de grootste trend die heeft plaatsgevonden tijdens mijn tijd in onroerend goed is de enorme en plotselinge verschuiving naar mensen kopen onroerend goed binnen bedrijven.

tot 2015 was het een zeer minderheidskeuze: er was geen dwingende behoefte voor veel mensen, en hypotheken voor bedrijven waren veel minder concurrerend.

maar toen kwamen de veranderingen in de behandeling van hypotheekinteresses die in de zomerbegroting van 2015 werden geïntroduceerd, waardoor de route van het bedrijf veel aantrekkelijker werd. Volgens makelaars is tot 80% van de nieuwe hypotheekaanvragen nu voor naamloze vennootschappen.

het zal nog steeds niet voor iedereen zijn, maar het is nu iets dat elke investeerder zou moeten overwegen. Het krijgen van de eigendomsstructuur goed kan een enorme verschillend van het bedrag van de belasting die u betaalt over uw leven (en daarna) te maken – dus laten we eens een kijkje nemen op de voors en tegens…

bent u een handelaar of een investeerder?

het eerste belangrijke onderscheid dat moet worden gemaakt bij het nemen van deze beslissing is of u een vastgoedhandelaar of investeerder bent.

als u een woning koopt om waarde toe te voegen verbeteringen aan te brengen en verder te verkopen met winst, bent u een handelaar. In dit geval bent u waarschijnlijk het beste af te kopen als een naamloze vennootschap.

waarom? Want bij de handel in onroerend goed als een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid betaalt u vennootschapsbelasting op uw winst-u kunt het huidige tarief hier vinden. Als je een woning gekocht om “flip” als een individu, uw winsten zou worden belast als inkomen-die, als je belast tegen de hogere tarief, zal een heleboel meer (huidige tarieven hier).

(als individu zou je in staat kunnen zijn om de winst behandeld te krijgen als een meerwaarde in plaats van een inkomen als je kon bewijzen dat je van plan was om het onroerend goed te verhuren, en misschien voor een korte tijd voordat je het verkocht, maar laten we die voor nu parkeren.)

als u een woning koopt om de huur te innen en de waarde ervan in de loop der jaren ziet stijgen, bent u een investeerder. Dit is waar we krijgen in” it depends ” gebied: de meeste beleggers hebben in het verleden gewerkt als eenmanszaken, maar velen zullen nu profiteren van het gebruik van een naamloze vennootschap.

waarom zouden beleggers een naamloze vennootschap willen gebruiken?

vanuit een zuiver financieel perspectief zijn er drie voor de hand liggende redenen waarom u eigendom liever als bedrijf wilt houden dan als uzelf.

fiscale behandeling van winst

als u eigenaar bent van een onroerend goed op uw eigen naam, wordt de winst die u maakt uit de verhuur van het onroerend goed opgeteld bij uw andere inkomsten (zoals uit uw werk) en belast als inkomstenbelasting. Maar als je het in plaats daarvan binnen een bedrijf houdt, zal de winst in plaats daarvan vennootschapsbelasting verschuldigd zijn.

het tarief van de vennootschapsbelasting ligt meestal rond de helft van het hogere tarief van de inkomstenbelasting – wat een enorme besparing is.

u wordt nog steeds belast op de dividenden als u winst uit het bedrijf haalt (waar we later op terugkomen), maar er is flexibiliteit: u kunt uw dividenduitkeringen Timen voor maximale belastingefficiëntie, of ze verdelen onder familieleden die slechts een basistariefbelastingplichtig zijn-of gewoon de winst binnen het bedrijf laten rollen om het volgende onroerend goed te kopen.

fiscale behandeling van hypotheekrente

vanaf April 2020 zal hypotheekrente niet langer een toegestane Last zijn voor individuele vastgoedbeleggers (zij zullen in plaats daarvan een basisrenteaftrek aanvragen) – maar het zal toegestaan blijven voor bedrijven die onroerend goed bezitten.

(de wijziging wordt gefaseerd ingevoerd vanaf April 2017, en u kunt alle details hier lezen.)

het bericht dat ik heb gelinkt gaat in hoe het allemaal werkt, maar het resultaat is dat als je belasting betaalt tegen het hogere tarief en je Hypotheken gebruikt om onroerend goed te kopen, je belastingrekening hoger zal zijn als je eigendom in uw eigen naam in plaats van in een bedrijf.

mogelijkheden om de successierechten te verlichten

onroerend goed in een onderneming biedt meer mogelijkheden als het gaat om de planning van de successierechten. Het is allemaal ver buiten mijn loon graad (en je moet advies van een specialist belastingadviseur te nemen als het passeren van eigenschappen op vormt een belangrijk onderdeel van uw plannen), maar je kunt gebruik maken van truststructuren, verschillende soorten aandelen, en allerlei slimme methoden die je anders geen toegang tot zou hebben.

dus als er een winstbelastingvoordeel, een hypotheekbehandelingsvoordeel en mogelijk een Successiebelastingvoordeel is, waarom zou u dan niet investeren via een naamloze vennootschap?

want natuurlijk zijn er ook nadelen …

waarom niet beleggen via een naamloze vennootschap?

Hypotheekbeschikbaarheid

dit was een belangrijk nadeel: hypotheken voor ondernemingen waren beperkt, duur en hadden lagere kredietlimieten.

het aantal aangeboden producten voor naamloze vennootschappen is nog steeds veel lager dan voor particulieren, maar het verandert snel: naarmate steeds meer beleggers in deze richting bewegen, volgen kredietverstrekkers om hun bedrijf te winnen.

u moet nog steeds een persoonlijke garantie geven en uw eigen financiën zullen onder de loep worden genomen, dus in veel opzichten is het een persoonlijke hypotheek in alles behalve naam: denk aan het bedrijf als een “belasting wrapper”. Dus terwijl je niet zo veel opties en de tarieven en kosten zijn waarschijnlijk hoger te vinden, het is minder van een dealbreaker dan het ooit was.

dividendbelasting wanneer u het geld uittrekt

als u uw huurwinst in het bedrijf achterlaat, geen probleem: u betaalt vennootschapsbelasting, laat dan de inkomsten na belastingen oprollen-misschien om meer onroerend goed te kopen.

maar als u het geld uittrekt (bijvoorbeeld om te besteden aan uw eigen kosten van levensonderhoud), wordt u belast op de dividenden die u ontvangt. Dat betekent dat je eerst vennootschapsbelasting betaalt, dan een flinke klap in dividendbelasting betaalt over wat er nog over is (huidige tarieven hier) om het eruit te halen.

dus als u wilt leven van uw inkomen uit onroerend goed in plaats van het te laten accumuleren, het zal een beetje een toss-up. U bespaart belasting op sommige manieren, maar oplopen extra belasting in andere. Je moet de nummers uit te werken die het beste uit te werken in uw situatie.

Extra kosten en gedoe

geen biggie, maar er zijn hogere boekhoudkundige kosten verbonden aan het indienen van jaarrekeningen van ondernemingen – dus dat is een kostenfactor, en uw leven zal vol zijn met meer papierwerk dan het anders zou zijn geweest.

hoe te beslissen of het gebruik van een naamloze vennootschap voor u geschikt is

aan welke kant van het hek komt u als het gaat om het kopen via een naamloze vennootschap zal grotendeels afhangen van drie factoren:

hoeveel inkomsten heeft u?

als u het hogere tarief van de inkomstenbelasting betaalt, en u hebt geen minder verdienende echtgenoot wiens naam het inkomen uit vermogen zou kunnen worden ingebracht, zal de verleiding om het veel lagere tarief van de vennootschapsbelasting te betalen sterk zijn.

Houd er echter rekening mee dat als u actief onroerend goed verwerft, uw portefeuille eerder een papieren belastingderving dan een winst zou kunnen genereren – dus met planning zouden belastbare winsten kunnen worden uitgesteld tot u met pensioen gaat en uw inkomen daalt.

wilt u dat het inkomen uit vermogen van u afkomt?

Als u het in het bedrijf laat rollen (voor toekomstige aankopen, of gewoon totdat uw niet-onroerend goed inkomen daalt), bent u beter af dan wanneer u het moet opnemen om het uit te geven.

gebruikt u hypotheken?

de mogelijkheid om de volledige hypotheekrente als bedrijfskosten op te eisen (zodra de nieuwe regels van toepassing zijn) zal een belangrijk argument zijn om een bedrijf te gebruiken voor belastingbetalers met een hoger tarief.

voor wie koopt u onroerend goed?

aanvankelijk is het natuurlijk uzelf, maar wat is uw exitstrategie – bent u van plan ze te verkopen om uw dure cruiseverslaving in uw latere jaren te financieren, of is het belangrijk dat u uw portefeuille doorgeeft aan uw kinderen of kleinkinderen?

als het doorgeven van uw eigendommen belangrijk voor u is, kan het houden ervan binnen een bedrijf (mits correct gestructureerd) resulteren in enorme Successiebelastingbesparingen.

dus het antwoord is natuurlijk … “it depends”

Phew … 1.300 woorden in en we hebben eigenlijk nog slechts de oppervlakte van dit hele debat.

als we één ding hebben geleerd, is het dat er veel verschillende factoren in het spel zijn – dus je moet je realiseren dat compromissen onvermijdelijk zijn, en alle voors en tegens afwegen voordat je beslist aan welke kant van het hek je wilt komen.

voordat u dit doet, moet u absoluut met uw accountant spreken: in plaats van dat dit bericht het einde van uw onderzoek is, gebruik het gewoon als een manier om op de hoogte te komen van de feiten, zodat u een productief gesprek met een expert kunt hebben.