prețurile locuințelor au fost vreodată la fel de scumpe ca acum în comparație cu salariile de două ori în ultimii 120 de ani.

că una dintre acele ocazii a fost la apogeul boom-ului imobiliar din anii 2000 nu va veni ca un șoc mare, dar că cealaltă a fost în jurul începutului secolului 20 ar putea fi o surpriză pentru mulți.

și înainte de anii 1900 cumpărarea unei case în Marea Britanie era considerabil mai scumpă decât atunci.

această imagine pe termen lung a fost oferită de o scufundare profundă în 174 de ani de date privind piața imobiliară din Marea Britanie de către firma de investiții Schroders, ducându-ne din epoca victoriană, prin războaiele mondiale, boom-ul postbelic, anii 1960 și 70 și pe anii optzeci ai lui Thatcher, anii Blair, criza financiară, austeritatea și Brexit Marea Britanie.

ultimele decenii vor fi familiare observatorii de pe piața imobiliară, dar perioada anterioară nu este.

deci, de ce dacă ne gândim case la opt ori salariile sunt foarte scumpe acum, au fost la 13 ori salariile în anii 1840?

și ce au făcut victorienii și Eduardienii pentru a-i face mai ieftini în următorii 70 de ani?

‘poate fi doar o curiozitate istorică, dar este interesant faptul că prețurile locuințelor au fost și mai scumpe în a doua jumătate a secolului al 19-lea’, a declarat Duncan Lamont, șeful de cercetare și analiză Schroders, care a săpat în ‘comoara’ a Băncii Angliei Millennium of Data pentru raportul privind locuințele de 174 de ani.

el a adăugat: ‘apoi au mers pe un trend descendent de mai multe decenii în raport cu câștigurile.

‘există trei factori importanți ai acestui lucru: mai multe case, case mai mici și venituri în creștere.’

în cazul în care această schimbare devine relevantă astăzi este amploarea schimbărilor care au făcut casele mult mai accesibile – și cât de greu ar fi să repetăm asta acum.

victorienii și Edwardienii nu au construit doar mai multe case, ci au dublat stocul de locuințe din Anglia, țara Galilor și Scoția între 1851 și 1911 – de la 3,8 milioane de case la 8,9 milioane de case.

strămoșii noștri au făcut, de asemenea, case mai mici și mai ambalate, cu o trecere de la case detașate la terase și dimensiuni mai mici ale parcelelor.

înainte de 1850, casa medie avea o dimensiune a terenului de 913 metri pătrați, dar casele construite în următorii 50 de ani aveau dimensiuni medii ale terenului mai mici de o treime din aceasta, la 268 de metri pătrați.

între timp, chiar și casele terasate au devenit mai mici. O terasă înainte de 1850 avea o dimensiune medie a parcelei de 278 de metri pătrați, dar în următoarele cinci decenii a scăzut la 147 de metri pătrați.

ultima piesă a puzzle-ului a fost creșterea salariilor.

prețurile medii ale locuințelor au scăzut cu 23% între 1845 și 1911, o scădere lentă de 0,4% pe an, în timp ce salariile au crescut cu 90%, ceea ce sună mult, dar a fost de numai 1,1% anual.

dar, în ciuda case obtinerea mai ieftin, Duncan spune acest lucru nu a fost într-adevăr o mare de timp pentru UK cumparatori adăugând că ‘am fost o națiune de chiriași atunci’.

chiar și până în 1918, când prețurile locuințelor au scăzut timp de aproape 70 de ani, mai mult de trei sferturi dintre oameni au închiriat.

după aceea a existat un boom al construcțiilor din sectorul privat în anii 1930, de 2,7 milioane de case, și unul din sectorul public prin anii 1950, 60 și 70.

dar a fost și a doua jumătate a secolului 20, când proprietatea asupra locuințelor a decolat în mod corespunzător, atingând un vârf de peste 70% la începutul anilor 2000.

de atunci, accesibilitatea s – a deteriorat – deoarece prețurile mai mari cer depozite din ce în ce mai mari și cauzează probleme persoanelor care nu pot asigura credite ipotecare mai mari-iar proprietatea a scăzut la 63,8%.

înapoi la epoca victoriană, între 1850 și 1900 prețurile locuințelor au trecut de la aproximativ 13 la opt ori câștigurile medii.

am putea trage aceleași pârghii astăzi pentru a reveni la media pe termen lung de 4,5 ori salariile observate înainte de boom-ul din anii 2000?

pare puțin probabil, la urma urmei dublarea fondului de locuințe de astăzi ne-ar duce de la 28 de milioane la 56 de milioane de case, iar casele și apartamentele pe care le construim astăzi nu sunt lăudate pentru dimensiunile lor generoase și grădinile mari.

Duncan spune: ‘ultima dată când a existat o scădere susținută a prețului casei-câștigurile multiple a fost a doua jumătate a secolului al 19-lea.

‘prețurile medii ale locuințelor au scăzut mai mult de 50 de ani datorită construcției substanțiale de case, dintre care multe erau mai mici decât existau înainte. În același timp, câștigurile au crescut.

consumatorii puternic ipotecați din Marea Britanie s-ar lupta să facă față celor 50 de ani de scădere a prețurilor locuințelor

‘cât de probabil sau chiar de dorit ar fi astăzi?

‘consumatorii ipotecați din Marea Britanie s-ar lupta să facă față celor 50 de ani de scădere a prețurilor locuințelor. Ar fi, de asemenea, sinucidere politică pentru oricine a fost considerat responsabil.

‘o schimbare către construirea de case mai mici ar părea, de asemenea, puțin probabilă – cercetările au descoperit că casele sunt mai mici astăzi decât în orice moment, cel puțin din anii 1930.

‘casele Hobbiților nu pot fi excluse în totalitate, dar nu sunt sigur cât de pozitiv ar fi rezultatul.’

cea mai bună speranță pe care o avem atunci este creșterea salariilor, argumentează el.

o revenire la o creștere mai bună a salariilor, combinată cu mai multe case construite și o inflație mai mică a proprietății ar ajuta situația, deși avertismentul este că salariile mai mari înseamnă adesea o economie robustă și, eventual, o piață imobiliară mai puternică.

Duncan adaugă că ‘elefantul din cameră este rata dobânzii’. El subliniază recentul document de lucru al Băncii Angliei, care a concluzionat că aproape toată creșterea prețurilor locuințelor în raport cu veniturile între 1985 și 2018 a fost redusă la o scădere susținută a ratelor reale ale dobânzii.

pentru a parafraza oamenii mult mai deștepți decât mine: banii ieftini înseamnă case mai scumpe.

pe baza faptului că, probabil, nu putem dubla stocul de locuințe și nu doresc case mult mai mici, evitând bani obtinerea mult mai ieftin în timp ce încercarea de a obține salariile sus arata ca cea mai bună speranță din Marea Britanie.

Bank of England despre cum banii ieftini au crescut prețurile locuințelor

o lucrare a Băncii Angliei care analizează ultimele patru decenii de inflație a prețurilor locuințelor și ce a determinat-o, scrisă de David Miles și Victoria Monro, a fost lansată înainte de Crăciun.

a analizat relația dintre prețurile locuințelor și credit și a susținut că scăderea costului împrumuturilor a jucat un rol major în inflația imobiliară pe termen lung.

acesta a spus: ‘prețurile reale ale locuințelor din Marea Britanie au crescut aproape de patru ori în ultimii 40 de ani, depășind substanțial creșterea veniturilor reale.

‘între timp, randamentele de închiriere au fost în scădere — în special de la mijlocul anilor’ 90. această lucrare reconciliază aceste observații prin analizarea contribuțiilor factorilor de decizie ai prețurilor locuințelor.

Acesta arată că creșterea prețurilor locuințelor în raport cu veniturile între 1985 și 2018 poate fi mai mult decât contabilizată de scăderea substanțială a ratei reale a dobânzii fără risc observată în perioada respectivă.’

> Banca Angliei document de lucru privind prețurile locuințelor din Marea Britanie