Key Takeaways

• mikä on luottamusmiesmyynti?

• 4 toimitsijamiehen myynnin vaiheet

• plussat ja miinukset

alkuaikoina kiinteistösijoittaminen, saatat ajatella voit saada jalka jopa yli kilpailun ja pisteet erinomainen myynti, Jos ostat prime omaisuutta huutokaupassa. Mutta julkinen kiinteistöhuutokauppa, jota kutsutaan myös luottamusmiesmyynniksi, voi olla riskialttiimpi kuin luuletkaan. Lisäksi asunnon ostaminen edunvalvontamyynnin yhteydessä eroaa dramaattisesti kiinteistön ostamisesta perinteisellä kaupalla.

eritellään edunvalvojamyyntiä hieman tarkemmin, sekä käydään läpi kiinteistöjen ostamisen hyvät ja huonot puolet tässä asiassa. Loppuun mennessä, tiedät, onko sinun pitäisi käyttää trustee myynti ostaa kiinteistöjä sijoitustavoitteita.

mikä on Luottamusmiesmyynti?

edunvalvontamyynti on kiinteistöomaisuuden myyntiä julkisella huutokaupalla. Useimmissa tapauksissa, trustee myynti on mahdollista vain, koska asunnonomistajat ovat jossain talouskriisissä, kuten asunnonomistaja laiminlyödä niiden asuntolainan maksut ja omaisuus menee ulosmittaukseen. Muissa tapauksissa asunnonomistajat voivat myydä kotinsa trustee-myynnin kautta, jos he ovat velkaa paljon takaisin kiinteistöveroja.

yhteisessä ulosmittausskenaariossa trustee-myynti on yleensä yksi ulosmittausprosessin viimeisistä vaiheista. Huutokaupan päätyttyä edunvalvojan myymän kiinteistön omistus siirtyy eniten tarjoavalle. Jos huutokaupassa ei löydetä kiinteistölle korkeaa tarjoajaa, kiinteistön lainanantaja ottaa omistusoikeuden itselleen ja joutuu sitten käymään läpi erilaisia keinoja kiinteistön myymiseksi ja sen kustannusten takaisin maksamiseksi.

huomaa tietenkin, että luottamusmiesmyynti ei ole samoja asioita kuin ”luottamusmiesmyynti”, johon liittyy tuomioistuimia ja joka pyörii testamenttiprosessia läpikäyvien kuolinpesien kiinteistöjen ympärillä.

Luottamusmiesmyynnin 4 vaihetta

voisi ajatella, että kodin ostaminen luottamusmiesmyynnin kautta on loistava idea. Eritellään varsinainen toimitsijamyyntiprosessi vaihe vaiheelta, jotta tiedät, mihin olet joutumassa näiden kauppojen kanssa.

asunnonomistajat ovat maksukyvyttömiä

saadakseen asunnon tai muun tyyppisen kiinteistön myytäväksi, lainanottajan tai asunnonomistajan on asetuttava taloudelliseen vaaraan. Useimmissa tapauksissa tämä tapahtuu, kun asunnonomistaja laiminlyö asuntolainansa maksut. Tietenkin, lainanhoitaja yleensä antaa asunnonomistajalle vähintään yhden ilmoituksen laiminlyönnistä ennen trustee myynti menettelyn aloittamista. Asunnonomistajat saavat sitten mahdollisuuden korjata ongelman tai työskennellä lainanantajansa ratkaista tilanteen menettämättä välttämättä omistusoikeutta talonsa. Jos asunnonomistaja ei pysty ratkaisemaan taloudellista vaaraa, lainanantaja aloittaa omaisuudenhoitajan myyntiprosessin.

edunvalvojan myynti-ilmoitus

lainanhoitaja antaa seuraavaksi asunnonomistajalle tai lainanottajalle keskimäärin 60-120 päivää aikaa saada asuntolainansa ajan tasalle. Tarkka aikataulu vaihtelee osavaltioittain. Jos asunnonomistaja pitää puuttuu asuntolainan maksut ja ei näytä vaivaa pysyä yhteydessä lainanantaja, lainanantaja tai pankkilaitos sitten lähettää ”ilmoitus trustee myynti” sekä asunnonomistaja ja läänin virkailija toimistoon. Tämä ilmoitus ilmoittaa asunnonomistajalle, että heidän kotinsa huutokaupataan joskus lähiaikoina. Lainanantajat julkaisevat yleensä paikallisissa sanomalehdissä tai verkossa ilmoituksia, joissa ilmoitetaan huutokaupan järjestämisestä ja joissa on olennaisia tietoja, kuten huutokaupan päivämäärä ja kellonaika.

Ennakkomyyntijakso

mahdolliset osapuolet, mukaan lukien lainanantaja ja mahdolliset sijoittajat, valmistautuvat huutokauppaan ennakkomyyntijakson aikana. Luottamusmiehen neutraali kolmas osapuoli, joka yleensä työskentelee omistusyhtiölle tai sulkujärjestölle, on vuokrannut asunnon lainanhoitaja ja asettaa avaustarjouksen. Tarjous asetetaan kohtuulliseen tai käypään hintaan kiinteistöstä ja sisältää kaikki muut tarvittavat maksut, kuten tuomiopalkkiot tai panttioikeudet.

jos sijoittajat ovat kiinnostuneita omaisuudenhoitomyynnistä, heidän on ilmoittauduttava etukäteen ja todistettava, että heillä on riittävästi varoja osallistumiseen. Sijoittajat eivät yleensä voi lainoilla ostaa kiinteistöjä huutokaupasta. Eniten tarjoavan on sitä vastoin esitettävä kassashekki, joka vastaa tiettyä prosenttiosuutta tarjouksen kokonaismäärästä ennen poistumistaan huutokauppatiloista. Loppumaksu on maksettava pian huutokaupan päättymisen jälkeen.

huutokauppa

kun huutokaupan ankat ovat rivissä, voidaan pitää toimitsijamyynti. Osasijoittajat kokoontuvat myyntipäivänä, luottamusmies aloittaa avaustarjouksella, ja hinta nousee riippuen kiinnostuksesta kyseiseen kiinteistöön.

tarjouskilpailu päättyy, kun eniten tarjoava yksilöidään voittaneen tarjouksen tekijäksi, joka saa toimitsijamiehen kauppakirjan. Tämän jälkeen heidät nimetään kiinteistön uudeksi omistajaksi. Jos kukaan ei tee ostotarjousta edunvalvojalle, myytävästä asunnosta tulee REO-tai kiinteistöomisteinen kiinteistö, ja omistus siirtyy lainanantajalle. Lainanantaja voi sitten käyttää muita keinoja, kuten mainontaa MLS: ssä tai monilistauspalvelussa, myydäkseen lopulta asunnon.

Trustee Sales: plussat ja miinukset

sen määrittäminen, onko trustee-myynti hyvä idea, voi olla hankalaa uusille sijoittajille. On varmasti etuja pitää mielessä, mutta on myös joitakin haittoja sijoittajien pitäisi olla tietoisia ennen istuutumista huutokauppaan.

plussat:

useimmista edunvalvontamyyntiin listatuista asunnoista on tarjolla laihat hinnat. Useimmissa tapauksissa lainanantajat ja kolmannen osapuolen edunvalvojat asettavat avaustarjoushinnat arvoon, joka kattaa sen, mitä kiinteistöstä on heille velkaa, ei markkina-arvoon. Sijoittajat voivat siis noukkia huutokaupoista erinomaisia kiinteistöjä alle markkina-arvon, jos ne ovat nopeita.

lisäksi monilla kiinteistösijoittajilla on keskimääräistä vähemmän kilpailua verrattuna siihen, että he ostaisivat kiinteistöjä säännöllisesti. Normaali rahoitus ei ole sallittua trustee myynti, muista, joten sinulla on oltava tarpeeksi rahaa tehdä menettämistalletus, joka sulkee jotkut sijoittajat heti alkuun.

Cons:

viimeisen hyödyn kääntöpuoli – koska menettämistalletukseen tarvitaan tarpeeksi rahaa, uusien sijoittajien voi olla vaikea osallistua aktiivisesti trustee-myyntiin. Lisäksi, jos ostat asunnon huutokaupasta, suostut ostamaan kiinteistön sellaisena kuin se on tällä hetkellä. Et saa neuvotella korjauksista, tarkastaa omaisuutta, ja niin edelleen, mikä tarkoittaa, että hyväksyt myös omistusoikeuden kysymyksiä tai rasitteita, joita voi olla olemassa ja minimoida mahdolliset voitot.

pahimmassa tapauksessa huutokaupattavan asunnon ostaja voisi olla vastuussa mahdollisen häätömenettelyn toteuttamisesta, jos asunnon vuokralainen tai aiempi lainanottaja asuu edelleen kiinteistössä myyntihetkellä.

Yhteenveto

kuten näette, edunvalvojan myynnit ovat kiehtovia ja mahdollisesti edullisia tapoja hankkia kiinteistöjä erinomaiseen hintaan ja tavallista ainutlaatuisemmalla menetelmällä. Kuitenkin, sinun täytyy myös olla tietoinen siitä, että trustee myynti kuljettaa omia matkatavaroita, vaatimukset, ja mahdolliset haittapuolet riippuen olosuhteista kodin ja asuntolainan edellisen lainanottajan.

parhaan tuloksen saat miettimällä, onko jokin tietty asunto omaisuudenhoitoyhtiön myynnissä aikasi ja rahasi arvoinen sen sijaan, että käyttäisit huutokauppoja ainoana keinona hankkia uusia kiinteistösijoituksia. Kun hankit lisää varallisuutta ja kokemusta, voit luotettavammin käyttää trustee sales-palvelua haaliaksesi edullisia kiinteistöjä ja lisätäksesi ne portfolioosi.

valmis hyödyntämään kiinteistömarkkinoiden nykyiset mahdollisuudet?

ehkä sinulla on runsaasti pääomaa, laaja kiinteistöverkosto tai loistava rakennusosaaminen— mutta et ole vieläkään varma, miten opportunistisia sopimuksia löytäisit. Uusi online kiinteistö Luokka, isännöi asiantuntija sijoittaja kuin Merrill, voi auttaa sinua oppimaan, miten hankkia parhaat ominaisuudet ja löytää menestystä kiinteistöissä.

Ilmoittaudu ilmaiseen 1 päivän Real Estate-Webinaariimme ja aloita opettelu sijoittamaan nykypäivän kiinteistömarkkinoihin!