efter att ha avslutat min granny flat, är jag glad att dokumentera kostnaderna när folk frågar: hur mycket kostar det att bygga en Granny Flat?

du kan beställa en ”kit granny flat”, och det kostar dig mindre än $50 000. Eller för en stor Anpassad granny flat kommer det att kosta dig $100,000 eller mer. Min 2 sovrum Granny flat kostade mig $ 91,071.64 som ägare builder.

i den här guiden kommer jag att bryta ner de exakta utgifterna jag betalade för att bygga den här specialdesignade granny-lägenheten ovan som en ”ägarbyggare”.

denna Granny flat var den största jag lagligen kunde bygga i NSW.

specifikationerna för byggnaden är:

• 60 kvm inre golvyta + 10 kvm däck
• högt i tak
• anpassad Design/Plan
• anpassat kök + ”tvätt” avsnitt
• anpassade fönsterstorlekar
• 2 sovrum
• 1 Badrum

detta inkluderar inte rådets avgifter och certifieringskostnader, som jag kommer att få senare i den här artikeln. Jag ska låta dig veta kostnaderna för dessa också.

OBS:

det finns billigare alternativ, till exempel att få en ”kit granny flat” som jag delar i den här artikeln.

och du kan bli frestad att få en riktigt billig granny-lägenhet, men resultatet blir mer som ett litet skjul istället för ett komplett ”mini-hem”.

det är också viktigt att notera att min specialbyggda granny flat var:

• byggd på bryggor
• på en sluttande plats.
• inklusive högre än genomsnittet 2,4 m högt i tak.
• många anpassade stora fönster och en stor stapling glasdörr
• inklusive en merbau timmerdäck.

alla dessa punkter ovan lägger till kostnad för en grundläggande 2-sovrums granny lägenhet.

men jag är stolt över slutresultatet.

och det är troligt om du inte väljer de ”dyra” sakerna ovanför kommer det att kosta dig mycket mindre.

till exempel; om du bygger en design med:

• mindre rum eller
• lägre tak
• välja ett billigare kök
• bygga på en betongplatta och
• använda billigare finish.

det kommer utan tvekan att kosta dig mycket mindre än mina utgifter uppdelade nedan.

kostnadsfördelning för en Granny Flat

det finns några steg att bygga jag ville bryta ner för att förklara kostnaderna:

1. lantmätare rapport
2. kostnad för planering (design)
3. kostnad för tekniska diagram och ingenjörer råd (om det behövs)
4. kostnad för certifierare (antingen rådet eller privat)
5. kostnader för material
6. kostnader för arbetskraft (om du lägger ut detta)
7. kostnader för handel, (Elektriker, Rörmokare, etc)

när jag byggde min granny-lägenhet registrerade jag alla kostnader som gick in i den. Och höll ett tydligt utgiftskonto när jag gick vidare med byggnaden.

så låt oss hoppa rakt in i det, så jag kan dela uppdelningen.

1. Surveyors Report Cost

innan du kan göra något måste du få en undersökningsrapport. Det är här en landmätare kommer till ditt land och gör mätningar för att bekräfta landgränserna.

de tar också höjder från många punkter på ditt land baserat på Ahd (Australian Height Datum), som är baserad på havsnivå. Detta krävs för att bekräfta höjden på din granny platt från marknivå. (mycket viktigt ur rådets perspektiv)

detta kostade mig $1300.

2. Kostnader för planer/Design

när det gäller kostnader för planering betalade jag $1,700 för byggfärdiga planer.

dessa planer var detaljerade nog att utfärdas med ett byggcertifikat (så jag kunde starta den fysiska byggnaden). Detta borde dock ha kostat mig mindre.

att vara en nybörjare i detta skede gick jag vidare med bara ett citat.

jag lärde mig snabbt att jag måste få minst 3 citat för någonting.

du bör kunna ge din utkast-person (eller arkitekt) din undersökningsrapport om ditt land och ditt tekniska diagram så att de kan komma igång med att skapa byggklara planer.

det är värt att notera att arkitekter (i stort) debiterar dig mer för dina planer än utkast till människor. Högre utbildning / kvalifikationer inom området motsvarar mer pengar i avgifter.

3. Ingenjörer rapporterar

detta täcker ett marktest (om du bygger på bryggor) så att de kan ange hur stora dina betongfotsningar behöver vara.

eller bekräfta betongplattans detaljer, såsom förstärkning och kanske betongens styrka som krävs.

och de kommer också att ange (baserat på dina mönster/planer) hur många bärare och bjälklag du behöver och hur långt ifrån varandra varje brygga måste vara.

här är min rapport och diagrammet som indikerar var bryggorna behövde placeras.

den röda pilen på bilden ovan visar den föreslagna positionen för sekundärbostaden. Och antalet bryggor som krävs. (De blå cirklarna)

4. Certifieringskostnader

du behöver en certifierare för att godkänna dina planer innan du får ett byggcertifikat.

om du vill se alla rådets krav som behövs innan du börjar, se den här artikeln.

jag gick med en privat certifierare vs. ett råd certifierare.

detta kostar mig $1600, och är verkligen dyrare än att använda en kommunfullmäktige certifierare.

anledningen till att jag bestämde mig för att betala mer var att en privat certifierare (generellt) kommer att vara snabbare att svara på frågor du har. Och snabbare att göra nödvändiga inspektioner under byggnaden.

du måste schemalägga de viktigaste inspektionerna längs vägen med min privata certifierare, jag kunde boka i inspektioner med bara 1 dagars varsel.

jag har hört att detta inte är möjligt när jag använder rådets certifierare.

jag ville begränsa att hållas uppe under byggnaden, så jag väljer den privata vägen.

5. Kostnad för byggmaterial

den största kostnaden kommer att vara här – materialen.

de viktigaste materialkostnaderna för min granny flat kom till: $57,913

jag har lagt till en snabb skärmdump för de 10 huvudmaterialkostnaderna nedan. Från Högsta till lägsta. (Jag tog inte med varje enskilt material eftersom det var en ganska lång lista.)

som nämnts registrerade jag varje kostnad, inklusive skruvar, byggare sträng, smärtvalsar etc. Kostnaderna för alla dessa ”mindre” artiklar ingick inte i de viktigaste materialkostnaderna.

det finns strikta regler om att bygga någon bostad i Australien och några av dessa regler handlar om att använda gamla och nya material.

OBS: nya material vs använda material behövs för helt nya konstruktioner. Detta anges i Australiens byggkod.

det betyder inte att du inte kan dekorera för mycket mindre än folk kanske tror.

till exempel, att gå till en ”recycle timber yard” innebar att vi hittade denna stora bit av väderbitna timmer för $80.

6. Kostnad för arbetskraft

som ägare builder det är där du kan spara en hel del.

det är dock klokt att balansera vad du känner dig säker på att göra, (eller vill göra) och vad du tycker att högre skickliga människor ska göra.

min farbror; en kvalificerad tegel lager, lade dessa tegel bryggor för mig. Och jag är evigt tacksam för hans hjälp med detta.

om du inte känner till min historia hade jag aldrig byggt någonting tidigare; men överraskande med vägledning från rätt personer kunde jag:

Lägg bärarna, bjälkarna och golvet själv (med hjälp av vänner för den tunga lyftdelen)

samt att lägga tunga och spårgolv också:

men jag anställde byggare (2 byggare som arbetade tillsammans och betalade dem per timme) för att höja ramen och installera spjällen. (Vi hade en skillion tak design).

kostnaden för allt detta arbete ovan kom ner till $1700 för byggarna att sätta upp ramen och spjällen för mig, inklusive att se till att allt var kvadratiskt och plumb.

jag hade en roofer komma in för att göra taket. (De tar mycket betalt för arbete verkar det).

eftersom jag ville ha ETT colorbond-tak gick jag till en lokal metalltillverkare som arbetar med Colorbond-metaller.

och de gav mig en offert för $1690 för alla material.

jag var osäker på att sätta på taket (som jag aldrig hade gjort det förut) plus dåligt väder var i horisonten!

så jag anställde en takläggare för att göra detta, Jag vet att han köpte takmaterialen från samma plats som jag fick materialets citat, men den totala kostnaden för material + arbetskraft kom till: $5662.81.

ja, den skillnaden i pris (cirka 4 000 dollar) var arbetskraftskostnaden för 2 personer över 2 dagars arbete.

som du kan se kostnaden för arbetskraft var enorm för roofer! Om du känner dig säker på att göra detta sparar du mycket här.

jag lät också byggarna installera fönstren och beklädnaden. Jag använde James Hardy beklädnadsark och de var mycket tyngre än jag trodde.

kostnaden för arbetskraft för byggarna att sätta på beklädnaden, sätta i fönstren och takskenorna kom till några dagars arbete för dem båda och detta kostade $5393 i arbetskraft.

7. Kostnad för handel

det finns två huvudsakliga affärer du behöver och de är:

• Elektriker
• Rörmokare

elektrikerens arbete

elektrikeren kommer att arbeta i 2 huvudfaser:

1. de kommer att vara på plats när ramen är uppe och installera ledningarna och anslutningen till din huvudsakliga strömkälla. (Från huvudbyggnaden i de flesta fall).

1. de kommer tillbaka på plats när du är nära efterbehandling, att installera lampor, växlar, etc och slutföra separat mätare eller el box till din mormor platt.

elektrikeren kostade mig $6250 för allt detta arbete kombinerat.

jag förstår dock att de flesta platser är olika, när det gäller hur långt granny-lägenheten är från gatan, hur många lampor du vill ha, fläktar, strömbrytare, kraftpunkter etc.

dessa individuella förfrågningar kommer att ändra citatet mycket.

jag var också upptagen med annat arbete för att kunna gräva de nödvändiga diken för att kablarna skulle leda till granny flat.

så jag anställde en person som använde Airtasker för att gräva en 30m lång dike 60cm djup. Denna arbetskraft kostade mig $ 250 (visas nedan).

som en sidoanteckning, nå ut för arbete på Airtasker.com kan vara en bra ide för lokalbefolkningen att få lite extra pengar och spara mycket tid.

VVS-arbete

det är här jag visserligen förlorade pengar och det borde ha varit billigare.

en stor rörmokare som hjälpte till med udda jobb runt vårt hus (en lokal) var mer än angelägen om arbetet. Att vara någon jag kunde lita på med arbetet, jag brydde mig inte om att få citat…

detta blev ett misstag.

jag lämnade honom till sina egna enheter med en timpris för att göra vad han ville när han ville. Vilket skulle ha varit bra, bara att den slutliga räkningen var $10,903.60 vilket var mer än jag hade budget för och förväntat.

och prata med andra rörmokare när allt var klart var det verkligen för högt, eftersom det inte inkluderade varmvattentanken och installationen av den heller. Jag fick höra för det slutförda arbetet att det inte borde ha varit över 7 000 dollar.

Total Byggnadskostnad

för att göra det lättare att se har jag inkluderat alla huvudkostnader i diagrammet nedan:

det finns extra mindre kostnader som nämnts med denna byggnad, men dessa som visas ovan är majoriteten.

extra kostnader

det finns andra kostnader som inte nämns i tabellen ovan, och även om de individuellt inte var enorma, lägger de till ett betydande antal.

till exempel, hyra en ”Skip Bin” för att bli av med byggmaterialets röra. Detta var $ 335.

köpa handtag för köksskåp, dörrknoppar, köpa lim, kisel, naglar, etc, alla lägger också upp.

vad min fru och jag hittade fungerade bäst, var att lista varje rum och skriva ner vad det rummet behövde.

till exempel:

badrumsbehov:

• toalett
• Duschskärm
• fåfänga
• spegel
• handdukshållare
• Toalettrullhållare
• vattentätning
• plattor
• fläkt
• duschhuvud
• kranar
• handdukshängare
• Dräneringsgaller

sedan efter att du har den här listan ställer du in en budget för varje rum och fördelar medel till varje objekt på din lista.

du kommer snart att börja ifrågasätta;” behöver jag verkligen spendera $400 på ett duschhuvud?”

svaret är; nej det gör du inte.

så kanske du vill ta pengarna sparade på ett duschhuvud och få en större sminkspegel till exempel.

om du listar ut vilka material som behövs så här inser du snart att sovrummen inte har en lång lista med ”saker” som krävs heller.

och kök är enklare än du tror. När du får ett platt packat kök, från Ikea eller Kaboodle (som förresten är billigare än Polytec Australian made kitchen jag köpte). Det kommer att innehålla det mesta av vad du behöver, bortsett från de apparater som är.

certifierings-och Rådskostnader

jag ville visa dig de kostnader jag hade för certifikat och råd:

som du kan se innan du beviljas ett ”intyg om yrke” när allt var gjort hade jag spenderat över $2,500.

dessa var kostnader jag inte kunde fly från.

även om de inte gjorde det mest förnuftiga, som att betala pengar för en byggmästares långa serviceavgift, även om jag var ägarbyggaren och inte kommer att dra nytta av det i alla fall.

det är inte heller klart hur de kommer till dessa kostnader.

eller varför skulle du behöva betala för en titelsökning efter att ha betalat för en landmätare?

nu kanske du inte behöver spendera så mycket som jag. Beroende på ditt kommunfullmäktige finns det olika avgifter och ”bidrag” du måste betala.

det är också viktigt att notera att vissa råd kommer att debitera dig extra bidragskostnader. Och tyvärr är det bara otur. Till exempel, om vi bodde i nästa råd distrikt över, skulle vi behöva betala ytterligare $9,000 i rådets bidrag.

du kommer inte att se någon personlig fördel av detta bidrag till din granny flat. Det är bara en kostnad instated av just det rådet. Det är också viktigt att veta att dessa råd och certifieringskostnader kanske inte ingår när du anställer ett byggföretag för att bygga hela granny-lägenheten åt dig.

ett professionellt byggföretag kan berätta för dig; det är upp till (ägaren) att täcka dessa kostnader och ingår inte i paket de erbjuder.

Landskaps kostnader

jag bara avsätta $1000 för landskapsarkitektur, och detta var låg.

men jag är glad att säga att jag kunde möta det målet lätt.

med denna begränsning på mig själv var jag tvungen att titta utanför lådan för att köpa de saker jag behövde.

det kan se ut som det här arbetet kostar mycket, men det gjorde det inte.

jag spenderade mindre än $100 på färg för bakväggen, efter att ha skrapat bort det gamla cementet.

Yucca mot bakväggen passar perfekt och kostar mig $0.

kommer upp till ett år sedan planteras jag är glad att se att de fortfarande frodas.

genom att gå till ”Facebook Market Place” hittade jag en person som bodde ett par förorter bort och sa att jag kunde få dem gratis så länge jag grävde ut dem själv.

så den största” fångsten ” igen är att göra arbetet själv eller anställa någon på Airtasker.

men jag måste säga att det finns fantastiska fynd på Facebook market place.

i de flesta fall vill människor bara ha växter, timmer och andra saker borta. Det är därför de flesta saker är så billiga. Om du Google ”Facebook market place” klicka på den första sökresultatet kan du hitta en hel del av vad du behöver i närheten.

att hoppa på Airtasker och lägga upp ett jobb för någon att göra det för dig skulle dock fortfarande spara mycket pengar.

gräset du ser ovan var bara planterat från frö som jag köpte på eBay för $77.

nackdelen var att jag var tvungen att vattna det de flesta dagar och vänta 6 veckor!

det andra alternativet skulle ha varit att köpa gräset och lägga det själv, men för mitt utrymme skulle det ha kostat mer än $550.

”grus” var den billigaste vägbasen som kunde köpas från ett lokalt företag.

och jag köpte H4-virke från Bunnings för ramen runt växterna och för att rama ut vägen som leder till granny flat entrance. Detta kostade mig $ 324.

ett annat tips är att bara ringa upp lokala trädklippare i ditt område och be dem att dumpa en stor massa träflis på din körväg för landskapsarkitektur. De måste betala för att få detta bort, så kommer att hoppa på chansen att lämna en hel del av det på din plats utan att kosta dem något!

ägare Builder vs Building Company

vi citerades av 3 lokala byggföretag $140,000+ för denna byggnad.

och jag är säker på att det skulle ha kostat mer än detta.

som under bygget gjorde vi ändringar i fönsterstorlekar och några andra mindre saker.

en större fördel med att vara i fullständig kontroll över byggnaden är att du kan göra dessa ändringar utan att betala extra som traditionella företag tar ut. Du kommer att märka i ett kontrakt du skriver med en granny flat building company kommer det att finnas en klausul som debiterar dig mer för eventuella förändringar på vägen.

det knepiga är att du inte märker dessa subtila förändringar du vill göra, tills du går vidare med byggnaden.

vilket är en fördel med projektledning allt som en ägare-builder.

slutsats

jag hoppas att det här inlägget kunde lyfta fram kostnaderna för att bygga en granny flat.

som nämnts är varje omständighet, varje block av mark och val av material för byggnad annorlunda. Men jag hoppas att dela min personliga erfarenhet kommer att belysa detta ämne för dig.

genom att vara uppmärksam på de viktigaste kostnaderna som anges i diagrammet ovan och inte gå över budgeten för var och en av dem, kommer du att bli positivt överraskad hur mycket du kan spara. Återigen skulle dessa kostnader vara mindre om jag var mer benägen att göra ännu mer av arbetet än jag gjorde, och om jag valde billigare material och designalternativ.

nackdelen är dock att det sannolikt kommer att ta dig längre tid än ett professionellt byggföretag, så det är viktigt att ha detta i åtanke.