att köpa en avskärmad hem kan vara lite av ett tveeggat svärd. Å ena sidan står du för att få en hel del, eventuellt till en bra pris. Å andra sidan kan det vara en stor risk eftersom du kanske inte har någon aning om vilket skick fastigheten är i. Som sådan, bäst att förstå allt om processen innan du engagera. Det är definitivt inte ett marknadssegment för första gången köpare eller nybörjare investerare.

i den här artikeln kommer vi att täcka alla grunderna i en avskärmning, de olika sätten att köpa en och hur man navigerar i processen.

Vad är en avskärmning?Vad är en avskärmning?

en avskärmning är när en långivare, vanligtvis en bank, flyttar till fastigheten från en ägare som har försummat sina hypotekslån. Deras rätt att göra det kommer tydligt att anges i villkoren för hypotekslån, som låntagaren tecknar som en del av ansökningsprocessen. När hemmet har varit helt avskärmad på, kommer långivaren att försöka få tillbaka så mycket av sin investering som möjligt genom att sälja hemmet, vanligtvis till ett markerat pris på auktion.

i staten New York fungerar avskärmningsprocessen enligt följande. Efter den första missade betalningen får ägaren meddelande om att de bryter mot lånets villkor och måste betala för att undvika avskärmning. En fullständig 90 dagar måste passera efter den första betalningen missas innan långivaren kan börja avskärmning processen. På den tiden måste de också ge information till husägaren om hur de kan få hjälp med att betala av sina hypotekslån. Efter 90 dagar kan långivaren lämna in Lis Pendens, en formell juridisk kallelse och klagomål till domstolen. De kommer att tjäna detta till husägaren antingen personligen eller via post, och de har 20-30 dagar att svara. Härifrån är det en lång juridisk process som kan sluta i en rättegång, med avskärmningen antingen avskedad eller verkställd.

att köpa en ForeclosureBuying en avskärmning

för en köpare som vill plocka upp en avskärmning, det finns några sätt att gå om det.

• Pre-avskärmning försäljning – ägaren är mer än 90 dagar för sent på sina betalningar, och långivaren har inlett avskärmning. Vid denna punkt, de har tre alternativ, betala skuldbeloppet, sälja fastigheten, eller ansikte avskärmning. De flesta väljer att sälja och använda intäkterna för att betala av resterande inteckning.
• kort försäljning – ägaren vill sälja eftersom de inte kan hålla jämna steg med sina amorteringar. Detta görs vanligtvis när de är skyldiga mer än fastigheten är värd. Långivaren accepterar en utbetalning som är mindre än vad som är skyldigt och förlåter resten. Trots förlusten, många banker tycker att detta är ett enklare alternativ än att gå igenom avskärmning.
• auktion – hemmet har helt avskärmats och läggs på offentlig auktion för att säljas till högstbjudande. Dessa är alltid alla kontantköp, och du kan bara ha en vecka till en månad för att komma med hela saldot innan du förlorar din insättning.
• REO – försäljning-om en fastighet inte säljer på auktion eftersom ingen bjuder klagandens minimum, återgår den till käranden, i detta fall banken. Detta gör det till en fastighetsägd egendom, vilket innebär att banken nu äger den. Det är inte ett föredraget arrangemang eftersom det gör banken ansvarig för att betala eventuella panträtter och utvisa eventuella passagerare. De flesta säljs så snabbt som möjligt genom en lokal byrå vid en betydande markdown.

det finns fördelar och nackdelar med varje tillvägagångssätt. REO-försäljningen är minst riskabel eftersom du kan inspektera fastigheten innan du köper. De har dock också den lägsta avkastningen och kan kräva omfattande reparationer. Auktioner är mycket högrisk, hög belöning. Du kan få en fantastisk affär eller sluta med en pengar grop som du har inget sätt att inspektera fastigheten innan budgivning. Blankning kan vara en bra affär men är notoriskt tidskrävande. Pre-foreclosures kan också vara en bra affär men tenderar att locka en hel del intresserade köpare.

5 steg för att köpa en Foreclosure5 steg för att köpa en avskärmning

hyra en Fastighetsmäklare1. Hyra en fastighetsmäklare

oavsett tillvägagångssätt du väljer att ta, processen att köpa en avskärmning kan vara lång och komplicerad. För att övervinna detta, hitta en fastighetsmäklare som är kunnig och erfaren i hantering av avskärmning försäljning. De bör också känna till det område du vill köpa in. När du har förvärvat en agent, har dem leta efter avskärmning egenskaper som matchar dina kriterier. Dessa typer av listor kan generera mycket uppmärksamhet från kunniga investerare, så förvänta dig mycket konkurrens och vara redo att flytta snabbt.

få en Preapproval Letter2. Få en Preapproval brev

även om du kanske har hört att utmätningar kan endast köpas all-cash, det är inte alltid fallet. För blankning och REO-fastigheter är det möjligt att finansiera köpet med en inteckning. Om det här låter som en rutt du vill gå, är det första steget här att få ett förhandsgodkännande brev för att visa att du är seriös om att köpa. Preapproval bokstäver visar hur mycket pengar du kan förvänta dig att låna baserat på din kredit värdering och inkomst. Det vore bäst om du talade med en inteckning långivare som förstår dina mål och kan ge den nödvändiga pappersarbete för dig att fylla ut. De flesta lån av denna typ kommer att kräva 10-20% ner och komma med en hög ränta. Men när du har en, kommer du att vara mycket bättre förberedd, vilket kommer att göra för en enklare transaktion.

Detta är också en bra tid att bestämma vilken typ av lån du vill få godkänt för. De flesta avskärmning egenskaper kommer att kräva lite TLC, så en FHA 203(K) lån kan vara det bästa alternativet. Dessa lån är perfekta för utmätningar eftersom de tillåter köpare att finansiera upp till $35.000 för reparationer.

gör en jämförande marknadsanalys innan du Köper3. Gör en jämförande marknadsanalys innan du köper

att veta vad man ska erbjuda på ett hem kan vara mer av en konst än en vetenskap. För att göra det enklare kan din agent köra en jämförande marknadsanalys (CMA). Detta kan avgöra vad fastigheten ska vara värd baserat på de senaste försäljningspriserna för jämförbara fastigheter. Det ser på flera faktorer, inklusive nuvarande hem försäljningsvolym, skatt bedömning historia, kvadratmeter, plats, och många fler. Varje fastighetsmäklare har sin egen unika formel för att arbeta ut.

för köpare som tävlar mot kontanterbjudanden kan en bra CMA jämföra spelplanen genom att berätta vilken typ av erbjudande du ska göra. Tänk på att en CMA inte är densamma som en bedömning, som kan komma tillbaka med ett annat nummer än du gjorde. Eventuella brister mellan det uppskattade värdet och ditt erbjudande måste täckas ur fickan.

Bud högre om andra Foreclosures säljer Quickly4. Bud högre om andra Foreclosures säljer snabbt

det finns inget tydligt sätt att veta vad bankens bottenlinje är. Om du ser många avskärmade bostäder som säljer i ditt område, måste du arbeta nära med din agent för att skapa det bästa erbjudandet. Detta bör backas upp av din preapproval brev (om finansiering) och ett minimum av oförutsedda händelser. De flesta utmätningar är redan kraftigt diskonterade, så budgivning för lågt kan vara en dålig start. När du arbetar på en konkurrensutsatt marknad kan du behöva erbjuda det begärda priset eller lite ovan för att slå ut flera bud.

var medveten om att du kommer att köpa den avskärmade hem i ’As-Is’ Condition5. Var medveten om att du kommer att köpa den avskärmade hem i ’As-Is’ skick

erfarna New York köpare vet att detta är ’köparen akta’ territorium. Detta är aldrig sannare än med foreclosures, som alltid säljs i ’as-is’ skick. Det betyder att du inte har något sätt att garantera vilket tillstånd fastigheten är i. För allt du vet kan det vara en total wreak och kräva så mycket pengar som du redan har betalat för att få det tillbaka till kod. Det är den viktigaste riskfaktorn med att köpa foreclosures och varför erfarna köpare bara ska hantera dem.

Final ThoughtsFinal tankar

för dem som är villiga att trotsa riskerna, avskärmning investera kan vara ett bra sätt att plocka upp ett fynd. Riskerna är stora men det är också avkastningen om du spelar dina kort rätt. Om du vill veta mer om avskärmning investera och investera i allmänhet, Elika fastigheter är här är att hjälpa.