Self Storage Investment Opportunity

self storage-liiketoiminnan todellinen kaupallinen kehitys alkoi 1960-luvun lopulla self storage-liiketoiminnan pioneereilla, jotka tunnistivat kasvavan kysynnän asuin-ja kaupalliselle varastoinnille. Nämä olivat kiinteistökehittäjät, jotka uskaltautuivat ulos ja loivat näyttämön teollisuudelle, jonka tunnemme tänään–teollisuudelle, joka on kaksinkertaistunut.

itsevarastointiala ei eroa muista toimialoista, jos verrataan kysynnän ja tarjonnan taloustietoa. Kun asuin-ja kaupallisen varastoinnin kysyntä on kasvanut, on myös sitä tarjoavien tilojen tarve kasvanut. Viimeisten 25 vuoden aikana koettu valtava teollisuuden kasvu johtuu siitä, että yleinen tietoisuus tuotteen taloudellisista ja henkilökohtaisista eduista on lisääntynyt. Kysynnän jatkuva kasvu yhdistettynä erinomaiseen investointipotentiaaliin on tehnyt itsevarastoinnista yhden maan johtavista kasvualoista vuodesta 1978.

kun toimialan kysyntä on vakiintunut, sen tyydyttämiseksi tarvittavien tavaroiden tai palvelujen liikkeellepanevana voimana ovat aina olleet pääoma ja sijoitetun pääoman tuotto. Ymmärtääkseen self storagen mahdollisuuksia sijoituksena, on ensin ymmärrettävä sen perustalous. Taulukko 1 on tyypillinen itsesäilytyskehityksen rahoitusmalli, jossa selitetään tällaisen investoinnin ”alaraja”. On olemassa erilaisia itsevarastoinnin kehittämiskustannuksia eri markkinoilla eri puolilla maata. Siksi tässä mallissa käytetään kansallisia teollisuuden keskiarvoja yksilöllisten kehityskustannusten, vuokrien ja projektikokojen kuvaamiseen. Se olettaa, että osakepääoma on 20 prosenttia kokonaiskustannuksista ja loput 80 prosenttia rahoitetaan.

Varastoyksikköinvestointien kustannukset

kassavirran analyysi

taulukon 1 ”kassavirtalaskelma” osoittaa, että itsevarasto, jossa on 40 000 nettovuokrattavaa neliöjalkaa, markkinoilla, joiden vuotuiset vuokrat ovat 9 dollaria neliötä kohden, tuottaa 450 000 dollaria vuotuisina bruttovuokrina 100 prosentin käyttöasteella. Muut tulot saadaan myöhästymismaksuista, vähittäismyynnistä, hallintomaksuista, kuorma-autojen vuokrausprovisioista jne., ja osuus lisätuloista on yleensä 5 prosenttia.

10 prosentin oikaisu ennakoituun kokonaistuloon on yleinen, koska se vastaa tavanomaisia ennakoituja avoimia työpaikkoja ja perintätappioita. Vähintään 90 prosentin keskimääräisen käyttöasteen saavuttamisen ja ylläpitämisen tulisi olla jokaisen kehityksen tavoitteena, ja sitä tulisi käyttää hankkeen investointipotentiaalin arvioinnissa.

normaalit käyttökulut vaihtelevat yleensä 2,75 dollarista 3 dollariin.25 bruttoneliöjalkaa kohti. Kulujen vaihtelu johtuu eri markkinoiden muuttuvista kuluista, kuten kiinteistöveroista, isännöitsijän palkoista ja yleishyödyllisistä kuluista.

liiketoiminnan nettotulo (noi) on kehityskulun tuoton saldo sen jälkeen, kun liiketoiminnan kulut on maksettu. Korkeimman mahdollisen NOI: n säilyttäminen on erittäin tärkeää, koska sitä käytetään laitoksen nykyisen ja tulevan arvon määrittämiseen. NOI: n pitäisi olla 60 prosentista 67 prosenttiin kehityksen efektiivisestä bruttotulosta.

tämän rahoitusmallin velanhoito perustuu 1,59 miljoonan dollarin lainasummaan, 10 prosentin korkoon ja 25 vuoden poistoprosenttiin. Velanhoito riippuu täysin lainanantajan kanssa neuvotellusta rahoitusjärjestelystä. Sijoittajan taloudellinen terveydentila ja luotonantajan käsitys riskeistä määräävät usein koron, lainan määrän ja kuoletusajan.

kun määritetään kehityskohteen todellinen NOI ja ajan mittaan maksettava velanhoito, saadaan ennakoitu kassavirta. Taulukossa 1 esitetyssä rahoitusmallissa 397 615 dollarin investointi on tuottanut 117 761 dollarin positiivisen kassavirran tai 29,6 prosentin ”cash-on-cash” – sijoituksen tuoton. Tämä on tyypillinen sijoitetun pääoman tuotto itsesäilytyssijoittajille, mikä on yksi tärkeimmistä syistä alan valtavaan kasvuun viimeisten 25 vuoden aikana.

Mitä ovat itsesäilytyksen kehittämiskustannukset

myös taulukossa 1 on täydellinen luettelo itsesäilytysyrityksen perustamisen keskimääräisistä kehityskustannuksista. Tässäkin on muuttujia, mutta useimmat rajoittuvat todellisiin kustannuksiin maa-ja itsepuolustusyksiköiden rakennuskustannuksiin.

yksi suurimmista muuttujista ja yksittäisistä ratkaisevimmista tekijöistä kehityksen toteutettavuuden määrittämisessä on maan todelliset kustannukset kehitykselle. Taloudellisen analyysin mukaan tontin kauppahinta on 3,25 dollaria neliöltä. Kuitenkin, koska sivuston kattavuus on noin 45.91 prosenttia, nettokustannukset maa per net-vuokrattavissa neliöjalka on $6.82. Rakennuksen nettovuokrattava neliömateriaali riippuu täysin alueen sallitusta kattavuudesta. Net-leasing kattavuus sivuston maksimointi riippuu tekijöistä, kuten kaavoitus takaiskuja, helpotukset, apuohjelmat, building-code vaatimustenmukaisuusvaatimukset, ja topografia ja todellinen fyysinen ulkoasu sivuston. Normaali sivuston peittävyys vaihtelee 35 prosentista 50 prosenttiin.

rakennuskustannukset, työmaatyöt ja yleishyödylliset palvelut ovat suurimmat muuttuvat kustannukset. Normaali sivuston kehittämisen kustannukset vaihtelevat $4.25-8 dollaria ja, jälleen, riippuvat täysin todellinen topografia ja fyysinen ulkoasu sivuston. Raivaus/raivaus, kaivaminen, sadevesiviemäri, apuohjelmat jne., ovat kaikki sivuston erityisiä ja niiden kustannukset vaihtelevat sivustosta toiseen. Itsevarastoinnin kokeneen rakennusinsinöörin työllistämisen pitäisi varmistaa, että nämä kustannukset minimoidaan. Varo markkina-arvoa alhaisempia maankustannuksia. Useimmiten alhainen maan hinta tarkoittaa, että on olemassa ongelma, joka vaatii suuria sivuston kehittämismenoja.

omavarastorakentamisen kustannukset riippuvat tietenkin siitä, millaista tuotetta kehitetään. Rakennuskustannukset vaihtelevat kuitenkin vain vähän verrattuna muuttuviin kustannuksiin, joita maa-ja tonttikehitys aiheuttaa. Rakentamisen keskimääräiset kustannukset, mukaan lukien työmaatyöt/apuohjelmat, vaihtelevat 23 dollarista 28 dollariin bruttorakennusneliöjalkaa kohti eli noin 67 prosenttiin kokonaiskehitysbudjetista.

muut kehittämiskustannukset vaihtelevat vain vähän lukuun ottamatta rahoituskustannuksia ja koronsiirtoa. Nämä kustannukset määräytyvät sijoittajan taloudellisen terveydentilan ja neuvottelukyvyn perusteella. Tyypillinen itse varastointi kehittämiskustannukset vaihtelevat $34 $42 per brutto rakennuksen neliöjalka. Jälleen tämä vaihtelu riippuu maasta, rakentamisesta ja rahoituskustannuksista. On kuitenkin tärkeää muistaa, että markkinavuokrien ja kehittämiskustannusten välillä on yhteys. Mitä suuremmat kustannukset ovat markkinoilla, sitä korkeammat ovat vuokrat.

Miksi Talousennusteet Ovat Tärkeitä?

rahoitusmalli osoittaa, että 397 615 dollarin investointi realisoi 29,6 prosentin käteisvarat, kun kehitys on säilyttänyt 90 prosentin käyttöasteen. Lisäksi se osoittaa, että liiketoiminnan tuleva markkina-arvo, joka perustuu 10 prosentin pääomitusasteeseen ja nykyisiin taloudellisiin olosuhteisiin, olisi 2,85 miljoonaa dollaria. Siksi, sijoittaja voisi realisoida $864,425 voittoa, kun myynti liiketoiminnan tulevana päivänä.

toinen tärkeä huomioitava taloustilasto on taulukon 1 mallin kannattavuustaso. Tässä mallissa 65 prosentin käyttöaste kattaa kaikki käyttö-ja velanhoitokulut. Normaalit kannattavuusrajat velkapalveluissa self storage-sopimuksissa vaihtelevat 60 prosentista 72 prosenttiin. Tämä on selvästi alle muiden kiinteistötyyppien tavanomaisen kannattavuusrajan. Keskivertoa alhaisemmat kannattavuusrajat, jotka liittyvät itsesäilytyskehitykseen, minimoivat sijoittajan riskin ja antavat sijoittajalle enemmän joustavuutta käsitellä markkina-tai suhdannevaihteluita.

ymmärtää, että rahoitusmallit ovat vain ennusteita. Erilaiset sisäiset ja ulkoiset tekijät voivat vaikuttaa kehityksen taloudelliseen kokonaistulokseen ja sijoittajan sijoitetun pääoman tuottoon. Taulukossa 1 esitetty rahoitusmalli edustaa kuitenkin todella tyypillistä itsesäilytysliiketoimintaa ja toteuttaa sen, mitä sijoittaja voi tavallisesti odottaa sijoitukseltaan. Self storage on ollut ja tulee jatkossakin olemaan yksi parhaista saatavilla olevista sijoitusvälineistä tässä maassa.

onko itsesäilytys onnistunut sijoitus?

yksi parhaista tavoista vertailla kiinteistösijoituksia on tarkastella itsesäilytyksen ja muiden kiinteistösijoitusten kehitystä viime vuosikymmenellä. Äskettäin yritykseni valmistui perusteellisen tutkimuksen suorituskykyä multifamame, toimisto -, vähittäiskauppa ja itse varastointi kehitystä Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado ja Louisiana viimeisten 10 vuoden aikana. Tutkimuksessa keskityttiin vuosina 1980-1987 alkaneen ja kyseisissä valtioissa 1980-luvun puolivälissä alkaneen taloudellisen taantuman aikana tapahtuneen kehityksen epäonnistumisasteeseen. tutkimuksen tulokset ovat seuraavat::

• Multifamily = 58 prosentin vikaantumisaste
• Office = 63 prosentin vikaantumisaste
• vähittäiskauppa = 53 prosentin vikaantumisaste
• itsesäilytys = 8 prosentin vikaantumisaste

FDIC: n tai RTC: n kiinteistösalkussa myytäväksi päätyneiden itsesäilytyskiinteistöjen lukumäärä olivat huomattavasti vähemmän kuin muut kiinteistöt samana ajanjaksona. Tästä 8 prosentista itsesäilytyshäiriöissä rahoituslaitokset ottivat huomattavan määrän yrityksiä takaisin, koska ne olivat muiden kiinteistöjen lainojen vakuutena.

miksi itsesäilytyksen ja muiden kiinteistöjen onnistumisessa on huomattava ero? Mitkä ovat ne keskeiset tekijät, jotka antavat itsesäilytykselle lisäetua vaikeiden taloudellisten aikojen selviytymiseen? Ensimmäinen asia, sijoittajan on ymmärrettävä, mitä tapahtuu loppukäyttäjälle-asuin-ja yritysasiakkaille-aikana heilahtelut markkinataloudessa.

Itsesäilytysmarkkinat

aikana, jolloin markkinat ovat elpymässä, liiketoiminta alkaa kukoistaa, työllistymismahdollisuudet lisääntyvät ja uusien ja olemassa olevien omakotitalojen myynti alkaa kasvaa. Voisi odottaa itse varastointi ominaisuuksia tehdä hyvin; useimmiten he tekevät. Tyypillisten self storage-kiinteistöjen vuokrarullien arviointi tänä aikana osoittaisi yleensä suuren osuuden mobiiliasiakkaista–ihmisistä, jotka siirtyvät markkinoille ensimmäistä kertaa tai asiakkaista, jotka ”ostavat” starter-kodeista.

kaupallisella puolella lisääntynyt liiketoiminta tarkoittaa itsevarastoitujen kaupallisten vuokralaisten määrän kasvua. Kääntäen, kun talous alkaa horjua, käy samoin elinkeinoelämälle, työllisyydelle ja kiinteistöille yleensä. Käänteinen vaikutus aiheuttaa kuitenkin edelleen samaa liikkuvuutta, joka useimmiten hyödyttää itsesäilytystä. Ihmiset alkavat muuttaa pois torilta tai myydä kotejaan ja muuttaa pienempiin koteihin tai asuntoihin.

kaupalliset yritykset pienentävät tai etsivät itsevarastointia saadakseen taloudellisempia keinoja varastojen varastointiin. Huikea talous vaikuttaa kielteisesti itsesäilytykseen, mutta katsokaa, miten itsesäilytysominaisuudet vertautuvat muihin kiinteistöhankkeisiin. Talouden laskusuhdanteen aikana moniperheiden käyttö vähenee jopa 25 prosenttia, kun taas toimisto-ja vähittäiskaupan käyttö vähenee jopa 30 prosenttia. Ketkä ovat toimisto-ja vähittäiskaupan vuokralaisia? Yritykset, jotka ovat joko epäonnistuneet, vähentäneet toimintaansa ja siirtyneet halvempaan kiinteistöön tai siirtyneet kokonaan toiselle markkina-alueelle. Tämä on toimisto-ja kauppakiinteistöille menetettyä tuloa, jota ei saada takaisin ennen kuin markkinoiden talous paranee.

itsesäilytyksen käyttöaste laskee myös aluksi, mikä vaihtelee eri markkinoilla, mutta yleensä keskimäärin 15-20 prosenttia. Kuitenkin tyypillinen vipuvaikutus itse varastointi omaisuutta on break-even käyttöaste välillä 60 prosenttia ja 72 prosenttia. Vertaa tätä monikäyttöisiin perhe -, toimisto-ja vähittäiskauppakiinteistöihin, joiden kannattavuusaste on 80-90 prosenttia. Millä kiinteistösijoituksilla on enemmän tilaa kestää markkinoiden laskua?

Omavarastovuokraamo

vuokrat ovat toinen avain omavarastokiinteistöjen menestykseen. Tutkimuksessamme kartoitettujen kiinteistöjen keskimääräiset vuosivuokra-alueet ovat seuraavat:

• Multifamily – $7.5 – $12 per neliöjalka
• toimisto – $14–$24 per neliöjalka
• vähittäiskauppa–$16 – $20 per neliöjalka
• Self storage – $6.5 – $12 per neliöjalka

Self storage rentals are within the range of other real estate projects. Ei ole tavatonta, että asiakkaat maksavat säilytyksestä saman tai enemmän neliöltä kuin asunnossa asumisesta. Tämä vuokravertailu on vielä valaiseva, kun verrataan vuokria keskimääräisiin rakennuskustannuksiin kiinteistötyypeittäin. Keskimääräiset rakennuskustannukset tutkittua kiinteistöä kohti ovat seuraavat:

• Multifamily–$60–$70 per neliöjalka
• Office–$50–$100 per neliöjalka
• vähittäiskauppa – $50 – $80 per neliöjalka
• Self storage – $34 – $42 per neliöjalka

kun verrataan sekä vuokria että yhteensä kehittämiskustannukset, itse varastointi useimmiten on vuokrat, jotka ovat hieman vähemmän. Mutta itse varastointi on yhteensä kehittämiskustannukset, joka on kolmannes-puolet siitä, että multiperhe, toimisto-tai vähittäiskaupan ominaisuuksia. Sijoittajalle tämä tarkoittaa huomattavasti vähemmän huollettavaa sijoitus-tai lainasummaa, kun vuokrat ovat verrattavissa muihin kiinteistösijoituksiin.

toimintakustannukset ja todelliset hallinnointivaatimukset ovat toinen keskeinen sijoittajia houkutteleva tekijä. Kuten aiemmin todettiin, self storage käyttökustannukset vaihtelevat $2.75 $3.25 per net-leasable neliöjalka. Vertaa tätä muiden tutkittujen kiinteistöjen käyttökustannuksiin,jotka vaihtelevat 3,50 dollarista 5 dollariin neliöltä. Asunnot, toimisto-ja vähittäiskauppakiinteistöjen on jatkuvasti ylläpidettävä pihoja, kodinkoneita, putkistoja, sähkölaitteita ja erilaisia muita kunnossapitoon liittyviä huolenaiheita, jotka yleensä vaativat huoltohenkilöstöä.

on asunto-”make-readies” ja sisätilojen remontti uusille toimisto-ja vähittäiskaupan vuokralaisille. Vertailun vuoksi self storage on yleensä yksi tai kaksi johtajat ja hyvin harvat huolto ”päänsärkyä” liittyvät ”live-in” vuokralaiset. Yleensä omavaraisuussijoittajalla on hyvin vähän ongelmia, jotka liittyvät muihin kiinteistöihin.

”bottom line” verrattaessa itsesäilytystä muihin kiinteistösijoituksiin on, että sijoittaja voi toteuttaa tyypilliselle itsesäilytyskiinteistölle paljon suuremman sijoitetun pääoman tuoton kuin muille kiinteistösijoituksille. Toiseksi sijoittajan alkuinvestointi on kolmannes tai puolet siitä, mitä muut kiinteistösijoitukset vaativat. Koska kannattavuusrajat ovat alhaisemmat, sijoittajan olisi ennakoitava investointien kassavirta nopeammin ja otettava huomioon paljon pienempi riski suhteessa talouden laskuun ja sen vaikutukseen alhaisempiin käyttö-ja vuokriin. Sijoittajan ei tarvitse huolehtia vuokralaisten parannuksiin tai jatkuvaan ylläpitoon liittyvistä lisäpääomavaatimuksista.

edellä mainitut itsesäilytysinvestoinnin edut ovat olleet ja ovat jatkossakin avainasemassa sen onnistumisessa. Itsevarastointialan tulevaisuus on erittäin valoisa. Teollisuus jatkaa kypsymistään sen käyttötarpeen mukana. Ne sijoittajat, jotka uskaltautuvat itsevarastointiin, saavat selville, mitä alan edelläkävijät tekivät 25 vuotta sitten: Self storage on yksi parhaista saatavilla olevista sijoitusvälineistä tässä maassa nyt ja tulevaisuudessa.

Download & katso Taulukko 1: rahoitusmalli
A. kassavirtalaskelma
B. Kehityslaskelma vuosittaiset
C. hankkeen TEKNISET TIEDOT
D. kehityksen taloudelliset muuttujat
E. kehitysrahoitus