a Compra de uma casa encerrado pode ser um pouco de uma faca de dois gumes. Por um lado, você pode obter muito, possivelmente a uma taxa de pechincha. Por outro lado, pode ser um grande risco, pois você pode não ter ideia de em que condição a propriedade está. Como tal, melhor entender tudo sobre o processo antes de se envolver. Definitivamente, não é um segmento de mercado para compradores iniciantes ou investidores iniciantes.
neste artigo, abordaremos todos os fundamentos de uma execução hipotecária, as diferentes maneiras de comprar uma e como navegar no processo.
o que é um encerramento?O que é um encerramento?
uma execução hipotecária é quando um credor, geralmente um banco, se muda para a propriedade de um proprietário que não cumpriu seus pagamentos de hipoteca. Seu direito de fazê-lo será claramente declarado nos termos do contrato de hipoteca, que o mutuário assina como parte do processo de inscrição. Uma vez que a casa tenha sido totalmente excluída, o credor tentará recuperar o máximo possível de seu investimento vendendo a casa, geralmente a um preço marcado em leilão.
no Estado de Nova York, o processo de encerramento funciona da seguinte forma. Após o primeiro pagamento perdido, o proprietário recebe aviso de que está violando os Termos do empréstimo e deve pagar para evitar o encerramento. Um total de 90 dias deve passar após o primeiro pagamento é perdido antes que o credor pode começar o processo de encerramento. Nesse momento, eles também devem fornecer informações ao proprietário sobre como podem receber ajuda no pagamento de suas taxas de hipoteca. Após 90 dias, o credor pode registrar Lis Pendens, uma intimação legal formal e reclamação no tribunal. Eles servirão isso ao proprietário pessoalmente ou por correio, e eles terão 20-30 dias para responder. A partir daqui, é um longo processo legal que pode terminar em um julgamento, com o encerramento sendo demitido ou executado.
comprar um ForeclosureBuying um Foreclosure
para um comprador que procura pegar um foreclosure, existem algumas maneiras de fazer isso.
- venda de pré-encerramento – o proprietário está com mais de 90 dias de atraso em seus pagamentos e o credor iniciou a execução hipotecária. Nesse ponto, eles têm três opções, pagam o valor devido, vendem a propriedade ou enfrentam o encerramento. A maioria escolhe vender e usar os recursos para pagar a hipoteca restante.
- venda a descoberto – o proprietário deseja vender porque não consegue acompanhar seus pagamentos de hipoteca. Isso geralmente é feito quando eles devem mais do que a propriedade vale a pena. O credor aceita uma recompensa que é menor do que o que é devido e perdoa o resto. Apesar da perda, muitos bancos acham esta uma opção mais fácil do que passar por Encerramento.
- leilão-a casa foi totalmente foreclosed e é colocado em leilão público para ser vendido ao maior licitante. Estas são sempre compras em dinheiro, e você só pode ter uma semana a um mês para chegar ao saldo total antes de perder seu depósito.
- venda de REO-se uma propriedade não vender em leilão porque ninguém oferece o mínimo do autor, ela reverte para o autor, neste caso, o banco. Isso o torna uma propriedade de propriedade imobiliária, o que significa que o banco agora a possui. Não é um acordo preferível, pois torna o banco responsável por pagar quaisquer garantias e expulsar quaisquer ocupantes. A maioria é vendida o mais rápido possível através de uma agência local em uma redução significativa.
existem prós e contras para cada abordagem. As vendas de REO são as menos arriscadas, pois você pode inspecionar a propriedade antes de comprar. No entanto, eles também vêm com os retornos mais baixos e podem exigir reparos extensivos. Os leilões são muito alto risco, alta recompensa. Você pode obter um ótimo negócio ou acabar com um poço de dinheiro, pois não tem como inspecionar a propriedade antes de licitar. Vendas curtas podem ser um bom negócio, mas são notoriamente demoradas. Pre-foreclosures também pode ser um bom negócio, mas tendem a atrair um monte de compradores interessados.
5 passos para comprar um Foreclosure5 passos para comprar um Foreclosure
contratar um agente imobiliário 1. Contrate um agente imobiliário
seja qual for a abordagem que você escolher, o processo de compra de uma execução hipotecária pode ser longo e complicado. Para superar isso, encontrar um agente imobiliário que é experiente e experiente no tratamento de vendas de encerramento. Eles também devem estar familiarizados com a área que você deseja comprar. Depois de adquirir um agente, peça-lhes que procurem propriedades de encerramento que correspondam aos seus critérios. Esses tipos de listagens podem gerar muita atenção de investidores experientes, então espere muita concorrência e esteja pronto para se mover rapidamente.
obtenha um Letter2 de pré-aprovação. Obtenha uma carta de pré-aprovação
enquanto você pode ter ouvido que as execuções hipotecárias só podem ser compradas em dinheiro, nem sempre é o caso. Para vendas a descoberto e propriedades REO, é possível financiar a compra com uma hipoteca. Se isso soa como uma rota que você gostaria de seguir, o primeiro passo aqui será obter uma carta de pré-aprovação para mostrar que você está falando sério sobre a compra. Letras pré-aprovação mostram quanto dinheiro você pode esperar para emprestar com base em sua pontuação de crédito e renda. Seria melhor se você falou com um credor hipotecário que entende seus objetivos e pode fornecer a papelada necessária para você preencher. A maioria dos empréstimos deste tipo exigirá 10-20% para baixo e virá com uma alta taxa de juros. Mas depois de ter um, você estará muito melhor preparado, o que facilitará a transação.
este também é um bom momento para decidir para que tipo de empréstimo você deseja ser aprovado. A maioria das propriedades de encerramento exigirá um pouco de TLC, portanto, um empréstimo FHA 203(K) pode ser a melhor opção. Esses empréstimos são perfeitos para Execuções Hipotecárias, pois permitem que os compradores financiem até US $35.000 para reparos.
Faça uma análise comparativa do mercado antes de Comprar3. Faça uma análise comparativa do mercado antes de comprar
saber o que oferecer em uma casa pode ser mais uma arte do que uma ciência. Para facilitar as coisas, seu agente pode executar uma análise comparativa de mercado (CMA). Isso pode determinar o que a propriedade deve valer com base nos preços de venda recentes de propriedades comparáveis. Ele analisa vários fatores, incluindo o volume atual de vendas de casas, histórico de avaliação de impostos, metragem quadrada, localização e muito mais. Cada corretora imobiliária tem sua própria fórmula única para trabalhar uma.
para compradores que competem contra ofertas em dinheiro, um bom CMA pode nivelar o campo de jogo dizendo que tipo de oferta fazer. Tenha em mente que um CMA não é o mesmo que uma avaliação, que pode voltar com um número diferente do que você fez. Qualquer déficit entre o valor avaliado e sua oferta terá que ser coberto do bolso.
lance mais alto se Outras Execuções Hipotecárias estiverem vendendo Rapidamente4. Lance mais alto se Outras Execuções Hipotecárias estiverem sendo vendidas rapidamente
não há uma maneira clara de saber qual é o resultado final do banco. Se você está vendo muitas casas hipotecadas vendendo em sua área, então você deve trabalhar em estreita colaboração com seu agente para criar a melhor oferta. Isso deve ser apoiado por sua carta de pré-aprovação (se financiamento) e um mínimo de contingências. A maioria das Execuções Hipotecárias já está fortemente descontada, então licitar muito baixo pode ser um mau começo. Ao operar em um mercado competitivo, você pode ter que oferecer o preço pedido ou um pouco acima para vencer vários lances.
esteja ciente de que você vai estar comprando a casa Foreclosed em ‘As-Is’ Condition5. Esteja ciente de que você estará comprando a casa hipotecada na condição “como está”
compradores experientes de Nova York saberão que este é o território “cuidado com o comprador”. Isso nunca é mais verdadeiro do que com foreclosures, que são sempre vendidos em condição “como está”. Isso significa que você não terá como garantir em que estado está a propriedade. Pelo que você sabe, pode ser uma grinalda total e exigir tanto dinheiro quanto você já pagou para que ele volte ao código. É o principal fator de risco com a compra de foreclosures e por que compradores experientes só devem lidar com eles.
Pensamentos finais
para aqueles dispostos a enfrentar os riscos, o investimento em encerramento pode ser uma ótima maneira de pegar uma pechincha. Os riscos são grandes, mas também Os retornos se você jogar suas cartas corretamente. Para saber mais sobre o investimento de encerramento e investir em geral, a Elika Real Estate está aqui para ajudar.