten omistajat eivät pysty maksamaan itselleen, mikä puolestaan vaikeuttaa ellei mahdotonta vastata heidän henkilökohtaisiin taloudellisiin tarpeisiinsa. Lisäksi on olemassa merkittäviä liiketoimintamenoja, joita ei voida vain lykätä. Vakuutukset, laiteleasingsopimukset, yrityslainojen maksut, vuokrat ja muut vastaavat kuukausikulut ovat sopimusvelvoitteita, joita ei voi sivuuttaa. Moni ajautuu väistämättä konkurssiin. Yleensä pienten ja keskisuurten yritysten merkittävin sopimusvelvoite on niiden kaupallinen vuokrasopimus.
lakitoimisto Donald R. Oder neuvottelee säännöllisesti vuokralaisten ja vuokranantajien kanssa kaupallisten vuokrasopimusten ennenaikaisesta päättämisestä. Nämä neuvottelut ovat erittäin sujuvia, ja vaikka kaupallisen vuokrasopimuksen päättäminen ajoissa ei ole kivutonta, kohtuullinen kompromissi yleensä saavutetaan. Kun nykyinen pandemia edelleen vitsaa yhteiskuntaamme, miten vuokranantajat suhtautuvat ennenaikaisiin irtisanomisiin muuttuu entistä joustavammaksi, kun vuokranantajat alkavat ennakoida maksuviivästysten ja vuokrasopimuksista luopumisten hyökkäystä.
Mitkä Ovat Vaihtoehtosi?
nykyinen moratorio: alustavasti on tärkeää, että et luota nykyiseen moratorioon häädöissä (ja Kalifornian tuomioistuinten virtuaaliseen täydelliseen sulkemiseen). Vaikka vuokranantajasi ei tällä hetkellä pysty etenemään lainvastaisten pidätystoimien (häätöjen) kanssa, olet edelleen velkaa vuokralle ja kun lykkäys kumotaan, monet vuokranantajat siirtyvät suoraan häätöprosessiin.
Jatka Vuokrasopimustasi: jos uskot, että yrityksesi selviää myrskystä, mutta saattaa myöhästyä joistakin velvoitteistaan (kuten vuokrasta), on todennäköisesti parasta ottaa yhteyttä vuokranantajaasi ja keskustella asiasta. Näinä poikkeuksellisina aikoina vuokraisäntäsi pitäisi olla halukas työskentelemään kanssasi.
lakkaa maksamasta vuokraa ja / tai luopumasta tiloista: Jos käy ilmi, että toimintaa ei voi enää missään olosuhteissa jatkaa, voisi yksinkertaisesti lopettaa vuokranmaksun ja/tai luopua tiloista. Tätä vaihtoehtoa ei suositella (paitsi ehkä silloin, kun konkurssi on mahdollisuus, ja silloinkin, sinun täytyy kuulla konkurssiasiamies ennen toimia). Jos lopetat vuokranmaksun, vuokranantajasi etsii lähes varmasti ensimmäisen käytettävissä olevan mahdollisuuden aloittaa häätöprosessi. Jos luovut tiloista, vuokranantajasi jättää erillisen oikeusjutun, jossa haetaan vahingonkorvauksia (erääntyneet vuokrat, tulevat vuokrat, maksuttoman vuokran ja vuokralaisen houkuttelun perintä, asianajokulut ja muut oikeudenkäyntikulut jne.). Joka tapauksessa, sinun on pakko joko osallistua kalliisiin riita-asioihin tai sivuuttaa oikeusjuttu kokonaan, jolloin vuokranantaja voi saada maksukyvyttömyystuomion. Maksukyvyttömyystuomion lisäksi merkittävä osuma luotto, vuokranantaja pyrkii koristamaan palkkoja, periä pankkitilejä ja asettaa panttioikeuksia omaisuutta. Jos sinulla on yritys vielä toiminnassa, till hana voidaan saada jolloin sheriffi ottaa käteistä suoraan kassakoneesta. Tällä ei tietenkään ole paljoakaan merkitystä, jos sinua uhkaa huomattava konkurssi. Jos ei, kallis oikeudenkäynti ja / tai tuomio sinua vastaan ei ole miellyttävä vaihtoehto.
neuvottele vuokrasopimuksen ennenaikainen päättäminen: jos on ilmeistä, että et voi enää jatkaa toimintaa missään olosuhteissa, paras vaihtoehto on yrittää neuvotella vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä. Vaikka lopputulos on harvoin kivuton, se on yleensä paras tapa tyrehdyttää verenvuoto. Jos valitset tämän reitin, on tärkeää välttää oikeusjuttuja sinua vastaan ja / tai tilojen hylkäämistä. Neuvotteluasemanne heikkenee näissä olosuhteissa.
aloitamme analysoimalla pandemiaa edeltäviä neuvotteluja. Vuokranantajia kiinnostaa eniten itsensä ehostaminen. He haluavat vähentää vahingonkorvauksensa nollaan ja odottavat vuokralaisten ottavan kaikki tappiot (kuten useimmat kaupalliset vuokrasopimukset edellyttävät). Tämä tarkoittaa kaikkien erääntyneiden vuokrien, kaikkien vuokralaisten houkuttimien, tulevien vuokrien, asianajopalkkioiden, välittäjäpalkkioiden ja oikeudenkäyntikulujen perimistä. Vuokralaiset taas haluavat ja usein tarvitsevatkin maksaa mahdollisimman vähän. Useimmissa tapauksissa vuokranantajat ja vuokralaiset pystyvät tinkimään. Usein vuokranantajat tajuavat, että vuokralainen on viimeisillä jaloillaan ja jatkuva perintätyö voi olla tuloksetonta. Kun on selvää, että vuokralaisella on rajalliset resurssit, joskus on käytännöllisempää tehdä sopimus, vaikka se tarkoittaisi maksusuunnitelman hyväksymistä.
lähes kaikissa neuvotteluissa päällimmäisenä huolenaiheena on tulevat vuokrat. Vuokranantajat vaativat tulevia vuokria varmistaakseen, ettei vuokrassa ole kuilua nykyisen vuokralaisen irtisanomisen ja uuden vuokrasopimuksen alkamisen välillä. Keskustelu kääntyy siihen, kuinka kauan uuden vuokrasuhteen turvaaminen kestää. Vuokranantajat haluavat mahdollisimman paljon tulevia vuokria kattaakseen tilan täyttämiseen liittyvän epävarmuuden. Vuokralaiset väittävät päinvastaista. Tulevat vuokrat ovat lähes aina suurin osa kaikista vuokrasopimuksen päättymispalkkioista. On monia muita kysymyksiä, jotka liittyvät kustannuksiin, jotka liittyvät uuden vuokralaisen löytämiseen ja maksuttoman vuokran ja vuokralaisten parantamiseen liittyvien korvausten takaisinperintään, jotka eivät kuulu tämän artiklan soveltamisalaan. Edellä on kuitenkin esitetty kehys, jonka pohjalta neuvotteluja käydään.
kun tätä tarkastellaan tämänhetkisten pandemiakriisien yhteydessä, varmaa on vain se, että sekä vuokralaisten että vuokranantajien kohtaamat ongelmat ovat ennennäkemättömiä. On vaikea tietää, miten vuokranantajat suhtautuvat kriisiin. Monet vuokranantajat (mukaan lukien mom ja pop omistajat) ovat riippuvaisia niiden Liikekiinteistöjen tuloista ainoana tulonlähteenä. Kriisi vaikuttaa heihin yhtä syvästi kuin vuokralaisiin. Yritysten vuokranantajat etsivät keinoja minimoida uhkaava haittaa. Joka tapauksessa, tämän kirjoittajan mielestä kaikki vuokranantajat ymmärtävät varmasti, miten poikkeuksellisia aikoja elämme, ja kaikki vuokranantajat muuttavat neuvottelutaktiikkaansa sen mukaisesti. Tappioiden minimoiminen tässä ilmapiirissä voi tarkoittaa vuokralaisen ilmaisen vuokran antamista tai suostumista taakan jakamiseen alentamalla vuokraa joksikin aikaa. Loppujen lopuksi vuokralaisten vaihtaminen pandemian aikana voi osoittautua mahdottomaksi, ja odottavan taantuman myötä tulevaisuuden odotukset eivät todennäköisesti ole optimistisia.
aika on kortilla: ei kestä kauaa, kun vuokranantajat tulvivat ilmaisvuokrapyyntöjä, vuokranalennuksia ja pyyntöjä vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä. Kun tämä alkaa, vuokranantajien halukkuus tehdä yhteistyötä vuokralaisten kanssa voi muuttua rajusti, kun he tajuavat, kuinka pahasti pandemia vaikuttaa heidän vuokralaisiinsa. Ihannetapauksessa vuokralaiset (jotka ovat varmoja, että he eivät voi jatkaa) tekevät vuokranantajansa kanssa varhaisen vuokrasopimuksen irtisanomissopimuksen ennen tätä hyökkäystä. Vuokranantajat selviytyvät edelleen koronaviruspandemiasta, ja on ainutlaatuinen hetki, jolloin lähes jokainen ihminen maapallolla ymmärtää, että meidän kaikkien on työskenneltävä yhdessä järkevien ratkaisujen löytämiseksi pandemiaan liittyviin ongelmiin. Toivomme yhteiskuntana, että tämä ajattelutapa jatkuu pandemian hiipuessa. Tässä vaiheessa asiaan liittyy kuitenkin huomattavaa epävarmuutta, ja nopea toiminta vaikuttaa turvallisimmalta toimintatavalta.
tänä poikkeuksellisena aikana Donald R. Oderin lakitoimisto edustaa kaikkia kaupallisia vuokralaisia, jotka hakevat ennenaikaista vuokrasopimuksen irtisanomista (tai vuokranmuutosta) kertaluonteista diskontattua kiinteää maksua vastaan. Herra Oder neuvottelee puolestasi kaikkien avoinna olevien ongelmien ratkaisemiseksi vuokranantajasi kanssa, mukaan lukien lopullisen varhaisen vuokrasopimuksen irtisanomissopimuksen laatiminen ja neuvotteleminen.
ota rohkeasti yhteyttä San Diegon asianajajaan Donald R. Oderiin suoraan numeroon 619-888-1346 milloin tahansa. Ensimmäisestä kuulemisesta ei peritä maksua.