onlangs heb ik deelgenomen aan de jaarlijkse BBQ voor de Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

terwijl ik daar was, zag ik een van mijn vroegere studenten (Ik noem hem Joe) die een aantal beleggingsobjecten bezit, en ook een vastgoedbeheerbedrijf runt dat ongeveer 30 eenheden beheert voor andere investeerders.

Joe vertelde me dat hij onlangs de kans had om te bieden op een baan voor het beheren van een grote portfolio van onroerend goed.

in feite zou deze baan meer dan 100 eenheden toevoegen aan zijn Beheersmaatschappij. Ik geloof dat hij op een of andere manier de persoon kende die verantwoordelijk was voor de gunning van het contract, en hij concurreerde tegen een aantal grote naam Vastgoed management bedrijven in Ottawa.

Joe was echter een beetje bezorgd dat hij en zijn partner niet in staat zouden zijn om de werkdruk aan te kunnen. Hij vroeg me om advies en wilde weten wat hij moest doen.

normaal gesproken ben ik niet iemand die mensen tegenhoudt om grote doelen te bereiken. Maar na het stellen van een paar vragen, ik snel vastgesteld dat zijn kleine vastgoed management bedrijf zou waarschijnlijk niet onder de nieuwe werklast.

ik vertelde hem niet precies wat hij moest doen (dat was zijn beslissing), maar ik zei hem voorzichtig te zijn met het te snel uitbreiden. Twee keer heb ik gezien kleine property management bedrijven opblazen en gaan uit het bedrijfsleven (om vele redenen, maar vooral omdat ze groeiden te snel).

na dat gesprek realiseerde ik me dat veel beleggers misschien niet weten wat te zoeken (of wat te vermijden) bij het kiezen van een property management company, dus heb ik een lijst samengesteld van de top 6 Redenen waarom beheerbedrijven falen.

en als u een belegger bent die ook vastgoedbeheer doet voor andere beleggers (of u overweegt het te doen), let dan zeer goed op deze redenen. De toekomst van uw bedrijf staat op het spel!

1) niet genoeg geld aanrekenen

als belegger is het uw doel om uw inkomsten zo hoog mogelijk te krijgen en tegelijkertijd uw uitgaven zo laag mogelijk te houden. Als het gaat om property management, natuurlijk beleggers zijn op zoek naar de beste deal, wat betekent dat de laagst mogelijke beheerkosten.

maar er is een probleem met lage beheerskosten. Het is een verborgen probleem dat zich pas maanden of jaren later laat zien.

dit is wat er gebeurt als de kosten te laag zijn…

• Low management fees = Low profit for the property management company
• Low profit = niet genoeg geld om personeel te huren
• niet genoeg geld / personeel = weinig personeel dat te veel eigendommen beheert

stel dat een beheerder 20 units onder beheer heeft, tegen een gemiddelde van $ 1000 per maand aan huur per eenheid.

20 eenheden x $ 1000 / maand = $ 20.000 / maand geïnde huur

de meeste beheersmaatschappijen rekenen een percentage van de geïnde huur aan, dat varieert van 4% tot 10% of meer. Als deze property manager kosten 6%, dat is gelijk aan…

$20,000/mo x 6% = $ 1.200 / mo beheerskosten

en dat veronderstelt dat zij 100% van de huur voor elke maand innen.

terwijl 6% voor sommige investeerders veel lijkt, is het met slechts 20 eenheden niet genoeg om een winstgevende zaak voor vastgoedbeheer met personeel te runnen. De enige manier waarop het kan werken is als alle werk wordt gedaan door de eigenaar of hun familieleden, en ze zijn gewoon aanvulling op hun eigen onroerend goed inkomen.

elk bedrijf (inclusief beheerders van onroerend goed) heeft overhead — de kosten die nodig zijn om in het bedrijf te zijn. Met $ 1.200 / mo inkomen, is er geen manier waarop een property management bedrijf fulltime personeel zou kunnen huren.

zelfs als het aantal eenheden verdubbelde tot 40 eenheden, wat de potentiële inkomsten uit beheerskosten verdubbelde tot $2.400, is het nog steeds niet genoeg om zelfs maar één fulltime persoon in te huren na het betalen van overhead.

als een vastgoedbeheerbedrijf probeert uw bedrijf te verdienen met de laagste tarieven en ze beheren slechts een handvol eenheden, wees dan zeer voorzichtig en overweeg een ander bedrijf te vinden dat meer rekent. Ik weet dat het lijkt contra intuïtief voor beleggers,maar je zult een betere service en de kans groot dat het bedrijf zal rond langer.

2) onvoldoende personeel

stel je voor… een klein vastgoedbeheerbedrijf (een man en vrouw team) heeft vele jaren hard gewerkt om hun portefeuille op te bouwen tot 50 eenheden. Ze houden de kosten laag, bieden persoonlijke service aan zowel verhuurders als huurders, en zorgen voor een goede financiële rapportage.

het nieuws van hun goede dienstverlening begint zich onder de beleggers te verspreiden. Op een dag krijgen ze een telefoontje van een investeerder met een grote portefeuille — meer dan 50 eenheden.

door één nieuwe klant toe te voegen, kan dit kleine vastgoedbeheerbedrijf het aantal beheerde eenheden verdubbelen! De eigenaren zijn blij en springen op de kans om nieuwe zaken te brengen.

het lijkt erop dat deze property manager hun omzet verdubbelde met één cliënt. En in het begin is dat precies wat er gebeurt.

maar na korte tijd blijkt dat hun werklast ook is verdubbeld. In feite is het meer dan verdubbeld omdat het meer werk kost om in eerste instantie een nieuwe klant met nieuwe woningen en huurders te brengen.

als gevolg daarvan is de managementkwaliteit voor alle andere eenheden slechter. Verzoeken van huurders worden niet tijdig behandeld, verhuurders worden niet meteen teruggebeld, enz. Klachten beginnen te stijgen, wat het stressniveau op de eigenaren van dit bedrijf verhoogt.

elke ervaren beheerder weet dat er een bepaald aantal mensen nodig is om een bepaald aantal eigendommen effectief te beheren. Als er niet genoeg mensen zijn, dan lijdt de kwaliteit van het management eronder.

dus met dit voorbeeld, laten we zeggen dat ze een gemiddelde van $1000/mo huren voor 100 eenheden, en ze rekenen een 8% management fee.

$ 1000 / maand x 100 eenheden = $ 100.000 / maand ontvangen huur x 8% = $ 8000 / maand mgmt fee

dat is genoeg om één fulltime persoon te huren en toch enige inkomsten te verschaffen aan de eigenaars. Geweldig! Probleem opgelost … min of meer. Hoewel er een nieuwe medewerker is aangenomen, kan het nog steeds niet genoeg zijn om de werkdruk aan te kunnen.

denk eraan … de werklast is ten minste verdubbeld, maar het personeel is met slechts 50% toegenomen. Dat betekent dat de eigenaren nog steeds een grotere werklast hebben dan voorheen, waardoor de kwaliteit van het management kan lijden.

3) te veel gedistribueerde eenheden

als u eigenschappen beheert, welke hebt u dan liever?

• 100 eengezinswoningen, of
• één gebouw met meerdere eenheden met 100 eenheden

voor de meeste investeerders is het antwoord eenvoudig — welke de meeste winst oplevert en hun beleggingsdoelstellingen haalt.

voor een beheerder is de werklast voor het beheer van 100 eengezinswoningen echter veel groter dan die van het beheer van één gebouw van 100 eenheden.

Waarom is dat? Stel je voor rijden naar 100 huizen, gelegen op verschillende locaties in een stad voor dingen zoals:

• huurinzameling
• huurdergeschillen
• regelmatig onderhoud
• inspecties (bv. branddetectoren)
• noodreparaties (bv. waterlekken)
• en meer

contrasteren nu met het rijden naar één gebouw met meerdere eenheden, en gewoon de trap of de lift nemen om dezelfde taken uit te voeren.

het is gemakkelijk te zien dat als een klein vastgoedbeheerbedrijf zich richt op eengezinswoningen of kleinere woningen met meerdere eenheden, hun werkdruk veel hoger is. Als gevolg daarvan zullen ze niet in staat zijn om dezelfde kwaliteit van de dienstverlening te bieden als iemand die gewoon kan gaan naar een enkele grote multi-unit gebouw om alles te behandelen.

4) Er zijn geen herhaalbare systemen

wanneer iemand een nieuw vastgoedbeheerbedrijf start, beginnen ze meestal vanaf nul. Dat betekent dat, hoewel ze enige ervaring kunnen hebben met het beheren van woningen in hun eigen portefeuille, ze kunnen weinig tot geen ervaring hebben met het runnen van een property management business.

Wat is het verschil? Alle bedrijven moeten omgaan met meerdere gebieden van expertise om te slagen, en property management bedrijven zijn niet anders. Ze moeten processen hebben voor…

• Marketing-reclame Appartementen te huur, reclame voor nieuwe beleggerscliënten
• verkoop-tonen en verhuren van appartementen aan nieuwe huurder, ontmoeting met beleggerscliënten en inschrijving voor service
• operaties – omgaan met huurderverzoeken, uitzettingen, onderhoud en reparaties
• boekhouding-debiteuren (geld verschuldigd aan huurders en beleggerscliënten), crediteuren (geld verschuldigd aan het bedrijf)
• informatiesystemen – alle technologie die nodig is om het bedrijf te runnen zaken, met inbegrip van telefoons, voicemail, mobiele service, website, enz.
• en meer

dit alles kost tijd om te leren en op te bouwen voor elk bedrijf dat net begint. Echter, waar veel property management bedrijven falen is als het gaat om het maken van deze systemen herhaalbaar.

bijvoorbeeld, stel dat de eigenaar een medewerker inhuurt om te helpen met het beheren van eigenschappen. Deze nieuwe medewerkers blijven bij hen voor vele jaren en leert alles wat er te weten over property management. Ze weten hoe ze appartementen moeten adverteren, omgaan met huurders, aannemers huren voor reparaties, en nog veel meer.

dan krijgt een medewerker op een dag een andere baan aangeboden en besluit te vertrekken. En zij nemen al hun kennis met zich mee, zonder iets achter te laten dat gedocumenteerd en herhaald kan worden.

plotseling wordt de eigenaar achtergelaten om alles te doen wat het personeelslid vroeger deed. Maar het probleem is dat ze niet weten hoe ze moeten inloggen op een website om een advertentie te plaatsen, ze weten niet welke de beste aannemers zijn om in te huren, enzovoort.

hun bedrijf is in chaos, allemaal omdat niemand in het bedrijf een van de herhaalbare processen binnen hun bedrijf documenteerde.

5) Geen specifieke leasingagent

Leasing (het proces van het plaatsen van een nieuwe huurder in een eenheid) is in feite een zeer goed winstcentrum voor vastgoedbeheerders. Ze rekenen vaak een$300- $ 500 vaste vergoeding, 50% -100% van de huur van de 1e maand, of meer.

bijvoorbeeld, als de vergoeding 100% van de huur van de eerste maand is, is dat gelijk aan een vergoeding van 8,3% van de totale huur die voor 1 jaar wordt geïnd… en vooraf wordt betaald.

in het begin lijkt het niet hebben van een speciale leasing agent misschien geen groot probleem. Vaak doet de eigenaar van de property management company alle leasing zelf.

maar het probleem is dat als ze te druk, te ziek of gewoon niet beschikbaar zijn, er niemand anders is om Appartementen te tonen en te verhuren. Dit resulteert in lagere inkomsten voor de eigenaar van de woning, evenals de beheerder.

soms zal een beheerder groeien tot het punt waarop hij een fulltime leasing agent kan huren. De problemen blijven echter tot op zekere hoogte bestaan.

vergeet niet dat de meeste huur en verhuur van appartementen ‘ s avonds en in het weekend plaatsvindt. Dus de leasing agent moet zeer flexibele uren hebben, en bereid zijn om te werken wanneer de meeste anderen niet.

bij slechts één persoon die leasing behandelt, is er één foutpunt. Als ze ziek zijn of niet beschikbaar zijn, is er weer niemand om het werk af te handelen of de eigenaar zit vast om het te doen.

het resultaat van dit alles is ofwel:

• gederfde inkomsten (doordat er niemand beschikbaar is voor een voorstelling)
• meer dan gewerkt personeel of eigenaar (wat resulteert in fouten, gemiste taken, enz.)

6) geen toegewijde boekhouder

dit is enorm!

zo veel vastgoedbeheerders (en ondernemers in het algemeen) proberen hun eigen boekhouding te doen. Maar het probleem is dat ze niet getraind zijn in boekhouding.

het eindresultaat voor beleggers is:…

• ontbrekende inkomsten
• onnauwkeurige uitgaven
• onjuiste opvolging van de huurprijzen van vorige maand
• en veel meer

voor de beheerder, als hij geen accurate financiële verslagen voor zijn bedrijf heeft, kan hij zijn eigen bedrijf niet correct beheren. Het belangrijkste is dat ze geen cash flow problemen kunnen voorzien voordat ze zich voordoen.

cashflowproblemen zijn de belangrijkste oorzaak van het falen van kleine bedrijven, dus het hebben van een toegewijde boekhouder (hetzij in dienst van personeel of uitbesteed) is van cruciaal belang voor succes op lange termijn.

zonder een, kan ik bijna garanderen dat beleggers geld verliezen, en property management bedrijven zullen uiteindelijk failliet gaan.

Inner Circle lidmaatschap

leer rechtstreeks van experts in de vastgoedsector
zoals een hypotheekmakelaar, accountant,
vastgoedbeheerder, en meer.

>> Klik hier voor meer informatie <<

het runnen van een property management bedrijf kan complex zijn, net als het runnen van elk bedrijf. En zoals je kunt zien, zijn er verschillende redenen waarom kleine vastgoedbeheerbedrijven kunnen falen.

als u een belegger bent en u op zoek bent naar een beheerder om uw beleggingen te beheren, houd deze dingen in gedachten bij het selecteren van een bedrijf. Als ik moest kiezen welke om zich te concentreren op, Ik zou aanraden om ervoor te zorgen dat ze genoeg geld in rekening brengen en niet proberen te snel te groeien. Beide kunnen elk bedrijf snel doden.

en als u een vastgoedbeheerder of een investeerder bent die een eigen bedrijf wil starten, lees en herlees dit artikel vele malen. Neem dan een goede, harde blik op uw bedrijf om te zien of u in gevaar bent in een van deze gebieden. De kans is groot, het laatste wat je wilt is voor uw bedrijf om te falen en ervoor te zorgen dat uw klanten om geld te verliezen. Neem een proactieve aanpak en u zult uw kansen op slagen op lange termijn te verbeteren.