stijgende vastgoedprijzen worden vaak geassocieerd met een hogere vraag naar huisvesting of worden vaak toegeschreven aan buitenlandse investeerders of speculanten.
hoewel alle bovengenoemde factoren een rol spelen in de waarde van de huizenprijzen, komt een groot deel van de prijsstelling rechtstreeks van de ontwikkelaar.
kopers vragen zich vaak af hoe condo-ontwikkelaars de prijs per vierkante voet voor een condo-eenheid bepalen. Er zijn veel factoren die gaan in de prijsstelling pre-Bouw condos, zoals de kosten van de aankoop van grond, bouwkosten, en de overheid heffingen.
voordat een ontwikkelaar aan een condo-project begint te werken, maken zij een pro forma om hen te helpen hun totale ontwikkelingskosten en-risico ‘ s te begrijpen en te beheren.
aangezien de grond -, bouwkosten en overheidsheffingen stijgen, moeten projectontwikkelaars het ontwikkelingsrisico beheren met behulp van pro forma ‘ s.
we weten dat ontwikkelaars geen projecten uit eigen zak financieren. Er zijn geldschieters en andere joint venturepartners, evenals aandelenbeleggers, die grote sommen geld aan ontwikkelaars bijdragen. Deze belanghebbenden moeten ervan verzekerd zijn dat hun geld goed wordt beheerd en dat hun financiële bijdragen een rendement op hun investering opleveren.
lees: moeten investeerders in Toronto Condo Nu kopen of wachten?
investeerders en eindgebruikers willen dit misschien niet horen, maar ontwikkelaars zijn zeer zeker bezorgd over hun bottom line.
daarom zijn pro forma ‘ s goede hulpmiddelen voor ontwikkelaars bij het bepalen van de kosten per vierkante voet. Het is niet ongewoon voor ontwikkelaars om “wat als” scenario ‘ s te gebruiken om het succes van het project te testen, en een van de makkelijkste “wat als” is de vraag, “wat als ik de prijs per vierkante voet te verhogen?”
de prijs per vierkante voet is het gemakkelijkst te verhogen om de projectdoelstellingen te halen, met name wanneer de marktomgeving de ontwikkelaars rechtstreeks financieel beïnvloedt, met inbegrip van de grondwaarde en individuele harde en zachte kosten die nodig zijn voor de bouw en uiteindelijk de voltooiing van het condo-project.
dus, waar houden ontwikkelaars precies rekening mee bij het bepalen van hun prijzen? Hier is een snelle uitsplitsing voor u:
stijgende grondkosten
MCAP geeft regelmatig rapporten over gemeentelijke grondwaarden, en de gegevens uit deze rapporten vertellen ons dat de grondkosten echt variëren afhankelijk van de regio. Als we kijken naar Toronto ‘ s downtown core, bijvoorbeeld, kunnen we zien dat de gemiddelde marktwaarde van hoogbouw condominium land is tussen de $265 tot $275 per vierkante voet. Dat is nogal een dure kosten te absorberen voor elke ontwikkelaar en zeker helpt verklaren waarom de kosten per vierkante meter in het centrum van Toronto is veel hoger dan andere kleinere gemeenten.
vergelijk dit nu met Vaughan, een groeiende stad met een gemiddelde grondwaarde van $55 tot $70 per vierkante voet. Natuurlijk, elke ontwikkelaar gebouw in Vaughan kan nu bieden een meer concurrerende prijs voor condo projecten in tegenstelling tot downtown Toronto, omdat ze niet verplicht zijn om forse grond kosten te betalen.
dit betekent niet dat woningen in Vaughan geen grote investeringen zijn, maar het is gewoon een manier voor kopers om te begrijpen dat er een reden is waarom Downtown Toronto condos veel duurder zijn op basis van kosten per vierkante meter.
het is ook belangrijk te beseffen dat ook de vraag een rol speelt. Dus, als grondwaarden in Vaughan goedkoper zijn, betekent dat niet dat dit in de toekomst zo zal blijven. Er kunnen marktomstandigheden zijn die een aanzienlijke prijsstijging in de grondwaarden van Vaughan zien als er een vloed van vraag of investeringen in de stad is die een groter aantal investeerders en stakeholders aantrekt.
harde en zachte bouwkosten
zelfs met vaccinaties ter bestrijding van de pandemie die in 2020 begon, zal de bouwsector de langetermijneffecten van deze wereldwijde gezondheidscrisis blijven voelen. De verstoring van de wereldwijde toeleveringsketen, recessie en blokkeringen hebben allemaal gevolgen voor de bouwkosten in de GTA en daarbuiten.
kopers willen een actueel en nauwkeurig inzicht in de manier waarop ontwikkelaars beslissen over een definitieve prijs per vierkante voet voor pre-bouwcondo ‘ s, wat helpt een beter beeld te krijgen van alle uiteenlopende kosten die gepaard gaan met de bouw van een nieuwe residentiële condo in de GTA.
het publiek is zich vaak bewust van zaken als stijgende huizenprijzen, die vaak gepaard gaan met een hogere vraag naar huisvesting. Mensen geven buitenlandse investeerders vaak de schuld voor het verhogen van de kosten per vierkante meter, maar de prijsstelling is complexer dan dat.
het is waar dat er soms veel speculatieve investeringen plaatsvinden die de kosten voor de aankoop van een nieuw appartement kunnen verhogen. Deze verhogingen worden gepost als de kosten per vierkante voet, dat is de standaard die ontwikkelaars gebruiken bij de prijsstelling binnen een marktconditie. De kosten per vierkante voet is vrij gevoelig voor deze marktomstandigheden, omdat ontwikkelaars zijn hefboomwerking prijsgroei volgens de bestaande vraag.
dit gezegd zijnde, is de grootste en meest directe factor voor ontwikkelaars bij het vaststellen van een prijs per vierkante voet gerelateerd aan de bouwkosten.
gelezen: Zal Bill 197 Toronto Flats duurder maken voor investeerders?
in het algemeen worden contracten en overeenkomsten ondertekend met kopers die deposito ‘ s indienen tegen vooraf vastgestelde prijzen die volledig moeten worden betaald zodra het project klaar is voor gebruik. Daarom gebruiken bouwers hun pro forma ‘ s om alle bouwkosten, zowel hard als zacht, te bepalen bij het bepalen van de prijs per vierkante voet voor elke eenheid in de planning-en ontwikkelingsfase.
het maken van nauwkeurige schattingen is belangrijk om ervoor te zorgen dat ontwikkelaars de kosten niet onderschatten, omdat dit van invloed kan zijn op de levensvatbaarheid van het hele project. Als de kosten van de ontwikkeling drastisch stijgen of slechte planning ging in de prijsstelling, dan zal de bouwer waarschijnlijk geen andere keuze hebben dan het hele project te annuleren. Ervaren ontwikkelaars zijn niet in de gewoonte om projecten te annuleren omdat ze weten dat dit gedrag hun reputatie beïnvloedt.
voordat een ontwikkelaar een prijs per vierkante voet kan bepalen, moet hij rekening houden met al zijn harde kosten, die het gemakkelijkst te definiëren zijn omdat ze fysiek van aard zijn.
ervaren bouwbedrijven weten hoe ze de harde kosten moeten inschatten en bepalen voordat ze aan het gebouw beginnen. Deze professionals kennen het exacte type en de hoeveelheid materialen die nodig zijn, zelfs voordat een ontwikkelaar de grond breekt met een potentieel project.
de Altus-groep produceert regelmatig rapporten en studies die inzicht verschaffen in harde bouwkosten die kopers een waardering kunnen geven voor de uitdagende taakontwikkelaars waarmee zij worden geconfronteerd bij het bepalen van de prijs per vierkante voet.
volgens de Altus Group ‘ s nieuwste 2021 Canadian Cost Guide, kunnen de bouwkosten binnen het residentiële condominium segment variëren tussen $ 250 en $ 340 per vierkante voet voor een 40-60 verdiepingen tellend condo gebouw in de GTA. Vergelijk deze waarde met een stad als Montreal waar de bouwkosten zijn slechts $ 190 tot $ 270 per vierkante voet.
dus als kopers zich afvragen waarom steden zoals Toronto meer kosten, dan is het belangrijk om rekening te houden met regionale verschillen die hogere kosten hebben. Als u denkt over de kosten die betrokken zijn bij het huren van een timmerman, graafmachine of zelfs een elektricien, dan zult u zien dat het uurtarief voor deze professionals varieert van ten minste $65 tot $85 per uur.
gemiddeld kunnen zachte kosten variëren tussen 15% en 20% van de totale bouwkosten. Deze kosten zijn anders dan harde kosten, omdat ze niet stoppen zodra een appartement is voltooid. Zachte kosten blijven oplopen, zelfs nadat alles is gebouwd en omvatten dingen zoals onderhoud van onroerend goed, verzekering, veiligheid, en andere lopende kosten die nodig zijn om een actief te onderhouden.
overheidsheffingen
een vaak over het hoofd gezien aspect van de kosten houdt verband met overheidsheffingen zoals ontwikkelingsheffingen, parklanddedicatievergoedingen en een heffing voor gemeenschapsvoordelen (interne link naar een artikel over vastgoedinfo).
gemeentelijke overheden rekenen ontwikkelaarskosten in rekening die uiteindelijk worden doorberekend aan huizenkopers. Interessant is dat de ontwikkelingskosten blijven stijgen, ook al duurt het voor dezelfde gemeenten maanden en jaren voor de goedkeuring van de ontwikkeling. Voor een nieuw condominium gebouw, De gemiddelde kosten van de overheid per eenheid zijn ongeveer $ 122.800, of ongeveer 23,9% van de gemiddelde prijs voor een nieuw appartement.
deze vergoeding is bedoeld om ervoor te zorgen dat ontwikkelaars voldoende groene ruimte toewijzen binnen hun projectontwikkelingsplannen. Van bouwers wordt meestal verwacht dat ze minstens 5% van het land besteden aan groene ruimte, maar dit kan vaak een uitdaging zijn in een stad als Toronto. Als gevolg hiervan worden ontwikkelaars gedwongen om een vergoeding te betalen in plaats van deze” toewijding ” aan parkland green space, wat de totale ontwikkelingskosten van de bouwer voor het project verhoogt.
deze vergoeding is rechtstreeks van invloed op de kosten per vierkante voet berekening, omdat dit een extra kosten die ontwikkelaars moeten betalen om ervoor te zorgen dat het project is voltooid.
uit een studie uit 2018 van de Altus-groep bleek dat gta-gemeenten ongeveer $1 verzamelden.13 miljard in Parkland cash reserve fees, dat is een grote som geld dat wordt opgenomen in de uiteindelijke kosten per vierkante meter voor nieuwe condo projecten. Volgens BILD, tussen 2006 en 2017, fondsen in reserve binnen GTA gemeenten zijn gestegen van iets meer dan $ 300 miljoen tot het cijfer dat we nu zien, dat is $1,13 miljard. Dit toont ook aan dat ontwikkelaars kiezen meer om contant te betalen in plaats van dedicated parkland, omdat er gewoon niet genoeg land om op te bouwen.
BILD heeft vastgesteld dat deze kosten ten minste $20.000 tot $30.000 per eenheid toevoegen voor hoogbouwontwikkelingen omdat ontwikkelaars kiezen voor cash-in-Lou bijdragen. Het is dus belangrijk om te begrijpen dat dit een extra kosten die de prijs per vierkante voet verhoogt voor investeerders en kopers van Pre-Bouw condo projecten.
gelezen: BILD introduceert een nieuw 20-puntenplan om Ontario ’s Economie
op gang te brengen.als we bijvoorbeeld de gemiddelde kosten per vierkante voet grond in Toronto’ s Downtown West nemen, dan kunnen we zien dat de gemiddelde kosten van grond kunnen variëren tussen $165 en $175 per vierkante voet, wat betekent dat deze kosten voor gemeenschapsvoordelen een extra 4% bovenop die waarde kunnen toevoegen, waardoor het een totale kosten variërend van $172 tot $182 per vierkante voet kan opleveren. Hoewel ontwikkelaars niet meer dan 4% van de grondwaarde in rekening zal worden gebracht, is het belangrijk voor condo kopers om te weten dat dit een extra kosten die ontwikkelaars zullen oplopen en zal worden meegeteld in de definitieve berekening van de prijs per vierkante voet voor de aankoop van een nieuwe condo-eenheid.
voorbeeld: kostenanalyse voor een gemiddeld GTA-Condo-Project
om een meer praktisch inzicht te krijgen in hoe ontwikkelaars de kosten per vierkante voet bepalen, nemen we een snelle blik op het gemiddelde GTA-condo-project.
de gemiddelde kosten van hoogbouw condominiumgrond in de GTA bedragen ongeveer $ 27 miljoen voor grond van 2,1 acres, wat neerkomt op ongeveer $ 112 per bebouwbare vierkante voet.
aangezien de meeste GTA-condo-projecten groter zijn dan 5 verdiepingen en meer dan 10 wooneenheden hebben, betekent dit dat de ontwikkelaar automatisch verplicht zou zijn om een bijdrage van maximaal 4% voor de gemeenschap te betalen.
laten we nu eens kijken naar de overheidsgelden. De gemiddelde overheidsheffingen in de GTA bedragen ongeveer 16% van de totale kosten voor hoogbouwontwikkelingen. In dollars, dit vertaalt zich naar ongeveer $ 96.233 per eenheid bij de aankoop van een appartement in Markham en $76.762 per eenheid bij de aankoop in Toronto.
en de derde grote kosten houden verband met de bouwkosten die de ontwikkelaars moeten betalen. Als we het hebben over bouwkosten, houden we rekening met zowel zachte als harde kosten. Zoals we weten, harde bouwkosten in Toronto alleen variëren tussen $ 200 en $ 260 per vierkante voet voor een 40 tot 60 verdiepingen tellende condominium gebouw, wat ongeveer 20% tot 30% van de totale kosten per vierkante voet vertegenwoordigt. Voor een condo project dat is geprijsd op $ 900 per vierkante voet, zal de zachte kosten ongeveer vertegenwoordigen $ 90 per vierkante voet gemiddeld.
bij het overwegen van bouwkosten die zowel harde als zachte kosten omvatten, komt het totaal dus op ongeveer $300 tot $350 per vierkante voet als deel van de totale kosten per vierkante voet die ontwikkelaars in rekening brengen, wat iets meer is dan een derde van de kosten voor een condo-project dat wordt verkocht voor $900 per vierkante voet.
als we nu een ruwe berekening maken van de belangrijkste kosten door het optellen van grond, bouwkosten en overheidsheffingen die ontwikkelaars moeten betalen, kunnen we uit de onderstaande tabel zien dat de totale kosten per vierkante voet die een ontwikkelaar mogelijk zou moeten betalen voor de ontwikkeling van een hoogbouwflatproject varieert van ten minste $665 tot $775 per vierkante voet voor een flatproject dat aan het publiek wordt verkocht tegen $900 per vierkante voet. Dat laat de ontwikkelaar met een winstmarge van ongeveer $ 125 tot $ 235 per vierkante voet voor elke condo-eenheid.