the biggest trend that ’ s taken place during my time in property is the huge and sudden shift to people buying property within companies.

vuoteen 2015 asti se oli hyvin pitkälti vähemmistön valinta: monelle ei ollut pakottavaa tarvetta, ja yritysten asuntolainat olivat paljon heikommin kilpailtuja.

mutta sitten tapahtui kesän 2015 budjetissa esitetyt asuntolainojen hoitoon tehdyt muutokset – jotka tekivät yhtiön reitistä huomattavasti houkuttelevamman. Välittäjien mukaan jopa 80 prosenttia uusista asuntolainahakemuksista koskee nyt osakeyhtiöitä.

se ei edelleenkään sovi kaikille, mutta se on nyt asia, joka jokaisen sijoittajan kannattaa ottaa huomioon. Getting omistusrakenne oikea voisi tehdä valtava erilainen määrä veroja maksat elinaikasi (ja sen jälkeen) – joten katsotaanpa etuja ja haittoja…

Oletko elinkeinonharjoittaja vai sijoittaja?

ensimmäinen tärkeä erottelu tätä päätöstä tehtäessä on se, oletko kiinteistökauppias vai sijoittaja.

jos ostat kiinteistön tehdäksesi lisäarvoa tuovia parannuksia ja myyt eteenpäin voitolla, olet kauppias. Tässä tapauksessa olet todennäköisesti parasta ostaa kuin osakeyhtiö.

miksi? Koska kun kauppaa kiinteistöjä kuin osakeyhtiö maksat yhteisöveroa voitoista – löydät nykyinen korko täällä. Jos olisit ostanut kiinteistön ”flip” yksilönä, voitot verotetaan tulona – joka, jos sinua verotetaan korkeampi korko, on paljon enemmän (nykyiset hinnat täällä).

(yksityishenkilönä saatat saada voiton kohdeltua myyntivoittona tulojen sijaan, jos voisit todistaa aikoneesi vuokrata kiinteistön, ja ehkä aikonutkin, ennen kuin myit sen, mutta pysäköidään se toistaiseksi.)

jos ostat kiinteistön periäksesi vuokran ja katsot sen arvon hiipuvan vuosien mittaan, olet sijoittaja. Tässä mennään” se riippuu ” – alueelle: useimmat sijoittajat ovat perinteisesti toimineet yksinyrittäjinä, mutta monet hyötyvät nyt osakeyhtiön käytöstä.

miksi sijoittajat haluaisivat käyttää osakeyhtiötä?

puhtaasti taloudellisesta näkökulmasta katsottuna on kolme selvää syytä, miksi haluat pitää omaisuutta yhtiönä itsesi sijaan.

voittojen verokohtelu

jos omistat kiinteistön omissa nimissäsi, sen vuokraamisesta saatavat voitot lisätään muihin ansioihin (kuten työpaikastasi) ja verotetaan tuloverona. Mutta jos sen sijaan pidät sen yrityksen sisällä, voitot ovat sen sijaan Yhteisöverovelvollisia.

Yhteisöveroprosentti on yleensä noin puolet korkeammasta tuloveroprosentista-mikä on valtava säästö.

osingoista kannetaan edelleen veroa, jos yhtiöstä otetaan voittoja (mihin tulemme myöhemmin), mutta joustoa on: voit ajoittaa osingonmaksusi mahdollisimman tehokkaaseen verotukseen tai jakaa ne perheenjäsenille, jotka ovat vain perusverovelvollisia-tai vain jättää voitot rullaamaan yrityksen sisällä seuraavan kiinteistön ostoa varten.

asuntolainojen korkojen verokohtelu

huhtikuusta 2020 lähtien asuntolainojen korot eivät ole enää sallittu kulu yksittäisille kiinteistösijoittajille (he vaativat sen sijaan peruskoron vähennystä) – mutta se on edelleen sallittu yrityksille, joilla on omaisuutta.

(muutos etenee vaiheittain huhtikuusta 2017 alkaen, ja voit lukea kaikki yksityiskohdat täältä.)

viestissä, johon olen linkittänyt, kerrotaan, miten kaikki toimii, mutta lopputulos on se, että jos maksat korkeampaa veroa ja käytät asuntolainoja kiinteistön ostamiseen, verolaskusi on suurempi, jos omistat kiinteistön omissa nimissäsi yrityksen sijaan.

mahdollisuudet perintöveron keventämiseen

yrityksen hallussa oleva omaisuus antaa enemmän vaihtoehtoja perintöveron suunnitteluun. Se on kaikki kaukana palkkaluokastani (ja sinun pitäisi ottaa neuvoja asiantuntija veroneuvoja, jos siirtää kiinteistöjä muodostaa tärkeä osa suunnitelmia), mutta voit hyödyntää luottamusrakenteita, erilaisia osakkeita, ja kaikenlaisia älykkäitä menetelmiä, että et muuten olisi pääsy.

joten jos on tuloveroetu, asuntolainahoitoetu ja mahdollisesti Perintöveroetu, miksi ei sijoittaisi osakeyhtiön kautta?

koska toki on myös varjopuolia…

miksi ei sijoittaisi osakeyhtiön kautta?

asuntolainojen saatavuus

tämä oli ennen suuri epäkohta: yritysten asuntolainat olivat vähäisiä, kalliita ja niiden lainarajat olivat matalammat.

osakeyhtiöille tarjottavien tuotteiden määrä on edelleen paljon pienempi kuin yksityishenkilöille, mutta se muuttuu nopeasti: kun yhä useammat sijoittajat siirtyvät tähän suuntaan, lainanantajat seuraavat voittaakseen liiketoimintansa.

joudut vielä antamaan henkilökohtaisen vakuuden ja oma raha-asiasi tutkitaan, joten monella tapaa kyse on henkilökohtaisesta asuntolainasta vain nimellä: ajattele yhtiötä ”veropaperina”. Joten vaikka et löydä aivan niin monta vaihtoehtoa ja hinnat ja maksut ovat todennäköisesti korkeammat, se on vähemmän dealbreaker kuin se kerran oli.

osinkoverotus kun otat rahat pois

jos jätät vuokratulosi yhtiöön, ei ole väliä: maksat yhteisöveroa, jätä verojen jälkeiset tulot rullaamaan-ehkä ostaaksesi lisää kiinteistöjä.

mutta jos otat rahat pois (käytettäväksi esimerkiksi omiin elinkustannuksiisi), sinua verotetaan ottamistasi osingoista. Se tarkoittaa sinun maksaa yhteisöveroa ensin, sitten maksaa mojova läjä osinkoveroa mitä on jäljellä (nykyiset hinnat täällä), jotta se otetaan pois.

joten jos haluat elää omaisuustuloilla sen sijaan, että jättäisit ne kertymään, se on hieman arvoitus. Säästät veroa jollain tavalla, mutta aiheutat ylimääräistä veroa toisilla. Sinun täytyy ajaa numerot selvittää, mikä toimii parhaiten tilanteessasi.

lisäkustannukset ja vaiva

ei iso juttu, mutta yhtiön vuositilinpidon kirjaamiseen liittyy korkeampia kirjanpitokustannuksia – se on siis kuluerä, ja elämäsi tulee olemaan täynnä enemmän paperityötä kuin se muuten olisi ollut.

miten päättää, onko osakeyhtiön käyttäminen sinulle sopivaa

kummalle puolelle aitaa tulet, kun osakeyhtiön kautta ostamiseen päädytään, riippuu pitkälti kolmesta tekijästä:

kuinka paljon tuloja sinulla on?

jos maksat korkeampaa tuloveroprosenttia, eikä sinulla ole pienituloisempaa puolisoa, jonka nimiin omaisuustulot voisi laittaa, houkutus maksaa paljon matalampaa Yhteisöveroprosenttia on vahva.

muista kuitenkin, että jos aktiivisesti hankit kiinteistöjä, salkkusi saattaa tuottaa paperiverotappion eikä voittoa – joten suunnittelun avulla verotettavat voitot voivat viivästyä, kunnes jäät eläkkeelle ja tulosi laskevat.

Haluatko omaisuustuloilla elää?

jos sen jättää yhtiöön (tulevia hankintoja varten tai vain siihen asti, kunnes muut kuin omaisuustulot pienenevät), jää paremmin käteen kuin jos se pitää ottaa ulos kuluttamaan.

käytätkö asuntolainaa?

mahdollisuus vaatia koko asuntolainan korkoa toimintakuluina (kun uudet säännöt astuvat voimaan) on merkittävä peruste käyttää yhtiötä korkeampikorkoisille veronmaksajille.

kenelle ostat kiinteistöjä?

aluksi tietysti itse, mutta mikä on irtautumisstrategiasi – aiotko myydä ne rahoittaaksesi kallista risteilytapaasi myöhempinä vuosinasi, vai onko tärkeää, että annat portfoliosi eteenpäin lapsillesi tai lapsenlapsillesi?

jos kiinteistöjen välittäminen on sinulle tärkeää, niiden pitäminen yrityksessä (jos ne on rakennettu oikein) voi johtaa valtaviin Perintöverosäästöihin.

joten vastaus on tietenkin…”se riippuu”

Phew … 1300 sanaa sisään ja olemme silti todella vasta raapaisseet pintaa koko tästä väittelystä.

jos on olemassa yksi ohut olemme oppineet, se on, että on olemassa paljon erilaisia tekijöitä pelissä – joten sinun täytyy ymmärtää, että kompromissi on väistämätön, ja punnita kaikki hyvät ja huonot puolet ennen kuin päätät, kummalle puolelle aita tulee alas.

ennen kuin teet niin, sinun on ehdottomasti puhuttava kirjanpitäjällesi: sen sijaan, että tämä viesti olisi tutkimuksesi loppu, käytä sitä vain keinona päästä ajan tasalle tosiasioiden kanssa, jotta voit käydä hedelmällisen keskustelun asiantuntijan kanssa.