Sie könnten bereit sein, auf der gepunkteten Linie zu unterschreiben und morgen in ein Haus zu ziehen, aber genau wie die richtige Immobilie zu finden, braucht es Zeit, um für eine Hypothek genehmigt zu werden. Hier ist, wie lange der Prozess dauern kann.

Wie lange dauert es, eine Hypothek zu bekommen?

Die durchschnittliche Zeit zum Schließen einer Hypothek für einen Hauskauf betrug laut ICE Mortgage Technology im Juni 2021 51 Tage. Im Vergleich dazu dauerte der Abschluss einer Refinanzierung 48 Tage.

Das erfasst jedoch nicht unbedingt die gesamte Zeitleiste. Bevor Sie für eine Hypothek genehmigt werden, müssen Sie Hypothekengeber finden, Kreditoptionen erkunden und vorab genehmigt werden. Eine Vorabgenehmigung ist eine Erklärung, dass ein Kreditgeber eine vorläufige Überprüfung Ihrer grundlegenden finanziellen Umstände durchgeführt hat und bereit ist, Ihnen einen bestimmten Betrag zu leihen. Bei einigen Kreditgebern, die über einen automatisierten Vorabgenehmigungsprozess verfügen, können Sie in wenigen Sekunden online eine Vorabgenehmigung erhalten. Andere könnten ein oder zwei Tage dauern.

Sobald Sie vorab genehmigt wurden, reichen Sie einen offiziellen Kreditantrag ein. Dann könnte der Prozess beginnen, sich diesem 51-Tage-Durchschnitt zu nähern.

Warum dauert der Hypothekendarlehensprozess so lange?

Um eine Hypothek zu erhalten, müssen Sie Ihre Finanzen von innen nach außen überprüfen, einschließlich aller Einkommensquellen und aller Vermögenswerte und Schulden, die Sie haben. Diese gründliche Bewertung braucht Zeit, und wenn ein Teil Ihres finanziellen Lebens nicht belegt werden kann, kann dies zu Verzögerungen führen, da Ihr Hypothekengeber Ihr Risiko als Kreditnehmer bewertet.

Wenn Sie Kreditprobleme haben, müssen Sie möglicherweise von einer Hypothek zurücktreten und sich etwas Zeit nehmen, um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern.

Innerhalb des Prozesses gibt es auch andere Faktoren, die die Fähigkeit eines Kreditgebers beeinflussen können, eine endgültige Genehmigung für ein Darlehen zu erteilen, erklärt Peter Boomer, ein Hypothekenmanager bei der PNC Bank, einschließlich:

• Warten auf externe Parteien, um Ihr Einkommen und Ihren Beschäftigungsstatus zu überprüfen
• Warten auf die Bewertung
• Probleme mit dem Immobilientitel

Dennoch brauchen nicht alle Hypotheken lange, um die Ziellinie zu erreichen.

„Einige schließen in nur sieben“, sagt Hanna Pitz, Senior Policy Advisor bei der Mortgage Bankers Association. „Es hängt alles von der Komplexität des Underwritings und der Fähigkeit des Kreditnehmers ab, die richtigen Dokumente zur richtigen Zeit zu erstellen. Je unkomplizierter das finanzielle Leben des Kreditnehmers ist und je mehr es online dokumentiert ist, desto einfacher ist es für den Kreditgeber.“

Schritte im Hypothekendarlehensprozess

Wenn Sie gerade erst mit dem Hypothekendarlehensprozess beginnen, finden Sie hier einen Überblick über alles, was Sie erwartet.

Origination

Die Hypothekenschaffung ist der erste Schritt beim Kauf eines Eigenheims (oder der Refinanzierung einer Hypothek), wenn Sie eine Vorabgenehmigung anfordern und dann einen formellen Antrag ausfüllen. Seien Sie bereit, Dokumente über Ihre finanzielle Situation mit Ihrem Hypothekengeber zu teilen, einschließlich W-2-Formulare aus den letzten zwei Jahren, aktuelle Gehaltsabrechnungen, aktuelle Aussagen von allen Ihren Bank- und Anlagekonten und alle anderen Informationen, die beweisen, wie viel Geld Sie derzeit haben und was Sie regelmäßig nach Hause bringen.

Bewertung

Ob Sie ein Haus kaufen oder refinanzieren, Ihr Kreditgeber muss den Wert der Immobilie kennen, da dies die Sicherheit für das Darlehen ist. (Wenn Sie in Verzug geraten, kann Ihr Kreditgeber die Immobilie verkaufen, um ihr Geld zurückzubekommen.) Als solches wird Ihr Kreditgeber eine Bewertung bestellen, um den Wert des Hauses zu bestimmen. In diesem Prozess besucht ein Gutachter die Immobilie und erstellt einen formellen Bericht mit einer offiziellen Schätzung ihres Wertes. Während die Bewertung selbst möglicherweise nicht länger als eine Stunde dauert, kann die Fertigstellung des Berichts etwas Zeit in Anspruch nehmen — in einigen Fällen länger als eine Woche.

Hausinspektion

Ungefähr zur gleichen Zeit, wenn jemand den Wert der Immobilie überprüft, werden Sie einen Hausinspektor beauftragen, um Probleme mit dem Haus zu identifizieren — schlechte Sanitäranlagen oder schlechte elektrische Verkabelung, zum Beispiel. Dieser Vorgang kann einige Stunden dauern, aber länger, wenn die Immobilie größer ist.

Auf dem heutigen Markt verzichten einige Käufer auf die Hausinspektion, um ihr Angebot anzunehmen. Dies kann zwar Ihre Chancen erhöhen, einen Deal abzuschließen, birgt jedoch auch das Risiko, dass Sie keine größeren Fallstricke bei der von Ihnen gekauften Immobilie kennen.

Titelsuche

Ihr Hypothekengeber wird auch eine Titelsuche in öffentlichen Aufzeichnungen anordnen, um die Eigentumsübertragung des Grundstücks und der Immobilie zu verstehen. Dies stellt sicher, dass Sie einen klaren Titel haben, was bedeutet, dass niemand sonst behaupten kann, dass er an der Immobilie beteiligt ist. Wenn es Probleme mit dem Titel gibt — ein ungelöster Grundstücksgrenzenstreit oder ein vergangenes Steuerpfandrecht, zum Beispiel – Dies kann dem Prozess mehr Zeit hinzufügen, während das Problem behoben wird.

Underwriting

Während andere die Immobilie bewerten, ist die Underwriting-Abteilung Ihres Hypothekengebers damit beschäftigt, Ihre Finanzen zu bewerten. Der Underwriting-Prozess ist eine eingehende Überprüfung Ihrer persönlichen Finanzen, um Ihr Risiko als Kreditnehmer einzuschätzen. Der Underwriter betrachtet Ihre anderen Schulden, wie Kreditkartenguthaben, Studentendarlehen oder Autokredite, um zu verstehen, wie viel Geld Sie zur Verfügung haben, um diese Verpflichtungen zusätzlich zu Ihrer neuen Hypothekenzahlung zu bezahlen. Der Underwriter untersucht auch Ihre frühere Kredithistorie, um rote Fahnen wie verspätete Zahlungen zu identifizieren. Wenn Ihre Finanzen komplizierter sind – vielleicht sind Sie selbstständig – kann das Underwriting etwas länger dauern.

Wenn beim Underwriting alles gut geht, werden Sie für das Darlehen bedingt genehmigt. An diesem Punkt — und wenn die Bewertung und Inspektion keine Probleme darstellen — warten Sie einfach auf den Schlusstag, um Ihre neue Hypothek abzuschließen.

Schließen

Wenn Sie ein Haus kaufen, ist das Schließen der letzte Schritt, bevor die Schlüssel offiziell Ihnen gehören. Wenn sich an Ihrer finanziellen Situation seit der bedingten Genehmigung nichts geändert hat, werden Sie als klar angesehen, um zu schließen.

Der Abschluss erfolgt in der Regel persönlich mit anwesenden Anwälten, obwohl es einige Kreditgeber gibt, die E-Signings von einem entfernten Standort aus durchführen können. Unabhängig davon unterschreiben Sie einen Berg von Papierkram, der Sie rechtlich für die Rückzahlung des Darlehens sowie für die Begleichung der Abschlusskosten verantwortlich macht. Dieser Vorgang kann nur 30 Minuten oder bis zu einigen Stunden dauern.

Es ist wichtig, bei der Festlegung eines Abschlussdatums realistisch zu sein. Es geht nicht nur um Sie — wenn Sie ein Haus kaufen, benötigt der Verkäufer möglicherweise zusätzliche Zeit, um beispielsweise umzuziehen. Schauen Sie sich den Kalender an und versuchen Sie, ein Datum zu identifizieren, das sich für alle Beteiligten angenehm anfühlt. Wenn Sie es am Ende des Monats festlegen können, können Sie möglicherweise vermeiden, zusätzliche Zinsen beim Abschluss zu zahlen, und es gut mit der Beendigung eines Mietvertrags planen, wenn Sie mieten.

Wann Sie mit dem Hypothekendarlehensprozess beginnen

Zusätzlich zur tatsächlichen Genehmigung Ihrer Hypothek ist ein weiterer Schritt in Ihrem Zeitplan zu berücksichtigen, wenn Sie ein Haus kaufen: das Richtige finden und Ihr Angebot annehmen. Der beste Weg, um über den Beginn des Hypothekendarlehensprozesses nachzudenken, ist zu verstehen, wie lange Ihre Vorgenehmigung dauert. Einige Kreditgeber geben Preapprovals, die für 90 Tage dauern, aber andere haben kürzere Zeitrahmen zwischen 30 Tagen und 60 Tagen. Stellen Sie sicher, dass Sie sich genügend Zeit lassen, um Immobilien zu durchsuchen.

Überlegen Sie außerdem, ob Sie Ihren Hypothekenzins sperren möchten. Ratensperren versprechen, Ihre Rate nicht zu erhöhen, selbst wenn sich der Markt ändert und die Zinsen steigen, aber sie müssen auch Ihre Abschlussfrist einhalten, bevor sie ablaufen.

So vermeiden Sie Verzögerungen oder verkürzen den Hypothekendarlehensprozess

Während einige Schritte, um eine Hypothek zu bekommen, aus Ihren Händen sind, haben Sie eine gewisse Kontrolle über die Beschleunigung des Prozesses.

„Kreditnehmer können hier ihre eigenen Verbündeten sein, indem sie mehrere Faktoren berücksichtigen“, sagt Boomer: „Stellen Sie frühzeitig Unterlagen zur Verfügung und reagieren Sie so schnell wie möglich auf Kreditgeberanfragen. Wenn Sie ein Haus kaufen, stellen Sie sicher, dass Ihr Makler mit Immobilien Comps beschäftigt ist.“

Vermeiden Sie außerdem größere finanzielle Schritte, sobald der Kreditprozess offiziell beginnt.

„Vermeiden Sie unnötige oder unerklärliche große Ein- oder Auszahlungen auf Bankkonten“, sagt Pitz. „Vermeiden Sie unnötige Großeinkäufe – vor allem, wenn sie finanziert werden. Dies sind die Arten von Aktivitäten, die sich auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken oder während des Überprüfungsprozesses zusätzliche Erklärungen und Unterlagen erfordern können. Im schlimmsten Fall könnten Sie disqualifiziert werden.“

Selbst wenn Sie alles in Ihrer Macht Stehende tun, um Ihren Hypothekendarlehensprozess auf Kurs zu halten, könnte es immer noch Unebenheiten auf dem Weg zum Abschluss geben. Nach Angaben der National Association of Realtors verzögern sich 26 Prozent der Hypotheken. Diese Verzögerungen sind auf eine Reihe von Faktoren zurückzuführen, darunter Probleme mit der Bewertung, Probleme bei der Sicherung der Finanzierung, Herausforderungen mit dem Titel und mehr.

Wenn Sie Bedenken haben, Ihren Abschlusszeitplan einzuhalten, empfiehlt Boomer, sich an die anderen wichtigen Parteien zu wenden, die sehen möchten, dass die Transaktion die Ziellinie überquert.

„Wenn die Zeit an einem Stichtag knapp wird, sollten Kreditnehmer mit ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um zu versuchen, ihre Zinssperre zu verlängern, und mit dem Verkäufer zusammenarbeiten, um das Datum zu verlängern, an dem sich der Verkauf absetzt“, sagt Boomer.

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