Een ouderwetse term voor het proces van het kopen van een woning in verhindering, het kopen van een huis op de rechtbank stappen is een manier om een echte deal op een huis – of krijgen in de problemen.

het afschermingsproces

afscherming is in feite een proces in meerdere stappen dat begint met “pre-afscherming.”

dat is de periode nadat de hypotheek / akte van vertrouwen voor het eerst in gebreke is gebleven.

op dat moment begint de kredietverlener de juridische procedure die de afscherming van het onroerend goed in gang zet.

dit omvat het indienen van de nodige juridische documenten en het indienen van een intentieverklaring bij de rechtbank.

de geldschieter moet ook een aankondiging van de dreigende afscherming in de plaatselijke krant plaatsen (in het kader van juridische kennisgevingen), over het algemeen voor een bepaalde periode.

als u geïnteresseerd bent in een eigenschap, geeft dit u de tijd om er onderzoek naar te doen. Zodra de wachttijd voorbij is, kan het proces zeer snel gaan!

zodra de wettelijk vereiste stappen zijn voltooid, kan de kredietgever het onroerend goed te koop aanbieden op een openbare veiling. Hoe lang dat proces duurt hangt af van de wetten in elke staat.

The Courthouse Steps

de veilingen vinden plaats in de County courthouse van de county waar het afgeschermde onroerend goed zich bevindt. Het gebeurt op bepaalde dagen van elke maand. Veilingen zijn niet altijd goed bezocht, en je zou kunnen vinden jezelf als de enige daar. Als dat het geval is, kan dit betekenen dat het pand niet algemeen wordt gezien als een koopje (voor prijs of voorwaarde) en u moet oppassen.

de kredietgever kan een “reserveringsprijs” specificeren, wat het minimum is dat hij aanvaardt om het onroerend goed over te dragen. Dit dekt de blootstelling van de kredietgever in het onroerend goed of minimaliseert deze ten minste als het onroerend goed waarschijnlijk onder het uitstaande leningbedrag zal verkopen.

de wetgeving van de staat kan bepalen dat biedingen vóór de veiling van start moeten gaan om beginnende kopers de kans te geven op het terrein te bieden. Als hun aanbod door de geldschieter wordt aanvaard, wordt de veiling geannuleerd.

biedingen kunnen schriftelijk of afgeroepen worden.

u moet op de veilingdag met gecertificeerde fondsen of andere door de rechtbank gespecificeerde betaalmiddelen komen en klaar zijn om de aankoop onmiddellijk af te ronden. In tegenstelling tot reguliere onroerend goed transacties, is er geen escrow periode tussen het moment dat u een aanbod te ondertekenen en de verkoop te sluiten.

als het onroerend goed geen biedingen ontvangt, neemt de kredietgever het onroerend goed terug. Het wordt vervolgens geclassificeerd als” REO ” of onroerend goed dat eigendom is van de geldschieter en dat de geldschieter op een later tijdstip zal verkopen.

het specifieke proces varieert van staat tot staat, dus het is het beste dat u de specifieke procedures en vereisten van vertrouwde lokale bronnen controleert.

Marktafscherming vastgoedrisico ‘ s

vanuit het standpunt van de koper is de marktafscherming vrij eenvoudig en kan het grote voordelen opleveren. Maar er zijn risico ‘ s die je in gedachten moet houden.

biedingsoorlogen

veilingen kunnen biedingsoorlogen creëren! Als dat gebeurt, is het mogelijk dat de prijs kan worden uitgevoerd tot de werkelijke marktprijs of zelfs hoger. Een of meer bieders die het onroerend goed willen kopen als een persoonlijke woning kunnen worden vergrendeld op het onroerend goed en niet te betrokken bij de wederverkoopwaarde.

ken de marktwaarde van het onroerend goed, pas aan op voorwaarde en verwachte winst, en bied nooit hoger dan uw vooraf bepaalde maximumprijs.

Eigendomsvoorwaarde

een inherent probleem met executieverkopen is dat u over het algemeen geen huisinspectie kunt uitvoeren. Bewoners hebben de neiging om te verblijven in afgeschermde eigendommen tot (en na) de laatste minuut, en zal je niet laten in te inspecteren. Ook, het pand kan grote structurele problemen die uw probleem zal zijn nadat u het huis te kopen hebben. Je zult ongezien kopen!

doe een drive-by inspectie en kijk goed naar de buitenkant en het pand zelf voor aanwijzingen. Als het een wrak is aan de buitenkant is het waarschijnlijk aan de binnenkant. Afgeschermde eigenaren vernietigen soms het huis opzettelijk.

Eigendomsuitgiften

er wordt nooit van uitgegaan dat de hypotheek het enige pandrecht op een onroerend goed is. Als het huis in beslag wordt genomen, zijn er waarschijnlijk ook andere pandrechten.

Bestel een titel zoekopdracht op elk onroerend goed waar u serieus in geïnteresseerd bent, op die manier weet u waar u aan begint.

vorige eigenaren die niet willen vertrekken

de vorige eigenaren van het huis mogen niet vertrekken nadat u hun huis hebt gekocht. Het kan nodig zijn om juridische stappen te nemen om ze te laten verwijderen, op uw eigen kosten.

als alternatief kunt u alleen bieden op eigendommen waarvan bekend is dat ze onbezet zijn, of bereid zijn om de vorige eigenaren een geldprikkel aan te bieden om te vertrekken.

Financieringsemissies

hypotheekverstrekkers hebben normen die gewoonlijk niet goed passen bij afschermingseigenschappen. Wanneer u een afscherming koopt, neemt u het zoals het is; de geldschieter wil meestal bepaalde items gerepareerd, en dat gaat niet gebeuren. Kredietverstrekkers zullen ook bezorgd zijn als je het kopen van het huis voor de investering, of erger, om te flip voor een winst snel.

het kopen van beslag zal waarschijnlijk niet werken als u een hypotheek nodig hebt. Betaal contant of werk samen met mensen die dat wel kunnen.

emissies na verkoop na verkoop

sommige staten staan een wachttijd na een veiling toe, gedurende welke de vorige eigenaar het onroerend goed kan terugkopen als hij het hoogste bod kan behalen. Als je in een van deze staten woont, kun je het bod winnen en nog steeds het huis niet krijgen.

het kopen van afschermingen kan enorm winstgevend zijn. Maar zoals je kunt zien, is het potentieel om te veel te betalen voor het pand, om grote reparatiekosten te ondervinden of om in juridische verwikkelingen te komen reëel. Ga voorzichtig te werk!