Un aspecto inevitable de la gestión de un negocio es el mantenimiento regular de sus activos, equipos y propiedades. Desafortunadamente, su equipo de uso frecuente ocasionalmente funcionará mal, fallará o se ralentizará con el tiempo debido al desgaste natural (pero puede tomar medidas para alargar la vida útil de los activos más esenciales de su negocio, como hablaremos más adelante).

Este artículo se centra en los diferentes tipos de mantenimiento a los que se enfrentará como propietario o gerente de una empresa, a saber, estrategias de mantenimiento proactivas y estrategias de mantenimiento receptivas. Dentro de estos grupos, cubriremos varios tipos específicos de mantenimiento, incluidos el mantenimiento preventivo, predictivo, planificado, basado en condiciones, reactivo, de emergencia y correctivo. Hablaremos más sobre lo que implican estos diferentes tipos de mantenimiento, lo que cuestan y cómo contribuirán al éxito de su negocio a largo plazo.

Estrategias de Mantenimiento Proactivo

Mantenimiento preventivo

¿Qué es?

El mantenimiento preventivo se define como tomar medidas preventivas o acciones para evitar fallas en el equipo antes de que ocurran realmente. El mantenimiento preventivo generalmente implica inspecciones de rutina, actualizaciones, lubricación adecuada (cuando corresponda), ajustes y reemplazo de equipos o piezas obsoletos.

El mantenimiento preventivo se puede implementar en muchas áreas de su negocio, e incluye cualquier acción preventiva, como cambiar los filtros de agua, limpiar regularmente los equipos esenciales (como las bobinas del condensador del refrigerador), inspeccionar los vehículos comerciales (es decir, las furgonetas de reparto) y revisar la lechada y el calafateo para proteger una propiedad contra daños por agua.

El mantenimiento preventivo que realice, por supuesto, será específico de su negocio, y siempre debe implicar una inspección minuciosa de sus activos más grandes o de los equipos más valiosos para las operaciones diarias.

Beneficios

Algunos beneficios del mantenimiento preventivo incluyen:

• Reducción al mínimo del tiempo de inactividad y los cierres de negocios debido a fallas inesperadas de los equipos: esto le ayudará a evitar pérdidas financieras y a proteger sus resultados finales.
• Mayor esperanza de vida de los equipos y activos esenciales: Inspeccionar, actualizar y cuidar los activos de su negocio resultará en menos dinero gastado en equipos nuevos a largo plazo.
• Menor consumo de energía para los activos de su empresa: cuando el equipo funciona de manera óptima, se requiere menos energía, lo que significa menores facturas de servicios públicos para su empresa.

Coste de ejecución– ($$)

Algunas acciones de mantenimiento preventivo requieren planificación, lo que puede tomar tiempo del día a día de su negocio o resultar en dinero gastado en inspecciones y actualizaciones. Para las acciones de mantenimiento preventivo regulares, tendrá un aumento en los costos de mano de obra para tener técnicos en el sitio que puedan realizar dichas acciones, en lugar de contratar a un técnico de vez en cuando. Esto, por supuesto, puede depender del tamaño, las necesidades y el presupuesto de su negocio único.

Industrias relevantes Para el mantenimiento Preventivo

El mantenimiento preventivo es bastante universal y debe considerarse en cualquier industria, incluida, entre otras, la fabricación, la producción de alimentos, el petróleo & el gas, los restaurantes, los gimnasios, el comercio minorista, la educación y la atención médica.

Ejemplo de Mantenimiento preventivo

Una avería inesperada del refrigerador puede dejar un restaurante tambaleándose, lo que resulta en una pérdida considerable de alimentos, el cierre por el resto del día (o el tiempo que se tarda en programar y hacer reparaciones) y altos costos de reparación. Realizar inspecciones y limpiezas regulares de las bobinas del condensador ayudará a evitar que ocurra un incidente tan costoso y significará menos riesgo para su negocio a largo plazo.

Mantenimiento Predictivo

¿Qué es?

El mantenimiento predictivo realiza un seguimiento del funcionamiento normal de un aparato o máquina para detectar posibles defectos antes de que planteen un problema. Este tipo de mantenimiento utiliza tecnología de monitoreo de condición para medir el rendimiento de los equipos, generalmente a través de IoT (Internet de las cosas).

IoT es más o menos un sistema que conecta dispositivos electrónicos a máquinas mecánicas y digitales, y está equipado con la capacidad de detectar y transferir datos sin necesidad de interacción o interferencia humana. Esto significa que el mantenimiento predictivo le alertará de posibles deficiencias de la máquina sin ningún tipo de aviso por su parte.

Ejemplos generales de mantenimiento predictivo incluyen observación de equipos, análisis de aceite y sensores para el uso de energía.

Beneficios

Una de las razones más importantes por las que el mantenimiento predictivo es tan valioso es porque permite que el mantenimiento se realice solo cuando sea absolutamente necesario, es decir, justo antes de que sea probable que ocurra una falla del equipo. Esto significa:

• Menos dinero gastado en mantenimiento preventivo para una máquina que no lo necesita: el mantenimiento predictivo le permitirá ahorrar dinero hasta el último minuto, cuando realmente se requieren mantenimiento o reparaciones, pero antes de que ocurra un daño real al sistema (lo que resulta en paradas comerciales y averías del mecanismo).
• Menos horas de producción perdidas como resultado de fallas en el equipo: la tecnología precisa de mantenimiento predictivo significa que evitará fallas totales de la máquina, que pueden ser un duro golpe para las operaciones estándar si la máquina en cuestión es integral para su negocio.
• Un aumento de diez veces en el retorno de la inversión y reducciones significativas de mantenimiento y tiempo de inactividad: Se ha demostrado que el mantenimiento predictivo contribuye a un aumento fenomenal de diez veces en el retorno de la inversión, así como una disminución del 70-75% en accidentes de equipos y una reducción del 35-45% en el tiempo de inactividad. Las estadísticas no mienten!

Coste de ejecución– ($$$$)

Desafortunadamente, uno de los mayores—y posiblemente el único-inconvenientes del mantenimiento predictivo son los altos costos iniciales. El mantenimiento predictivo requiere un nivel de tecnología que el mantenimiento preventivo estándar no requiere, y también puede requerir empleados que puedan interpretar con precisión los datos de monitoreo de condición. Esto incluso podría significar que tendrá que considerar contratar a alguien a tiempo parcial, únicamente para leer y transmitir estos datos. Por lo tanto, para determinar si el mantenimiento predictivo es adecuado para usted, deberá tener en cuenta consideraciones presupuestarias.

Industrias relevantes para el mantenimiento predictivo

Las industrias que dependen del mantenimiento predictivo generalmente tienen equipos que son críticos para sus operaciones y tienen modos de falla que se pueden predecir con monitoreo regular. Las industrias que pueden ajustarse a este criterio incluyen la producción de alimentos,el petróleo y el gas, la fabricación, las plantas de energía y energía, la tecnología de la información, etc.

Ejemplo de mantenimiento predictivo

Una planta de producción de alimentos puede confiar en el mantenimiento predictivo de sus valiosos hornos industriales, que pueden funcionar 24/7 para mantenerse competitiva. Se instalaría un sensor en el horno que evaluaría y produciría datos sobre temperatura y vibración que alertaría al personal para realizar ajustes o ajustes en máquinas de bajo rendimiento en tiempo real, reduciendo la necesidad de cerrar la producción por completo.

Mantenimiento Planificado

¿Qué es?

Mantenimiento planificado cubre cualquier mantenimiento planificado, programado y documentado. Se define específicamente como, mantenimiento preventivo que se lleva a cabo de acuerdo con un plan establecido.

Básicamente, el mantenimiento planificado se implementa para reducir el tiempo de inactividad de la empresa, que a menudo se debe a fallas imprevistas de los equipos y puede tener un gran impacto en los resultados finales de la empresa. En caso de que se produjera un fallo de este tipo, cualquier plan o estrategia que pusiera en funcionamiento de nuevo el equipo en cuestión sería un tipo de mantenimiento planificado.

El mantenimiento preventivo es un tipo de mantenimiento planificado, y tendrá en cuenta y evitará las averías de la máquina antes de que ocurran (como se discutirá en detalle más adelante). También hay mantenimiento planificado y no programado, que es el proceso de corregir o reparar un sistema que ya se ha roto, y anticipar dichos obstáculos comerciales con anticipación. Por ejemplo, si administra una flota de automóviles, tener baterías de repuesto a mano para reemplazar una batería rota sería rápido y fácil para un técnico.

Beneficios

El mantenimiento planificado es relativamente sencillo de implementar y, en general, es bastante rentable. Los beneficios incluyen:

• Preparación en caso de falla del equipo, o prevención de dicha falla por completo: Si es posible, siempre es una buena idea estar preparado con suministros de respaldo o un plan de acción en caso de una falla. Prepararse en consecuencia para estos casos raros podría ahorrar tiempo y dinero de producción.
• El mantenimiento planificado a menudo es tan simple como una inspección regular, planificada, mantenimiento estacional, etc. – Al igual que el mantenimiento preventivo, el mantenimiento planificado no es particularmente difícil de llevar a cabo. Seguir las recomendaciones del fabricante para las inspecciones de equipos, o llamar a un técnico para actualizar los sistemas esenciales según sea necesario, a menudo vale la pena el derroche a corto plazo.
• Ahorro de costos significativo a largo plazo: El costo del mantenimiento regular y rutinario a menudo cuesta menos a largo plazo que lidiar con un problema importante después de que haya ocurrido.

Coste de ejecución– ($$)

El costo de llevar a cabo los servicios de mantenimiento planificados no es muy alto. Por supuesto, esto depende de la máquina o el equipo que necesita inspección o mantenimiento. Vaciar trampas de grasa en restaurantes, por ejemplo, es mucho menos costoso que algunas inspecciones de HVAC.

Industrias relevantes Para Mantenimiento Planificado

El mantenimiento planificado es universal para todas las industrias, y debe considerarse en la fabricación, restaurantes (alimentos & bebidas), hotelería, gimnasios y centros de bienestar, tiendas minoristas y escuelas, por nombrar algunos.

Ejemplo de Mantenimiento planificado

Generalmente se recomienda que un restaurante revise y vacíe sus trampas de grasa cada 1-3 meses, dependiendo del tamaño y el volumen del negocio. Al hacerlo, evita que las tuberías de alcantarillado se obstruyan con desechos.

Mantenimiento basado en condiciones

¿Qué es?

El mantenimiento basado en condiciones se refiere al proceso de tomar medidas rápidas en una máquina que se encuentra en las primeras etapas de falla del equipo. Muchas máquinas producen algún tipo de alerta de que el sistema está comenzando a funcionar mal antes de que ocurra la avería total, y el mantenimiento basado en la condición permite una respuesta de último minuto a un sistema o máquina que se bloquea.

La siguiente tabla le ayudará a comprender mejor el proceso de mantenimiento basado en condiciones en respuesta al deterioro de una máquina:

Beneficios

Si bien el mantenimiento basado en la condición necesita recopilar muchos datos, esta tecnología tiene beneficios definitivos, que incluyen:

• Número reducido de averías totales de la máquina: Cuando todo está dicho y hecho, el mantenimiento basado en el estado puede ayudarlo a evitar un fallo total de la máquina, que puede resultar en tener que gastar mucho dinero en un reemplazo de último minuto.
• Disponibilidad de equipos: Si una pieza esencial de equipo se quiebra repentinamente, esto podría resultar en la pérdida de un día completo o más de producción y ventas mientras espera para arreglarla, o hasta que pueda comprar un reemplazo. El mantenimiento exitoso basado en la condición significa que habrá logrado evitar que su equipo falle por completo, lo que le permite funcionar hasta que pueda solucionar los problemas de manera más exhaustiva.
• Aviso previo de avería-Esto probablemente no hace falta decirlo, pero una advertencia de que una máquina o sistema necesita atención es preferible a perder su funcionalidad de una vez. Si estas notificaciones son estándar para su máquina, incluso puede tener tiempo suficiente para llamar a un mecánico, en lugar de intentar reparar el equipo por su cuenta.

Coste de ejecución– ($$$-$$$$)

El mantenimiento basado en condiciones puede ser una inversión inicial costosa. Si una máquina aún no viene equipada con este tipo de tecnología, puede costar miles configurarla, dependiendo de la pieza de equipo en cuestión. Obviamente, para máquinas que son menos costosas que el proceso de instalación, probablemente no sea una buena idea hacer la inversión para esa pieza de maquinaria en particular. Sin embargo, si decide instalar la tecnología CBM, tenga en cuenta que algunas empresas han reportado una reducción de hasta un 30% en los costos de mantenimiento con el tiempo al tomar este paso.

Industrias relevantes Para el Mantenimiento Basado en Condiciones

Industrias que normalmente tienen equipos de alto costo y son críticas para las operaciones. Más comúnmente común en la fabricación, petróleo & gas, plantas de energía y energía, y producción de alimentos con maquinaria pesada.

Ejemplo de mantenimiento basado en condiciones

Un sensor que mide las vibraciones de un equipo giratorio puede avisarle cuando la pieza en movimiento comienza a salirse de la alineación y aumenta la vibración. Esto hará que el sensor le avise cuando la vibración esté fuera del intervalo establecido.

Estrategias de mantenimiento receptivas

Ahora que hemos cubierto algunas estrategias de mantenimiento proactivas, vamos a explorar el mantenimiento receptivo, también conocido como extinción de incendios (respuesta a una avería del sistema o de la máquina una vez que se ha producido).

Mantenimiento Reactivo

¿Qué es?

El mantenimiento reactivo es cualquier respuesta o reacción a la reparación de una máquina fallida que necesita reparaciones. Se centra en restaurar el equipo roto a condiciones de funcionamiento normales, si es posible. Este proceso generalmente requiere los servicios de un mecánico, o la ayuda del fabricante, para reparar la maquinaria rota, lo que puede ser bastante costoso dependiendo de la urgencia y el alcance de la solicitud.

Beneficios

El mantenimiento reactivo está lejos de ser ideal, pero todavía hay algunos beneficios:

• Menores costos iniciales (sin inversión): Si no invierte en ningún tipo de mantenimiento preventivo y espera a que falle su equipo antes de tomar medidas, seguirá ahorrando algo de dinero que habría gastado en costos iniciales de mantenimiento preventivo.
• Se necesita menos personal – Si no está utilizando un plan de mantenimiento preventivo para sus activos, generalmente se necesita menos personal para administrar el equipo del que se necesitaría para analizar y responder de manera consistente a las advertencias y fallos de funcionamiento de la máquina.
• No se requiere tiempo de planificación: cuando el equipo falla, falla, y los mecánicos y técnicos generalmente responden con bastante rapidez, todo lo que tiene que hacer es esperar a que se presenten y lo arreglen, no se requiere tiempo de su parte.

Coste de ejecución– ($$-$$$$)

No hay una talla única para el mantenimiento reactivo. Todo se reduce a cuánto costará reparar su máquina específica. Algunas máquinas pueden costar una cantidad significativa de dinero para restaurar (y en ese caso, es posible que desee simplemente considerar un equipo nuevo), mientras que otras solo pueden costar unos pocos cientos de dólares. Esta es una de las razones por las que muchas empresas utilizan algún tipo de estrategia de mantenimiento preventivo: cuanto peor sea el daño del equipo, mayores serán los costos de reparación.

Industrias relevantes Para Mantenimiento Reactivo

El mantenimiento reactivo es aplicable a todas las industrias, pero se usa menos como una «estrategia» en la fabricación, el petróleo & el gas y el negocio de TI, y es típicamente más común en las industrias de restaurantes y minoristas. Esto, por supuesto, depende del costo de los activos de estas empresas y de la cantidad de propietarios que estén dispuestos a invertir para proteger equipos caros por adelantado.

Ejemplo de mantenimiento reactivo

Si el refrigerador de un restaurante deja de funcionar abruptamente, esto puede provocar el deterioro de los alimentos e incluso puede hacer que el restaurante se cierre por razones de salud. Un refrigerador que funcione mal podría ser perjudicial para el restaurante en su conjunto, dependiendo de cuánto tiempo el refrigerador esté fuera de servicio.

Mantenimiento de emergencia

¿Qué es?

El mantenimiento de emergencia es similar al mantenimiento reactivo: ambos procesos requieren una respuesta de última hora ante una avería abrupta del equipo. Sin embargo, el mantenimiento de emergencia entraña algún tipo de amenaza para la salud y la seguridad (por ejemplo, un derrame repentino de productos químicos en una planta de fabricación puede requerir la evacuación total de las instalaciones, así como alertar a las autoridades competentes).

Beneficios

En general, tener que realizar mantenimiento de emergencia no es una situación en la que quiera encontrarse. Por lo general, el desorden no vale el dinero que puede haber ahorrado en planificación y prevención. Dicho esto, dos ventajas incluyen:

• Sin costo inicial: no siempre puede anticipar cuándo o cómo puede ocurrir una amenaza importante para su negocio y su personal. Por lo tanto, aparte de cumplir con los requisitos estándar de salud y seguridad y tomar precauciones normales, las inversiones no niegan la posibilidad de que ocurran accidentes extraños.
• No se requiere planificación: De nuevo, esto probablemente no sea un gran » beneficio «cuando en realidad se encuentra en una situación que representa un riesgo significativo para la salud de su negocio, personal y clientes, pero la» ventaja » es que el tiempo de planificación es mínimo para este tipo de ocurrencias.

Coste de ejecución– ($$$$)

Implementar el mantenimiento de emergencia puede ser muy costoso, interrumpiendo no solo el flujo diario de su negocio, sino que también cuesta una cantidad significativa de dinero para ejecutar. No es raro que los gastos de mantenimiento de emergencia cuesten el doble de la cantidad de una estrategia de mantenimiento preventivo, ya que la respuesta es muy urgente y la naturaleza del mantenimiento a menudo es extensa.

Industrias relevantes Para el Mantenimiento de emergencia

Las industrias que utilizan de forma rutinaria el mantenimiento de emergencia incluyen plantas químicas y de fabricación, edificios arrendatarios y comunidades de viviendas, por nombrar algunas.

Ejemplo de Mantenimiento de emergencia

Un respaldo de alcantarillado que inunda el apartamento de un inquilino podría costarle fácilmente a la instalación miles de dólares en reparaciones y daños a la propiedad, y lo más probable es que resulte en una evacuación de ese apartamento (y de los apartamentos circundantes).

Mantenimiento Correctivo

¿Qué es?

El mantenimiento correctivo se describe mejor como cualquier acción que apunta y corrige un mal funcionamiento del sistema para que el equipo pueda restaurarse a su correcto funcionamiento. A diferencia del mantenimiento reactivo, no es una estrategia; más bien, es una acción que se dirige a una pieza específica de equipo. Además, el defecto puede detectarse o notarse antes de que cause un problema significativo o una avería total del equipo.

Beneficios

Los beneficios del mantenimiento correctivo incluyen:

• Duración reducida del tiempo de inactividad planificado y no planificado: las acciones correctivas generalmente se toman rápidamente, lo que significa que el tiempo de inactividad del equipo es (con suerte) breve.
• Reducción del costo y el tiempo de ejecución de una estrategia de mantenimiento reactivo: Tener una estrategia de mantenimiento reactivo requiere planificación, lo que a menudo conlleva costos asociados y tiempo dedicado a la elaboración de estrategias en lugar de la producción. La acción correctiva, alternativamente, es una respuesta correctiva rápida a un equipo aislado.
• Reducción del costo de las operaciones de mantenimiento / reducción de las órdenes de mantenimiento de emergencia: Los artículos que requieren medidas correctivas pueden escalar a mantenimiento de emergencia, si no se controlan. Realizar un mantenimiento correctivo generalmente reduce las posibilidades de que ocurran situaciones de emergencia.

Coste de ejecución– ($$-$$$$)

Dependiendo de la magnitud de las reparaciones necesarias, el mantenimiento correctivo puede ser desde moderadamente costoso hasta muy costoso. Si las reparaciones son fáciles de reparar y aisladas, su costo total podría no ser mucho más que las inversiones iniciales de implementar una estrategia de mantenimiento proactiva.

Industrias relevantes Para el Mantenimiento Correctivo

Cualquier industria puede utilizar el mantenimiento correctivo, incluidos restaurantes, gimnasios, tiendas minoristas, escuelas y oficinas corporativas.

Ejemplo de mantenimiento correctivo

Si se acumula hielo o hielo en un congelador, esto puede convertirse en una consecuencia costosa para un restaurante. La acumulación de hielo puede interferir con la refrigeración óptima, haciendo que los compresores consuman más energía y funcionen de manera menos eficiente. Si el hielo ya se ha acumulado en un congelador comercial, debe descongelarse apagando el sistema temporalmente o utilizando una herramienta como un secador de pelo para acelerar el proceso. Este es un ejemplo de una acción de mantenimiento correctivo totalmente rentable.

Cada tipo de estrategia de mantenimiento tiene sus beneficios e inconvenientes, y no hay una solución única para todos cuando se trata de su negocio. Tómese un tiempo para determinar qué funcionará mejor para usted y para proteger con éxito su negocio de costosos trabajos de mantenimiento y reparaciones.

Aplicaciones de mantenimiento

Mantenimiento de instalaciones

¿Qué es?

El mantenimiento de instalaciones garantiza que todas las áreas, activos y estructuras dentro o alrededor de una instalación funcionen de la manera más óptima posible para una máxima eficiencia y seguridad. El mantenimiento preventivo se utiliza comúnmente para mantener el activo de una instalación, como las máquinas de climatización, y el mantenimiento reactivo se utiliza principalmente para mantener las áreas de una instalación en buenas condiciones de funcionamiento, como la pintura de las paredes.

Mantenimiento de la propiedad

¿Qué es?

El mantenimiento de la propiedad se define mejor como cualquier acción de mantenimiento preventivo o correctivo tomada para mantener una propiedad completamente funcional y funcionando en sus mejores condiciones. El mantenimiento reactivo se usa comúnmente para responder a la solicitud del inquilino de reparar artículos en sus unidades y el mantenimiento preventivo se usa para inspeccionar y reemplazar filtros regularmente en activos esenciales como una máquina de HVAC.