Denken Sie daran, eine Immobilie in Frankreich zu kaufen? Egal, ob Sie daran denken, dorthin zu ziehen oder sich zurückzuziehen, ein Ferienhaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen, eines der ersten Dinge, die Sie wissen müssen, ist, wie Sie eine Hypothek erhalten.

In diesem Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie über eine Hypothek in Frankreich wissen müssen. Dazu gehören Arten von Hypotheken, Zinssätze und Gebühren, wie man sich bewirbt und wie lange es normalerweise dauert.

Wir zeigen Ihnen sogar, wie Sie mit Wise Geld bei Hypothekengebühren sparen können.

Also, fangen wir an.

Kann ich als Gebietsfremder eine Hypothek in Frankreich bekommen?

Französische Banken und Hypothekenanbieter sind oft genauso bereit, Kredite an internationale Käufer zu vergeben wie an Residenten1. Dies bedeutet, dass Sie theoretisch keine Probleme haben sollten, eine Hypothek zu bekommen, um Ihre französische Traumimmobilie zu kaufen.

Als britischer Käufer können Sie jedoch mit einigen zusätzlichen Anforderungen und Einschränkungen konfrontiert sein. In Frankreich liegt das typische Loan-to-Value (LTV) -Verhältnis – im Wesentlichen, wie viel der Anbieter bereit ist, Ihnen im Vergleich zum Wert der Immobilie zu leihen – bei etwa 70-80%2. Einige Kreditgeber gewähren Hypotheken jedoch nur für bis zu 50% des Kaufpreises für Nicht-EU-Bürger.

Als ausländischer Käufer müssen Sie möglicherweise auch Folgendes tun2:

• Eröffnen Sie ein französisches Sparkonto mit einer Mindesteinlage, die mindestens 24 Hypothekenzahlungen abdeckt
• Schließen Sie eine Lebensversicherung ab, die 120% Ihrer gesamten Hypothek entspricht – wobei der Kreditgeber der Begünstigte ist
• Schließen Sie Kranken- und Invalidenversicherungen ab, um die Kosten der Hypothek zu decken – In einigen Fällen können über 50-Jährige aufgefordert werden, sich einer ärztlichen Untersuchung zu unterziehen.

Ob Sie diese Anforderungen erfüllen müssen oder nicht, hängt sehr stark vom einzelnen Kreditgeber ab. Es ist immer eine gute Idee, die Bedingungen der vorgeschlagenen Hypothek zu überprüfen, bevor Sie fortfahren.

Nach dem Brexit eine Hypothek bekommen1

Erschwert dies britischen Bürgern nun, da das Vereinigte Königreich die Europäische Union offiziell verlassen hat, eine Hypothek in Frankreich? Glücklicherweise ist dies nicht der Fall – französische Hypothekarkreditgeber sind bereit, Anträge von Gebietsansässigen und Gebietsfremden zu berücksichtigen, unabhängig davon, woher sie kommen.

Aber es gibt ein paar potenzielle Brexit-bezogene Punkte zu beachten. In Frankreich können EU-Bürger einen maximalen LTV von 85% erhalten – obwohl der Durchschnitt, wie bereits erwähnt, bei 70-80% liegt. Dies gilt vorerst auch für britische Käufer nach dem Brexit. Sie können eine 100% ige Hypothek nur erhalten, wenn Sie in Frankreich steuerlich ansässig sind.

Nach der Covid-19-Pandemie liegen die Mindesthypothekendarlehen in Frankreich für EU-Käufer bei rund 150.000 €. Dies schließt wiederum Bewerber aus Großbritannien ein. Für den Rest der Welt beträgt das Minimum, das eine Bank in Betracht zieht, 250.000 €.

Wie sind Hypotheken in Frankreich strukturiert?

In Frankreich finden Sie die gleichen Hypothekenarten wie in Großbritannien, einschließlich Hypotheken mit fester Laufzeit, variablem Zinssatz und Nur-Zins-Hypotheken. Eine relativ neue Ergänzung des französischen Hypothekenmarktes sind gedeckelte Hypotheken.

Hier ist ein wenig mehr über each1:

Festhypotheken

Eine der beliebtesten Rückzahlung Hypotheken um, festverzinsliche Angebote bieten in der Regel niedrige Zinsen und mehr finanzielle Sicherheit. Sie können jedoch auch Strafen für Überzahlung oder vorzeitige Zahlung haben.

Variabel verzinsliche Hypotheken

In Frankreich sind variabel verzinsliche Hypotheken an den European Inter Bank Offered Rate (EURIBOR) gebunden. Dies bedeutet, dass die Rate schwanken kann. Sie würden davon ausgehen, dass dies automatisch eine Änderung Ihrer monatlichen Zahlungen bedeutet, aber in Frankreich führt dies normalerweise zu einer Änderung der gesamten Laufzeit der Hypothek.

Zinshypotheken

Wenn Sie eine Hypothek in Frankreich kaufen möchten, ist dies eine der Optionen, die Sie in Betracht ziehen können. Es bedeutet effektiv, dass Sie nur die Zinsen für das Darlehen zahlen, anstatt den ursprünglichen Betrag geliehen. Ihre Zahlungen werden niedriger sein, aber Sie schulden immer noch den Hypothekenbetrag am Ende der Laufzeit.

Zinshypotheken in Frankreich können als Gebietsfremder schwer zu bekommen sein, da sie nur in seltenen Fällen genehmigt werden, in denen der Antragsteller nachweisen kann, dass er über genügend liquide Mittel verfügt, um das Gesamtdarlehen abzudecken3.

Capped-rate Hypotheken

Diese arbeiten wie variable Hypotheken, aber mit einer Kappe auf der Rate. Dies bietet mehr finanzielle Sicherheit, aber Sie sind nicht an einen festen Zinssatz gebunden.

Französische Hypothekenzinsen

Einer der Hauptgründe, warum Frankreich eine so beliebte Wahl für Immobilienkäufe ist, sind die relativ niedrigen Zinssätze für Hypotheken. Die ausgezeichnete Nachricht für die Käufer ist, dass die Zinsen nach einigen Quellen den niedrigsten Stand seit 1949 erreicht haben.

Im Durchschnitt liegen die französischen Hypothekenzinsen zwischen 1,5% und 2,5%1, obwohl sie nur 0,9%⁴ betragen haben.

Der Zinssatz, der Ihnen angeboten wird, kann jedoch abhängig von dem Betrag, den Sie ausleihen, dem LTV-Zinssatz, der Art und Dauer der Hypothek, der Immobilie und Ihrem Aufenthaltsstatus variieren. Einen praktischen französischen Hypothekenrechner finden Sie hier.

Der Genehmigungsprozess1

Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern führen Hypothekarkreditgeber in Frankreich in der Regel keine Bonitätsprüfungen bei Antragstellern durch, sondern stützen den Genehmigungsprozess auf Ihre finanzielle Situation.

Dies bedeutet, dass Sie strenge Schulden-zu-Einkommen-Prüfungen bestehen und umfangreiche Unterlagen vorlegen müssen, um zu beweisen, dass Sie sich die Rückzahlungen leisten können. Wir werden uns später in diesem Handbuch ansehen, welche Unterlagen Sie für Ihre Bewerbung benötigen.

Hier ist eine wichtige Sache zu beachten. Um eine Hypothek in Frankreich zu erhalten, dürfen Ihre finanziellen Verbindlichkeiten (einschließlich Hypothekenzahlungen, Miete oder anderer Darlehensrückzahlungen) nicht mehr als 35% Ihres Haushaltseinkommens betragen.

Andere Faktoren, die die Förderfähigkeit bestimmen, sind:

• Alter – Einige Kreditgeber genehmigen Hypotheken nur für Personen unter 75 Jahren
• Beschäftigung – Bewerber in fester und unbefristeter Anstellung werden bevorzugt
• Versicherung – Je nach Situation müssen Sie möglicherweise eine Lebensversicherung, eine Sachversicherung und möglicherweise auch andere Policen nachweisen.
• Die Immobilienkreditgeber berücksichtigen bei der Bearbeitung von Anträgen das Alter, den Zustand und das Weiterverkaufspotenzial von Immobilien.

Gebühren und Kosten für eine Hypothek in Frankreich

Der Kauf einer Immobilie in Frankreich ist wie in vielen anderen Teilen der Welt mit einer Reihe von Gebühren verbunden. Sie können damit rechnen, etwa 10-15% des gesamten Kaufpreises2 in Immobilientransaktionsgebühren zu zahlen, und einige davon werden für Ihre Hypothek sein.

Lassen Sie uns die wichtigsten hypothekenbezogenen Gebühren durchgehen, die Sie wissen müssen2:

Einrichtungsgebühr (frais de dossier)

Die meisten Kreditgeber in Frankreich berechnen eine anfängliche Einrichtungsgebühr. Dies wird normalerweise als Prozentsatz des gesamten Hypothekenbetrags festgelegt.

Vermittlungsgebühr

Zusätzlich zur Einrichtungsgebühr müssen Sie möglicherweise auch eine Hypothekenvereinbarung oder eine Finanzierungsgebühr zahlen. Dies kann variieren und ist oft verhandelbar, aber es liegt normalerweise bei 1% mit einem Minimum von 350 €. Mehrwertsteuer wird oben hinzugefügt.

Bewertungsgebühr

Bevor sie die Hypothek genehmigen können, benötigen viele Kreditgeber eine Bewertung der Immobilie. Dies kostet in der Regel rund 250 €.

Notargebühren

Wenn Sie eine konventionelle Hypothek in Frankreich erhalten, muss diese vom Notar legal registriert werden. Die Gebühr dafür beträgt rund 2% 1 des gesamten Kreditbetrags.

Sparen Sie Geld bei französischen Hypothekengebühren mit Wise

Sie müssen beim Kauf einer Immobilie in Frankreich Kosten decken, einschließlich all dieser Hypothekengebühren. Wenn Sie immer noch in Großbritannien ansässig sind, müssen Sie den kostengünstigsten Weg finden, um Geld nach Frankreich zu senden.

Machen Sie eine Pause, bevor Sie Ihre Bank nutzen, da Banken in der Regel hohe internationale Überweisungsgebühren erheben. Außerdem fügen sie häufig eine Marge über dem Wechselkurs hinzu, was Ihren Umtausch teurer macht, als er sein muss.

Hier ist eine bessere Option. Senden Sie Geld aus dem Vereinigten Königreich nach Frankreich mit Wise und Sie erhalten den realen, mittleren Marktkurs ohne Margen hinzugefügt. Besser noch, es gibt nur eine kleine Ablösesumme im Voraus zu zahlen.

Internationale Überweisungen mit Wise sind schnell, absolut sicher und zuverlässig. Dies bedeutet keine Verzögerungen, um diesen französischen Immobilienkauf zu sortieren.

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So beantragen Sie eine französische Hypothek

Der Prozess der Beantragung einer französischen Hypothek ist relativ ähnlich wie hier in Großbritannien. Sie können eine Grundsatzvereinbarung (AIP) erhalten, bevor Sie die Immobilie kaufen, aber kein offizielles Angebot erhalten, bis der ursprüngliche Kaufvertrag1 unterzeichnet ist.

In diesem Abschnitt werden wir uns französische Hypothekenmakler ansehen, die Dokumente, die Sie mit Ihrem Antrag vorlegen müssen, und die wichtigsten Kreditgeber, auf die Sie sich konzentrieren sollten.

Sollte ich einen Broker verwenden oder direkt gehen?1

Sie müssen keinen Hypothekenmakler beauftragen, um eine französische Hypothek zu erhalten, aber es könnte eine kluge Entscheidung sein, wenn Sie ein ausländischer Käufer sind oder ungewöhnliche Umstände haben.

Erstens kann ein Broker den gesamten Markt in Ihrem Namen durchsuchen und vergleichen, um das beste Angebot für Sie zu finden. Sie haben möglicherweise sogar Zugang zu ermäßigten Preisen oder Produkten, die nicht allgemein verfügbar sind.

Für ihre Dienste wird eine zusätzliche Gebühr erhoben, die jedoch durch die Einsparungen gedeckt werden kann, die ein Broker mit einer günstigeren Hypothek erzielen kann, als Sie selbst finden könnten.

Ein englischsprachiger Broker kann Ihnen auch bei der Navigation im französischen Hypothekensystem helfen und Sie beraten, wie Sie Ihre Chancen auf eine Genehmigung erhöhen können.

Welche Unterlagen benötige ich?

Hier ist, was Sie mit Ihrer Anwendung zur Verfügung stellen müssen1:

• Ihr Reisepass
• Wohnsitznachweis
• Einkommensnachweis
• Kontoauszüge und Steuererklärungen der letzten drei Monate
• Der ursprüngliche Kaufvertrag (Compromis de Vente)
• Unterlagen zur Lebens-, Sach- und / oder Krankenversicherung, wie vom Kreditgeber verlangt
• Kopien aller aktuellen Hypotheken- oder Mietverträge
• Eine ausgefüllte Vermögensaufstellung.

Welche Bank oder Kreditgeber soll ich wählen?

Bereit, Ihre Hypothekensuche zu starten? Hier finden Sie eine Liste der wichtigsten nationalen Banken und Kreditgeber auf Gegenseitigkeit, die Hypotheken in Frankreich anbieten1:

• BNP-Paribas
• Société Générale
• Crédit Industriel et Commercial (CIC)
• Crédit Agricole
• Crédit Mutual
• Caisse d’Epargne
• Banque Populaire
• Die Postbank.

Sie können auch französische Immobilienbanken wie Entennial, l’UCB und Crédit Foncier ausprobieren. Die letzte Option ist eine internationale Bank wie Barclays, HSBC, Halifax und Royal Bank of Scotland.

Erste Hypothek in Frankreich aus dem Vereinigten Königreich

Noch nicht nach Frankreich bewegt? Je nach Kreditgeber sollten Sie in der Lage sein, Ihre Bewerbung zumindest online zu starten, während Sie sich noch in Großbritannien befinden. Sie können Angebote erhalten, Preise und Angebote vergleichen und sogar eine grundsätzliche Vereinbarung treffen⁵.

Beachten Sie jedoch, dass Sie möglicherweise ein oder zwei Reisen nach Frankreich unternehmen müssen, um Ihr Hypothekenangebot abzuschließen. Beispielsweise müssen Sie möglicherweise Ihre Identität überprüfen oder Originaldokumente persönlich vorlegen.

Kann ich eine britische Hypothek in Frankreich kaufen?

Es ist nur möglich, eine Hypothek in Frankreich von einer britischen Bank zu erhalten, wenn es sich um eine internationale Bank handelt⁶. Also eine, die sowohl in Großbritannien als auch in Frankreich tätig ist.

Dies kann eine bequeme Option für Expats sein, da sie mit der Funktionsweise der Bank vertraut sind, auf Informationen in englischer Sprache zugreifen können und möglicherweise auch über eine bestehende Kredithistorie bei der Bank verfügen.

Wie lange dauert es, eine Hypothek in Frankreich zu bekommen?

Der Prozess der Genehmigung einer Hypothek in Frankreich kann sehr langwierig sein. Sie können erwarten, dass es von Anfang bis Ende 12-14 Wochen dauert1. Um Verzögerungen zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass Sie alle Ihre Unterlagen in Ordnung haben.

Das Navigieren im Hypothekensystem in einem neuen Land ist zunächst immer schwierig. Aber hoffentlich sollten Sie nach dem Lesen dieses Leitfadens eine bessere Vorstellung davon haben, wie Sie eine französische Hypothek erhalten – und wie viel es Sie kostet.

Viel Glück mit Ihrem Immobilienkauf!

Für diesen Artikel verwendete Quellen:

1. https://www.frenchentree.com/french-property/french-mortgages/beginners-guide-to-french-mortgages/
2. https://www.expatica.com/fr/housing/buying/your-guide-to-french-mortgages-102497/
3. https://www.frenchentree.com/french-property/french-mortgages/mortgage-article-are-interest-only-mortgages-available-in-france/
4. https://www.thelocal.fr/20211019/french-property-roundup-tax-hikes-and-up-and-coming-areas/
5. https://international-buyers.bnpparibas.com/french-mortgage/quote-request#undefined
6. https://www.onlinemortgageadvisor.co.uk/overseas-mortgages/french-property-mortgages/

Quellen überprüft am 10-Nov-2021.