Der Kauf eines abgeschotteten Hauses kann ein zweischneidiges Schwert sein. Einerseits erhalten Sie viel, möglicherweise zu einem Schnäppchenpreis. Auf der anderen Seite kann es ein großes Risiko sein, da Sie möglicherweise keine Ahnung haben, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Daher ist es am besten, alles über den Prozess zu verstehen, bevor Sie sich engagieren. Es ist definitiv kein Marktsegment für Erstkäufer oder Anfänger.

In diesem Artikel behandeln wir alle Grundlagen einer Zwangsvollstreckung, die verschiedenen Möglichkeiten, eine zu kaufen, und wie man durch den Prozess navigiert.

Was ist eine Zwangsvollstreckung?Was ist eine Zwangsvollstreckung?

Eine Zwangsvollstreckung ist, wenn ein Kreditgeber, in der Regel eine Bank, von einem Eigentümer, der mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug geraten ist, in die Immobilie zieht. Ihr Recht dazu wird in den Bedingungen des Hypothekenvertrags klar festgelegt, die der Kreditnehmer im Rahmen des Antragsverfahrens unterzeichnet. Sobald das Haus vollständig abgeschottet wurde, wird der Kreditgeber versuchen, so viel wie möglich von seiner Investition zurückzugewinnen, indem er das Haus verkauft, normalerweise zu einem reduzierten Preis bei einer Auktion.

Im Bundesstaat New York funktioniert der Zwangsversteigerungsprozess wie folgt. Nach der ersten verpassten Zahlung erhält der Eigentümer eine Benachrichtigung, dass er gegen die Bedingungen des Darlehens verstößt und zahlen muss, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Volle 90 Tage müssen vergehen, nachdem die erste Zahlung versäumt wurde, bevor der Kreditgeber mit dem Zwangsvollstreckungsprozess beginnen kann. In dieser Zeit müssen sie dem Hausbesitzer auch Informationen darüber zur Verfügung stellen, wie er Hilfe bei der Tilgung seiner Hypothekengebühren erhalten kann. Nach 90 Tagen kann der Kreditgeber Rechtshängigkeit, eine förmliche Ladung und Beschwerde beim Gericht einreichen. Sie werden dies dem Hausbesitzer entweder persönlich oder per Post zustellen, und sie haben 20-30 Tage Zeit, um zu antworten. Von hier aus ist es ein langer rechtlicher Prozess, der in einem Prozess enden kann, wobei die Zwangsvollstreckung entweder abgewiesen oder durchgesetzt wird.

Eine Zwangsvollstreckung kaufenkaufen einer Zwangsvollstreckung

Für einen Käufer, der eine Zwangsvollstreckung in Anspruch nehmen möchte, gibt es einige Möglichkeiten.

• Pre-Foreclosure Sale – Der Eigentümer ist mehr als 90 Tage zu spät mit seinen Zahlungen, und der Kreditgeber hat die Zwangsvollstreckung eingeleitet. An diesem Punkt haben sie drei Möglichkeiten, den geschuldeten Betrag zu zahlen, die Immobilie zu verkaufen oder sich einer Zwangsvollstreckung zu stellen. Die meisten entscheiden sich für den Verkauf und verwenden den Erlös, um die verbleibende Hypothek abzuzahlen.
• Leerverkauf – Der Eigentümer möchte verkaufen, weil er mit seinen Hypothekenzahlungen nicht Schritt halten kann. Dies geschieht normalerweise, wenn sie mehr schulden, als die Immobilie wert ist. Der Kreditgeber akzeptiert eine Auszahlung, die geringer ist als das, was geschuldet ist, und vergibt den Rest. Trotz des Verlustes finden viele Banken dies eine einfachere Option als eine Zwangsvollstreckung.
• Auktion – Das Haus wurde vollständig abgeschottet und wird öffentlich versteigert, um an den Meistbietenden verkauft zu werden. Dies sind immer Bareinkäufe, und Sie haben möglicherweise nur eine Woche bis einen Monat Zeit, um den vollen Kontostand zu erhalten, bevor Sie Ihre Einzahlung verlieren.
• REO-Verkauf – Wenn eine Immobilie nicht versteigert wird, weil niemand das Minimum des Klägers bietet, geht sie an den Kläger zurück, in diesem Fall an die Bank. Dies macht es zu einem Immobilieneigentum, was bedeutet, dass die Bank es jetzt besitzt. Es ist keine bevorzugte Anordnung, da es die Bank für die Zahlung von Pfandrechten und die Räumung von Insassen verantwortlich macht. Die meisten werden so schnell wie möglich über eine lokale Agentur zu einem erheblichen Abschlag verkauft.

Jeder Ansatz hat Vor- und Nachteile. REO-Verkäufe sind am wenigsten riskant, da Sie die Immobilie vor dem Kauf inspizieren können. Sie haben jedoch auch die niedrigsten Renditen und erfordern möglicherweise umfangreiche Reparaturen. Auktionen sind sehr risikoreich, hohe Belohnung. Sie könnten ein tolles Angebot bekommen oder mit einer Geldgrube enden, da Sie keine Möglichkeit haben, die Immobilie vor dem Bieten zu inspizieren. Leerverkäufe können ein gutes Geschäft sein, sind aber notorisch zeitaufwendig. Pre-Zwangsvollstreckungen können auch ein gutes Geschäft sein, ziehen aber in der Regel viele interessierte Käufer an.

5 Schritte zum Kauf einer Zwangsvollstreckung5 Schritte zum Kauf einer Zwangsvollstreckung

Mieten Sie einen Immobilienmakler1. Mieten Sie einen Immobilienmakler

Unabhängig davon, welchen Ansatz Sie wählen, kann der Prozess des Kaufs einer Zwangsvollstreckung lang und kompliziert sein. Um dies zu überwinden, finden Sie einen Immobilienmakler, der sachkundig und erfahren im Umgang mit Zwangsvollstreckungsverkäufen ist. Sie sollten auch mit dem Bereich vertraut sein, in dem Sie einkaufen möchten. Sobald Sie einen Agenten erworben haben, lassen Sie ihn nach Abschottungsobjekten suchen, die Ihren Kriterien entsprechen. Diese Art von Auflistungen kann viel Aufmerksamkeit von versierten Investoren erzeugen, also erwarten Sie viel Konkurrenz und seien Sie bereit, schnell zu bewegen.

Holen Sie sich einen Preapproval Letter2. Holen Sie sich ein Preapproval Letter

Während Sie vielleicht gehört haben, dass Zwangsvollstreckungen nur in bar gekauft werden können, ist das nicht immer der Fall. Bei Leerverkäufen und REO-Immobilien ist es möglich, den Kauf mit einer Hypothek zu finanzieren. Wenn dies nach einer Route klingt, die Sie gehen möchten, besteht der erste Schritt darin, ein Vorabgenehmigungsschreiben zu erhalten, um zu zeigen, dass Sie es ernst meinen mit dem Kauf. Preapproval Briefe zeigen, wie viel Geld Sie erwarten können, basierend auf Ihrer Kredit-Score und Einkommen zu leihen. Es ist am besten, wenn Sie mit einem Hypothekengeber sprechen, der Ihre Ziele versteht und Ihnen die erforderlichen Unterlagen zum Ausfüllen zur Verfügung stellt. Die meisten Kredite dieser Art erfordern 10-20% nach unten und kommen mit einem hohen Zinssatz. Aber sobald Sie eine haben, werden Sie viel besser vorbereitet sein, was für eine einfachere Transaktion sorgen wird.

Dies ist auch ein guter Zeitpunkt, um zu entscheiden, für welche Art von Darlehen Sie eine Genehmigung erhalten möchten. Die meisten Abschottung Eigenschaften erfordern ein wenig TLC, so dass ein FHA 203 (K) Darlehen kann die beste Option sein. Diese Darlehen sind perfekt für Zwangsvollstreckungen, da sie es Käufern ermöglichen, bis zu 35.000 US-Dollar für Reparaturen zu finanzieren.

Führen Sie vor dem Kauf eine vergleichende Marktanalyse durch3. Führen Sie vor dem Kauf eine vergleichende Marktanalyse durch

Zu wissen, was Sie für ein Haus anbieten können, kann eher eine Kunst als eine Wissenschaft sein. Um die Dinge einfacher zu machen, kann Ihr Agent eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durchführen. Dies kann bestimmen, was die Immobilie wert sein sollte, basierend auf den jüngsten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien. Es werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter das aktuelle Verkaufsvolumen von Eigenheimen, die Steuerbemessungshistorie, die Quadratmeterzahl, der Standort und vieles mehr. Jeder Immobilienmakler hat seine eigene einzigartige Formel für die Ausarbeitung eines.

Für Käufer, die gegen Cash-Angebote antreten, kann eine gute CMA das Spielfeld ausgleichen, indem Sie Ihnen sagt, welche Art von Angebot Sie machen sollen. Denken Sie daran, dass eine CMA nicht dasselbe ist wie eine Bewertung, die möglicherweise mit einer anderen Nummer als Sie zurückkommt. Jeder Fehlbetrag zwischen dem geschätzten Wert und Ihrem Angebot muss aus eigener Tasche gedeckt werden.

Bieten Sie höher, wenn andere Zwangsvollstreckungen schnell verkauft werden4. Bieten Sie höher, wenn andere Zwangsvollstreckungen schnell verkauft werden

Es gibt keine klare Möglichkeit zu wissen, was das Endergebnis der Bank ist. Wenn Sie viele abgeschottete Häuser in Ihrer Nähe verkaufen sehen, müssen Sie eng mit Ihrem Agenten zusammenarbeiten, um das beste Angebot zu erstellen. Dies sollte durch Ihr Vorabgenehmigungsschreiben (falls vorhanden) und ein Minimum an Eventualitäten untermauert werden. Die meisten Zwangsvollstreckungen sind bereits stark diskontiert, so bieten zu niedrig könnte ein schlechter Start sein. Wenn Sie in einem wettbewerbsintensiven Markt tätig sind, müssen Sie möglicherweise den geforderten Preis oder etwas mehr anbieten, um mehrere Gebote zu übertreffen.

Seien Sie sich bewusst, dass Sie das abgeschottete Haus in einem Zustand wie besehen kaufen5. Seien Sie sich bewusst, dass Sie das abgeschottete Haus in ‚As-Is‘ Zustand kaufen werden

Erfahrene New Yorker Käufer werden wissen, dass dies ‚Käufer Vorsicht‘ Gebiet ist. Dies ist niemals wahrer als bei Zwangsvollstreckungen, die immer im Ist-Zustand verkauft werden. Dies bedeutet, dass Sie nicht garantieren können, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Nach allem, was Sie wissen, könnte es ein totaler Schaden sein und so viel Geld erfordern, wie Sie bereits dafür bezahlt haben, um es wieder in den Code zu bringen. Es ist der Hauptrisikofaktor beim Kauf von Zwangsvollstreckungen und warum erfahrene Käufer nur damit umgehen sollten.

Final ThoughtsFinal Thoughts

Für diejenigen, die bereit sind, die Risiken zu trotzen, kann Abschottung investieren eine gute Möglichkeit sein, ein Schnäppchen zu machen. Die Risiken sind groß, aber so sind die Renditen, wenn Sie Ihre Karten richtig spielen. Um mehr über Abschottung Investitionen und Investitionen im Allgemeinen zu erfahren, ist Elika Real Estate hier zu helfen.