of u nu een appartement koopt dat volledig gerenoveerd moet worden voordat u intrekt, of u uw huidige woning wilt renoveren (A) op tijd voor de baby, (b) voordat het badkamerplafond instort of (c) terwijl u Kwiek genoeg bent om te genieten van de vruchten van de arbeid van uw aannemer, moet u beginnen met een realistisch gevoel van timing.”De meeste mensen denken na over hoe lang de renovatie zelf duurt-vanaf het moment dat de aannemer instapt en met de sloop begint—maar dat is slechts een deel van het verhaal,” zegt Fraser Patterson, CEO van Bolster—een bedrijf in New York City dat een transparant en plezierig proces heeft ontworpen voor NYC-huiseigenaren die grote renovaties uitvoeren. “Wanneer goed gepland door een bekwaam renovatieteam, kan de eigenlijke gut renovatie zelf—waarbij alles uit je appartement wordt gehaald, tot aan de studs—overal drie tot 12 maanden duren. Maar het kan net zo lang duren om het project van de grond te krijgen.”

hier is hoe lang je moet verwachten dat het duurt om een gut renovatie in New York City te plannen en uit te voeren.

stap één: bepaal hoe u uw project wilt laten uitvoeren en huur een architect (1 tot 2 weken als u efficiënt bent en identificeer meteen een goede kandidaat; 2 weken – 2 maanden als het proces zich voortsleept)

er zijn drie manieren om elke renovatie aan te pakken, legt Patterson uit.

” de eerste en eenvoudigste is ‘Build Only’, waarbij u een algemene aannemer inhuurt om uw project af te handelen zonder tekeningen, of op basis van bestaande tekeningen van een architect,” zegt hij. “Het is ideaal voor een eenvoudige, ongecompliceerde renovatie waarbij weinig ontwerpwerk nodig is.”

een bouwproject kost meestal minder dan $ 200.000, en de eigenaar kan zijn of haar eigen afwerkingen selecteren. Echter, in NYC – waar weinig dingen zijn ooit eenvoudig—het is niet ongebruikelijk om goedkeuring nodig voor uw renovatie van de afdeling gebouwen, en uw gebouwbeheer kan nog steeds vereisen dat u een architect in te huren.

de tweede optie is ontwerp en bouw, waarbij u een algemene aannemer en een architect in dienst neemt die samenwerken om uw project uit te voeren. Patterson beveelt deze aanpak aan voor budgetgevoelige huiseigenaren die kleinere darmrenovaties doen – in New York City, dat betekent projecten die minder dan $500.000 kosten.

de derde optie is Design-Bid-Build, ideaal voor complexe, design-gedreven en duurdere projecten.

” je huurt eerst een architect in, die je project ontwerpt en het vervolgens aanbiedt aan meerdere aannemers, ” zegt Patterson. “Het biedt een onpartijdiger ontwerpteam en potentieel betere bouwresultaten door de toegenomen concurrentie van aannemers.”

in het geval van twee versterkende klanten, een paar jonge professionals en eerste huiseigenaren die hun Cobble Hill co-op met drie slaapkamers wilden renoveren, paste een ontwerp-en Bouwbenadering goed. (Klik hier om een PDF tijdlijn van hun project te bekijken, en hier om het daadwerkelijke project bod te zien.)

Bolster stelde een renovatieteam samen bestaande uit een bekroonde architect, David Yum, en aannemer Aaron Borenstein. Als architect was Yum ‘ s rol het overwegen van de visie van het echtpaar voor hun appartement en het definiëren van de parameters van het project in termen van levensstijl en functionaliteit. Als aannemer stelde Borenstein de kosten en planning van de renovatie vast en hield hij toezicht op de bouw.

de Cobble Hill huiseigenaren

stap twee: Stel uw plannen op (4 – 16 weken)

nu u uw architect hebt ingehuurd, Wat is het volgende? Ten eerste, tenzij uw gebouw is gloednieuw, zal uw architect nodig heeft om een fysieke survey van uw appartement uit te voeren om de ruimte en de structuur te begrijpen. Als de architect vertrouwd raakt met uw huis en begint schematisch ontwerp—de eerste tweedimensionale plannen en diagrammen van het project, die de brede Concepten zal dekken-u zult uw behoeften en zorgen te bespreken. Dit proces zal ten minste twee weken duren, maar kan langer duren, zoals veel renovators kunt u merken dat u overweegt alternatieve ideeën of nieuwe richtingen die afwijken van uw oorspronkelijke plan.

tijdens de volgende fase–ontwerpontwikkeling–nemen de fijnere details van de renovatie de focus, inclusief de specifieke producten die zullen worden geïnstalleerd; dit proces duurt ongeveer vier tot acht weken, zegt Patterson.

ten slotte worden bouwtekeningen gemaakt om de exacte vorm, assemblage en materialen voor de renovatie te bepalen. Dit kan acht tot zestien weken duren.

een onlangs gerenoveerde badkamer in het Cobble Hill apartment

Stap drie: het project Uitbieden (2 tot 4 weken)

als u hebt gekozen voor een ontwerp-bod-Build benadering van uw renovatie, biedt u op dit moment het project uit aan meerdere aannemers om de beste biedingen uit te lokken.

“het belangrijkste is om een biedproces te creëren waarbij men appels met appels vergelijkt”, zegt Patterson, wat betekent dat de tekeningen en specificaties van uw architect duidelijk en uitgebreid genoeg zijn om biedingen in te brengen die op elkaar lijken.

tijdens deze fase van het renovatieproces kunnen potentiële aannemers contact met u opnemen met vragen en voorstellen voor alternatieve benaderingen—zoals een andere walserij of bouwmethode die minder arbeid, tijd of kosten met zich meebrengt—en zij zullen waarschijnlijk ook andere prijsformaten gebruiken. Uw architect moet u begeleiden bij het ontleden van de verschillen tussen de aanpak, ervaring en prijsstelling van elke aannemer. Afhankelijk van de complexiteit van uw project, kan het twee tot vier weken duren om een definitief bod uit te brengen; beschikbaarheid van onderaannemers en leveranciers, evenals prijzen, zijn variabelen die het proces kunnen rekken.

als u de Design-Build route gaat, zal het proces sneller zijn. In het geval van de Kasseiheuvel paar hierboven vermeld, hun aannemer was in staat om de steile leercurve die het ontwerp-bod-Build proces vaak met zich meebrengt te vermijden; hij gaf een nauwkeurig en gedetailleerd bod, samen met een risico rapport waarin de financiële blootstelling van de huiseigenaren aan kostenoverschrijdingen. Vervolgens werkten Yum en Borenstein samen met de huiseigenaren aan het selecteren van armaturen en afwerkingen, zodat ze op tijd voor de bouw konden worden besteld en geleverd.

de gang van het Cobble Hill appartement, na de renovatie

Stap vier: Goedkeuringen (8 tot 16 weken)

of uw appartement nu een coöperatie of een appartement is, u zult verplicht zijn om toestemming te vragen voor uw renovatie, die zal worden beschreven in een wijzigingsovereenkomst. Deze overeenkomsten hebben betrekking op de voorwaarden van verzekering, werkregels, borgsommen, procedures en schema ‘ s; Je moet ook een set van plannen die duidelijk de omvang van uw project.

zodra uw gebouw de renovatie goedkeurt, zal het de vergunningsaanvragen bij het Department of Buildings (DOB) goedkeuren. Elke renovatie buiten decoratieve afwerkingen en ingebouwde Molenwerk zal officiële stadsmachtigingen vereisen; merk op dat als je woont in een landmark district, uw aanvraag zal ook moeten gaan naar de Landmarks Preservation Commission, zelfs als er geen werk wordt gedaan aan de openbare buitenkant van het gebouw. Aanvragen voor projecten die buitenwerk vereisen, moeten zowel de bestaande als de voorgestelde voorwaarden in detail beschrijven; verwacht hiervoor een langer goedkeuringsproces. En zelfs als je niet hoeft te gaan door de LPC, wees voorbereid op de DOB om vragen te stellen over uw toepassing, een heen-en-weer dat uw architect zal u helpen navigeren.

complicaties kunnen zich in dit stadium voordoen. De huiseigenaren van Cobble Hill kregen bijvoorbeeld een onaangename verrassing toen ze hun plannen indienden: buiten hun medeweten hadden de vorige eigenaren van hun appartement een aantal illegale renovaties uitgevoerd die tot vertragingen leidden, waardoor de duur van hun project vier maanden langer werd dan ze hadden verwacht.

het is ook vermeldenswaard dat, zelfs zonder dergelijke problemen, de DOB vaak achterlopen bij toepassingen, vooral tijdens het renovatieseizoen, dat loopt van de late winter tot het vroege voorjaar. En omdat elk huis Anders is, kan het een uitdaging zijn om precies in te schatten hoe lang goedkeuringen zullen duren. Daarom is het essentieel om een expeditor in uw projectteam te hebben—die uw architect zal inhuren en leiden—om u te helpen door de stadsbureaucratie te navigeren.

Stap vijf: bouw (3 tot 6 maanden)

tenslotte bent u klaar om aan de eigenlijke renovatie te beginnen. Uiteraard neemt dit de meeste tijd in beslag—van vier tot vierentwintig weken, afhankelijk van uw project. Een teken van een goede aannemer is dat hij of zij een routekaart met de verschillende stappen zal verstrekken, zodat er geen grote verrassingen zijn.

een gut-renovatie begint met sloop, waarna het werk van een macro naar een microschaal verloopt. Ruw framing en timmerwerk zijn geïnstalleerd, en vervolgens ruw sanitair en elektrische; op dit punt, molenwerkers kunnen metingen voor aangepaste kasten te nemen zal zijn. Gipsplaten is geïnstalleerd en vloerafwerkingen toegepast, gevolgd door kasten, verlichtingsarmaturen en fittingen. Tot slot zijn de muren geschilderd en is de renovatie voltooid.

voor het Cobble Hill appartement duurde de bouw vier en een halve maand, waaronder zes weken vertragingen als gevolg van DOB vergunning complicaties en de feestdagen. (Zie hier een fotografisch dagboek van het hele proces.) Yum bleef de hele tijd bij de hand om de huiseigenaren te helpen problemen op te lossen die zijn ontstaan door onvoorziene omstandigheden.

“elk project is in veel opzichten een unieke onderneming en het proces is complex,” legt Patterson uit. “Een succesvol project wordt dus niet bepaald door de onbekende incidenten, want die zijn bijna onvermijdelijk, maar door hoe je team reageert en die onvoorziene situaties oplost.”

Stap 6: inspecties en afsluiting van het project (1 tot 6 weken)

tijdens de bouw zal de stad sanitaire en elektrische inspecties uitvoeren; zodra alle werkzaamheden zijn voltooid, zal er een eindcontrole plaatsvinden voordat de DOB de renovatie ondertekent.

voor deze inspectie loopt u met uw architect door de renovatie om er zeker van te zijn dat alles in orde is. Voor het Cobble Hill project, toen Borenstein ‘ s bouw voltooid was, inspecteerde Yum het huis, vulde Dob papierwerk in, en liet de expeditor het persoonlijk indienen. Borenstein gaf de huiseigenaren ook een punch list om eventuele onvolkomenheden of openstaande taken te documenteren die moesten worden ingepakt voordat ze hun laatste betaling indienden. Dit duurde slechts twee weken, maar in sommige gevallen kan het oplopen tot zes Als plan reviewers bezig zijn; dat gezegd hebbende, eigenaren kunnen nog steeds gebruik maken van het appartement voor de uiteindelijke DOB goedkeuring.

over het geheel genomen helpt het om in gedachten te houden hoe complex een renovatie kan zijn. “Renovatie is niet als het bouwen van een pre-engineered auto in de perfecte omstandigheden van een assemblagelijn, maar meer als het herstellen van die antieke auto, vol charme, maar vol mysteries onder de oppervlakte,” Patterson zegt. “Daarom heb je een goed team van professionals, zoals het hebben van een goede arts aan de operatietafel om het onverwachte aan te pakken.”

elk jaar verspillen New Yorkers meer dan 700 miljoen dollar na het gebruikelijke renovatieproces. Bolster is anders, met behulp van een wetenschappelijke aanpak om u te matchen met de hoogste kwaliteit professionals en financieel garanderen dat uw project wordt prachtig geleverd voor een eerlijke prijs-alles zonder extra kosten.

om uw grote woningrenovatieproject te starten, bezoek bolster.us of bel (929) BOLSTER.

meer van Bolster:

hier is hoeveel het kost om een dakterras in New York te renoveren

moet u eerst een architect of een aannemer inhuren?

hier ziet u hoeveel het kost om een 2 slaapkamer 1 te renoveren.5 badkamer naoorlogse co-op aan de Upper East Side

Hoe vind je een grote aannemer in NYC

hier is hoeveel het kost om een vooroorlogse co-op met 3 slaapkamers te renoveren in Cobble Hill, Brooklyn

hoeveel kost het om appartementen in New York City te combineren?